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1、文件名称南山地产销售合同及补充条款编制参考文件编号YX-09生效日期2009/08/20版次A页次1/10适用范围深圳市南山房地产开发有限公司批准人销售合同及补充条款编制参考目的：规范商品房买卖行为、减少争议、降低交易成本，维护公司利益，减少交易中特别是交易后的纠纷，实业公司经营发展部在吸收各公司经验的基础上，特制定以下指引。第一部分：银行贷款抵押担保协议1、 关于担保期限担保期限：不得超过银行正式执管已办理抵押登记的房产证。（说明：目前银行主要采用两种担保期限，一种是开发商担保到按揭贷款业主办好房产证为止，一种是担保到按揭业主办好房产证并办理好抵押登记，且银行正式执管已办理好抵押登记的房产证
2、，我们应尽量争取前一种担保期限，以减少潜在风险）2、 关于保证金保证金的比例，最高不得超过银行发放贷款金额的10%；如果有按银行要求对取得抵押贷款的房屋进行保险，则保证金不得超过银行发放贷款金额的1%。3、 关于业主按揭资料的审核对于业主的按揭资料审核，应约定银行的工作时间，以便加快签约进程。（说明：约定银行审批按揭资料的工作时间，有利于加快回款）第二部分：房屋认购协议1、 必须约定双方对本认购协议的条款非常清楚，本认购条款是双方真实意思的表示。2、 关于房屋面积，必须约定最终以国土部门实际测量的面积为准。3、 关于销售单价：必须约定销售。4、 关于首期款或全款：必须约定支付时间和金额，同时对
3、未按约定支付的违约责任是没收全部定金。5、 关于合同签定时间和资料准备：必须约定正式合同签定的时间和需要准备的资料情况。6、 对于业主按揭贷款的约定：如果业主计划采用按揭付款，应约定时间让业主递交相关资料，由按揭贷款发放银行进行审核，如果通过，则在约定时间签定正式合同。如果不通过，则文件名称南山地产销售合同及补充条款编制参考文件编号YX-09生效日期2009/08/20版次A页次2/10适用范围深圳市南山房地产开发有限公司批准人分以下几种情况进行处理：（1）如果因业主购买多套房屋，银行提高其利率，业主不愿意接受高利率的贷款，则其有权选择一次性付款，或没收业主全部订金；（2）如果因业主购买多套房
4、屋，银行不愿意放贷，业主有权选择一次性付款，或没收业主全部订金；（3）如果因为业主提供虚假按揭相关审批资料，导致银行提高其利率或不愿意放贷，业主有权选择一次性付款，或没收业主全部订金；（4）如果非业主原因，银行不愿意放贷，可退回业主订金。同时，对于业主没有按时提交相关资料，也将没收全部订金。7、 对于解除认购协议的约定如果需要通过政府的认可才能解除认购协议，其相关解除费用也要约定由谁支付。8、 对于办理按揭的费用的规定对于办理按揭的相关费用，在认购协议中应该明确约定由买房人支付。第三部分：商品房买卖合同补充条款指引目前，各地的商品房买卖合同都采用建设部或者当地政府制定的文本，其变化不大，很多争
5、议点主要集中在补充协议上，为了维护公司利益，减少交易中特别是交易后的纠纷，实业经营发展部在吸收各公司经验的基础上，以建设部示范合同为基础，设计了一套补充条款，重点对配套设施交付、宣传资料的效力、房屋交接、质量争议处理等焦点问题，做出了比较明确的规定，在合法、公平的前提下，既保障公司的利益，又尽量避免引起客户的抵触情绪，相信对各公司补充条款的完善，会提供一定的帮助。1、补充协议的字体应与合同正文字体大小相同2、必须写明：双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对市商品房买卖合同（以下简称合同）的修改和补充。（说明：主合同是政府的示范文本，本身并不具有强制双方执行的效力。合同法第四条规定：“当事
6、人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”建设部的商品房买卖合同说明中也指出：“双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。”因此，经双方协商一致，对主合同条款进行修改、增补或删减，是双方当事人的合法权利。此外，合同法第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”制定文件名称南山地产销售合同及补充条款编制参考文件编号YX-09生效日期2009/08/20版次A页次3/10适用范围深圳市南山房地产开发有限公司批准人统一的合同文本，目的是减少谈判时间，提高签约效率。我们目前还不具备完全满足每一位客户个性化要求的能力，如客户不接受我方条款，我方
