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1、旅游（居）小镇发展模式研究 2010年7月 旅居小镇： 旅游接待和生态宜居的结合 旅游小镇：旅游资源 + 旅游设施 + 旅游服务 + 游客云集的城镇 A town with a relatively small population that seems to grow exponentially during the summer due to tourists。 景区景点： Tourist Attractions 旅游（居）小镇和旅游地产是一个概念吗？ 旅游地产的成功开发能够塑造出旅游（居）小镇吗？ 中国 深圳 东部华侨城天麓别墅 旅游地产深圳东部华侨城 旅游地产大连莱茵海岸 p项目名称：
2、中国燕达国际健康城 p投资商：中国燕达实业集团 p位置：燕郊 p定位：打造一座超大规模、国际化、信息化的绿色生态医疗健康和老年养护基地 p5大版块：三级甲等标准并通过JCI国际医院评审认证 的燕达国际医院、燕达金色年华健康养护 中心、燕达医学研究院、燕达医护培训学院和燕达会议中心 院士讲话 新闻发布会 健康城实景 健康地产中国燕达国际健康城 p项目名称：华北民用进口商品贸易区 p投资商：绿地集团，总投资300亿元 p位置：香河 p定位：建成后将成为京津冀区域的高端进口商贸及产业总 部基地 p用5年左右时间初步建成以新型贸易示范区为主体，以综合服务和旅游产业为 两翼，面向全球的 民用进口商品购物
3、中心和综合商品采购平台 商贸地产华北民用进口商品贸易区 配套生活区鸟瞰效果 仓储保税区鸟瞰效果生产加工区鸟瞰效果 创意地产天津河西务镇三溪塘 p位置：天津武清区河西务 p开发商：石家庄卓达 p定位：三溪塘艺术家俱乐部 这些都是地产开发商谋划的超级大盘，但是产业冲动在崛起 这个现在只有14100名居民的小镇坐落于捷克南部的波希米亚地区，位于伏尔塔瓦河的上游，距捷克首都布拉格约160公里的路程 。联合国教科文组织在1992年宣布授予它为世界文化和自然双重遗产的头衔。它被誉为世界上最美丽的小镇是当之无愧的。 世界上最美丽的小镇 土耳其 伊斯坦布尔 博斯普鲁斯海峡边的旅游小镇 旅游小镇 西班牙Beni
4、tachell town centre THE TOWN OF LINDAU Visiting Lindau is a step back in time. The scenic old town lies on a small island in Lake Constance. The carefully restored houses and the centuries-old buildings in combination with the lively street vendors give the whole city a unique charm. In Lindau, hist
5、ory lurks at every corner. 国内的一系列新城 以地产大盘的视角研究区域开发 地产大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、后现 代主义大盘的发展阶段，现阶段已经到新都市主义大盘阶段 大盘开发有郊区（陌生区）大盘与城市中心区大盘，大盘开发 模式有主题社区开发模式、产业驱动开发模式、新市镇开发模 式、紧缩城市开发模式、中心城镇开发模式五种主要开发模式 大盘开发不仅要重视大盘物业的建设，更重要的是要打造区别 于其它楼盘生活方式，注意街区建设和公共空间建设，建立功 能复合的和谐社区 地产大盘发展与发展规律 国内外成功地产大盘开发模式 对地产大盘开发的认识与启示 大盘发展到
