规划专业用地分类新标准讲义.ppt

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1、新城市用地分类与规划建设用地标准及相关问题,主要内容,新分类标准修订意义 新分类标准适用范围 本次修订的主要技术内容 新标准下的两规协调,一、新分类标准修订意义,针对现行标准与实际发展的不适应性的调整 体现2008年1月实施的中华人民共和国城乡规划法的要求,适应政府职能转型要求 完善城市功能，提高城市综合竞争力 改善投资环境，以往统管的公共设施项目逐步移交给市场运作，投资主体多元化 突出土地利用的集约节约原则 新时期，国家对土地从严管理 国土部拟出新规，落实最严格土地管理制度，划拨用地目录也进行了调整，整体收窄 土地差别化政策有望年内出台，确保18亿亩耕地红线 扩展适用范围，调控市场运行，提高

2、可操作性 城市 县城,体现城乡规划公共政策属性 对公益性用地与营利性用地的甄别 完善社会保障 适应城乡统筹发展要求 应对快速城市化带来的城乡新问题 原有规划体系难以满足城市发展要求 加强与相关国家标准的衔接 加强与新城乡规划法的衔接 加强与土地利用规划及管理制度的衔接 加强与居住、绿地、绿地、市政等规划设计标准的衔接,多视角关注： 城市需求 乡村发展 社会保障,二、新分类标准适用范围,旧版：适用于城市中设市城市的总体规划工作和城市用地统计工作 新版：适用于城市和县人民政府所在地镇及其他有条件的镇的总体规划和控制性详细规划的编制、用地统计和用地管理工作 适用对象扩展：城市和县人民政府所在地镇，其

3、他有条件的镇（例如：广州、浙江、福建、江苏等地） 工作性质扩展：规划编制、用地统计、用地管理，统一用地分类与计算口径,三、本次修订的主要技术内容,增加城乡用地分类体系 调整城市建设用地分类体系 调整规划建设用地的控制标准 对相关条文的补充修改,1.增加城乡用地分类体系,表2.0.1 城乡用地分类中英文对照表,城乡用地共分为2大类、9中类、16小类。,城乡用地 town and country land 指市域范围内所有土地，包括建设用地与非建设用地。建设用地包括城乡居民点建设用地、区域交通设施用地、区域公用设施用地、特殊用地、采矿用地以及其他建设用地等，非建设用地包括水域、农林用地以及其他非建

4、设用地等。,用地分类采用大类、中类和小类3级分类体系。大类应采用英文字母表示，中类和小类应采用英文字母和阿拉伯数字组合表示。,表A.0.1 城乡用地汇总表,1.增加城乡用地分类体系,宜兴市域,城乡居民点建设用地 城 镇 乡 村,1.增加城乡用地分类体系,高碑店市域,建设用地小类划分,1.增加城乡用地分类体系,便于用地总量的调控 便于各类统计的统一,建设用地小类划分,1.增加城乡用地分类体系,取消了原来的对外交通用地统计，划入区域交通设施用地,“区域公用设施用地”（H3）为区域服务的公用设施用地，包括区域性能源设施、水工设施、通信设施、广播电视设施、殡葬设施、环卫设施、排水设施等用地 与城市建设

5、用地分类中的“公用设施用地”和“商业服务业设施用地”互不重叠。 其中，水工设施指人工修建的闸、坝、堤路林、水电厂房、扬水站等常水位岸线以上的设施，与土地利用现状分类（GB /T21010-2007）中的二级类“水工建筑用地”内容基本对应。,1.增加城乡用地分类体系,建设用地小类划分,建设用地小类划分,1.增加城乡用地分类体系,军事用地：专门用于军事目的的设施用地 不包括部队家属生活区和军民共用设施等用地 不包括原标准“特殊用地”中的外事用地，该用地归入A8. 安保用地：监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫设施等用地，不包括公安局用地 。,非建设用地小类划分,1.增加城乡用地分类体系,“水域”（E1

6、）中类与土地利用现状分类（GB /T21010-2007）中的一级类“水域及水利设施用地”内容基本对应，但不包括其二级类“水工建筑用地”，本标准将之纳入“区域公用设施用地”（H3）的范畴。,“农林用地”（E2）是控制开发的重点区域，重在保护耕地、林地、牧草地等农林业资源和生态环境。,“农林用地”（E2）包括土地利用现状分类（GB /T21010-2007）一级地类“耕地”、“园地”、“林地”与二级地类“天然牧草地”、“人工牧草地”、“设施农用地”、“田坎”、“农村道路”，对应中华人民共和国土地管理法中“农用地”除去“坑塘水面“和”沟渠”的地类。其中，“农村道路”指公路以外的南方宽度不小于1m、

