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1、一位房地产专业律师，拟出200余条购房合同补充条款补充条款提供的是谈判机会，无需逐条写入合同购房人和开发商平等协商是补充条款发挥作用的基础随着购房者的合同风险意识的逐步提高，聘请律师代理或协助买房的购房人也越来越多。隆安律师事务所的秦兵律师为购房人拟出的204条购房补充协议成为目前涵盖内容最全面、设定权利义务关系最细致的补充条款。上周，秦律师把这份一万余字的条款交与本报，希望诸项条款能对买房人提供帮助。据秦兵律师介绍，经过对大量案例分析，目前，房地产争议越来越多，争议内容不仅包括交房及面积，还有质量、装修、物业管理、水、电、电话、交通、小区环境等，这期间有的消费者取得了诉讼的胜利，有的通过诉讼
2、或者协商取得一定数量的违约金，有的退房后取得了房款，一个重要原因就是签订了细致的补充合同，这些合同使消费者权利得到相应保障。据介绍，补充合同的原则有三个：第一个原则是细致，细致有三方面内容，首先是对案例的整理，发现可能产生争议的地方，将我们遇见的所有案件都写进去，包括法院的公告案件和新闻报道的案件；其次包括合同签订、履行的全过程，包括广告、合同、退房、退款甚至离婚和死亡都写进去，因为20年的还贷时间太长了，不知道会出现什么问题；最后涉及房屋的质量、面积及环境等方面，这些条款体现了客户的当前利益。第二个原则是违约后果，几乎每个责任都有违约后果，双方根据合同就可以了解应当有什么权利或者承担什么样的
3、义务。第三个原则是举证责任，购房人在目前的全部过程中较难行使知情权，在诉讼或仲裁中无法提供相应的证据，这时如果按照一般举证原则即谁主张谁举证是无法保护购房人权利的，所以该补充条款在某些方面采用了举证责任倒置的设计方法，规定由开发商来承担举证责任，以此来保护购房人利益。204条补充条款应对购房陷阱第1部分 合同背景第1条、销售广告：买受人根据出卖人于_年_月_日刊登在_报第_版的广告，于出卖人取得联系，就购买住宅一事进行协商；本合同就双方可以预见的条款进行约定，在双方无法在相关细节有所说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传品应当作为证据。第2条、合同原则：出卖、买受双方根据中华人民共和国合同法的
4、有关规定，本着平等、真实、自愿的原则，就买受人购买出卖人住宅一事达成本合同。第3条、合同定义：合同中所称本合同系指目前出卖、买受双方所签订的合同，其他合同则冠以合同的具体名称。第4条、合同目的：出卖人知道买受人购买本合同所指住宅系为自己住用、通过出租获得利润或者在住宅升值时通过及时转让住宅获得利润，或者其他可以利用此住宅相关的所有权或用益物权以获得利益。第5条、合同标的：合同中所称住宅或本住宅系指目前出卖、买受双方签订合同即将买卖的住宅。第6条、住宅地址：此住宅位于北京市_区，目前施工进度情况参照照片。第7条、项目许可：第8条、批准部门：本项目由北京市已经批准立项，项目的批准文号：第9条、土地
5、权利：本宗土地原所有权人为：_，原土地使用权人为：_，土地使用权证：_，土地使用期限为：_，土地使用性质为：_。第10条、规划情况：用地规划批准部门为_，建设工程规划许可证：_，建设用地规划许可证：_。第11条、销售许可：房屋销售许可部门为：_，房屋销售许可证：_。第12条、施工情况：施工许可部门：_，开工证：_。第13条、建设情况：总设计单位：_，建筑师姓名：_，注册建筑师号码：_，总施工单位：_，总监理单位：_。第14条、住宅标准：适用_。第15条、住宅验收：由_负责验收。第16条、质量评价：由_负责进行质量评价。第2部分 套内空间第17条、住宅户型：第18条、平面图：第19条、立面图：第
6、20条、起居室尺寸：第21条、书房尺寸：第22条、卧室尺寸：第23条、卫生间尺寸：第24条、厨房尺寸：第25条、阳台尺寸：第26条、过道尺寸：第27条、技术经济指标：第28条、层高：第29条、室内净高：第30条、贮藏空间：第31条、套内楼梯：第32条、门窗：第3部分 住宅质量第33条、沉降情况：出卖人保证房屋的沉降情况优于政府颁布的最高要求。第34条、平直度：房屋的墙体及平面均应当平直，倾斜角度不得大于0.1度，计算方法为：高度差/直线距离；不得超过政府规定的标准，否则出卖人将承担违约责任。第35条、墙体裂缝：住宅内部无任何裂缝；如果双方无法对是否是裂缝进行确定的，由出卖人申请有关机构就此问题