7、只能对无法成交而表示遗憾。）3、关于面积差异处理(补充合同第五条)当产权登记面积与合同约定面积的误差达到合同约定的退房条件时，买受人有权在出卖人的通知送达后15日内决定是否接受该商品房。如买受人未在上述期限内将退房的书面通知送达出卖人，视为买受人接受该商品房，双方同意按合同关于买受人不退房的相应规定处理。（说明：根据合同法，当事人可以约定在解除合同的条件成就时解除权的行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；商品房销售管理办法规定，对法定与约定的影响商品房质量或者使用功能的规划、设计变更，买受人有权在出卖人的通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，实质是规定此种情形下买受人行使解除权
8、的期限为15天。该补充条款参照这一期限。）4、关于按揭付款期限(补充合同第七条)买受人采取银行按揭方式付款，首期房款人民币元整，应在签订合同后的天内，即年月日前支付给出卖人；剩余房款人民币元整，买受人申请年期的银行按揭。买受人承诺按揭贷款在签订合同后的天内，即年月日前全额到达出卖人帐户，或者提供已于此日前与银行签订按揭协议并完整提供所有必要按揭资料的证明，否则按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。（说明：关于付款，公司要有明确规定，即以签合同之日起计算，何时第一笔款要到帐、何时第二笔、按揭到帐，买受人和公司的销售人员是没有讨价还价余地的，销售人员需要做的，就是按规定计算好客户的还款日期，而不
9、是同客户商量来填写。标准合同文本对按揭付款的时间未作约定，而目前这种方式占相当比例，为避免客户签约后拖延按揭办理，或因不符合银行要求得不到按揭款，必须补充约定期限。鉴于按揭款是否按期全额到帐并不取决于客户，我方只要求其在规定的时间办妥手续即可。）5、关于按揭付款，不能办理银行按揭的补充协议（1）买受人采取银行按揭方式付款的，因买受人原因（不缴按揭贷款所需费用、按揭贷款资料文件名称南山地产销售合同及补充条款编制参考文件编号YX-09生效日期2009/08/20版次A页次4/10适用范围深圳市南山房地产开发有限公司批准人未交或不齐全、放弃银行按揭贷款，或银行认定买受人条件不符不能与其签订贷款合同）
10、不能办理银行按揭，分别按以下方式处理：1）、买受人应在接到出卖人告知银行不能接受其贷款申请的通知书后的日内将剩余房款一次性付给出卖人；逾期未付，自通知书规定的应付款期限届满之第二天起至实际全额支付应付款之日止未超过日的，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金，合同继续履行 ；自通知书规定的应付款期限届满之第二天起，买受人逾期超过日仍未付清剩余房款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按房屋总价%向出卖人支付违约金，已交房款不足支付违约金，买受人应补足违约金，已交房款超过支付违约金的部分，出卖人在日内不计利息退还买受人。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买
11、受人应自通知书规定的应付款期限届满之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金。2）、如银行不能接受买受人的贷款要求，买受人可以在接到出卖人的代为告知后日之内提出退房申请，出卖人应在接到买受人的退房申请日内将买受人已付房款不计利息且扣除买受人因此给出卖人造成的损失（不低于总房款的%）后退还买受人。3）、买受人采取银行按揭方式付款并由出卖人提供借款担保的，出卖人、买受人及银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为本合同附件。买受人连续期或累计期未按期如数归还贷款，导致出卖人承担保证责任的，视为买受人对本合同的根本性违约。买受人经催促仍未履行还贷义务，出卖人有权单方面