7、北方宽度不小于2m的村间、田间道路（含机耕道）。,1.增加城乡用地分类体系,非建设用地小类划分,非建设用地小类划分,1.增加城乡用地分类体系,涵盖土地利用现状分类一级地类“其他土地”用地中的空闲地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸地以及一级地类“草地”用地中的其他草地； 对应中华人民共和国土地管理法中“未利用地”除去自然水域的地类；,自然保护区、风景名胜区、森林公园等内的非建设用地按照土地实际使用性质归入“非建设用地”（E）的相应地类。,表1 城乡用地分类与中华人民共和国土地管理法“三大类”对照表,H11城市建设用地共分为8大类、35中类、44小类。,2.调整城市建设用地分类体系,R居住用地调整说明

8、中小学用地划入“教育科研用地”（A3）。 将原来的四级标准调整为三级标准： “一类居住用地”（R1）是设施齐全、布局完整、环境良好，以低层住宅为主的用地，包括别墅区、独立式花园住宅、四合院等。 “二类居住用地”（R2）是设施较齐全、布局较完整、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。 “三类居住用地”（R3）是设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住住宅为主的用地，包括的危改房、棚户区、临时住宅等。,2.调整城市建设用地分类体系,R居住用地调整说明 三个中类，6个小类 考虑到物权法的要求，难以确定边界的配建设施不列入用地分类。 居住用地小类的划分调整：本次修订将居住用地小类调整为“住宅用地

9、”（R11、R21、R31）和“服务设施用地”（R12、R22、R32）2类，其中：“住宅用地”（R11、R21、R31）既包括住宅建筑用地，也包括城市支路以下的附属道路、停车场、小游园等用地；“服务设施用地” （R12、R22、R32）指居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地。 原标准中每一居住用地中类还明确区分了住宅用地以外的公共服务设施、道路和绿地，与现行城市居住区规划设计规范相衔接。但是，这种小类划分已不适应市场经济下的开发模式，居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同（城市支路以下的道路）及停车场、小游园等用地，除

10、了现状调查可以使用，在城市总体规划和控制性详细规划编制中很难也没有必要明确划分。 在二类居住用地中增加“保障性住宅用地”（R20）小类,2.调整城市建设用地分类体系,A公共管理与公共服务用地： 定义：行政、文化、教育、体育、卫生等机构和设施的用地，不包括居住用地中的服务设施用地。 分类：9个中类，11个小类 由原分类中的C类拆分成A类和B类而来 此地类以公益性用地为主，体现社会服务和保障水平,2.调整城市建设用地分类体系,2.调整城市建设用地分类体系,“行政办公用地”（A1）只包含非营利性办公设施用地。 “文化设施用地”（A2）仅包括图书、展览、文化活动等公益性设施用地。 “教育科研用地”（A

11、3）指高等院校、中等专业学校、中学、小学、科研事业单位等用地，包括为学校配建的独立地段的学生生活用地。同时，新增“中小学用地”（A33）小类。 “体育用地”（A4）指体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地 “医疗卫生用地”（A5）指医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地。 “社会福利设施用地”（A6）指为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施的用地，包括福利院、养老院、孤儿院等用地。 “文物古迹用地”（A7）参考原标准和文物保护法中的相关定义，指具有历史、艺术、科学价值且没有其他使用功能的建筑物、构筑物、遗址、墓葬等用地。 “外事用地”（A8）指外国驻华使馆、领事馆

12、及其生活设施等用地。 “宗教设施用地”（A9）指宗教活动场所用地，沿用原标准。,2.调整城市建设用地分类体系,A公共管理与公共服务用地（只保留公益部分）,1. 原体育用地中赛马场、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场以及水上运动的陆域部分等用地划入“康体用地”（B32）。 2. 原标准“休疗养用地”纳入本标准的“旅馆用地”（B14）。本次修订将原标准“医院用地”按照对环境的要求拆分为“医院用地”（A51）和“特殊医疗用地”（A53），将原标准“卫生防疫用地”中的急救中心和血库纳入“其他医疗卫生用地”（A54），而本标准“卫生防疫用地”（A52）中增加动物检疫站等新内容。 3.原标准分类中社会福利院