7、进行评价；如果买受人仍有不同意见，则双方从楼内业主中随机选择5人，由这5人确定是否属于裂缝。第36条、设计质量：住宅设计质量不应低于政府有关机构颁布的设计最高标准，如果无法达到此等要求，则买受人有权要求出卖人承担违约责任。第37条、质量证明：出卖人在房屋交付时应当向买受人提供证明其质量的申报手续及质量评价报告；当买受人对此报告提供异议时，出卖人应当证明这种异议不成立。第38条、质量评价：出卖人在交付住宅前应当提供质量评价报告；买受人有权查验与住宅质量相关的全部文件，有权委托相关机构对住宅质量进行评价，否则不视为交房。第4部分 公摊面积第39条、公摊内容：出卖人应当在说明公摊面积的内容与尺寸，根
8、据目前的情况，公摊内容包括以下几个部分（1）配电室：（2）公共楼梯：（3）电梯间：（4）泵房：第40条、面积尺寸：房屋的公摊部分、面积及细节尺寸应当说明。第41条、面积核实：买受人有权对任何一个尺寸进行核实，此等核实无需复杂的测量工具，仅凭于任意一个市场上购买的米尺即可进行测量。第42条、通知到场：当买受人对公共面积进行测量时，如果发现出卖人提供的尺寸与事实不符，则应当通知买受人到场进行共同测量，此等通知可以通过电话、普通信函或挂号信函或特快专递或者传真，买受人接到通知后应当到场；出卖人不到场的，有两人以上证明，买受人即可进行测量。第43条、违约条件：买受人对其中一个尺寸的测量结果，与出卖人提
9、供的图纸不符，则视为出卖人提供的公摊面积不合法，买受人有权拒绝支付公摊面积的费用。第44条、违约责任：当出现上述违约条件后，出卖人应当在3日内双倍退还公摊面积的价款，不能退回的，则应当每天支付百分之一的违约金。第5部分 住宅面积第45条、公用部分建筑面积：A、各公用部分名称：B、各公用部分面积：第46条、专用部分建筑面积：A、阳台建筑面积：B、室内墙体面积；C、室内使用面积；D、其构成为卧室面积、书房面积客厅面积、卫生间面积各为；E、面积的数字以现有的出卖人提供的平面图纸为标准。第47条、露台面积：鉴于露台面积并不计算在买受人购买面积之中，出卖人将面积为： _平方米的露台之永久使用权交付给买受
10、人，买受人在使用过程中无须支付物业管理费。第48条、关于建筑面积的约定：（1）买受人所购住宅约定建筑面积为_平方米，如果经过实际测量后，面积在_至_平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。（2）买受人所购住宅建筑面积经过实际测量后，大于_平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实办理产权登记。（3）买受人所购住宅建筑面积经过实际测量后，小于_平方米的，出卖人应当根据与约定建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记。（4）鉴于目前买受人所购住宅面积所适用的契税为2%，如果因为出卖人的原因使面积扩大，导致买受人不得不支付比原来税率更高的税费，因此而多支付的税费
11、，由出卖人承担；买受人同时有权不支付由于面积扩大所引起的各种费用的增加，必须支付的由出卖人承担且保留退房的权利。第49条、关于套内建筑面积的约定：（1）买受人所购住宅约定套内建筑面积为_平方米，如果经过实际测量后，面积在_至_平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。（2）买受人所购住宅套内建筑面积经过实际测量后，大于_平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实办理产权登记。（3）买受人所购住宅套内建筑面积经过实际测量后，小于_平方米的，出卖人应当根据与约定套内建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记。（4）交房后，套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都发
