用益物权的概念和特征.ppt

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1、18.1用益物权的概念和特征,1、概念和特征 对他人所有的动产或不动产在一定范围内进行占有、使用和收益的权利。 1）目的为取得物的使用价值 2）主要以不动产为标的物，物权法承认动产用益物权 3）属于他物权、限制物权和有期限物权，是一种独立物权 2、用益物权的社会意义 1）解决财产占有和使用的分离，利于财产的有效利用 2）克服租赁、借贷等债权关系对于利用人保护的不足,18.1我国民法上用益物权的分类,划拨的建设使用权转让,案情简介： 某市国土局于1989年7月13日下文批准，将位于龙昆路和龙华路十字路口东南角1、38亩土地划拨给房建公司用于建公办大楼。该批文明文规定：“应严格在红线范围内控制用地

2、，不得擅自超越，不得擅自改变土地使用性质。”房建公司取得上述两块土地批文后，于1990年7月5日向市城建局申报建8层办公楼，该局于1991年12月28日下发了施工任务通知书，批准房建公司在被批土地上建8层办公楼。房建公司取得施工许可证后，因公司经营状况恶化，即取消了建设办公楼的计划，而将取得的土地使用权转让给中商公司，双方约定：房建公司将土地使用权转让给中商公司，用地2779平方米，每平方米售价4200元，共计8618万元，分6次付清；付第二批款项后，房建公司把所有文件、红线图和土地使用权证等正本交给中商公司保管；交付使用时间为1994年9月30日。 争议点： 划拨的土地使用权能否转让，转让要

3、符合什么条件？,法理分析： 划拨是土地使用权无偿取得的一种方式。中华人民共和国城市房地产管理法第二十三条规定：“ 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。” 划拨土地使用权可以经法定程序后进行转让。城市房地产管理法第三十九条 规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土

4、地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。” 在本案中，房建公司经申请和批准，取得了划拨土地使用权，后将划拨土地使用权转让给中商公司，并未报请有批准权的人民政府审批，且未补办出让手续，违反了有关国有土地使用权转让的规定，因此，房建公司转让划拨土地使用权的行为无效。,18.2 建设用地使用权,1、概念和特征 依法享有对国家所有的土地占有、使用和收益的权利，有权自主利用该土地建造并所有建筑物、构筑物或其他工作物及其附属设施的权利。

5、又称城镇国有土地使用权。（传统民法称地上权）存在于他人土地之上的权利 1）客体为国有土地 2）以保存建筑物或其他工作物为目的（其范围包括地上和地下） 3）不以建筑物或其他工作物的存在为前提,18.2 建设用地使用权,2、取得方式 1）通过行政划拨取得土地使用权（行政行为）。具有公益性、无偿性、无期限性，限制其转让，经批准可以转让的，须补交土地出让金。适用范围：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等用地。 2）通过土地出让取得土地使用权（协议、拍卖、招标、挂牌）土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土

6、地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。双方签订土地出让合同，约定双方权利义务。（居住用地70年，工业用地50年，教科文卫用地50年，商业用地40年） 3）通过受让转让取得土地使用权（协议）土地使用者将土地使用权通过出售、交换和赠与转让给其他人。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 3、登记 无论通过何种方式取得，建设用地使用权均需要在国土资源管理部门办理登记手续，领取建设用地使用权证，方能设立。,18.2建设用地使用权,4、建设用地使用权人的权利 1）占有和使用土地 占有、使用、收益权，建造、所有并经营建筑物； 物上请求权、相邻关系的适用 2）处分权 通过书面合同将建

7、设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。 转让应符合城市房地产管理法的条件 通过出让方式设立的建设用地使用权的转让条件：缴纳全部土地出让金并取得土地使用权证书，完成开发投资总额的25%以上 划拨的建设用地使用权的转让条件：经过批准并办理出让手续 建设用地使用权流转的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施必须一并处分，保证地上建筑物的所有人与土地使用权人的统一性。 “房随地走，地随房走”,18.2建设用地使用权,5、建设用地使用权人的义务 1）支付土地出让金或使用费 2）维持土地用途，合理使用土地 3）恢复土地原状 6、建设用地使用权的消灭 1）期限届满（有偿出让商业用40年、工业用5

8、0年、居住用70年） 2）被撤销 （擅自改变土地用途、两年以上不开发利用的） 3）被征收、土地灭失,18.2建设用地使用权,7、建设用地使用权消灭的法律后果 1）住宅用地使用权自动续期 2）非住宅用地依法办理续期 8、建设用地使用权与土地租赁的区别 *土地租赁的物权化 1）物权与债权（登记的效力、对抗第三人效力） 2）期间长短不同 3）地租的有无 4）流通性的有无,土地的承包经营权能否继承和抵押,案情简介： 城郊某村将靠近河边的200亩荒滩，通过公开发布和协商的方式以每年每亩300元的标准承包给城里人张某从事种养殖业和旅游的综合开发，承包期为30年，双方依法签订了合同并办理了相关手续。经营3年

