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1、Name： Wei Li Major：Real Estate Student ID: 000646992 Course：Property Development and FinanceMSc Portfolio: Distance LearningProperty Development and FinanceASSESSMENT PROJECT:STUDENT: Wei LiASSESSMENT CRITERIA:%MARKBackgroundAnalysis and discussion:Conclusions:Structure and presentation: 20 30 30 20
2、100CHECKLIST OF SPECIFIC ATTRIBUTES Quality of analysis: Excellent GoodRoom for ImprovementFairClarity of argument: Excellent GoodRoom for ImprovementFairStructure of assignment: Excellent GoodRoom for ImprovementFairPresentation: Excellent GoodRoom for ImprovementFairASSESSORS COMMENTS/FEEDBACK:Ple
3、ase discuss any queries with your tutor ASSESSOR:DATE:W公司A地块混合用途开发可行性研究报告摘要项目位于深圳蔡屋围金融中心区和市级商业中心“金三角”商业区，邻解放路及桂园路，地段优势明显。项目占地面积2万平方米，容积率不大于5。根据市场研究结果及项目地块条件分析，建议用足容积率，发展写字楼4万平方米，公寓4万，商业2万平方米，全部用于销售，期望收益率8%，EUV为206783万元的情况下，项目可行。1.市场分析1.1深圳市城市发展战略建设创新型城市，发展高端服务业和总部经济是深圳市未来的战略发展方向，深港共建金融改革创新综合试验区及全球性的
4、物流中心、贸易中心、创新中心和国际文化创意中心这“四大中心”是深圳未来的战略发展目标。本项目作为罗湖区较大规模的城市更新改造项目，无论从区位、规模、还是档次上都有很好的延展性，因此，为实现城市战略发展目标，提供产业发展用地是本项目的战略发展机会，也为深圳市实现“四大中心”建设提供强有力支持。1.2罗湖区发展战略为发展壮大优势产业与行业的集聚效应和效益，罗湖区提出打造“金融城”、 商贸“万象城”、“工艺城”、“珠宝城”和艺术小镇的“四城一镇”的发展战略。罗湖区未来将重点发展商贸、房地产、旅游服务、金融和信息咨询等第三产业，成为全市的金融商贸中心区、文化娱乐旺区、网络服务基地，与福田一起共同构成全
5、市的城市中心。从罗湖区未来发展的战略方向上看，本案将承接罗湖区发展的核心功能，发展金融产业等高端服务业和商贸业、文化创意产业等是项目战略发展的必然要求，本案物业功能定位将符合罗湖区发展战略要求。1.3深圳市GDP近年来，深圳GDP保持年均15.1%的快速增长，2010年在金融危机背景下，GDP增长率下降为10.7%，但仍比全国增幅高2个百分点，仍处于经济发展的快速通道。2010年深圳GDP达到8201亿元。1.4罗湖区GDP相比较深圳市平均水平，罗湖区经济增长相对缓慢，2010年达到870亿元，2010年经济回升的动力主要来自金融业和商贸业，这两个行业分别拉动经济增长5.6个和1.5个百分点。
6、1.5罗湖区产业结构罗湖区产业结构调整速度较快，第三产业所占比重持续增加，2010年第三产业占GDP比重超过90%，达到现代服务业发达城市水平，并形成了以金融、商贸服务、黄金珠宝、创意文化为四大支柱产业和以专业服务、研发设计、现代物流为主体的生产性服务业体系。金融业成为第三产业主要的拉动力量，2010年金融业增加值349.88亿元，比上年增长18%，占GDP比重提高至40.2%。深圳市和罗湖区经济发展逐渐走出经济危机影响，发展势头良好，本案发展面临较好的宏观经济条件，并且本案发展方向符合深圳城市发展方向。1.6写字楼市场结论 作为深圳市最早启动的商务区，罗湖区近几年写字楼供应量持续低迷，片区除
7、近年入市的华润中心外，写字楼整体档次较之福田区有所差距，受金融危机影响，租金在一度下滑外，近期有所回升；参考文献DTZ戴德梁行.http:/www.DTZ.com.(2011年06月30日). 深圳2011年Q2报告； (In Chinese) 未来区域入市的项目将以综合体项目为主导，京基金融中心以深圳第一高楼入市，有望带动整个片区，写字楼物业素质的提升，预计未来写字楼在外立面，以及内部构造方面均有大幅度提升； 本案距离东门和大剧院站直线距离较近，通勤较为便利，且考虑到为城市更新项目，已有部分写字楼需求，通过合理的内部空间设计和外立面打造，有望拔高片区商务形象。1.7公寓市场结论 目前受国家宏