12、生增加的，应当按相同比例增加，建筑面积增加的比例大于套内建筑面积增加比例的，买受人无须为任何增加的面积支付费用。（5）交房后，套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都减少的，应当按相同比例减少；建筑面积减少的比例小于套内建筑面积减少的比例的，出卖人应当按照最有益于买受人的原则退款，买受人有权选择诸多方案中的一个。第50条、关于使用面积的约定：（1）买受人所购住宅约定使用面积为_平方米，如果经过实际测量后，面积在_至_平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。（2）买受人所购住宅使用面积经过实际测量后，大于_平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实办理产权登记。（3）买受人所购住宅使
13、用面积经过实际测量后，小于_平方米的，出卖人应当根据与约定使用面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记。第51条、面积测量：买受人有权在入住前或入住后对室内全部长度、高度尺寸进行测量；如果需要对全楼进行测量的，出卖人有义务向买受人提供与本楼相关的图纸。第52条、测量方法：买受人入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量，如果测量结果与出卖人提供的测量结果有差异，则双方有权提请法院或者有关机构进行最终决定，在此以前买受人有权先行入住，并且根据最有益于买受人测量的结果支付相关费用。第53条、测量机构：测量机构应当是取得中央政府机构测绘专业管理机构颁发的测量资格的机构，测量资格不得
14、委托给他人；没有专业资格的机构测量的数据无效。第54条、变化通知：房屋室内任何长度或高度尺寸的任何变化均为合同的变更；面积变化时，出卖人应当于变化时3日内书面通知买受人，如果买受人不同意上述变化，则有权解除本合同，出卖人应当于3日内退还全部已经支付的房款。第6部分 室内环境第55条、日照时间：房屋全年在日照时间最短的一天，其窗户能够接受的满窗日照时间为_小时，此时在距地面1米高度可以看见太阳，具体出卖人提供数据。第56条、自然通风：室内通风情况不低于住宅设计标准的最高要求，出卖人提供数据。第57条、室内保温：室内保温情况不低于住宅设计标准的最高要求，出卖人提供数据。第58条、隔热保温：外墙隔热
15、保温不低于住宅设计标准的最高要求，出卖人提供数据。第59条、隔声：墙体隔声情况不低于住宅设计标准的最高要求，出卖人提供数据。第60条、磁场：房屋室内及室外500米内的范围，即使其产生的磁场强度并不高于现行健康标准，也不得设有可产生磁场的设施，楼上不得设有无线电发射装置。第7部分 建筑设备第61条、给水：出卖人在买受人入住时提供24小时供水，水源为市政机构，压力为_。出卖人在买受人入住时提供24小时热水，温度为_；价格_。第62条、排水：出卖人在入住时保证买受人室内的排水设施可以使用。室内排水共有地漏_个，分布在卫生间、厨房。第63条、密封：出卖人应当在买受人入住时提供管道压力测试数据，并保证管
16、道不会出现任何泄露；如果室内出现液体或气体的泄露，导致买受人的装饰装修家具损坏的，出卖人应当以5倍的上述总款额作为赔偿，以补偿买受人在选择装修企业、进行设计施工所支付的费用与耗费的时间。第64条、管线：出卖人承诺不在住宅内通行任何公用管线，所谓公用管线是指管线内的物、气体不直接从此管内进入到买受人室内且供买受人单独使用，如果通过，则视为合同的变更，买受人有权拒绝支付任何费用，并有权要求出卖人进行修改，在修改完成以前，不视为住宅已经交付。第65条、电梯：本单元共有电梯_部，型号为：_；保修时间为_年；安全责任由出卖人承担，当因买受人或其亲属或其他人员因乘坐电梯受到伤害，受害人及相关权利人有权要求
17、出卖人同时承担违约责任和侵权责任。第66条、消防设施：出卖人提供的消防设施为：_。第8部分 电气部分第67条、电：负荷：_KVA，计费设备为：_，插座位置：_，插座数量：_，电平面图：_，使用时间：_年_月_日。第68条、电话：线路数量：条，出口位置：见图纸，使用时间为：_年_月_日。第69条、有线电视数据线：出口位置在：_，使用时间：_年_月_日。第9部分 供暖与燃气第70条、暖：供暖设备：供暖设备型号：_供暖设备效果：_温度：_湿度：_暖气片数量：_第71条、暖气计费方式及价格：第72条、暖气可使用时间为_年_月_日第73条、燃气：燃气设备：计量设备：计费方式及价格：第74条、燃气可使用时