6、新都市主义大盘阶段，注重生态自然与邻里社区和谐与区 域可持续发展，构建和谐空间 现代主义大盘后现代主义大盘新都市主义大盘 新都市主义的基本精 神是社区设计必须将 公共空间的重要性置 于私人利益之上；注 重邻里关系，关注人 与自然的和谐发展成 为新时期大盘发展的 最强音。 大盘发展 1920-1960 1980-目前 1960-1980 城市功能分区 住宅是居住的机器； “公园中的高楼”； 营造场所精神 历史、文化与传统 建筑内在品质 和谐空间 公共空间 功能复合协调 第一阶段：住宅楼宇开发 第二阶段：住宅小区开发 第三阶段：大规模住区开发 从塑造魅力城镇的角度开发区域，以旅游（居）小镇视角看待
7、旅游地产 研究目标 n 深度解读旅游小镇的内涵 n 梳理旅游小镇的开发模式 n 指导我公司旅游小镇开发 研究内容 n 什么是旅游小镇 n 旅游小镇开发案例分析 n 旅游小镇开发模式研究 n 旅游小镇增值策略研究 n 滦平旅游小镇开发建议 归纳法还是演绎法？ 太祖笑曰：颇闻翰林草制，皆检前人旧本，改换词语，此乃俗所谓依样画葫芦耳，何宣力之有？ 宋魏泰东轩笔录第一卷 研究方法当下形势和产品要求 塑造自己的DNA 旅游产业：以旅游资源为凭借、以旅游设施为条件，向游客提供旅行游览体验等相关 服务的产业统称，它不是一个单一产业，而是一个产业群。 旅游小镇：旅游资源 + 旅游设施 + 旅游服务 + 游客云
8、集的城镇 游客内涵：游客是指离开其惯常居住地所在国到其他国家去，且主要目的不是在所访问的国家内获 取收入的旅行者。游客包括两类不同的旅游者： 旅游者(Tourist)：在所访问的国家逗留时间超过24小时且以休闲、商务、家事、使命或会议为 目的的临时性游客； 短期旅游者(Excursionists)：在所访问的目的地停留时间在24小时以内，且不过夜的临时性游 客(包括游船旅游者)。 -（世界旅游组织WTO的统计标准） 旅游吸引物 体验娱乐设施 商业服务 消费者 旅游小镇的解构 旅游小镇：通常是是先有小镇，后有旅游，小镇是为了本地土著居住生活的乐园。 如江西婺源、福建泰宁、湖南芙蓉镇、广西兴安、安
9、徽宏村、浙江乌镇等；而一开 始就塑造以旅游度假为主题的小镇，成功的案例非常少，奥兰多市西南20公里的迪 斯尼主题乐园是国外的一个典型，而华侨城集团在深圳杜鹃山的开发是中国的一个 典型。 旅游小镇的规模 微型旅游小镇 a tiny tourist town,1-2km2 大型旅游小镇 a large tourist town,27km2 n以旅游业作为小镇的造血机：形成产业磁力、消费磁力和就业磁力，凝聚成小镇 n旅游地产以旅游度假为目的的房地产开发，具有资源依托性、要素综合性、 开发销售和经营方式多样性，以及生活方式非常态化等特点 n旅游地产的发展必须以旅游资源为核心 n旅游地产必须依托旅游资源
10、打造休闲度假概念 n旅游地产两个特点：一是可流通性，可异地置换；二是旅居型，不同于居家型房产 n旅游地产，关键是要先旅游，后地产。很多开发商对于旅游以及旅游的需求不求甚 解，就盲目地去开发一些旅游地产项目，这是大忌 中国房地产业协会秘书长 顾云昌 中华分时度假机构董事总经理 何红光 企业主导型旅游（居）小镇的盈利点旅游地产 p旅游地产的四种类型： 1.自然资源依托型风景区小镇 2.新旧城类型特色古镇 3.主题乐园型迪斯尼乐园小镇 4.行业依托型拉斯维加斯、博鳌 旅游地产有没有产业链？ 旅游地产的功能是什么？ 旅游地产的分阶段特征？ 交通运输业 娱乐业 文化产业 生态产业 餐饮业 购物业 商务会
11、议业 房地产业 旅游 地产 p生态功能 p旅游集散功能 p商业宜居功能 p商务会议功能 p景区景点阶段塑造景区景点知名度为主 p产品系列阶段整合、创新旅游产品 p旅游和房地产结合阶段着力开发周边房地产 p主题城镇提升阶段旅游资源内涵和文化层级升级 旅游地产：保证旅游活动各环节在特定区域集中实现 旅游（居）小镇除了旅游地产之外还需要哪些功能？ n旅游业成为世界第一大产业 n中国将发展旅游业纳入国家战略体系，旅游业将迎来一个新的黄金发展期 n中国是亚洲最大的客源市场 n2015年中国将成为世界最大旅游目的地国家 2010年5月30日第一届世界旅游大会 国家旅游局 局长 邵琪伟 世界旅游业理事会总裁
