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1、CBD专题及芝加哥、纽约、北京CBD案例研究, CBD理论及特征, CBD发展规律, 芝加哥CBD案例, 纽约曼哈顿CBD案例, 北京CBD案例,目 录,CBD研究,PART1 CBD理论及特征,何为CBD？,CBD一般占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面积少则五六百万，多则上千万平方米，是一个城市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价可谓真正是“寸土寸金”。美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座、我国香港的中环以及新加坡的中心区等都是世界闻名的CBD。,CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。CBD特定的职能要求区内的建筑必须高密
2、度、现代化。因此，CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。一般来讲，写字间要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。,当代城市CBD的八大特征,现代城市中央商务区主要由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成。当代城市CBD拥有这些基本特征。,1、拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导； 2、拥有商务空间的最高聚集度； 3、具有最高的交通可达性，无一例外处于城市干道系统的核心； 4、拥有最高的地价； 5、与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的
3、关联度； 6、具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观； 7、借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用； 8、趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信息、科技领域 重合的趋势显著。,PART2 CBD发展规律,CBD规律一：城市功能聚集中心,城市CBD的发展是城市发展和社会生产力发展共同作用的结果.,现代CBD的功能演化,CBD的三种功能聚集中心,1、管理和控制职能聚集中心,在CBD的功能建构中，需要优先考虑具备这种“管理与控制”职能的全球性、区域性商务办公设施的开发与建设。,2、金融市场运作功能聚集,在区域和世界经济一体化进程中，生产、办公和服务显现出地域分散化的趋势。金融业运作
4、的全球一体化，市场经济中不断繁衍的多样化非银行的金融服务业和国内国际的专业银行，并在CBD聚集形成金融中心，与商务办公设施一起承担着管理与控制功能。,3、专业化生产服务职能集聚,生产服务业是支持生产活动的专业化服务设施，其在现代经济中的地位日益提高，并以其中间产品服务，构成经济供应能力的一部分，是CBD主导职能的衍生性经济活动。而以商业零售、休闲娱乐为主的生活性服务设施在CBD职能机构中被视为配套性服务设施。在CBD发展初期和依托城市商业中心发展商务中心的过程中也占据重要地位。,CBD规律二地价与租金,在城市地价的分布规律中，有一个最高地价点，其周围地带往往成为CBD的核心，而这里同样也是城市
