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1、济南市市区国有建设用地使用权挂牌出让细则（试行）第一章总 则第一条为进一步规范国有建设用地使用权挂牌出让行为，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法和国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第39号）、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（国土资发2006114号）等有关规定，结合本市实际，制定本细则。第二条本细则所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指由市国土资源局（以下简称出让人）发布挂牌公告，按公告规定期限将拟出让宗地的交易条件在指定土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞
2、价结果确定国有建设用地使用权人的行为。第三条在济南市市区内挂牌出让商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业等经营性用地，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，适用本细则。第四条挂牌出让国有建设用地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则，主动接受相关部门和社会的监督。第二章前期工作第五条市区内各投资熟化主体提供拟挂牌出让的国有建设用地应当达到相应的出让条件，并向出让人提出挂牌出让申请。（一）挂牌出让收购、拆迁城市居民用房土地，应当提供以下材料：1.市政府同意收回（购）国有建设用地使用权的批复;2.市国土资源局向市政府提出关于收回（购）国有建设用地使用权的请示;3.市国土资源局关于同意收回（购）国有建设
3、用地使用权的批复;4.投资熟化主体关于收回（购）国有建设用地使用权的请示或函;5.国有建设用地使用权收回（购）合同。（二）挂牌出让新征收土地出让，应当提供以下材料：1.征地卷宗及征地成本费用明细；2.土地熟化成本费用明细。（三）以上两种情况还需提供的其他资料：1.投资熟化主体关于处置宗地的函；2.规划部门关于宗地规划条件的复函及附图；3.出让测量图及成果、土地来源示意图；4.地籍前置调查成果；5.处于地质灾害易发区的宗地，须提供地质灾害调查报告。第三章出让方案第六条出让人根据拟挂牌出让国有建设用地实际条件和土地市场状况，编制出让方案。第七条出让人对拟挂牌出让国有建设用地，委托中介机构出具土地面
4、积的测量和出让评估报告。参考评估价格、国家产业政策，结合周边市场销售价格、建安成本、税费、行业平均利润等因素拟定土地出让起始价。（一）商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地出让起始价原则上不得低于出让评估地价。保障性住房、棚户区改造、拆迁安置用房等民生项目的出让起始价可参照出让评估地价拟制。 （二）工业用地出让起始价不得低于国土资源部全国工业用地出让最低地价标准（国土资发2006307号）、山东省国土资源厅关于调整工业用地出让地价政策有关问题的通知（鲁国土资源发2009103号）的要求。第八条竞买保证金的拟定标准，不低于出让起始价的20%。成交时，土地竞得人交纳的保证金转为定金。第九条出让方
5、案编制完成后，按以下程序审核报批：（一）市土地储备交易中心初审。（二）市国土资源局预审，对拟出让宗地名称、宗地位置、土地面积、土地用途、评估备案地价、出让起始价、土地熟化成本、预计政府纯收益、履约保证金金额、供地方式、供地时间、开竣工时间、特殊事项说明等实施要点进行审核。审核意见形成会议记录入档保存。（三）市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让工作领导小组审查，通过集体研究确定出让方案的各项内容。领导小组办公室根据审查意见，拟定会议纪要。（四）市国土资源局根据市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让工作领导小组的审查意见，拟定国有建设用地挂牌出让方案的请示,请示中应包括宗地名称、宗地位置、土地面积、