12、兼首席执行官 鲍姆加藤 世界旅游发展组织 第十一届世界旅游大会主题：旅游，世界第一大产业，迈向新领域 旅游地产是地域民俗走向世界的窗口 旅游地产是朝阳产业，旅游资源与土地资源的不可复制和不可再生性决定了旅游地 产的美好前景。相关数据表明，全世界目前已有1000万个家庭和个人购买了旅游度 假房产和度假权益。预计在未来10年，中国将有500万个家庭参与到旅游地产购买 行列，以每家出资20万元计算，将产生价值10000亿元的市场需求。 产业导向 国家战略体系和区域经济发展：旅游业成为世界第一大产业， 中国将其纳入国家战略体系，中国成为亚洲最大的客源市场。 城镇化导向 旅游小镇是促进城镇化的切入点：旅
13、游小镇的开发能够在发展 旅游业的过程中促进城镇化载体建设，实现城镇化进程 生态导向 旅游业是区域生态开发的首选：无烟产业、朝阳产业、开发中 保护 旅游小镇的开发是综合性的旅游地产，其经济意义、社会意义和品牌价值非常重大 。 旅游地产不同于住宅地产和商业地产 ABC A：小镇常住人口 B：有房周末度假 C：无房周末来玩 比重1（% ） 地产构成比重2（%）地产构成 小镇常住人口 有房周末度假 无房周末来玩5070 日均吸引人客群2万人，人均消费300元 假设住宅房屋面积100万平方米，人均50平方米 ，则可居住2万人，入住率40%，则有8000人。 以深圳华侨城集团为例，从1989年创建锦绣中华
14、起，经过16年发展，华侨城已成功打 造出一系列富有价值的文化品牌，其四大景区（锦绣中华、中国民俗文化村、世界之 窗和东部华侨城）迄今累计接待游客8800余万人次，收入达74亿元，亚洲企业跻身世 界旅游景区集团前八强。 深圳东部华侨城茶溪谷风光 深圳华侨城 庆典小镇 Celebration Town， Florida 庆典镇（Celebration Town)位于美国佛罗里达州奥 兰多市西南30公里，面积5000英亩（约27平方公里 ），由迪斯尼公司于1996年开始建造； 庆典镇紧邻奥兰多迪斯尼乐园。奥兰多迪斯尼是世界 上最大的迪斯尼，总面积达124平方公里，除了4座超 大型主题乐园、3座水上乐
15、园外，这里共有32家度假 饭店，包括22家由迪斯尼世界经营的饭店，提供超过 25,000间客房以及784个露营地。还包括5个18洞的 高尔夫球场等运动设施。 庆典镇在迪士尼的“重现昔日纯真年代”的理想设计与经营下，拥有有自己的学校、医院、市政厅、商业中 心、办公楼、教堂、邮局、银行等多种功能，营造亲近和谐的社区感，成为新都市主义的代表作品。 截至2004年，小镇共有9500名居民3745户家庭。 庆典小镇 Celebration Town， Florida 办公区包括办公大楼以及一个商务酒店； 迪斯尼下属几个业务部门在此办公； 庆典小镇 Celebration Town， Florida 位于
16、西班牙与法国交界的科利乌尔小镇（Collioure）曾经给无数画家，比如毕加索、 马蒂斯带来绘画灵感，虽然其面积不大，却是法国人的“后花园”，每到夏天便成为 法国人的消暑休闲胜地。 色彩的天堂法国南部科利乌尔镇(collioure) 区别于传统游乐性质的主题乐园，社会角色扮演主题乐园更着重为3-13岁的儿童创 造一个尽可能逼真的大人世界。星期8小镇的首家店开在位于上海莘庄地铁站南广 场 仲盛世界商城5楼。近7000平米的小镇中，包含有消防局、银行、便利店、巧 克力工厂等涉及领域广泛的50多个主题馆，为3-13岁的孩子，提供70多种社会角 色体验。作为角色扮演的主要运营商，星期8小镇负责设计、建
17、造场内所有的体验 场景，并将这些与真实品牌商无异的体验区销售给特许赞助商，并通过门票和赞助 收益来获得公司的投资收益。目前，星期8小镇已吸纳了中国银行、东方航空、肯 德基、上海大众、普利司通、养乐多等近30多个中外资一线品牌商进驻。 星期八小镇 星期八小镇 墨西哥的运营经验已有十年的趣志家KidZania。趣志家的中国第一店在2009年10月高调宣告正式投入建造。 先有旅游后有小镇 如何提升旅游地产的价值 提升房产边际价值 健康 房地产 教育 房地产 商务 房地产 旅游 房地产 艺术 房地产 科技 房地产 酒店 房地产 【价值要素】品质标准+服务体系+前沿时尚+休闲经济 【特殊案例】拉斯维加斯