9、之后，张某因资金紧张，准备向银行申请贷款，并以该土地承包经营权进行抵押。但张某随后在一次车祸中死亡，于是村委会便以承包人死亡为由提出收回该片土地的承包经营权另行发包。对此，张某的女儿小张提出异议，认为承包期还没有满，自己有权继续经营。 争议点： 1、土地的承包经营权是否能抵押？ 2、小张有没有权利继承其父亲的土地承包经营权？,法理分析： 1、土地的承包经营权是否能抵押？物权法和农村土地承包法对家庭取得的耕地、林地、草地等承包经营权通过抵押方式进行流转是禁止的，如果以家庭承包的土地经营权进行抵押，是不合法的，不受法律保护的。 在本案中张某取得的是荒滩的土地承包经营权，根据物权法第133条规定：“

10、通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律或国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。” 因此，物权法施行以后，张某将该荒滩的土地承包经营权进行抵押是合法有效的。 2、小张有没有权利继承其父亲的土地承包经营权？物权法第133条规定：“土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转”。虽然在该条中没有明确指出以“其他方式”流转是否包括继承的方式，但农村土地承包法第五十条规定：“土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。” 因此，张

11、某通过公开协商的方式取得土地承包经营权，其继承人是可以继续承包的，村委会要求收回张某的土地承包经营权的理由不成立。,18.3土地承包经营权,1、概念和特征 土地承包经营人依法享有对其承包经营的耕地、林地、草地等占有、使用和收益的权利。农村土地承包法年月日通过，自年月日起施行 特征： 1）主体是农业生产经营者（可以是本集体组织以外的单位或个人） 2）客体是集体所有或国有集体使用的农用土地 3）目的是进行农业生产活动,18.3土地承包经营权,2、土地承包经营权的取得和登记 1）基于法律行为取得（承包合同、转包、出租、互换、转让） 土地承包经营合同由村集体经济组织或村民小组与“农户”签订。土地承包经

12、营权自土地承包经营权合同生效时设立。 2）基于继承取得（招标承包合同、林地承包合同） 3）县级以上人民政府颁发土地承包经营权证并登记造册，但登记并不是取得的要件,18.3土地承包经营权,3、土地承包经营权的流转 1）转包：承包人将土地转包给本集体组织内的其他成员，并收取转包费。原承包关系不变。 2）出租：承包人将土地转包给本集体组织外的人，并收取租金。原承包关系不变。 3）互换：同一集体组织内的成员将各自的承包土地互相交换。需变更原承包合同。 4）转让：承包人将土地转让给本集体组织内的其他人，自己退出承包关系。需要变更原承包合同。 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，

13、应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。,18.3土地承包经营权-2,4、土地承包经营人的权利 1）占有使用收益权，可自主组织生产经营和处置产品 2）依法转让权：转包、出租、互换、转让 3）获得相应补偿权 5、土地承包经营人的义务 1）按照土地的用途妥善使用，不得改变用途 2）保护土地的生态环境，不得损害土地 3）法律法规规定的其他义务（承包金不是法定义务）,18.3土地承包经营权,6、土地承包经营权的消灭 1）提前收回土地：承包人全家迁入设区的市，转为非农业户口的；连续两年抛荒土地的； 2）因自然灾害对个别农户的承包地作适当调整的，须经2/3以上村

14、民同意 3）承包土地被征收的 4）承包土地灭失或严重损毁的 5）承包人死亡无人继承的,18.3土地承包经营权,7、对承包经营权的保护 1）承包期内，发包方不得收回承包地、不得调整承包地承包期内。耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年 2）不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权。妇女结婚或离婚的的，不得侵害其承包权。 3）不得干涉承包方的合法经营,18.3土地承包经营权,8、四荒土地的承包经营权 不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以通过招标、拍卖、公开协商等方式承包。 特点： 1）可以发包给集体组织以外的单位和个

15、人 2）直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行公开承包，签订合同 3）应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。 4）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。 5）其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。,在他人宅基地上建房的处理,案件简介: 王某与林某为邻居,。1992年王某全家迁往外地,遂将其四间房屋借给林某使用,并托林某妥为管理。林某从王某离去后即使用该房屋。2000年林某因儿子结婚需住房,即将王某