12、解除本合同，并要求买受人赔偿本合同项下商品房总价款%的违约金和全部经济损失。（说明：此项补充条款参考了长沙公司现行的有关规定，较全面合理的表述了不能办理按揭所涉及的处理情况，能有效控制客户违约风险，同时掌握了开发商在处理此类情况的主动权，值得借鉴。）6、关于设计变更(补充合同第十条)出卖人经政府规划部门或设计单位同意后，可以进行规划变更、设计变更，经政府批准的该小区规划设计方案的变更，未改变该房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向。即视为未影响到文件名称南山地产销售合同及补充条款编制参考文件编号YX-09生效日期2009/08/20版次A页次5/10适用范围深圳市南山房地产开发有限公司批准人买受
13、人所购买商品房质量或使用功能，可不通知买受人。（说明：法规在原则上要求商业房预售后不能再变更规划设计方案。但实际上，细微的调整是不可避免的，特别是大型的、分期建设的小区。因此，我们根据法规的要求，在保证不变更“本合同项下商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向”，“不影响买受人所购商品房的质量或使用功能”的前提下，我方有权在细节上进行调整和变更。主要目的是为小区必要的变更留有余地，避免个别客户抓住非常细微的变化，提出不合理要求）7、关于商品房交付(补充合同第十一条)在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款外，出卖人应以挂号信或特快专递通知买受人办理入住手续；买受人未接到通知的，
14、以合同约定的交付期限的最后一天为办理入住手续的时间。（说明：合同规定出卖人在商品房交付前有书面通知义务。已经通知这一事实较易举证，但是否送达买受人难以举证。为防范买受人借口没有收到通知而不办理入伙手续，或者确实由于邮局传递等原因而没有收到，有必要约定相应的处理办法，由于合同已约定了交付期限，这种处理办法对买受人不存在不公平的问题。）出卖人为买受人的按揭贷款提供担保的，买受人应在办理入住手续的同时，缴齐办理产权证所需资料及费用。否则，出卖人有权相应推迟为其办理入住手续。（说明：该条款是防范买受人不配合而不能及时办理产权证，出卖人的保证责任无法及时解除，如果实践中买受人对这一条款很难接受，也很少不
15、按通知缴齐资料和税费，可不补充。如果操作上是在办理入住手续一段时间后才通知缴纳相关资料及费用，或者由银行通知收取，可根据具体情况调整措辞。）买受人办理入住手续，领取钥匙，商品房即交付于买受人。买受人未在本条第一款约定时间内办理入住手续的，除非有合法的理由，视为出卖人已经按期交付。商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担。（说明：因细枝末节或质量瑕疵不肯签收房屋的现象，已经越来越多。从履行合同上来讲，交房是卖方的义务，收房是买方的义务，除符合法定条件外，买方没有理由拒绝收房；而给客户文件名称南山地产销售合同及补充条款编制参考文件编号YX-09生效日期2
16、009/08/20版次A页次6/10适用范围深圳市南山房地产开发有限公司批准人一个“除非有合法理由”的出口，有利于客户接受。至于是“入伙手续”还是“入住手续”，应该前后一致，并与发给买受人的通知名称一致，地方法规、政策有特别规定的，保持一致。为避免买受人拒绝办理相关手续，建议在此列明具体的入住手续。另外，对因买受人原因未能按期交付的处理办法，宜在合同空白条款填写“自合同约定的交付期限届满之日起，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担。”）8、关于装饰、设备标准(补充合同第十三条)合同第十三条所称“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准”，包含以同