18、间：_年_月_日第10部分 住宅周边环境第75条、本住宅周边建筑物：本住宅周围_米外无其他建筑物。第76条、本住宅可使用道路为：第77条、本住宅周边范围绿化：本住宅可视范围内不可能再建设任何非绿化设施。第78条、从本住宅各窗户、门及门外10米目力所及视野内没有垃圾箱、污水处理站、供变电站、停车场等其他设施。第79条、本住宅敞开门窗后，不会闻到任何异味；室内在任何条件下均不会出现异味。第80条、本住宅敞开门窗后，白天来自室外的声音不高于60分贝，夜晚不高于50分贝，室内原有设备不会产生任何声音。第81条、车位：出卖人向买受人提供安全停车的车位壹处，具体位置为：_，买受人无须为此车位支付任何费用。
19、第11部分 社区设施第82条、社区名称：本住宅所属社区名称为：_，本小区属于政府管理机构认可的合法社区。第83条、用地面积：本社区总用地面积为：_，总建筑面积为：_平方米，其中住宅面积为_平方米，公用建筑面积为_米。第84条、建筑总量：社区共有楼房_幢，其中一期工程_幢，二期工程_幢。第85条、基本原则：社区所属的共用设施系为社区居民生活、工作方便而建设，其功能不得侵害买受人利益。第86条、参考标准：本社区的公用设施的具体质量数量由出卖人提供数据标准，不能提供的应当按照出卖人的各种广告资料作为标准。第87条、绿地面积：社区绿地面积为：_平方米，可使用时间：_年_月_日，绿地率不应低于北京市标准
20、，交付时绿地率的计算方法为地面绿地面积与总建筑面积之比。第88条、公共设施：幼儿园_个，面积为_平方米，可使用时间：年月日；学校_个，其中小学_个，中学_个，面积为_平方米，可使用时间：年月日；医院（_级等）_个，面积为_平方米，可使用时间：年月日；停车场_个，面积为_平方米，可使用时间：年月日；邮局_个，可使用时间：年月日；娱乐设施：_可使用时间：邮政可使用时间：年月日；电话接通时间：年月日。第89条、公共交通：交通公路等级为_公路宽度：_道路质量：_；所述公路或者道路应当可通过车辆，否则不视为交付，可使用时间：年月日。第90条、交通安全：社区内应当有人车分行的道路，以保证买受人与家庭成员安
21、全交通，道路标识应当符合国家或北京市最高标准。第91条、居住安全：交付时社区内不应当有正在建设的建筑物，在买受人可能经过的道路绝对不允许有任何可以产生坠落的物品；道路平面绝对不得有可能导致行人或者车辆的坑、沟、井或者其他产生危险的建筑物或者构筑物。第92条、住宅标识：社区内的所有建筑物应当有明确的标识，以利于买受人的特殊家庭成员能够顺利找到买受人所购住宅。第93条、建设标准：出卖人承诺本社区的设计与施工标准不低于城市居住区规划设计规范中的最高标准，如果北京市有更为有利的设计规范，买受人有权适用于此规范，双方对标准的选择有争议时，买受人从不同的标准选择较为有利的条款适用。第94条、违约确定：对出
22、卖人提供的各种设施是否合乎约定，应当由双方协商，协商不成的，由买受人与出卖人共同随机选择3人，选择方法见争议解决中的约定，由其对此争议做出仲裁裁定。第95条、违约责任：出卖人违反上述约定的，应当继续履行合同，交房时间从承诺全部履行完毕之日开始计算，详细条款见本合同的第20部分（违约责任）。第12部分 房屋交付第96条、交付含义：本合同所称交付是指占有权及使用权的交付，并不代表所有权的交付。第97条、交付时间：住宅交付时间为_年_月_日，环境交付时间为_年_月_日。第98条、交付程序：（1）出卖人向买受人发出入住通知书；（2）买受人书面签收收到入住通知书；（3）买受人书面签收住宅钥匙收到条；（4
23、）出卖人提供住宅质量备案表；（5）出卖人提供本住宅长度高度细节尺寸及面积测量结果；（6）上述条件缺少任何一条，均不构成住宅的交付。第99条、交付前的观察验收：买受人在出卖人所建房屋完工后，可以进入室内进行观察，并可以聘请相关专家对其进行评价，出卖人及其聘请的机构或人员，不得以任何理由阻止买受人及有关人员进入。买受人可以进行如下评价与验收：质量验收、设施验收、环境验收、其他验收。第100条、延迟交付：当出卖人无法按期交付时，则买受人可以做出如下选择：通知出卖人解除合同，或者继续等待出卖人。第101条、交付效力：出卖人将房屋交付给买受人后，买受人即享有房屋的使用权、占有权、出租权、收益权，并有权对