13、等归入“其他公共设施用地”，为了体现政府对社会福利的保障职能，本标准将其单列。 4. “外事用地”（A8）指外国驻华使馆、领事馆及其生活设施等用地，在原标准中属于特殊用地，考虑到其对城市各类设施的密切需求，将其纳入“公共管理与公共服务用地”（A）。,2.调整城市建设用地分类体系,A公共管理与公共服务用地（只保留公益部分）,文化设施用地：体现基本社会服务水平,2.调整城市建设用地分类体系,教育科研用地：体现教育设施的完备程度,2.调整城市建设用地分类体系,体育用地：体现社会生活水平,2.调整城市建设用地分类体系,医疗卫生用地：体现社会保障系统,2.调整城市建设用地分类体系,B商业服务业设施用地

14、：非公益营利为目的商业服务业设施用地 商业设施用地（B1） 商务设施用地（B2） 娱乐康体用地 （B3） 公用设施营业网点用地 （B4） 其他服务设施用地（B9）,2.调整城市建设用地分类体系,在“商业服务业设施用地”（B）中新增此中类是考虑到当前很多公用设施已经趋于市场化运作，譬如国土部门已将加油加气站作为经营性土地出让，又如独立地段的电信、邮政、供水、燃气、供热、供电等经营性营业网点用地都应从公用设施中进一步剥离。,商业设施用地（B1） 零售商业用地（B11） 批发市场用地（B12） 餐饮用地（B13） 旅馆用地（B14）：包括原标准的“旅馆业用地”和“休疗养用地”。 商务设施用地（B2）

15、 金融保险用地（B21）：基本对应原标准的“金融保险业用地 艺术传媒用地（B22）：包括原标准的“新闻出版用地” 、“文化艺术团体用地” 以及“广播电视用地”中各级广播电视台用地等 其他商务设施用地（B29）：包括原标准中“贸易咨询用地” 、“行政办公用地”中企业管理机构办公用地（如企业总部等）和“科研设计用地”中非事业单位用地等。,2.调整城市建设用地分类体系,B商业服务业设施用地,娱乐康体用地（B3）新增加的中类 娱乐用地（B31）：包括原标准“影剧院用地”和“游乐用地”中游乐场、舞厅、俱乐部等用地； 康体用地（B32）：包括原标准“体育用地”中溜冰场、赛马场、跳伞场、摩托车场、射击场以及

16、水上运动陆域部分等用地。 公用设施营业网点用地（B4）是新增加的中类 加油加气站用地”（B41） 其他公用设施营业网点用地（B49）：独立地段的电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等其他公用设施营业网点用地 “其他服务设施用地”（B9）指业余学校、民营培训机构、私人诊所、宠物医院、汽车维修站等其他服务设施用地。包括了原标准“成人与业余学校用地”中的夜大学、业余学校、培训中心等用地以及原标准“其他交通设施用地”中的汽车维修站用地，并新增了私立学校、私人诊所、宠物医院等内容。,2.调整城市建设用地分类体系,B商业服务业设施用地,M工业用地 ： 分级与原标准基本一致 取消了原标准中列举具体行业分类的做

17、法 按环境影响分类，建议参考以下标准执行,2.调整城市建设用地分类体系,W物流仓储用地 ： 在原标准“仓储用地”的基础上增加物资中转、配送等用地内容。 “物流仓储用地”（W）按其对居住和公共环境的干扰污染程度分为 “一类物流仓储用地”（W1）（对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患） “二类物流仓储用地”（W2）（对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患） “三类物流仓储用地”（W3）（存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地）。,2.调整城市建设用地分类体系,S道路与交通设施用地 ： 主要包括原标准“道路广场用地”和“长途客运站用地”、“公共交通用地”、铁路客货运站、港口客运码头等用

18、地，不包括原标准“游憩集会广场用地”，分为5个中类： 城市道路用地（S1）与原标准一致，包括主干路、次干路、支路以及步行街、自行车专用道等其它道路用地，不包括居住用地、工业用地等的内部道路等用地，使城市道路统计与图纸表达深度取得一致。考虑到实际工作中很少将“城市道路用地”（S）分至小类，因此本次修订取消其小类划分。 轨道交通线路用地（S2）是新增加的一个中类，指独立地段的轨道交通地面以上（包括地面）部分的线路用地，以满足当前轨道交通发展的需要。,2.调整城市建设用地分类体系,S道路与交通设施用地 ： 交通枢纽用地（S3）整合了原标准“对外交通用地”中与城市生活较为密切的铁路客货运站、公路长途客