5、最高租金汇集地。 由于CBD空间的希缺有限性和可达性的差异，地价呈不均匀分布状态，竞争使得只有承租能力较高的功能才能占据地租较高的地段。这种承租能力的差异使各CBD功能存在着一定的等级序列。,高档零售；金融、信息咨询；旅馆、批发业；居住及其他,1972年美国新建高档办公建筑的租金比较（单位：美元/平方英尺/年）,CBD的建筑容积率高于周边，而周边地带的容积率随着与中心区距离增加而迅速减少。单位楼面的价格差异在叠加容积率差别后，CBD单位土地面积的价格将数倍、数十倍高于外围地带，这一综合地价表现在各个城市中都是非常显著的。,CBD的开发,不同级别CBD合理规模,城市级别决定了CBD规模,单中心城
6、市的CBD规模与容积率（注：单中心城市指全球区域级城市或国家区域中心城市、重要城市）,单中心CBD开发三大规律：A用地规模多在200万平方米以下；B、建筑面积在500万平方米以下；C、开发强度之容积率多在2.5左右。,CBD内房地产开发的物业构成,现今城市中心商务区主要由商务办公、金融和服务三类职能设施构成，同时也不同程度地包括一定量的传统的商业零售类和居住职能设施。在CBD中这三大职能的比例关系一般为2：1：1，即以办公职能为主，兼以金融和服务类职能。如巴黎拉德方斯三大职能分别占50，25，25。世界其他商务区的功能比例也大致如此。 经验表明：1、活力四射的CBD内写字楼建设量应约占到50，
7、商业设施及酒店、公寓住宅等应各占20，其余分配给各种必要的配套设施；2、对于城市CBD外围而言，“居住”是城市新区活力源泉，由研究表明，一个城市新区居住规模超过40，这个中心区才能成为富有人气和活力的城市中心。,芝加哥CBD案例分析,城市整体,芝加哥（Chicago）是美国第三大城市，位于伊利诺伊州东北部，世界第一大淡水湖密西根湖西南端与芝加哥河交汇处，芝加哥是美国重要的航空、铁路、公路及光纤通讯枢纽，五大湖地区最大的湖港，全美冶金和机械制造、金融贸易、文教中心。芝加哥位于美国中部地区，具有独特的区位优势和优越的发展条件，在美国的经济格局中具有重要的战略地位。 芝加哥市面积591平方公里，人口
8、301万，仅次于纽约和洛杉矶，城市沿滨湖平原向西、北、南展开。芝加哥大都市区由库克等个郡组成，包括周围许多卫星城镇以及印第安纳州西北滨湖地区诸城，面积约12000平方公里，人口850万。 芝加哥是美国的一个老工业城市，在1950年代达到其最辉煌的时期。然而从1960年代起，由于世界经济结构大变动，美国经济也经历了一个转型的过程。在这个过程中，芝加哥经历了城市衰退，人口流失，经济困难等各种城市问题，其时间长达近40年多久，到1990年代，芝加哥才终于完成了经济结构多元化的调整，重新复兴，成为经济全球化中的一个重要结点，成为一个真正的国际城市。,发展历程,借助于19世纪中叶美国西部大开发的历史机遇
9、，芝加哥成功实现了由农业城镇向制造基地的转变，到1930年代制造业经济达到鼎盛，成为美国最重要的工业城市之一。1960年代后，随着美国经济结构的整体转型，重工业的重要性日益下降，芝加哥大量的制造工厂被迫关闭或外迁，城市被迫进行产业调整与转型。 1）制造业和交通运输业鼎盛期（20世纪上半叶） 1909年，芝加哥编制了一个宏伟的总体规划，确定了城市近百年来的发展框架。此时芝加哥人口达到170万，建成区面积486平方千米，并建成了地铁和世界上第一条城市高架铁路。按照规划，芝加哥发展了郊区卫星城，建成了湖滨公共绿地系统。在此期间，芝加哥继承了雄厚的重工业基础，形成了钢铁工业、机械制造业、金属加工业、食