24、房屋进行装修。第102条、住宅质量保证书：其内容不得低于政府最高标准。第103条、住宅使用说明书：其内容不得低于政府最高标志。第13部分 房屋所有权证第104条、所有权取得：（1）、所有权取得标志：所有权的取得以北京市房屋所有权证为标准。（2）、所有权取得时间：从_年_月_日开始，即确认为无法取得。（3）一旦无法取得产权证后，出卖人应当30日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失。（4）、当无法取得产权证后，买受人有权选择是否退房，如果买受人同意延长，则可向出卖人发出同意延长办证期的书面证明。（5）、所有权的保证：出卖人保证出卖人目前的身份系合法的出卖人，出卖人经
25、过审查后认为买受人目前的身份可以成为合法的购买人，因此出卖人保证买受人凭借出卖人提供的文件能够在北京市房屋登记部分机构取得北京市房屋所有权证明，如买受人无法取得上述证明，则出卖人应当在10日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失：包括银行的贷款利息、银行的罚金、诉讼费用、律师费用、装修费用、误工费用、无法居住而租赁房屋的租赁费用、交通费用、因重新购买房屋而产生价格上涨的损失。（6）、所有权取得费用分担：第105条、出卖人办理产权证：出卖人在买受人入住前30天通知买受人办理产权证所需要的全部材料，买受人提供全部材料后60日内出卖人将办房屋所有权证的全部资料（包括出卖
26、人的全部资料）交付给北京市房屋所有权证颁发机构，并且出卖人承诺在_年_月_日前为买受人办理完毕房屋所有权证；此后买受人不能取得所有权证的，买受人有权退房，并且要求出卖人承担违约责任。第106条、买受人办理产权证：（1）买受人有权选择是否自己办理房屋所有权证；买受人自己办理所有权证的，则自入住后60天内，出卖人将全部相关材料备案，并将备案情况通知买受人，以保证买受人凭此备案可以独立办理房屋所有权证。（2）如果北京市_区房屋_地管理局在为买受人办理房屋所有权证时，认为出卖人提供的材料不足以办理房屋所有权证，则视为出卖人违约。此时出卖人应当根据北京市_区房屋_地管理局或者买受人的要求提供全部资料，如
27、果自前述要求发出之日起60天内出卖人无法提供所需文件，则买受人有权退房。第107条、退房通知：买受人提出退房要求的，可以通过挂号信或者传真或者电话的形式向出卖人提出；有壹名证人证明的，也应当认为出卖人提出过退房要求。第108条、退房责任：买受人提出退房要求后15日内，出卖人应当退还买受人已经支付的全部房款，并且负责办理买受人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，出卖人应当代替买受人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。买受人提出退房要求后，出卖人除承担前述条款的义务外，还应当赔偿买受人因取回损失所支付的其他相关费用。第109条、退还房款：出卖人应当在买受人发出退房通
28、知后30天之内将全部购房款返还给买受人，并且办理完毕向公积金管理机构或者贷款银行还款手续。如果无法办理完成前述内容，则自_年_月_日至买受人取得全部房款之日，出卖人应当每天向买受人支付总房款千分之一的违约金。第110条、相关责任：买受人提出退房要求后，出卖人除承担前述条款的义务外，还应当赔偿买受人的因取得全部损失所支付的其他相关费用。第14部分 住宅保修第111条、保修期间：_年，从_年_月_日到_年_月_日；当开始日期与交房日期不一样的，则从交房日期开始，按最益于买受人的时间进行计算。第112条、保修通知方式及反映时间：自买受人电话通知后4小时内维修人员应当到达现场，8小时内将故障排除。第1
29、13条、保修内容：主体结构、公用部分、环境设施、建筑外表部分、装修部分、室内电气部分、室内暖通部分。第15部分 前期物业管理第114条、物管公司：出卖人应当保证物业管理公司有较好的声誉，有相应的资格与能力来维护买受人的各项权利，买受人有权对物业管理公司进行选择。第115条、服务期限：首期物业管理公司的服务期限为1年，自_年_月_日至_年_月_日，期限届满后，由小区或者本楼业主管理委员会另行决定。第116条、管理费用：保洁费：_元；治安费_元；水费：_元；电费：_元；燃气费：_元；其他费用：_元；第117条、管理责任：楼内外清洁，出卖人应当在买受人楼层设立可以方便使用的垃圾收集处，每小时清理一次