19、货运站、港口客运码头及其附属设施用地，以及原标准的“交通广场用地”，并增加公交枢纽及其附属用地内容。 交通场站用地（S4）指与城市交通相关的交通服务设施用地，但不包括交通指挥中心、交通队用地，该用地应划入“行政办公用地”（A1）。 公共交通场站用地（S41） 社会停车场用地（S42）：独立地段的公共停车场和停车库用地。 其他交通设施用地（S9）包括教练场等。,2.调整城市建设用地分类体系,U公用设施用地 ：,“供应设施用地”（U1） “环境设施用地”（U2） “安全设施用地”（U3） “其他公用设施用地”（U9） 4项中类用地，不包括原标准“交通设施用地”中类。,2.调整城市建设用地分类体系,

20、“通信设施用地”（U15）指以邮政函件、包件业务为主的邮政局、邮件处理和储运场所，以及电信局、移动基站、微波站等用地。独立地段的电信服务、水电气热费用收缴、邮政汇款、报刊发行、邮政特快、邮政代办等经营性网点用地列入“其他公用设施营业网点用地”（B49）中。 电厂、制气厂应纳入工业用地。 高压走廊下规定的控制范围内的用地不应计入供电用地，应按其地面实际用途归类。,2.调整城市建设用地分类体系,U公用设施用地 ： 供应设施用地（U1）中增加“通信设施用地”（U15）和“广播电视设施用地” （U16）。 “通信设施用地”（U15）指以邮政函件、包件业务为主的邮政局、邮件处理和储运场所，以及电信局、移

21、动基站、微波站等用地。独立地段的电信服务、水电气热费用收缴、邮政汇款、报刊发行、邮政特快、邮政代办等经营性网点用地列入“其他公用设施营业网点用地”（B49）中。 原标准中的电厂、制气厂应纳入工业用地。 高压走廊下规定的控制范围内的用地不应计入供电用地，应按其地面实际用途归类。,2.调整城市建设用地分类体系,U公用设施用地 ： 环境设施用地（U2） 调整原标准名称“雨水、污水处理用地”为“排水设施用地”（U21），包括雨水泵站、污水泵站、污水处理、污泥处理厂等设施及其附属构筑物用地，不包括排水河渠用地（U32） 调整原标准名称“粪便垃圾处理用地”为“环卫设施用地”（U22），包含垃圾转运站、公厕

22、、车辆清洗站、环卫车辆停放修理厂等设施用地 增加“环保设施用地”（U23）。垃圾处理、危险品处理、医疗垃圾处理等设施用地,2.调整城市建设用地分类体系,U公用设施用地 ： 新增“安全设施用地”（U3）中类，以突显对于公共安全的重视，其小类包括“消防设施用地”（U31）与“防洪设施用地”（U32）。 消防设施用地指消防站、消防通信及指挥训练中心等设施用地 防洪设施用地指防洪堤、防洪枢纽、排洪沟渠等设施用地 原标准中类“施工与维修设施用地”内容调整至“其他公用设施用地”（U9）中。,2.调整城市建设用地分类体系,G绿地与广场用地 ： “绿地与广场用地”（G）在原标准分类“绿地”大类的基础上增加“广

23、场用地”（G3），剥离原“生产绿地”，分为“公园绿地”（G1）、“防护绿地”（G2）与“广场用地”（G3）3个中类。 “公园绿地”（G1）的名称、范围界定与城市绿地分类标准相统一，指向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等作用的绿地，包含其范围内的水域，包括综合公园、社区公园、专类公园、带状公园、街旁绿地。其中，位于城市建设用地范围内以文物古迹、风景名胜点（区）为主形成的具有城市公园功能的绿地属于“公园绿地”（G1），位于城市建设用地范围以外的其他风景名胜区则在城乡用地分类中分别归到“非建设用地”（E）的“水域”（E1）、“农林用地”（E2）以及“其他非建设用地”（E3）中。,2.

24、调整城市建设用地分类体系,G绿地与广场用地 ： “防护绿地”（G2）的名称、范围界定与城市绿地分类标准CJJ/T 85-2002相统一，指城市中具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地，包括卫生隔离带、道路防护绿地、城市高压走廊绿带、防风林、城市组团隔离带等。 “广场用地”（G3）单指游憩、纪念、集会和避险等为主的广场，而交通集散为主的广场应归为“交通枢纽用地”（S3）。 原标准“生产绿地”以及市域范围内基础设施两侧的防护绿地，按照实际使用用途纳入城乡建设用地分类“农林用地”（E2）。,2.调整城市建设用地分类体系,（1）独立地段的单位用地内往往有多种不同性质的建筑和用地 一座工厂，除生产厂房外，还