8、观调控影响，公寓作为弹性办公功能更有利于消费者规避限购政策，另一方面也是本项目的重要配套，价值巨大 DTZ戴德梁行.http:/www.DTZ.com.(2011年3月30日). 深圳2011年Q1报告； (In Chinese)1.8商业市场结论 尽管福田、南山近几年有多个购物中心入市，罗湖的核心商业地位依然较为稳固，各个购物中心定位不同，采用差异化经营策略，商业市场发展较为成熟； DTZ戴德梁行.http:/www.DTZ.com.(2011年06月30日). 深圳2011年Q2报告； (In Chinese) 未来区域入市的项目将集中在蔡屋围附近，多为综合体项目，与其他物业互为补充，且与
9、地铁接驳，交通便利，辐射周围办公人群及居住人群； 本案距离蔡屋围和东门商圈距离较近，未来应更多考虑片区辐射人群消费特征，采取差异化经营策略，从商业经营类型上有所区别。2、项目分析2.1项目基本情况阐述2.1.1项目地块现状项目地块位于深圳蔡屋围金融中心区和市级商业中心“金三角”商业区，邻解放路及桂园路，距主干道深南大道约200米。现状为空地2.1.2项目规划限制条件项目地块规划性质为商业性用地，可以建设零售商业和写字楼。项目占地面积2万平方米，容积率不大于5。2.2项目区位分析蔡屋围金融中心汇集了深圳市七成国内银行机构和九成外资银行机构总部和地区总部，金融总资产占到全市的64以上。本案位于全市
10、地铁最密集的地区，300米范围内有深圳地铁1号线、2号线及3号线出口。距离罗湖火车站、罗湖口岸、文锦渡口岸较近，公共交通极为便利。2.3项目地块解析项目地块南向及东向分别邻解放路及桂园路，其中解放路为次干道，桂园路为小区级道路；西向及北向邻规划中的小区级道路。地块不紧靠城市主干道，总体可视性效果不佳，展示性相对较差。项目周边无直接影响项目开发价值的自然及人文环境。周边基础设施能够满足项目开发要求。3、项目基本信息、数据及相关假设3.1总体定位根据项目本体和市场分析，本项目总体定位为：罗湖中心区标杆性绿色生态综合体项目3.2项目经济技术指标汇总序号项目单位数值1用地面积200003容积率5 4计
11、容积率建面100000 4.1写字楼40000 4.2公寓40000 4.3社区配套商业20000 3.3假设前提3.3.1租售模式及价格序号租售模式面积（）售价（元/）1销售写字楼（100%）40000 300003公寓40000 25000 3社区商业20000800004售价年增幅10%3.3.2相关税费相关税费一览表项目计算基数税/率营业税租售收入5%城市维护建设税营业税7%教育费附加营业税3%土地增值税房地产销售收入按3%预征管理费用租售收入3%销售费用销售收入2%3-5年期贷款利率（上浮20%）贷款额7.98%资本化率此表述有问题。比率设定也似乎不合适。GDV20%3.3.3基准收
12、益率根据发改委和建设部建设项目经济评价方法和参数（第三版），房地产行业投资项目中，商业类开发项目基准收益率为8%，本案基准收益率定为8%。3.4项目开发及经营实施计划项目开发及经营期计划共约4年，其中建设期3年，写字楼及公寓销售期1年（在第三年初期开始预售）。项目名称工期（季度）2011年2012年2013年2014年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4前期费用3建筑工程5安装工程2装饰工程2地面配套工程1销售期43.5建设成本分期支付表建筑类别分项成本201120122013合计Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4写字楼前期费用116 116 232
13、建筑工程2136 2136 2136 2136 2136 10680 安装工程1853 1853 1853 5560 装饰工程1600 1600 1600 4800 地面配套工程320 320 640 其他费用207 207 207 207 207 207 207 207 1660 不可预见费0 8 94 94 94 232 232 159 21 934 公寓前期费用116 116 232 建筑工程480 480 480 480 480 480 2880 安装工程1190 1190 1190 1190 4760 装饰工程550 550 550 550 2200 地面配套工程233 233 23
14、3 700 其他费用82 82 82 82 82 82 82 82 658 不可预见费3 22 22 22 92 101 101 82 448 商业前期费用58 58 116 建筑工程1104 1104 1104 3312 安装工程874 874 1748 装饰工程300 300 600 地面配套工程175 175 350 其他费用94 94 94 94 94 470 不可预见费0 48 48 83 51 23 7 259 管理费0 7 17 89 127 128 310 300 224 91 3 1297 小计836 22452 21247 44536 比例1.88%50.41%47.71%
15、100%4、财务分析4.1开发成本现值项目2011-2013年建设期内每年投资分别为836万元、22452万元、21247万元，总开发成本为44536万元，现值为39842万元。项目总开发成本计算表（万元）项目201120122013总计123456789101112前期费用232 290 58 580 建筑工程2616 3720 3720 3720 2616 480 0 0 16872 安装工程3917 3917 3043 1190 0 12068 装饰工程2150 2450 2450 550 0 7600 地面配套工程233 728 728 1690 其他费用290 290 384 384