16、的房屋整修了一下,并在王某房屋占用的院内新盖厢房三间,共花费15000元左右。2001年王某因年龄已大,即回老家居住,让林某腾还房屋。于是,林某将王某的原四间房屋还给王某,自己仍占住其自己盖的三间厢房。王某让林某归还厢房,林某称该房为了他所盖,归其所有,如王某愿意可以卖给他,而王某认为此房盖在自己院内,应归其所有,何况林某多年使用自己的房屋也未付过房租,而修房的费用,他已付给林某。双方争执不下,王某即拆至法院,请求法院判令林某搬出双方争议的厢房,归还给他。 争议点: 附合物应归归谁所有,其是否要对另一方予以补偿。,法理分析： 本案争议的焦点是添附物的所有权归属问题。添附,通常是指不同所有人的物

17、合在一起形成不能分离的一物的客观现象。添附包括附合、混合和加工三者，附合是指不同所有人的有形物结合在一起无法分离或不宜分离,而交易上认为一物者。在添附物的所有权归属上,我国立法未作规定,但依民法的一般法理来确定添附物的所有权归属。 从本案来看,林某是在王某的宅基地范围内建造房屋的,表面上看,属于一不动产房屋附合于他人不动产上而合成的一物。然而在我国,土地上建筑物的建造须经一定程序批准,并以取得土地使用权为前提。如果没有土地使用权,则也不能取得建筑物的所有权。因此,在本案中,林某不能取得建筑物的所有权,在这种情况下,应看作是动产(建筑材料)与不动产的附合,即林某的建筑材料附合于王某的宅基地上。宅

18、基地的使用权与房屋的所有权又必须是一致的,只能为同一人所有。由于不动产与动产附合,不动产的权利人取得所有权,因此,林某在王某宅基地范围内建筑的厢房应由王某取得所有权。 然而在添附中,失去所有权的当事人向取得所有权的当事人要求返还利益,适用法律关于不当得利的规定。因此所有权扩大一方对给他人造成的损失应于所得利益的范围内予以返还,当然,此利益的返还不是返还原物及孳息,而只是返还因取得他人之物所有权所增的利益。所以王某应向林某返还所得的不当利益,该返还的范围内应为林某建房的费用及相应的劳务报酬。 法院应确认双方争议的房屋归王某所有,同时应判令王某应在其受益范围内补偿林某建房所付出的全部费用(林某建房

19、用的材料费。付出的劳务费及相应的报酬),18.4宅基地使用权,1、定义及特征 依法使用农村集体所有的土地建造住宅及其附属设施的权利。 1）使用权主体的特定性：原则上限于农村集体经济组织成员。以农村自然户为单位 2）使用权内容的特定性：仅限于建造住宅及附属设施，不包括经营性用房 3）使用的无偿性和无期限性 4）宅基地使用权具有基本的社会保障功能,18.4宅基地使用权,2、宅基地使用权的取得 物权法第一百五十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 土地管理法第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民

20、建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。,18.4宅基地使用权,3、宅基地的登记 宅基地使用权的取得和变更并不以登记为要件，占有和拥有房屋所有权具有公示意义。但是可以向国土资源部门申请登记并取得宅基地使用权证。 4、宅基地流转 宅基地使用权转让和抵押有不同意见，但物权法坚持不允许宅基地单独转让和抵押。 宅基地可以因继承而转让，也可随房屋一并转让，但受让人仅限于同集体经济组织成员，

21、城市居民不得受让，转让人不得再申请取得宅基地使用权。 “小产权房”问题,18.4宅基地使用权,5、宅基地使用权的效力 权利：使用土地建造和保有房屋及附属物；通过继承或依法转让房屋而转让使用权。 义务及限制：按照住宅用途使用，不得他用；不得非法转让，抵押等。 6、消灭 土地灭失；土地所有权人收回和调整；被国家征收；使用权人抛弃或无人继承,18.5地役权的概念和特征,18.5地役权的内容,18.5地役权的消灭,18.5地役权与相邻关系的区别,相邻权与地役权的关系,案情介绍: 浩远房地产开发公司曾于是1994年3月以1000万元从他人手中购买了一块位于某市邻近海边的1000亩土地,以便在该地上建一栋

22、豪华酒店。该地旁边有一滨海商店,占地10亩,浩远在购得该土地以后便与滨海协商,并于1994年5月订立一项书面合同,规定:滨海在20年内不得拆除该商店并兴建高层建筑,以妨碍浩远的旅客在酒店眺望大海,并影响浩远周围环境的美观。为此,浩远每年向滨海支付10万元作为补偿。合同生效后过了一年,滨海因经营不善将其房屋全部转让给了大龙公司。在订立合同时滨海并没有向大龙提及其与浩远之间的协议,后大龙折除了房屋并欲兴建一五层旅馆,浩远得知后立刻找滨海和大龙交涉,在请求大龙公司停止建设遭拒绝后,便向法院提起诉讼,请求法院责令大龙停止建设,请求确认滨海与大龙之间转让商店的合同无效,并要求滨海赔偿损失。 争议点: 浩