17、等品质的材料、设备替代的情形。（说明：同等品质替代，为我们留有一定余地，也保障了客户利益，法律上也是公平合理的。）9、关于基础设施、公共配套建筑的交付 (补充合同第十四条)鉴于花园系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其它项目的交付时间不迟于花园最后一期竣工交付的时间。公共配套建筑的交付指竣工并达到使用条件。投入使用（如学校开学、商铺开业）的具体时间由相关买受人或经营者确定。（说明：“基础设施”是指：上下水、电、供热、燃气、道路、通讯、有线电视、绿化；“公共设施”是指：会所、商业、文体设施、学校、幼儿园等为居住区配套的设施。此
18、条的本意，是为了避免分期建设项目的公共设施不能同期交付的风险。但对客户来说，容易产生我方连水、电、气、路等基础设施都不能同期交付的误解。因此，对入住必备的基础设施和其它有把握交付的公共设施，应当在主合同中约定同期交付；其它交付时间难以确定的公共设施，承诺不迟于最后一期交付，但具体的最迟交付时间，可以是某一期，也可以是某一时，可以根据项目具体情况确定，无须拘泥于上述文字。）合同项下商品房的有线电视、宽带、燃气等配套设施需由买受人向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用。（说明：该条款是防范买受人可能主张相关费用已包含在房价款中。）文件名称南山地产销售合同及补充条款编制参考文件编号YX
19、-09生效日期2009/08/20版次A页次7/10适用范围深圳市南山房地产开发有限公司批准人10、关于产权登记（补充合同第十五条）买受人应按出卖人通知的时间提供办理产权证所需的资料。逾期15天未全部提供的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。（说明：有的格式合同明确规定了开发商办妥产权证的期限。为防止买方故意拖延或不积极配合，作此约定。逾期的天数可以根据本地的情况确定。同时，对主合同中设定的办证时限，如我方认为不合理，也可以在主合同上或者补充协议中修改。）自法定的办理产权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理产权登记的，买受人有权解除合同。（说明：关于该条款，最新司法
20、解释有相关规定，部分业主在签约时也有要求，可以补充；时间是“一年”还是多少，可根据具体情况调整。）11、关于保修和质量争议处理（补充合同第十六条）买受人认为交付的商品房有质量瑕疵时，应以书面向出卖人提出，出卖人应在个工作日内派员前往处理，依据住宅质量保证书，及时给予保修服务。买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定。如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失。（说明：质量是客户入住时最容易出现争议的问题。此条目的是给客户提供一种心理保障，其范围也是法规要求的，在目前的情况
21、下，我方不宜再做更多的承诺。在入伙验房时，对客户提出的书面整改要求，我方不宜对其签字确认，因其只是客户的主观看法，不一定符合客观实际，如我方人员签字确认，就成了双方共同认定的证据。另外，即使客户认为主体结构质量不合格，也应劝其先入伙，再申请检测，否则房产未转移，他无权申请检测。至于出现严重影响正常居住使用的质量问题的，买受人有权解除合同，这是最新司法解释的规定，即使合同不作约定，出卖人也无法回避这一责任，写进补充协议既不会增加出卖人的责任，也可让买受人放心，减少签约难度。）12、关于停车场、会所、学校、幼儿园以及未分摊的其他附属设施的所有权(补充合同第十七条)文件名称南山地产销售合同及补充条款
22、编制参考文件编号YX-09生效日期2009/08/20版次A页次8/10适用范围深圳市南山房地产开发有限公司批准人地下和架空层停车场、会所、学校、幼儿园以及未分摊的其他附属设施为出卖人投资建设，其所有权属于出卖人。（说明：作为最初的业主，开发商拥有该房地产的全部权利。对客户销售以后，没有销售也未作分摊的部分，理所当然还属于开发商所有。目前有的地方要求双方在合同中约定权属，上海最近出台文件明确规定买卖双方可以约定会所的产权归属，为适应这种要求，也防止日后客户争执，此项为必备条款。）13、关于附属花园/露台/地面公共部位车位的权益(补充合同第十八条)买受人拥有合同附图所示花园/露台/地面公共部位车
