七讲物业税ppt课件.ppt

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1、第七讲 物业税,对于房地产税制改革，目前有二种模式： 1、房产税模式 2、物业税模式,一、物业税模式,物业税改革动态 1、物业税最早在2003年10月十六届三中全会文件提出 2、2006年国税总局选择北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等六个省进行第一轮模拟试点。 3、2007年10月，国税总局启动了第二轮模拟试点，将安徽、河南、福建和天津等四省市名列其中。 4、根据财政部和国家税务总局的要求，2010年在全国推开，各省、自治区选择一个城市进行试点。,（一）什么是物业税 物业税就是不动产税或房地产税，它是对土地、房屋等不动产的评估值（或其租金收益）征收的一种财产税。 纳税人 征税对象 计税依据

2、是财产税的主要税种,（二）我国为什么要开征物业税 1、规范房地产税收制度 2、增加财政收入 3、调节社会财富差距,（三）我国物业税改革的基本构想 物业税的概念最早见之于2003年10月党的十六届三中全会发布的中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定。决定明确指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。 我国物业税改革的基本构想是将现行房地产开发、销售、持有环节的房产税、城镇土地使用税合并为物业税、取消土地增值税以及其它不合理的收费。,（四）物业税的开征的影响 1、对政府的影响 （1）能使政府均衡而持续地取得收入。 （2）政府可以参与房地产

3、增值部分的分配。 （3）有利于规范房地产税收制度。 （4）有利于调节社会财富差距，催金社会公平。 （5）开征物业税后，地方政府当期财政收入将会锐减，城市建设将面临资金困难，从而在一定程度上阻碍我国城市化进程。,2、对开发商的影响 （1）降低房地产开发成本、增加房地产开发企 业利润。 （2）可以规范房地产税费制度从而有利于房地 产行业的发展。 （3）可能引发房地产市场更加激烈竞争。,3、对消费者的影响 （1）开拓物业税，可以降低购房者的门槛。 （2）开征物业税，有可能提高购房者的养房成本 4、对金融保险和房地产评估业的影响 （1）对金融行业是一个利好，可以降低金融风险。 （2）对房地产评估业也是

4、一个利好。,（五）我国物业税制的设计 1、关于税种的名称 2、税制模式的选择 模式一：在实行国有土地使用权的批租出让制改为年租制的前提下，将房地产开发环节一次性缴纳的土地出让金分摊到保有阶段每年缴纳的物业税中，并将现行的房地产开发、销售、持有环节的房产税、城镇土地使用税、合并为物业税，并取消土地增值税以及其它不合理的收费。,第一种模式 优点：可以降低房地产开发成本；降低居民购房门槛；降低金融风险；改变地方政府土地批租的短期行为，能使政府均衡而持续地取得收入。 缺点：地方政府当期财政收入锐减，影响地方政府提供公共服务和设施的能力；物业税的税基和税率难以设计；改革难度大。,模式二：在不涉及国有土地

5、使用权的批租出让制的前提下，将现行的房地产开发、销售、持有环节的房产税、城镇土地使用税合并为物业税，取消土地增值税以及其它不合理的收费。,第二种模式 优点：不涉及地方政府和部门的利益，改革难度小；有利于规范房地产税收制度。 缺点：无法解决土地批租制的弊端。,模式三：是在国有土地使用权的批租出让制改为年租制的前提下，将现行的房地产开发、销售、持有环节的房产税、城镇土地使用税合并为物业税，取消土地增值税以及其它不合理的收费，即实行租税并存。,第三种模式 优点：可以克服土地批租制的弊端，改变地方政府在土地批租的短期行为，能使地方政府均衡而持续的取得收入；将土地出让金按年支付，可以降低房地产开发成本，

6、降低居民购房门槛，降低金融风险。 缺点：地方政府当期财政收入将锐减，从而影响地方政府公共服务和设施的提供；影响了地方政府和部门的既得利益，容易受到他们的反对。,3、纳税人的确定 我国物业税的纳税人为在我国境内拥有房屋、建筑物所有权及土地使用权的单位和个人，即房地产业主。 4、征税范围的界定： 不仅包括城市，也包括农村。 不仅包括经营物业，也包括自住物业。,5、税率的设计 1）原则。物业税率的设计，原则上应使在不动产保有环节征收的物业税额与取消的原有在流转环节和保有环节征收的税费总额保持大致相等。 2）其税率的形式是差别比例税率。 3）对不同类别的物业区别对待。 自住物业与经营物业 普通物业与豪