25、有附属的办公室、仓库、食堂等设施，但这些设施是从属性的，为工厂生产服务的，因此整个工厂均归工业用地（M）； 一所大学，既有教室、实验室、图书馆等教学用房，还有体育室、运动场、仓库、实习工厂、食堂，以致所属的研究所、设计院、汽车队等等，但从其使用的主要性质来看，仍归为高等院校用地（A31）。应注意的是，单位内的职工生活区（包括住宅、服务设施等用地）要划出，归到居住用地（R）。,分类中的注意事项,2.调整城市建设用地分类体系,（2）具有双重性质的用地按实际使用的主要性质归类，如北京的故宫和颐和园，均是国家级重点文物古迹，但故宫用作博物院，颐和园用作公园，因此应分别归到图书展览设施用地（A21）和公

26、园绿地（G1），而不是归为文物古迹用地（A7）。 （3）多功能综合楼用地，如一栋高层建筑的底层是商店，2-15层为企事业管理机构办公室，16-20层为公寓，地下室为车库，总体看其使用的主要性质是办公，因此归为行政办公用地。如若综合楼使用的主要性质难以确定时，则按底层使用的主要性质进行归类。 （4）利用上空或地下作多种用途的用地按地面使用的主要性质作为用地归类的依据。如一个广场的下面虽然作了地下汽车库，但这块用地仍归为广场用地（G3），而不是社会停车场用地（S42）。 （5） “可根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用本分类的全部或部分类别”，如某中等城市编制城市总体规划，在现状调查时

27、可采用中类和小类为主，在规划时则可以中类为主，大类及小类为辅。又如，规模较小的城市编制总体规划，由于地类较少可选用本标准用地分类的部分类别。,分类中的注意事项,2.调整城市建设用地分类体系,一般规定 规划人均城市建设用地标准 规划人均单项城市建设用地标准 规划城市建设用地结构,3.调整规划建设用地的控制标准,用地计算原则：用地应按平面投影面积计算。每块用地应只计算一次，不得重复计算。分片布局的城市应先分片计算用地，再进行汇总。 比例尺：城市总体规划用地应采用1/10000或1/5000比例尺的图纸进行分类计算，控制性详细规划用地宜采用不小于1/2000比例尺的图纸进行分类计算。 精度：用地规模

28、应根据图纸比例确定统计精度，1/10000图纸应精确至个位，1/5000图纸应精确至小数点后一位。在计算城市总体规划和控制性详细规划的用地时，现状用地和规划用地应采用同一比例尺，以保证统一的精度。 规模统计要求：用地统计范围与人口统计范围必须一致，人口规模应按常住人口进行统计。 统计表格式:城市总体规划用地的数据计算应统一按附录A附表的格式进行汇总。 规划建设用地标准内容应包括规划人均城市建设用地标准、规划人均单项城市建设用地标准和规划城市建设用地结构三部分。,一般规定,3.调整规划建设用地的控制标准,附录A 城市总体规划用地统计表统一格式 A.0.1 城市总体规划城乡用地应按表A.0.1进行

29、汇总。 表A.0.1 城乡用地汇总表,A.0.2 城市总体规划城市建设用地应按表A.0.2进行平衡。 表A.0.2 城市建设用地平衡表,备注：_年现状常住人口_万人 _年规划常住人口_万人,规划人均城市建设用地标准,3.调整规划建设用地的控制标准,通过各项因素对人均城市建设用地指标的影响分析，发现人口规模、气候分区两个因素对于人均城市建设用地的影响最为显著。人口规模越高的城市，人均城市建设用地越低；同时，由于日照的原因，中国南部的城市比北方的城市用地更加集约。,人均城市建设用地指标调整:本标准用地分类将为区域服务的“区域交通设施用地”、“区域公用设施用地”和“军事用地”、“安保用地”等纳入城乡

30、用地分类，不再计入城市建设用地的统计范畴。除去这部分用地之后的人均城市建设用地指标平均下降5m2/人左右。因此，确定允许采用的规划人均城市建设用地指标的的高限在原国标120.0m2/人的基础上下调为115m2/人。 低限标准:由于现状人均城市建设用地指标低于60m2/人的城市数目较少，为了分档方便，确定允许采用的规划人均城市建设用地指标的低限为65 m2/人。 高限标准:考虑到位于日照间距较小的、气候分区的城市人均居住用地指标比其他地区城市平均少5m2/人，本标准将其允许采用的规划人均城市建设用地指标的高限进一步下调为110 m2/人。 气候区：指根据建筑气候区划标准（GB 50178-93）