16、 384 384 384 290 0 2788 不可预见费0 12 116 164 164 407 384 283 110 1641 管理费7 17 89 127 128 310 300 224 91 3 1297 合计239 597 3065 4347 4396 10645 10074 7199 3133 842 44536 折现值（8%/年）230 563 2831 3937 3903 9267 8598 6023 2570 677 38600 合计836 22452 21247 44536 折现值（8%/年）836 20789 18216 39842 4.2项目资金来源贷款利率按照三到五
17、年期贷款利率上浮20%按计7.98%，建设期银行利息为1244元。项目资金筹措表（万元）序号项目年份201120122013合计1231项目总投资（不含财务）44536 836 22452 21247 1.1 项目投资44536 836 22452 21247 1.2 投资进度100.00%1.88%50.41%47.71%2资金筹措45780 836 22849 22095 2.1 自有资金13361 836 12525 0 2.2 财务费用1244 0 396 848 2.3 银行贷款31175 0 9928 21247 3银行贷款还本付息3.1 期初贷款余额0 0 0 0 3.2 本期借
18、款31175 0 9928 21247 3.3 应付利息1244 0 396 848 3.4 本期还本付息32419 0 10324 22095 3.4.1本期付息1244 0 396 848 3.4.2本期还本31175 0 9928 21247 3.5 与贷款银行的净现金流(1244)0 -396 -848 3.6 期末贷款余额0 0 0 0 4.3GDV初步测算项目GDV价值为372034万元GDV计算表项目单位年份2011201220132014合计1234销售总收入万元415820044000160400211420写字楼销售收入万元127200004800079200销售面积400
19、001600024000销售比例%40%60%平均售价元/003000033000公寓销售收入万元1190200440004840026620销售面积4000016000160008000销售比例%40%40%20%平均售价元/25000275003025033275社区商业销售收入万元1696000064000105600销售面积200000800012000销售比例%40%60%平均售价元/008000088000销售费用(2%)万元8316088032084228销售税金及附加万元2299502433887011692土地增值税万元124750132048126343销售净收入万元372
20、0340393671435101891578%/年折现值万元309647 0 36451 123037 150159 4.4EUVEUV206783万元EUV计算表（万元）Year2011201220132014Total1234GDV372034 0 39367 143510 189157 Gross building cost44535 836 22452 21247 0 Fees1244 0 396 848 0 Return for risk and frofit20% capital value74407 0 7873 28702 37831 Site value on complet
21、ion251848 (836)8646 92713 151326 EUV today206783 (836)8005 79486 120127 5、风险分析与对策5.1敏感性分析通过对建安成本及写字楼售价变化的分析，相对而言建安成本更为敏感，由此可见，有效控制成本是项目获得预期盈利的重要保障。建安成本增减变化率总投资税后净利润变化幅度感觉上变化幅度不会这么小吧。-100%30248428972-10%90%298667320181.261885%-5%95%300576304950.630777%0100%302484289720.000000%5%105%30439127451-0.6304
22、47%10%110%30629725930-1.260563%写字楼售价变化增减变化率总投资税后净利润变化幅度-100%30248428972-10%90%302330291230.05091%-5%95%302407290480.02546%0100%302484289720.00000%5%105%30256228897-0.02579%10%110%30263928821-0.05124%5.2市场风险分析与对策由于深圳市向西发展趋势明显，福田中心区逐渐成熟，必将导致区域之间的竞争；同时，片区内也将陆续有新的写字楼及商业物业进入市场。为规避上述市场风险，建议尽快将项目推向市场，抢占市场先机，并进行准确的市场定位，避免同质化竞争。5.3政策风险分析与对策如果政府规划调整，将对该区域的部分楼盘造成一定的损失，但政府扶持该区域发展的政策导向目前没有改变的迹象。建议实时对政府规划和政策进行更深入的了解，避免政策风险的影响。6、结论6.1基本结论项目地段优势明显，市场容量足够，并且在财务上可行。6.2投资建议建议尽快实施该项目，占领市场先机。13