6、土地用途、评估备案地价、出让起始价、预计政府纯收益、供地方式等内容，报市政府审批。第十条土地熟化涉及拆迁居民用房面积较大、拆迁难度大、所需拆迁资金较多、运作周期长的项目，可参照市旧城改造工作领导小组济南市棚户区改造中经营性用地挂牌出让工作实施意见（济旧改发20073号），由投资熟化主体提出运作建议，并按照上述程序集体研究确定。第四章出让公告第十一条出让方案经市政府批准后，出让人编制并发布国有建设用地使用权挂牌出让公告。出让公告应当包括以下内容：（一）拟挂牌出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求；（二）竞买资格要求以及申请办法；（三）挂牌时间、地点，挂牌期限、竞价方式
7、等；（四）竞买保证金及缴纳方式；（五）出让人的名称、地址、联系方式等；（六）其他需要公告的事项。第十二条挂牌出让公告至少在挂牌开始日前20日发布，以首次发布的时间为起始日。挂牌出让公告发布媒体为大众日报、济南日报、中国土地市场网、市国土资源局网站等。第十三条挂牌出让公告期间，公告内容发生变化或有误的，出让人应当按原公告发布渠道及时发布补充公告。涉及土地使用条件变更等影响土地价格的重大变动，补充公告发布时间距挂牌活动开始时间不足20日的，挂牌活动顺延。出让人发布补充公告的，应当书面通知已报名的竞买申请人。第五章竞买条件第十四条出让人根据拟出让国有建设用地实际条件和相关政策，设定竞买条件。第十五条
8、中华人民共和国境内外的法人、其他组织均可申请参加竞买。下列主体限制参加竞买：（一）自然人；（二）欠缴土地出让价款的；（三）闲置土地的；（四）囤地炒地的；（五）履行土地使用权出让合同存在严重违约行为的；（六）在本市土地招标拍卖挂牌出让中有违规行为的单位及关联单位；（七）法律、法规另有规定的。第十六条申请联合竞买的，须提供联合竞投协议。协议须规定联合各方的权利、义务、投资比例，并明确签订国有建设用地使用权出让合同时的受让人，但协议约定全部建设用地使用权归联合一方的，不予受理。联合各方约定共同成立新公司，并申请以新公司名义签订国有建设用地使用权出让合同的，签订时须提供工商登记证明，新公司的投资比例应
9、与联合竞投协议约定的投资比例一致。联合各方须按照约定投资比例各自承担竞买保证金，成交后竞买保证金转为定金。成交后，如联合一方退出，交易终止，竞买保证金不予退还。单宗出让地块不予分割确定国有建设用地使用人。第十七条挂牌出让的土地对用地、行业、规划等有特殊规定的，竞买人应当具备相应的资质。第十八条申请参加竞买的，应当按照要求提交竞买申请文件，并缴纳竞买保证金。第六章挂牌程序第十九条竞买申请人可在发布挂牌出让公告后7日起，到出让人指定的地点领取挂牌出让文件。第二十条竞买申请人须于挂牌截止期前两日的17时之前，向出让人提出书面申请。第二十一条出让人对挂牌出让公告规定的时间内收到的竞买申请进行资格审查。
10、经审查合格且竞买保证金按期足额缴纳到帐的，方能取得有效竞买资格。凡具备竞买资格的，出让人应当于挂牌截止期前两日的17时前发给竞买人资格确认书，确认其竞买资格。第二十二条出让人应当按照出让公告规定的时间、地点组织挂牌活动。挂牌时间不得少于10日。第二十三条挂牌活动由具备资格的土地招标拍卖挂牌主持人主持，按以下程序进行：（一）符合条件的竞买人填写报价单报价。（二）挂牌主持人确认报价，更新显示挂牌价格，继续接受新的报价。有两个或两个以上竞买人报价相同的，先提交报价单者为该挂牌价格的出价人。（三）在公告规定的挂牌截止时间，竞买人应当出席挂牌现场，不受理网络、电话等其他方式报价。挂牌时间截止时，挂牌主持
11、人宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。（四）挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌主持人宣布成交价格及土地竞得人。（五）在挂牌截止时，有两个或两个以上竞买人要求继续报价的，挂牌主持人应当宣布挂牌转入现场竞价，并且通过现场竞价的方式确定土地竞得人。现场竞价由挂牌主持人主持进行，取得该宗地挂牌竞买资格的竞买人均可参加现场竞价。现场竞价时挂牌主持人可以根据竞价情况调整增价幅度。第二十四条如因发现标的物存在重大瑕疵、外界因素干扰、竞买人恶意竞争造成价格畸高等原因，致使挂牌活动无法顺利进行时，出让人有权中止交易，竞买人报出的价格继续有效。中止因素消除后，
12、出让人继续组织挂牌活动，并以书面形式通知竞买人。挂牌中止期间，不接受新的报名、报价。第二十五条若因不可抗力、规划条件发生重大变化，中止期间，有竞买人退出竞买、导致中止的因素四个月内无法解除、基准地价调整以及国家法律、法规变化等情况，出让人可终止出让活动，待条件成熟时另行组织出让。如发生竞买人的利益方、关联方妨（阻）碍其他竞买人行为的，出让人可视情况终止挂牌活动，该竞买人交纳的竞买保证金一年内不予退还并不计利息，且一年内不得参加本市国有建设用地招标拍卖挂牌出让活动。第七章成交确认第二十六条通过挂牌确定竞得人后，出让人与竞得人应当场签订成交确认书。成交确认书应包括出让人和竞得人的名称、出让标的成交