10、品加工业、印刷业等对经济贡献极大的制造业支柱部门。二战结束后美国经济开始全面复苏，1950年芝加哥城市人口达到362万。1955年，芝加哥建成了世界上最大的奥海尔（OHare）国际机场，成为美国和全球的航空运输中心。 2）经济结构转型期（20世纪下半叶） 由于全美经济衰退和工业企业外迁，1960年代芝加哥中心城人口开始减少，1970年代郊区成为就业的增长点，人口第一次超过城区人口，达到大芝加哥地区总人口的55%。1990年城市人口下降到278万，郊区从库克郡扩展到杜培郡和麦亨利郡。为因对郊区化所带来的制造业和就业岗位外迁问题，芝加哥从1960年代开始研究新一轮城市经济发展、产业结构调整，198
11、0年代最终确定并贯彻执行了“以服务业为主导的多元化经济”的发展目标。一方面，立足金属加工、食品等传统制造优势，重点扶植与制造业紧密关联的新兴服务业，致力引进新兴高科技工业中的管理、研发、营销等价值链高端部门；另一方面，利用它位于美国交通运输网络中心的有利区位，充分发挥并加强了传统金融贸易中心的地位，大力发展商业贸易、金融业、会议展览及旅游业。1989年当选的市长理查德戴利提出建立城市工业保护区，同时大力促进服务业、旅游业和高科技工业的发展。 3）多元化经济时期（现阶段） 进入新世纪，芝加哥前期的产业转型战略成效显现，2003年城市人口回升到290万，市区面积591平方千米，成为国际航空运输中心
12、、国际（美洲）光缆通讯中心，被称为美国的制造之都、金融贸易之都、会展之都、文化教育和工业中心，基本形成了以服务业为主的多元化经济结构。芝加哥从传统工业城市成功转型为现代服务业城市。,城市片区概况,芝加哥市区很大，可粗略分为中、北、西、南四大片（东面是大湖）。芝加哥的中央商务区叫卢普区，位于城市中心地带。北区环境幽美，为高级住宅区，多各色文化娱乐设施；南区与西区，主要为工业区，黑人聚居，多低标准住宅。,芝加哥市区,卢普区,中央商务区（CBD）卢普区,卢普区是芝加哥的正式行政区,辖区内拥有目前美国第二大中央商务区，仅次于纽约市的曼哈顿中城，是城市高附加值产业活动集聚的核心区域。 卢普区由老商业中心
13、区发展而成。卢普（Loop）意为环行道区，因地处高架铁道（地铁在地上的部分）所围成的矩形环道之内而得名。,中央商务区（CBD）卢普区,卢普区西面和北面临芝加哥河，东到密歇根湖，南到罗斯福大道，最初的区域边界局限于19世纪末20世纪初城市高架铁路环绕的区域。随着城市发展，市中心区逐渐延伸到正式行政区以外，“卢普区”也更多用于表示整个芝加哥市中心，而不再是正式的行政区概念。该区包括约100个街区，占地约2.59平方公里，聚集了超过10万就业大军，占芝加哥市约1/6的就业人口。 卢普区与全球其他大都市的服务业集聚区最大的不同，不仅在于这里不是单一的商务区，除了鳞次栉比的商务楼宇外，有聚集众多豪华购物
14、场所的购物街“华丽一英里”（Magnificent Mile），还在于这里高校云集，教育氛围浓厚。因此，不会像纽约曼哈顿和东京银座那样出现白天人口密度大大高于夜晚的“空城”现象。,开发第一阶段,开发第二阶段,开发第三阶段,1958年发展规划,1973年芝加哥21世纪规划,1983年芝加哥中心区规划,开发背景,开发措施,开发成效,制造业和服务业衰退，中心商务区物业价值和零售额持续下滑，办公空间增长停滞，卢普周边的居住社区环境恶化,以恢复中心区活力为首要任务； 对芝加哥中心区的土地利用重新布局；在城市的中心区和周边改善公共和私人设施； 在中心区附近建立伊利诺利大学新校区； 中心区进行了第一个大规模