30、；如果出卖人将此义务转让给首期物业管理公司，则应当保证其履行义务；安静：室外瞬时噪声不高于50分贝。第118条、证明责任：物业公司负责证明向买受人提供安全、及时、达标的物业服务。第119条、保安责任：保证买受人及亲属和相关人员的人身安全、财产安全及汽车安全。第120条、收费范围：不得高于北京市政府的相关规定。第121条、开始时间：物业管理的时间至少在_年_月_日以前开始。第16部分 业主管理委员会第122条、姓名知情：当本楼居住者达到30%时，出卖人应当将其他业主的姓名（经本人同意）及联系方法以信函形式告知买受人，以利于买受人与其他业主进行沟通。第123条、组织权利：买受人有权组织业主管理委员
31、会，出卖人应当积极配合，向买受人提供相应其他业主名单、可联系的电话号码，保证买受人能够与其他业主取得联系。第124条、通知权利：买受人有权向其他业主发布信息或者通告，并就质量或者物业管理问题与其他业主进行协商，出卖人不得阻碍买受人行使此权利；鉴于买受人的弱势地位，出卖人对于买受人在业主管理委员会筹建或运行中的言行，不应向买受人提出侵权责任要求，除非买受人证明自己有故意侵权的行为。第125条、物品交付：出卖人应当及时将业主管理委员会管理的财产交付使用，如果不能及时交付，则视为出卖人愿意按北京市最低生活保障收入的3倍向业主支付工资。第17部分 消费者权利保护第126条、身份及权利：买受人作为住宅商
32、品的消费者，其知情权应当得到尊重和保护。第127条、知情内容：施工进度，设计、施工、监理、测量、物业管理机构的资格，与本住宅相关的设计文件，与本住宅所有权相关的法律文件。第128条、行使知情权：买受人有权查看原件，并有权保留复印件。第129条、监督权利：为保护买受人的合法权利，买受人有权对施工工期进行监督。第130条、工期计划：出卖人将根据向有关机构提供的工期进行施工，现有的工期计划基础部分（地基石方、结构、正负零）将于_年_月_日完成；主体结构完工时间：年月日；楼外屋面装修完成时间：年月日；室内装修和设施安装：年月日；交付使用：年月日。第131条、买受人权利：当出卖人无法在上述约定计划内完成
33、相应任务时，除非出卖人提出相应的担保，买受人有权提出解除合同。第132条、验收范围：住宅质量、住宅面积、环境质量、环境面积、水、电、暖、燃气等可能影响住宅质量及居住质量的全部方面。第133条、验收方式：买受人有权查阅相关文件原件，并有权复印；买受人有权聘请相关专家进入住宅内部进行鉴定；买受人进入前提前一天通知出卖人，出卖人应当安排人员协助鉴定，如出卖人或现场管理人员拒绝买受人进行鉴定，则视为出卖人违约。第134条、验收文件：出卖人应在住宅项目竣工后90天内，提交市建筑质量管理机构出具的质量检测报告。第135条、欺诈责任：出卖人不能证明自己向买受人提供的许可文件复印件与真实的许可文件系相同内容的
34、，视为对买受人的欺诈；出卖人应当向买受人支付房价款10%的钱款。第136条、消费者组织：买受人在签订本合同后，即有权组织其他消费者对出卖人的施工或者管理进行监督，行使中华人民共和国消费者权益保护法中规定的各项权利。第137条、撤销权：鉴于买受人的弱势地位，买受人在取得房屋所有权过程中，可能将遭受来自各方的胁迫，因此买受人有权在签署各种协议后3年内就其中的不平等条款提出撤销请求。第18部分 合同的担保第138条、抵押权：出卖人保证此住宅在转移所有权以前未经过任何抵押；出卖人保证此住宅在向买受人转移所有权过程中不会进行任何形式抵押。第139条、住宅担保：出卖人保证不以此住宅为标的进行任何形式的担保
35、。第140条、如果出卖人的行为违反了本合同的上述条款，则买受人有权解除本合同，出卖人并应当赔偿买受人因此产生的所有损失。第141条、定金情况：本合同签订之前，买受人已经于_年_月_日向出卖人支付定金_元。第19部分 合同的变更第142条、合同变更：当出现买受人婚姻变化、买受人生理变化、买受人行为能力变化、买受人支付能力变化、买受人经营情况变化时，双方应对合同进行变更。第143条、通知方式：出卖人应当以书面形式通知买受人关于出卖人资格的任何变动，没有买受人的书面签字，此变动不对买受人产生任何效力；如由此变动给买受人造成损失，则出卖人应当承担全部责任。第144条、权利转让：未经买受人书面认可，出卖