13、时间、地点、价款以及签订国有建设用地使用权出让合同的时间、地点等内容。第二十七条成交后10个工作日内，出让人应当在法定媒体上公布出让结果7日。第八章出让合同第二十八条成交后10个工作日内，出让人应将拟订的国有建设用地使用权出让合同上报国土资源部。经国土资源部审查通过取得电子监管号后，与土地竞得人签订国有建设用地使用权出让合同。商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地签订国有建设用地使用权出让合同的时间应在成交后10个工作日内；工业用地签订国有建设用地使用权出让合同的时间按本细则第三十条规定填写。第二十九条国有建设用地使用权出让合同应按照国有建设用地使用权出让合同使用说明填写。填写时应注意以下事
14、项：（一）认真核对宗地基础设施通达的条件；（二）土地成交价款是否分期，分期的首期缴款额度须达到全部成交价款的50%（含）以上；（三）若合同中涉及改变土地用途的情形，应约定“由市国土资源局有偿收回建设用地使用权”；（四）供地时间应约定在完纳土地成交价款后，涉及投资熟化主体的可以按照投资熟化主体的来函要求约定；（五）宗地开竣工时间的约定应符合国土资源部相关规定，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年。第三十条工业用地（含仓储用地）国有建设用地使用权出让合同的签订，执行山东省人民政府办公厅转发省国土资源厅等部门关于实行工业用地招标拍卖挂牌出让的意见的通知(鲁政办发200723号)规定，即土地竞得人持
15、成交确认书按照相应的审批权限，分别于成交后6个月、9个月、12个月内完成工业项目立项、规划、环境影响评价等有关报批手续。建设项目立项、规划、环境影响评价等有关报批手续办理完成后10日内，出让人与土地竞得人签订国有建设用地使用权出让合同，并在其中约定土地成交价款的缴纳事宜。第九章价款缴纳第三十一条商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地原则上应于签订国有建设用地使用权出让合同后30日内缴纳全部土地出让价款。采取分期缴纳的，首期应在签订国有建设用地使用权出让合同后30日内缴纳全部土地出让价款的50%，余款原则上应于签订国有建设用地使用权出让合同后6个月内缴清。工业用地应于签订国有建设用地使用权出让
16、合同后60日内缴纳全部土地出让价款。第三十二条采取分期支付土地出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，应按照支付第一期土地出让价款时中国人民银行公布的基准贷款利率支付利息。合同约定在6个月内缴纳全部土地出让价款的，按照半年期基准贷款利率计算利息；合同约定超过6个月的，按照一年期基准贷款利率计算利息。第三十三条 未按照国有建设用地使用权出让合同约定期限缴清土地成交价款的，应按照未交金额的每日1结算滞纳金。分期缴款利息及滞纳金均为土地出让价款。第三十四条市国土资源局可在国有建设用地使用权出让合同约定缴款截止日期前10日内向受让人发催缴函。土地出让价款未完纳前，不予开具
17、契税缴纳单。第三十五条土地受让人缴纳全部土地成交价款及契税后，方可向其交付土地。市土地储备交易中心承办处室负责按照出让合同中的宗地交付时间和规定的土地条件等约定，拟制并组织投资熟化主体、土地竞得人签订国有建设用地使用权移交书，向土地竞得人交付土地。第十章其他规定第三十六条土地受让人超过国有建设用地使用权出让合同约定的缴款期限两个月未缴清的，出让人有权解除国有建设用地使用权出让合同；受让人于国有建设用地使用权出让合同签订之日起一年内未缴清土地成交价款的，出让人必须解除国有建设用地使用权出让合同。解除出让合同的，出让人不返还受让人定金，并可要求受让人赔偿损失。由于土地熟化不完善等原因造成无法按时向
18、受让人交付土地，经土地投资熟化主体、受让人、出让人协商，拟终止交易的，出让人负责将终止原因、处置方案上报市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让工作领导小组审查，经批准后，出让人与受让人签订国有建设用地使用权出让合同解除协议。第三十七条已挂牌出让的土地确需除改变用途外调整规划指标的，出让人应当根据规划部门出具的重新确定的规划指标文件办理土地出让价款调整手续。建设容积率增加的，应按照市国土资源局有关规定补交土地出让价款；建设容积率减少的，土地出让价款不作调整。属违法超建的项目，应先接受相关行政执法部门的处罚，补交土地出让价款、契税后，市国土资源局与其签订国有建设用地使用权出让合同变更协议。非因土地使