15、的面向中高收入阶层的居住开发项目船坞城,郊区化的影响导致白人外迁，中心区黑人比例提高，社会矛盾尖锐；中心区房地产价格的上涨给小型商业带来生存压力,成功的扭转了中心区房地产的衰退，增加了297万平方米的新办公空间，满足未来企业管理机构和专业服务公司的需求,在卢普区周边修建中高收入阶层住宅，保护中心区商业核心的生存，也能为中心区的企业提供居住在附近的雇员，同时还可以为中心区的零售商店、餐馆和娱乐场所提供消费市场； 对芝加哥河沿岸地区进行再开发，改善区域环境，形成滨水休闲步道，大片开敞绿地空间以及可供开发的住宅用地,形成了中央生活区的主体迪尔伯恩小区，并带动了周边原有工业用地及衰落地的开发，转变为居
16、住和商业用途,郊区购物模式的盛行和激烈的竞争使中心区传统的零售百货店生存艰难，面临倒闭的危机；商务展览需求得不到满足,在中心区继续提升金融、法律等现代服务业和零售、贸易等传统服务业； 加强土地使用和管理； 加强主要活动场所之间的交通联系； 扩建麦考米克会展中心，形成完整的会展区,中心区人口开始增长，经济上升，到1990年代，芝加哥从制造业向现代服务业的经济结构转型基本完成，多元化经济结构形成,通过对中心区开发的合理规划与引导，能够促进城市经济结构的转型，同时能够带动中心区的进一步发展，强化中心区地区，实现经济繁荣,卢普区发展历程,加强土地使用与管理，鼓励居住、商业、办公的混合使用，形成具有活力
17、的中央生活空间,在土地使用上，倡导TOD的发展模式，强调高密度和混合使用，在扩展的卢普区和铁路车站之间发展高密度的混合使用的走廊，将轨道、巴士公交系统和住宅、零售、教育和文化机构，医疗和办公活动联系起来；,强调办公、底层商业、旅馆和相关的商业用途，鼓励同一栋建筑垂直的混合使用和街道层面的零售和商业服务；,土地使用思路,空中俯瞰图：主要的标志性建筑,Aon大楼,千禧公园,格兰特公园,希尔斯大厦,海军码头景区,白金汉喷泉,艺术博物馆,芝加哥剧院,“L”大厦,伦敦保险大厦,文化中心,图书馆,芝加哥河,密歇根湖,Lasalle Se大厦,Marquette大厦,费雪大厦,Reliance大楼,卢普区周
18、边是中央生活区，主要由迪尔伯恩、河城、总统塔楼三个部分组成，面积约600英亩，可容纳12万居民； 高品质的中央生活区提升了CBD的形象，巩固了CBD商业核心的地位，并且社区居民大多数就近工作，为中心区的零售商店、餐馆和娱乐场所提供消费市场； 中央生活区在CBD和低收入社区之间创造了一个有效的边界，并且带动靠近中心区的地方进一步转型为中高收入居住社区； 中央生活区成为“芝加哥21世纪规划”的最成功之处，并成为城市中心最有活力的中等收入社区。,CBD,河城,总统塔楼,迪尔伯恩,芝加哥CBD周边的中央生活区,产业经济：芝加哥,芝加哥市是在钢铁工业、机械制造业、农业技术、贸易、文化教育等方面均居领先地
19、位的地区。芝加哥市工业以钢铁、金属、食品加工、电子、石油加工、印刷和运输机械设备工业为主。钢铁工业占美国第一位，有著名的美国钢铁公司和加来钢厂。肉类加工也居全国首位。美国500家最大的公司中，有33家的总部设在芝加哥及附近地区，比较重要的有摩托罗拉、阿莫科及内陆钢铁公司等。 芝加哥是美国中西部一个重要的金融中心，也是世界金融中心之一。“芝加哥证券交易所”是美国境内仅次于纽约市的最大证券交易所。“芝加哥商业交易所”、“芝加哥期货交易所”和“芝加哥交易局”举世闻名。“芝加哥商业交易所”是世界上最大的一个易损货物交易市场，在全世界金融交易场所中首屈一指。“芝加哥期货交易所”的成交额超过美国国内任何一
20、个交易所。“芝加哥交易局”是世界上最大、最早的期货、期权交易市场，它的股票成交额在美国国内名列前茅。芝加哥是美国一些大银行和大金融机构的总部和分支机构所在地。它拥有300多家美国银行、40家外国银行分行和16家保险公司。这些银行和金融机构在商业贷款数额上名列美国全国前3名，各种金融资产总额居美国联邦储备委员会管区的第三位。世界财富500强企业中有33家、美国福布斯500强企业中有47家在此落户。,产业经济：芝加哥,芝加哥曾经是五大湖地区的传统工业重镇。然而，自上世纪60年代末期以来，芝加哥作为“工业锈带”的核心，显然未能摆脱席卷整个美国中西部的经济危机，城市衰退、人口流失、经济下滑等城市问题接