31、，以1月平均气温、7月平均气温、7月平均相对湿度为主要指标，以年降水量、年日平均气温低于或等于5的日数和年日平均气温高于或等于25的日数为辅助指标而划分的七个一级区。,3.调整规划建设用地的控制标准,陕西省某市： 其所处地域为气候分区 现状人均城市建设用地指标64.1 m2/人 规划期末常住人口规模为50.0万人 对照表4.2.1，规划人均城市建设用地取值区间为65.0 -85.0 m2/人，允许调整幅度为0.0 m2/人 因此规划人均城市建设用地指标可选65.0 85.0 m2/人。,3.调整规划建设用地的控制标准,案例分析,湖南省某市： 其所处地域为气候分区， 现状人均城市建设用地指标70

32、.5m2/人， 规划期末常住人口规模为130.0万人。 对照表4.2.1，规划人均城市建设用地取值区间为65.0-95.0 m2/人， 允许调整幅度为+0.1- +20.0m2/人， 因此规划人均城市建设用地指标可选70.6-90.5m2/人。,3.调整规划建设用地的控制标准,案例分析,江苏省某市： 其所处地域为气候分区 现状人均城市建设用地指标119.2m2/人 规划期末常住人口规模为75.0万人。 对照表4.2.1，规划人均城市建设用地取值区间为110.0 m2/人，允许调整幅度为0.0m2/人 因此规划人均城市建设用地指标不能大于110.0m2/人。,3.调整规划建设用地的控制标准,案例

33、分析,云南省某市： 其所处地域为气候分区 现状人均城市建设用地指标114.6m2/人 规划期末常住人口规模为28.0万人 对照表4.2.1，规划人均城市建设用地取值区间为90.0 110.0 m2/人，允许调整幅度为-20.0 -0.1m2/人，因此规划人均城市建设用地指标可选94.6 110.0 m2/人。,3.调整规划建设用地的控制标准,案例分析,广东省某市：其所处地域为气候分区，现状人均城市建设用地指标95.0m2/人，规划期末常住人口规模为95.0万人。对照表4.2.1，规划人均城市建设用地取值区间为85.0 105.0 m2/人，允许调整幅度为-10.0 +10.0m2/人，因此规划

34、人均城市建设用地指标可选85.0 105.0m2/人。,3.调整规划建设用地的控制标准,案例分析,新建城市的规划人均城市建设用地指标应在85.1 105.0 m2/人内确定。取消了经济特区提法。本条文属于强制性条文。保证新建城市有适宜的用地标准，并留有一定的发展余地。新建城市的规划人均城市建设用地指标应在95.1105.0m2/人内确定，这是目前我国城市相对合理的用地标准。如果该城市所在地区发展用地不能满足以上指标要求时，也可以在85.1 95.0m2/人内确定。 首都的规划人均城市建设用地指标应在105.1 115.0 m2 /人内确定。本条文属于强制性条文。首都是我国对外交往的中心，其政府

35、机关、外事机构、外贸商社、科研单位和高等院校较多，占地较大，因此，人均城市建设用地指标应在105.1 115.0m2/人内确定。,3.调整规划建设用地的控制标准,规划人均城市建设用地标准,边远地区、少数民族地区以及部分山地城市、人口较少的工矿业城市、风景旅游城市等具有特殊情况的城市，应专门论证确定规划人均城市建设用地指标，允许其下限可以适度下调，低于65.0 m2/人，且上限不得大于150.0m2/人。本着“合理用地、节约用地、保证用地”的原则 编制和修订城市（镇）总体规划应以本标准作为规划城市建设用地的远期控制标准。,3.调整规划建设用地的控制标准,规划人均城市建设用地标准,人均居住用地指标

36、,3.调整规划建设用地的控制标准,规划人均单项城市建设用地标准,建设部政策研究中心全面建设小康社会居住目标研究中提出2020年城镇人均住房建筑面积35.0m2/人。 按照城市居住区规划设计规范（GB 50180-93）中第5.0.6.2条关于住宅建筑面积净密度最大值的规定，推导出最少的人均住宅用地面积 考虑到本国标在原国标的基础上将中小学从居住用地中取出。根据城市居住区规划设计规范（GB 5018093）中人均教育用地1.0 2.4 m2/人的要求，按照2.0m2/人的人均教育用地面积计算,规划人均公共管理与公共服务用地面积不应小于5.5m2/人。,3.调整规划建设用地的控制标准,规划人均单项