19、用权人自身原因无法按时开竣工的，土地使用权人提出申请，经市国土资源局审查同意，可以顺延开竣工时间，并签订国有建设用地使用权出让合同变更协议。第三十八条因城市规划原因，已出让的国有建设用地使用权需扩大范围的，须经市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让工作领导小组研究同意，增加的用地出让年期应与同一规划中已出让用地的剩余年期基本一致。为保证规划的完整性和可实施性，竞买人申请竞买增加的用地前，应先与同一规划中已出让宗地的使用权人达成联合开发建设协议。第三十九条因规划保留，地上建筑物需与土地一并出让的，须先对地上建筑物进行评估，出让时地上建筑物价格由土地竞得人按照评估价格直接支付给原产权人；原产权人协助
20、土地竞得人办理房屋产权登记手续。第四十条对于违法建设且未出售、需完善土地出让手续的项目，须经规划确认、相关行政执法部门处罚后，再行编制出让方案。土地出让起始价按照从近、从新、从高原则制定，即按照周边近期成交的同种用途土地的楼面地价从高制定。规划予以保留的地上已投资部分经中介机构审计并经原投资人认可，该部分资金不计入出让底价。竞买人申请竞买时，须按照保留的地上已投资部分审计确认价格交由市国土资源局提存，待成交后，直接支付给原投资人。土地竞得人须自行完善地上物的相关手续。 第四十一条出让宗地单宗面积不超过20公顷。规划要求统一实施或配套设施共用的多宗地块可以一并出让。第十一章出让成本第四十二条国有
21、建设用地的出让成本应当包括以下费用：（一）土地征收、收回（购）和拆迁安置补偿费集体土地征收费包括土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费等，具体标准与结算执行济南市土地征收管理办法（市政府令第238号）。国有土地收回（购）费包括土地使用权和地上建（构）筑物补偿费等，具体标准与结算执行济南市国有土地收购储备办法（市政府令第230号）。城市房屋拆迁安置补偿费包括房屋及附属设施补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费和奖励费等，具体标准与结算执行济南市城市房屋拆迁管理办法（市政府令第223号）。（二）土地开发费，即与拟出让国有建设用地相关的土地熟化、整理等费用，包括涉及出让土地需进行
22、的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及相关需要支付的银行贷款本息等支出。（三）土地出让业务费，包括土地勘测费、规划策划费、评估费、宗地成本审计费、公告费、代理费、评标费和场地租金等。（四）相关税费。第四十三条土地出让成本由市土地储备交易中心组织申报。土地成交价款缴清前，成本返还应留足保证金数额。第四十四条土地出让成本结算按照市政府办公厅转发市财政局等部门关于规范国有建设用地出让成本结算工作的意见的通知（济政办字201057号）执行。第十二章档案管理第四十五条土地挂牌出让工作完成后，市土地储备交易中心承办处室负责整理有关材料装订成卷，移交市国土资源局档案
23、室存档。卷宗应按以下内容整理装订：（一）投资熟化主体关于处置宗地的函；（二）收购、征地、拆迁相关资料及成本费用明细；（三）规划部门关于宗地规划条件的复函及附图；（四）出让测量图及成果、土地来源示意图；（五）土地出让评估报告；（六）市国土资源局关于招标拍卖挂牌出让的报审方案；（七）市国土资源局国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让预审会议纪录；（八）市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让工作领导小组关于招标拍卖挂牌出让审查方案；（九）市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让工作领导小组会议纪要；（十）市国土资源局关于国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让方案的请示；（十一）市政府关于同意国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让方案的批复；（十二）挂牌出让公告；（十三）挂牌出让文件；（十四）竞买人报名材料；（十五）报价单、竞价记录；（十六）成交确认书；（十七）国有建设用地使用权出让合同；（十八）土地出让价款、契税票据；（十九）应归档的其他材料。第十三章附则第四十六条本细则由市国土资源局负责解释。第四十七条本细则自印发之日起实施。