36、人不得随意转让本合同中的权利和义务；已经转让的，买受人有权向受让人与转让人共同主张合同约定的权利。第145条、买受人变更：如果买受人在本合同执行期间，家庭成员发生变化，出卖人应当根据买受人的要求，对本合同进行相应的修改；当离婚时，出卖人应当根据买受人的离婚协议或者判决或者调解书，将合同的买受人变更为买受人指定的人。第146条、权利变更：买受人有权将自己的全部权利和义务转让给自己的家庭成员，转让时出卖人应当签字认可，并与新的买受人签订合同，现有的合同条款无条件适用于新的买受人，如需要增加新的条款，则另行协商；买受人将自己的权利和义务转让给家庭成员以外的其他人的，应当符合合同法的规定。第147条、
37、通知方式：买受人的任何变更应当以书面形式以挂号送达或者亲自送达。第20部分 合同的终止、解除第148条、合同终止：出卖人按时按质交付住宅，买受人对住宅质量、环境质量、物业管理服务没有提出任何异议；或者合同法规定且买受人书面认可的其他情形。第149条、解除条件：出卖人没有按时交付住宅、或出卖人没有按约定提供住宅质量或者环境质量、或出卖人不能交付住宅、或出卖人不能履行本合同约定的其他违约情况。第150条、解除后合同的处理：出卖人返还买受人已经支付的全部项款（包括银行贷款及公积金贷款），并且赔偿买受人的全部损失，对于延迟交付的应当支付违约金，对于不能交付的还应当支付两倍定金。第21部分 退房条款第1
38、51条、双方通过协议或者判决或者仲裁退房的，应当按照以下程序进行。第152条、退还个人购房款：出卖人在解除合同前先向买受人退还个人支付的购房款。第153条、支付银行还贷：出卖人应当承担买受人向银行归还贷款的义务，并且使银行向买受人出示已经还清全部贷款的协议或者合同。第154条、解除贷款合同：出卖人应当承担要求银行与买受人解除合同的义务。第155条、双倍支付定金：出卖人还应当向买受人支付双倍定金，买受人有权因为基于出卖人不能履行的违约而取得双倍定金，同时基于出卖人延期履行而取得延期交付的违约金。第156条、支付违约金：出卖人还应当根据本合同的约定向买受人支付违约金。第157条、赔偿其他损失：出卖
39、人还应当根据本合同的约定和事实情况赔偿损失。第158条、支付其他费用：出卖人支付上述钱款后，买受人有权依法或依约要求支付其他费用。第159条、如果在_年_月_日无法退还房款，应双倍返还定金；上述项目的最终还款期限为_年_月_日，每延迟一日，出卖人向买受人支付千分之一的违约金。第160条、禁止行为：在出卖人没有向买受人还清上述款项前，出卖人不得将买受人已经购买的房屋出售、转让或者抵押给其他任何人；如果有前述行为的，视为无效；买受人依然享有本合同规定的各项权利，直至出卖人清偿全部对买受人负有的全部债务。第22部分 违约责任第161条、本合同所述内容为的是对双方在合同履行过程中权利和义务的确认，如出
40、卖人不能满足合同条款中的条件，买受人有权要求出卖人承担违约责任。第162条、买受人有权选择适用下列违约责任，向出卖人主张权利；（1）返还买受人已经支付的全部款项（包括银行贷款及公积金贷款）；（2）赔偿买受人的全部损失；（3）按日支付相当于总房价千分之一的违约金；（4）双倍返还定金；（5）买受人有权就上述违约责任的一部分先行主张权利，一部分权利的实现并不表明买受人放弃其他权利。第163条、当出卖人发生违约时，在确定责任时如果发生违约金与返还定金同时适用时，出卖人应当一并给付，除非买受人同意不适用选择条款。第23部分 买受人损失第164条、现实损失：买受人的损失包括以下各项现实损失，支付的房款、买
41、受人贷款利息、买受人已支付房款利息、购买住宅所产生的交通费用、保险费用、查阅资料的费用、公证费用、误工费用、诉讼费用、仲裁费用、律师费用。第165条、预期损失：买受人的损失还包括以下各项可以预见的费用，租赁其他居住地产生的租赁费用、因外界影响无法正常居住而外出租房的费用、住宅设备质量造成的损失、因此可能的其他获利机会、因房价上涨产生的价格损失，重新购买住宅时用于洽谈合同的支出。第166条、伤害损失：医疗费用、误工损失；如因为出卖人提供的设备导致买受人或者其亲友伤残的应支付10万元至50万元赔偿金给受害人，导致死亡的应支付100万元赔偿金给继承人。第167条、律师费用：买受人因为住宅质量、住宅面
42、积、住宅交付时间、住宅环境向出卖人提起诉讼或者仲裁申请，出卖人应当承担买受人的律师费用。第24部分 争议与其他第168条、当本合同产生争议时，买受人有权选择仲裁或诉讼；如果选择仲裁，则仲裁管辖机构为：_；如果选择诉讼，在房屋已经建成时，则诉讼管辖地为房地产所在地；当房屋没有建成时，买受人可以选择法院为：_。第169条、诉讼或仲裁条款：由于买受人在购买房屋中处于弱势地位，而且诉讼成本相对较大，因此买受人如果就退房提出诉讼或仲裁，可以先就定金或违约金或全部房款或部分房款或其他损失提出，如果法院判决出卖人应当退还上述诉讼请求的任何部分，则出卖人在收到此判决书后不但应当退还定金，而且还应当退还全部房款