7、华物业 农村物业与城市物业,6、计税依据的确定 物业税的计税依据应该是不动产的评估值。 7、征收管理的确定 征收方法。宜实行单位代扣代缴（或代收代缴）为主，纳税人自行申报纳税为辅的制度。 纳税期限。可以实行按年征收，分月预缴的方式。,（六）开征物业税如何解决已购房产与新购房产的税收差别问题？ 方案一免税法 方案二低税法 方案三抵免法,（七）开征物业税如何解决城市居民基本生活用房的税收优惠问题 1、农村和城市居民的基本生活用房应有所区别 2、城市居民基本生活用房的界定。,观点一：以居住套数为标准 居住套数是以家庭为单位，还是以人为单位？ 家庭如何鉴定？ 套与套之间存在大小不等的问题。,观点二：以

8、人均居住面积为标准 人均居住面积如何确定？ 人均居住面积无法考虑房屋的品质、新旧程度和区位的问题。 人均居住面积是以城市计算还是全国统一计算？,观点三： 以人均不动产评估值为标准 过于复杂。 人均不动产评估值如何确定。,二、房产税模式,房产税制改革的背景 一、为什么要征？ 二、开征有何意义？ 1.增加地方财政收入 2.抑制房价过快上涨 3.调节收入分配差距。 三、法律依据是什么？ 四、房产税收入如何使用？,上海市房产税政策解读 一、试点范围 试点范围为本市行政区域。 二、征收对象 征收对象是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市

9、居民家庭在本市新购的住房。 居民家庭住房套数根据居民家庭(包括夫妻双方及其未成年子女，下同)在本市拥有的住房情况确定。,三、纳税人 纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。 四、计税依据 计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。,五、适用税率 适用税率暂定为0.6%。 应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。 上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每

10、年公布。,六、税收减免 (一)本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合计家庭全部住房面积人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税； 人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定征收房产税。 合计的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。 本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积。,(二)本市居民家庭新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按规定征收的房产税，可予退还。 (三)本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住

11、房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。 (四)符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。,(五)持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。,七、征收管理 (一)房产税由应税住房所在地的地税机关负责征收。 (二)房产税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算

12、，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。,(三)凡新购住房的，购房人在办理房地产登记前，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地税机关会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。 交易当事人须凭地税机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。,八、收入用途 对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。 九、评估机制 房产税税基评估工作在市政府统一领导下，由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等

13、部门共同组织实施。 十、本暂行办法自2011年1月28日起施行。,开征房产税是否缺乏法律依据 香港中文大学教授郎咸平：“什么房产税，物业税等都不合法，因为税收的目的是对土地所有人进行征税，但是中国的土地不是私有制，土地是属于政府的，并不是购房者的。” 北师大房地产研究中心主任董藩：在中国征房产税法理不通，即我们的土地不是私有的。 复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授：财政部打着征房产税的旗号授意各地征物业税是违法的。,广东省政协委员、律师协会副会长朱征夫： 第一，是房产税开征缺乏法律依据-立法法规定，对非国有财产的征收，只能制定法律。即使尚未制定法律，也需由全国人大和常委会授权国务院制定行政法规。 第二，是地方出台房产税的上位法没有理顺。1986年国务院出台的房产税暂行条例针对的是营业性房产。但到现在它还具有效力，条例还没有修改，地方政府就各显神通出台房产税，显然跟国务院的这个条例有冲突。” 第三，是征收对象问题。,全国政协委员、青岛市副市长王修林： 开征房产税的法律依据不足，开征房产税也与有关法规冲突，因此建议尽快修改中华人民共和国房产税暂行条例，以依法开展房产税征收改革试点。,财政部财政科学研究所所长贾康： 改革试点不需要立法。等铺开了后再以法律形式完善。,