18、 -沙漠+博彩+色情+演艺+会议+政策 【规划策略】长城山谷+郊野公园+高端物业+特色酒店+服务延伸 提升房产边际价值 健康 房地产 教育 房地产 商务 房地产 旅游 房地产 艺术 房地产 科技 房地产 酒店 房地产 【价值要素】生态安全+养生护理+健康经济 【特殊案例】九华山庄 -北京+高端体检+理疗休闲+会议 【规划策略】长城山谷+郊野公园+特色养疗设施+服务延伸 北京会展25%，98年6700万元到07年6.4亿元 面积由5到34万平米 提升房产边际价值 提升房产边际价值 健康 房地产 教育 房地产 商务 房地产 旅游 房地产 艺术 房地产 科技 房地产 酒店 房地产 【价值要素】基础教
19、育+职业教育+终身教育+教育经济 【特殊案例】硅谷 -特色高校+研发型产业+政策 【规划策略】国际（家）名校+服务延伸+政策 健康 房地产 教育 房地产 商务 房地产 旅游 房地产 艺术 房地产 科技 房地产 酒店 房地产 【价值要素】弹性时空+物业混合+创意产业经济 【特殊案例】SOHO北京公馆 -高级公寓+弹性办公+酒店服务 【规划策略】生态谷地+都市设施+服务延伸+WIFI智能技术 提升房产边际价值 提升房产边际价值 健康 房地产 教育 房地产 商务 房地产 旅游 房地产 艺术 房地产 科技 房地产 酒店 房地产 【价值要素】派生居所+休闲服务体系+复合文化 【特殊案例】东部华侨城 -生
20、态山谷公园+大梅沙海滨 【规划策略】长城山谷+郊野公园+特色休闲设施+有轨交通 提升房产边际价值 健康 房地产 教育 房地产 商务 房地产 旅游 房地产 艺术 房地产 科技 房地产 酒店 房地产 【价值要素】先锋艺术风貌+个性空间体系+特殊业主 【特殊案例】俄罗斯前卫社区-河滨走廊+艺术建筑 【规划策略】特色建筑群落和空间体系+文化和商业设施混合 审美的艺术性：艺术元素成为地产的一部分，如万科的溪之谷； 功能的艺术性：艺术创造活动成为地产空间的主要内容之一； 融合的艺术性：艺术生活空间。 提升房产边际价值 健康 房地产 教育 房地产 商务 房地产 旅游 房地产 艺术 房地产 科技 房地产 酒店
21、 房地产 【价值要素】高科技体系+自然景观 【特殊案例】朗诗矩阵80-杭州下沙新城+高科技设施 【规划策略】生态谷地+高端智能房屋技术+综合服务延伸 旅游小镇成长动力研究 重大节庆活动，Bethesda案例 p 2011年亚太旅游协会将迎来60周年庆典 对金山岭项目的建议 1.风景旅游区向旅游度假区印象的改变 2.资源购票式消费向资源服务式消费理念的转变 3.单业态景点区向多业态功能开发的转变 4.季节性和黑白态旅游产品的联动 5.文化是景点的灵魂，也是旅游小镇的灵魂 6.国际化水平和服务管理水平，以及金融、商业 、交通、住宿等服务业发展水平对于旅游小镇而言意义非凡 7.成功引导人群消费模式
22、8.全方位的策划和定位是旅游小镇成功开发的保障 9.具有打造京津冀旅游区域合作典范的勇气 10. 充分开发利用山体公园这一概念 分析滦平旅游小镇的元素、品位、吸引力、档次的逻辑 为长城记录时间 （1 1）环境）环境节能减排型低碳城区节能减排型低碳城区 （2 2）社会）社会就业最大化和谐社区就业最大化和谐社区 （3 3）经济）经济新都市第四产业区新都市第四产业区 （4 4）科技）科技智能化科技示范区智能化科技示范区 低碳山谷、智慧栖居 总目标与定位 主题与路径 健康房 地产产 教育房 地产产 科技房 地产产 艺术艺术房 地产产 旅游房 地产产 商务务房 地产产 酒店房 地产产 （1）市调案例 （2）项目经验 （3）基地分析 （4）头脑风暴 创新产品策划 30种创新产品 创创新产产品策划框架 基本产产品 主题产题产品 创创新产产品 path1 path2 基本产产品主题产题产品创创新产产品