21、踵而至。在经历了30多年从被动到主动的产业转型后，芝加哥依然从自然地理位置这一先天优势出发，实现了从制造业基地到国际大都市的真正转型，逐渐成为在全球具有一定影响力的大都市。 芝加哥在从单一制造业中心转型成为多元化经济体过程中，充分挖掘整合在商业、金融服务业、运输物流业的发展潜力，逐渐站在了各个领域的最前沿，成为了美国最多样化的城市经济体。芝加哥在从“锈带”地区逐渐走出的过程中，原来的制造业仍然具有一定的优势，从统计数据来看，制造业在2006年整个区域GDP中的比重接近12%，除了房地产和租赁业之外，仍然高于其他大都市行业。2006年该区域服务业的GDP达到3273亿美元，占总GDP的76.8%
22、，其中，房地产及其租赁业、金融保险业等在芝加哥城市区域的比重较大，分别为14.0%和10.7%（见左表）。,芝加哥的产业结构,产业经济：卢普区(CBD),卢普区作为芝加哥中央商务区，高产值、高附加值的金融服务业部门拉动了零售业、娱乐业、交通运输业、会展业等多个服务业部门的发展，形成了独具芝加哥特色的多元化服务业集聚区。 1.金融服务业 芝加哥的金融服务业主要集中与卢普区。十多年前，美国金融衍生产品交易业务在全球市场占统治地位，54%的期货和期权交易业务活动聚集在芝加哥。2005年，尽管从事金融衍生产品交易的国际市场日渐扩张，美国市场占全球比重缩至36%，但芝加哥这一中心地位仍不受动摇，其交易额
23、达到22.4万亿美元。芝加哥在金融衍生产品交易领域从业人数3.35万人，排名全美第二，次于纽约市的17.49万人。 2.商务活动拉动产业集聚 每年商务区就业群体仅在此的餐饮消费就达到9.77亿美元，购物消费亦创造了9.4亿美元的收入。而随着近年市中心就业人口逐渐回升，带来的集聚效应将更为明显。 3.会展宾馆业小步发展 卢普区现有的近1.3万间客房，每年入住频率超过310万次。到2009年，还将新增宾馆客房1000余间。 4.娱乐休闲业稳住游客 卢普区内十多个演出场馆有2.5万个观看席位，每年吸引前来的游客络绎不绝。2005年，“芝加哥百老汇”旗下四个剧场出售席位超过130万次，票房收入超过6.
24、35亿美元。而位于卢普区中心的格兰特公园每年举办各项音乐演出节至少吸引了680万人次游客，几乎超过观看芝加哥两支城市棒球队比赛的观众总数。 5.居住功能日益强大 卢普区生态环境保存完好，市中心5万多常住人口中，约有1.3万居住在该区。卢普区是芝加哥人口增长最快的城区之一。 6.高等教育部门影响深远 卢普区除了企业密集外，还集中了芝加哥大学商学院、西北大学、伊利诺伊大学芝加哥分校、伊利诺伊艺术学院、肯特法学院、凯勒商学院、Loyola大学等多所高等院校。大学城目前各类在校学生约5.3万人，各校占地总面积近750万平方英尺，几乎是全美第一高楼西尔斯大厦占地面积的两倍，是伊利诺伊州最大的大学城，堪称
25、全美最大的大学城之一。,CBD入驻企业,总部设在芝加哥CBD的著名企业有：美联航、雅培、波音、摩托罗拉、卡夫食品、Walgreen连锁药店、麦当劳、卡特彼勒物流公司、能源公司Exelon、保险公司The Allstate Corporation、机械与工业部件产品制造商Illinois Tool Works等。芝加哥大都市区前15大企业雇主，雇佣员工总数即超过22万人，占芝加哥大都市区就业人口的6.0%。,卢普区金融业,卢普区是芝加哥金融服务业的主要集中地。芝加哥是仅次于纽约的美国第二大金融中心。芝加哥在期货和期权交易领域是当之无愧的全球最大金融衍生产品交易中心。2003年芝加哥占全美期货和期