37、城市建设用地标准,城市公共设施规划规范（GB50442-2008）中对于原国标中每类公共设施用地的人均指标均作了详细的规定，本次修订基于该标准确定公共管理与公共服务用地的人均用地指标。,规划人均道路与交通设施用地面积不应小于12.0m2/人。由于城市规模越大公共交通比例越高，出行距离也越长，高等级道路比例也相对较高，对于城市规模较大城市的人均道路与交通设施用地指标低限应在12.0m2/人的基础上酌情提高。,3.调整规划建设用地的控制标准,规划人均单项城市建设用地标准,城市道路用地：根据城市道路交通规划设计规范（GB 50220-95）的红线宽度规定，结合道路路网密度计算可推算出人均城市道路用地

38、。同时，考虑到未来机动化的发展，综合我国不同规模与空间形态城市的交通状况，确定人均道路面积最低按照10m2/人控制。,公共交通按照关于优先发展城市公共交通的意见（建城200438号）的相关要求，此外，考虑未来城市总停车需求的增加和停车场立体化建设等发展趋势，综合确定交通场站用地按照最低人均2m2/人控制。,1,2,3,6,1,3,1.2,大城市,中等城市,规划人均绿地与广场用地面积不应小于10.0m2/人，其中人均公园绿地面积不应小于8.0m2/人。,3.调整规划建设用地的控制标准,规划人均单项城市建设用地标准,城市绿化规划建设指标的规定规定人均城市建设用地75m2/人以上的城市到2010年人

39、均公共绿地应不少于7m2/人。国家园林城市标准规定园林城市人均公共绿地最低值在（6.0 8.0）m2/人之间。同时，为了避免大广场的建设，维护好城市良好的生态环境，本标准确定以10m2/人作为人均绿地与广场用地控制的低限，并以8m2/人作为人均公园绿地控制的低限。 此外，2007年制定的国家生态园林城市标准提出人均公共绿地12m2/人应该是今后城市努力要达到的一个目标。,编制和修订城市（镇）总体规划应以本标准作为规划单项城市建设用地的远期控制标准。 本次修订对于单项人均城市建设用地指标只提出低限标准，以保障居民所必需的用地。 考虑到由于城市性质的差异所导致的城市人均工业用地之间的差异性，同时考

40、虑到工业用地规模应当与工业就业人口以及工业类型相关，而不是与常住人口规模相关，因此本次修订不再提出人均工业用地指标。考虑到对于保障居民文化、教育、体育、卫生等基本需求的要求，本次修订中增加人均公共管理与公共服务用地的指标。,3.调整规划建设用地的控制标准,规划人均单项城市建设用地标准,居住用地、公共管理与公共服务用地、工业用地、道路与交通设施用地、绿地与广场用地五大类主要用地规划占城市建设用地的比例宜符合表4.4.1的规定。,3.调整规划建设用地的控制标准,表4.4.1 规划城市建设用地结构,规划城市建设用地结构,补充说明 我国不少城市的现状城市建设用地结构不尽合理，普遍存在“道路与交通设施用

41、地”（S）、“绿地与广场用地”（G）等占建设用地比例偏少的情况。城市规划工作应对不合理的用地结构比例进行调整。 几大类主要用地比例合适，就可以基本保证城市有一个正常发展的合理用地结构。 规模较大城市的“道路与交通设施用地”（S）占城市建设用地的比例宜比规模较小城市高。,3.调整规划建设用地的控制标准,规划城市建设用地结构,工矿城市、风景旅游城市以及其他具有特殊情况的城市，其规划城市建设用地结构可根据实际情况具体确定。,3.调整规划建设用地的控制标准,规划城市建设用地结构,取消了原版关于“不得增设任何新的类别”的提法 取消了对分区规划的相关要求 人口规模应按常住人口进行统计。旧版是按非农业人口计

42、算。本标准的常住人口数量为户籍人口数量与暂住半年以上人口数量之和。 用地统计范围与人口统计范围必须一致，旧版按城市总体规划用地的范围为界统计 更新城市（镇）总体规划用地的数据计算格式。 明确三项强制性条文 城乡用地分类和城市建设用地分类 规划人均城市建设用地标准 规划人均单项城市建设用地标准,4.对相关条文的补充修改,四、新标准下的两规协调,两规的主要内容 两规的规划依据 两规的核心内容 两规衔接的难点 两规衔接的突破口,双规的主要内容,土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所做的总体安排和布局