23、远公司与滨海商店之间是属于相邻关系还是地役权关系。滨海与大龙之间的转让合同是否有效。,法理分析: 1、首先要解决的是本案是属于相邻关系还是地役权关系。民法通则第83条规定：“不动产的相邻各方，应当依照有利创造、便利生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”物权法第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记的,不得对抗善意第三人。” 现在我国的物权法制度中已分别建构了相邻关系和地役权制度。 在本案中,浩远要求的眺望权不是其行使自己权利的必要扩张,不是像通风采光这样属于居住的基本条件,且我国现

24、行法律在相邻关系中也没有规定眺望权,在此案中滨海与浩远之间谈不上是相邻关系,而是通过合同设立的地役权。大龙公司同样也未侵害浩远的相邻权。 2、讨论滨海与大龙之间的转让合同是否有效。在物权法中,地役权是一项独立的物权,自合同生效时设立,但未登记不得对抗善意第三人。在本案中,浩远与滨海间虽订立了地役权合同,即使该合同中具有设定地役权的内容,但因其未登记而只能在浩远和滨海之间产生拘束力,无权以合同中取得的地役权对抗作为善意第三人的大龙。所以滨海与大龙之间的转让合同是有效的,大龙取得了房屋所有权及土地使用权。地役权因未登记不能对抗供役地的受让人皆因新物权法对地役权采用的生效意思主义和登记对抗主义。 总

25、之,浩远请求大龙停止兴建。确认转让合同无效,在法律上不能成立,但是浩远可以基于滨海侵害地役权提起损害赔偿。,18.6典权概述,1、概念和特征 典权人支付典价，对他人出典的房屋享有占有、使用、收益的权利 特征：不动产物权、占有使用收益他人之物的权利、有偿物权 2、典权的性质 用益物权说、担保物权说、特种物权说 3、典权的取得 1）因法律行为取得：典权的设定和让与 2）书面合同和登记 4、典权的期限 可以约定，但不得超过20年 5、典权的消灭 1）典物灭失、抛弃、混同等 2）出典人回赎（典权期限届满后两年内，出典人可返还典价赎回出典物） 3）到期作绝（典权期限届满后两年内或自典权设立起20年内没有

26、回赎的，出典物归典权人所有）,18.6典权的内容,6、典权人的权利义务 权利：a. 占有使用收益出典物 b. 转让、转典、出租典物 c. 优先购买权 d. 重建和修缮权 义务：a. 妥善保管典物 b. 到期返还典物 c. 分担典物意外灭失的风险 7、出典人的权利义务 权利：a. 转让典物所有权（受让人成为出典人） b. 回赎权（典权期满后两年内或最长不超过20年） 义务：a. 交付出典物 b. 分担典物意外灭失的风险,18.7居住权,18.7居住权-2,5、居住权的期限 根据合同约定、遗嘱或遗赠确定，无法确定的，成年居住人至其死亡为止，未成年人、至其独立生活时为止 6、居住权的消灭： 1）居住

27、人放弃居住权的 2）期限届满的 3）所有人依法解除居住权 4）居住权被撤销的 5）住房被征收或灭失的 因住房灭失的，住房所有权人获得赔偿金的，应当给予居住权人适当补偿。,18.8其他用益物权（准用益物权）,1、探矿权、采矿权： 自然人、法人依照法律规定取得勘查或者开采矿产资源的权利。 权利人应当在许可证的范围内合理开采 权利人应当向国家缴纳矿产资源税 依法进行转让、抵押、租赁等处分 取得权利必须办理登记手续 2、取水权：自然人、法人依照法律规定获得许可证，直接从江河、湖泊或地下取得水资源的权利。 取得方式包括直接取得和申请取得，前者指生活用水和使用农业集体经济组织的水源，后者指使用国有的水资源。权利人必须缴纳水资源费。,18.8其他用益物权（准用益物权）,3、渔业权：自然人、法人依照法律规定取得养殖或捕捞水生动物、植物的权利。具体包括养殖权与捕捞权。 除零星钓鱼外，渔业权的取得应当申请办理登记 按照许可的场所、时限、数量进行捕捞， 渔业权的期限一般为520年，期间有偿使用 渔业权不得转让、抵押和租赁 4、海域使用权：对国家所有的特定海域在一定期限内排他性使用和收益权。包括水面、水体、海床等。 海域使用权依申请审批、招标、拍卖等方式取得，使用人缴纳出让金。 使用权的期限按照用途不同而不同，养殖15年、旅游20年、港口、造船50年。,