43、。第170条、相关原则：鉴于出卖人在购买过程中处于优势地位，则双方在相关问题有争议时，出卖人负责证明自己没有过错，不能证明的则视为有过错。第171条、证明责任：买受人在向出卖人主张权利时，出卖人有证明买受人已经放弃权利要求的义务。如果出卖人无法证明买受人曾经书面放弃过权利，则认为买受人主张过此等权利；如果出卖人无法证明买受人放弃过权利，则还应当承担违约责任；买受人有权先就证明责任向出卖人提起诉讼，出卖人应当根据买受人的要求提供证据、文件或其他信息。第172条、适用法律：如果中央政府或者北京地方政府颁布新法律、法规、规章、规范、标准，买受人有权进行选择；如中央政府或者北京地方政府颁布了新的法律、
44、法规、规章、标准，出卖人需要适用或者必须适用的，应当将法律文本提供给买受人，并将复印件交付买受人。第173条、法律冲突：在本合同履行过程中，如各种相关法律、法规、规章、规范、标准之间有冲突之处，买受人有权选择适用条款；如果新法律规章中规定过去的法律或者法规失效，而买受人认为应当选择过去的法律或者法规时，则应当适用于过去的法律或者法规，除非买受人认为这种适用对自己不利。第174条、通知：出卖人在合同履行过程发生的各种问题应当在发生之日起3日内书面通知买受人，如果没有书面通知，则视为没有发生任何不可抗力。第175条、语言：本合同及其他相关文件均使用汉语，文字为中央政府颁布使用的现行简化汉字，如需变
45、更语言，需经当事人双方书面同意。第176条、本合同壹式6份，双方各执3份；买受人与出卖人代理人共同签字后生效。第25部分 合同附件第177条、出卖人资料：出卖人营业执照、出卖人资质证、出卖人代理人身份证、买受人身份证。第178条、买受人资料：买受人身份证复印件，其他代理人身份证复印件。第179条、许可文件复印件：市政府立项证明、土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、房屋销售许可证、开工证、房屋竣工验收报告。第180条、技术文件复印件：住宅平面图、电气平面图、供水平面图、供暖平面图、其他线路平面图、装修平面图、细部施工图。第181条、质量文件：住宅使用说明书、住宅质量保证书。第1
46、82条、上述及其他文件，如果需要确定买受人是否收到，则以买受人提供的收据为依据；对于买受人提交的文件，如果在买受人发出通知后10天内，出卖人没有向买受人发出没有收到文件的声明，则视为出卖人已经收到。第26部分 法律法规及标准第183条、基本权利：中华人民共和国民法通则第184条、合同权利：中华人民共和国合同法第185条、继承权利：中华人民共和国继承法第186条、婚姻权利：中华人民共和国婚姻法第187条、担保权利：中华人民共和国担保法第188条、保险权利：中华人民共和国保险法第189条、权益保护：中华人民共和国消费者权益保护法第190条、土地使用：中华人民共和国土地法及实施细则第191条、土地权
47、属：中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、北京市实施城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例办法第192条、房产权属：中华人民共和国城市房地产管理法、权属登记管理办法、房地产经营管理条例、商品房销售管理法第193条、商业秘密：中华人民共和国反不正当竞争法第194条、知识产权：中华人民共和国商标法、专利法、著作权法第195条、规划许可：中华人民共和国规划法、北京城市规划条例第196条、建筑许可：中华人民共和国建筑法、北京市建筑市场管理条例第197条、企业许可：中华人民共和国房地产开发经营管理条例、北京市城市房地产开发经营管理条例第198条、销售许可：中华人民共和国城市商品房预售管理办法、北京市内销商品房管理暂行规定（95-4-18）第199条、建筑质量：中华人民共和国建设工程质量管理条例、北京市建设工程质量条例第200条、小区规划：GB50180-93城市居住区规划设计规范第201条、住宅质量：建筑质量管理条例、市建筑质量管理条例第202条、住宅设计：GB50