43、。 城市总体规划为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定一个城市的性质、规模、发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间和进行各项建设的综合布局和全面安排，还包括选定规划定额指标，制订城市远、近期目标及其实施步骤和措施等工作。 从我国目前实现的政策来看，对土地的开发利用有着很严格的限制，每年具体下达多少土地开发数量，都会设定一个很严格的规定， 管理部门、规划范围、规划思路、人口统计口径、土地分类体系各异,传统市域城镇体系规划,新型城乡统筹规划图,土地利用规划依据：土地管理法 城乡规划依据：城乡规划法 都要求土地利用规划和城乡规划在编制阶段就应相互衔接 两个规划的依据都是国民经济长期发展规

44、划，其核心内容都是土地的合理利用,双规的规划依据,在建设用地规模、城市发展方向、基本农田保护等重要内容方面，土地部门和规划部门应当共同研究，在同一个平台上制定各自的规划。 城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模；在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。,双规的核心内容,从理论上看，两规的研究对象、范围、实施年限、方法、步骤各有侧重； 在实际操作中，由于土地部门和规划部门的行政割裂 两规在用地分类与划分标准、规划统计口径、规划工作路线以及规划技术方法等许多方面都存在着明显差异，造成

45、两个规划在区域和城市土地开发利用与保护等方面出现较大的矛盾和不协调之处。长期以来，两个规划在编制和实施过程中存在大量的衔接不到位、难以协调统一现象。,双规衔接的难点,规划协调内容： 指导思想和原则 人口规模和用地规模协调（重点是规划标准和规范） 规划编制期限 城镇发展方向 土地控制形态 重点建设项目,双规衔接的突破口,市域一张图,行政管理上的协调,城市规划行政主管部门是指国家主管城市规划工作的行政管理机关，是负责城市规划制定、审批和实施全过程的行政职能部门。规划行政主管部门有十项权限：规划编制权、规划审批权、规划修改权或调整权、立项参与权、建设用地核定权、用地调整权、建设工程批准权、监督检查权

46、、行政处罚权、复议裁决权。 土地管理部门是依法主管土地保护、开发、利用统一管理工作的政府职能部门。国务院土地管理部门是国家土地管理局，它主管全国土地的统一管理工作，其主要职责为：拟订和贯彻、执行关于土地的法律、法规与方针、政策；主管全国土地的调查、统计、登记和发证工作；组织有关部门编制土地利用总体规划；管理全国土地征用和划拨工作，负责需要国务院批准的征、拨用地的审查、报批；调查研究，解决土地管理中的重大问题；对各地、各部门的土地利用情况进行检查、监督，并做好协调工作；会同有关部门解决土地纠纷，查处重大违法案件等等。,常问问题,城乡建设用地在哪个规划中划定？是否在市域城镇体系规划？ 这两个分类为

47、强制性条文，总体规划中的应用，可以放在市域体系规划中 城乡建设用地与规划区的关系如何协调？如广州的增城市，在市域城镇体系规划中有一张市域用地协调规划图，涉及市域层面的土地利用，但其规划区只在中心城区。如果增城市总体规划已确定市域城乡建设用地范围，是否新塘镇在做总体规划时就不能突破其边界？ 城乡建设用地包含规划区的建设用地，不包含非建设用地。 关于增城市问题，市域城乡建设用地范围规划确定后，下一个层面的规划不能突破。,在一个总体规划图中能否出现两种分类？比如中心城区总体规划中以城市建设用地分类为主，但机场、军事用地是否采用城乡用地标准？ 城乡用地标准与建设用地标准是统一的，并没有重复分类的现象，

48、相互不矛盾，城市建设用地分类从属于城乡用地标准，机场属于区域交通设施，军事用地属于特殊用地，两项指标不计入城市建设用地中。 有一些不用编市域城镇体系规划，如深圳、珠海，其总体规划图以哪一种用地分类为主？ 总体规划一定要包含市域城镇体系规划，如果不包含，要单独编制。,市域城镇体系规划编制时，若风景名胜区规划尚未编制，难以划定其管理和服务设施的建设用地。当风景名胜区编制风景名胜区总体规划时，其建设用地范围能否调整市域城镇体系规划已划定的独立建设用地范围？ 原则上不能调整，总量控制 工厂的宿舍、办公楼、饭堂是否都属于工业用地？ 规模小的属于，规模很大的，同时服务几个工厂的可以相应归类。 结合交通枢纽开发的商业综合体属于交通枢纽用地还是商业用地？ 属于商业用地,9.风景区开发的旅游式地产属于什么分类？ 居住用地 10 .酒店式公寓属于什么类别？ 居住用地 11.关于应对新标准的制图规范？ 目前无 12.对于综合楼的用地分类？ 按主要使用性质归类,