23、位（面积约平方米，以实际交付为准）的使用权，买受人在使用时不得改变其用途和外观，并应遵守业主公约和业主大会/业主委员会制订的管理规则。（说明：对单位附设的花园、露台、车位，在目前不能办理产权证的情况下，只能通过合同明确其权益。填写时要在具体项目上划勾以排除其它项目，面积除十分明确的以外，以约数表示为宜。）14、关于解决争议的途径（补充合同第十九条）双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者消费者委员会调解、向人民法院起诉等途径解决。任何一方不得采取非法手段损害对方的人身权、财产权等权利。(说明:此条款虽不能完全避免业主日后的非理性行为,但至少使其心理上受到一定约束,如
24、将来有人挑动闹事,自己会觉得于法无据,于理有亏,因此写进合同是有必要的。由于双方对等，客户没有拒绝的理由。)15、关于部分基础设施位置出卖人因城市建设、小区建设及物业管理等涉及公共利益之需要，而必须在该房屋所在楼宇周围的地面、地下及地上埋（架）设电力、电讯、给排水及配电箱，窨井（盖）及其他有关装置时，买受人应予同意和理解，并在今后维护修理时予以配合。16、关于前期物业管理文件名称南山地产销售合同及补充条款编制参考文件编号YX-09生效日期2009/08/20版次A页次9/10适用范围深圳市南山房地产开发有限公司批准人买受人同意，在业主大会聘任物业管理机构之前，由物业管理公司提供物业管理服务，物
25、业服务费为 元/平方米/月。买受人接受并遵守出卖人依法制定的业主临时公约（见附件）以及出卖人与物业管理公司签订的前期物业服务合同（见附件），并在签署本合同同时与物业管理公司签署物业管理委托合同以及业主临时公约。（说明：根据最新颁布的物业管理条例，商品房买卖合同应当包含出卖人与物业管理公司签订的前期物业服务合同约定的内容，买受人在签订买卖合同时应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。同时要求业主在签署买卖合同的同时签署相关物业管理合同以及业主，防止在入伙期间发生的有关物业管理方面的纠纷。）17、关于建筑外立面保护为保持小区的整体性及美感，未经业主委员会或小区物业管理公司同意，买受人不得更改其所购房屋
26、的外观，空调室外机、雨棚等的安装必须征得小区物业管理公司或业主委员会的同意。18、关于合同以外信息与资料双方的权利义务以合同及其附件为准。出卖人在销售广告、宣传资料和示范单位中已明示不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。（说明：根据最新司法解释，开发商在销售广告和宣传资料中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入买卖合同，亦应当视为合同内容。因此，必须谨慎对待，不得随意规定，有明确表示的，可载入买卖合同进行确认，不能确认的
27、要避免进行任何形式的书面表述，防止纠纷的产生。）19、关于联络方式双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方对各自提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后五天内以书面形式通知对方。（这一条关系到将来如果我们的入伙通知不能到达客户，能否免责的问题。如果客户的联络方式发生变化，又不及时通知我们，我们可以不承担责任。为公平起见，采用双方对等的写法，文件名称南山地产销售合同及补充条款编制参考文件编号YX-09生效日期2009/08/20版次A页次10/10适用范围深圳市南山房地产开发有限公司批准人让客户感到并非只是为了限制他而设。）20、关于退房的相关费用的约定按照合同约
28、定由出卖人原因导致合同无法履行或者退房的，由出卖人承担所有退房的相关费用；由买受人原因导致合同无法履行或者退房的，由买受人承担退房的相关费用。根据市房管局以及相关部门的相关规定，退房（终止/撤消合同）的相关费用明细如下（如相关部门收费标准有调整按调整后的标准执行）：_；（这一条关系到将来发生退房/换房/合同终止/撤消等条件下，按照具体责任承担相关费用，对双方都有约束，让客户明确相关费用标准，有据可依。）21、关于补充协议的效力本补充协议与合同的内容如有冲突，以本补充协议为准。（说明：合同是第三方制定的格式条款，补充协议是双方的特别约定，故如有冲突，应当适用特别约定，这是合同法的基本原则。）资料来源 房策网 10