26、权交易总量的63%，纽约居后，占16%（见表1）。 芝加哥的期货期权交易业务，主宰了全美金融衍生产品交易市场。,芝加哥期货交易所：全球最大的交易所,国际有影响力的期货交易市场 （1）美国市场 以芝加哥和纽约为主：芝加哥商品交易所（CBOT：以农产品和国债期货见长）、芝加哥商业交易所（CME：以畜产品、短期利率欧洲美元产品以及股指期货出名）、芝加哥期权交易所（CBOE：以指数期权和个股期权最为成功）；纽约商业交易所（NYMEX：以石油和贵金属最为出名）、国际证券交易所（ISE：新兴的股票期权交易所）。 2006年10月17日芝加哥商品交易所（CME）宣布和已竞争百年的同城对手芝加哥期货交易所（C
27、BOT）进行合并，这造就全球最大的衍生品交易所，由此诞生了迄今为止全球最大的交易所芝加哥交易所集团 （2）欧洲市场 主要是欧洲期货交易所（EUREX：主要交易德国国债和欧元区股指期货）和泛欧交易所1（Euronext：主要交易欧元区短期利率期货和股指期货等），另外还有两家伦敦的商品交易所：伦敦金属交易所（LME：主要交易基础金属）、国际石油交易所（IPE：主要交易布伦特原油等能源产品）。 （3）亚太期货市场 以日本、韩国、新加坡、印度、澳大利亚、中国的内地以及香港和台湾地区为主。 日本期货市场主要包括以东京工业品交易所（主要是能源和贵金属期货）、东京谷物交易所（主要是农产品期货）等为主的商品交
28、易所，以及以东京证券交易所（主要交易国债期货和股指期货）、大阪证券交易所（主要交易日经225指数期货）和东京金融交易所（主要交易短期利率期货）为主的金融期货交易所。 中国内地目前有上海期货交易所（主要交易金属、能源、橡胶等工业品期货）、大连商品交易所（交易大豆、玉米等农产品期货）以及郑州商品交易所（交易小麦、棉花、白糖等农产品期货）。中国金融期货交易所（以下简称中金所）将上市金融期货品种，首先将上市沪深300股指期货。 （4）中南美及非洲期货市场 中南美主要是墨西哥衍生品交易所和巴西期货交易所。非洲期货市场主要是南非的证券交易所下属的期货市场，上市当地金融期货品种。,芝加哥期货交易市场：发展历
29、史,芝加哥期货交易所是当前世界上最具代表性的农产品交易所。19世纪初期，芝加哥是美国最大的谷物集散地，随着谷物交易的不断集中和远期交易方式的发展，1848年，由82位谷物交易商发起组建了芝加哥期货交易所，该交易所成立后，对交易规则不断加以完善，于1865年用标准的期货合约取 代了远期合同，并实行了保证金制度。芝加哥期货交易所除厂提供玉米，大豆、小麦等农产品期货交易外，还为中、长期美国政府债券、股票指数、市政债券指数、 黄金和白银等商品提供期货交易市场，并提供农产品、金融及金属的期权交易。芝加哥期货交易所的玉米、大豆、小麦等品种的期货价格，不仅成为美国农业生产、 加上的重要参考价格，而且成为国际
30、农产品贸易中的权威价格。 在交易所早期，CBOT仅交易农产品，如玉米、小麦、燕麦和大豆。交易所的期货合约经过多年的发展演变现包括非保存性农产品和非农产品，如黄金和白银。CBOT第一种金融期货合约于1975年10月推出，该合约为基于政府全国抵 押协会抵押担保证券的期货合约。随着第一种金融期货合约的推出，期货交易逐渐被引进到多种不同的金融工具，其中包括美国国库中长期债券、股价指数和利率互换等。另一个金融创新，期货期权，于1982年推出。 在过去的150多年中，CBOT的主要交易方式为公开喊价交易，即交易者在交易场内面对面的买卖期货合约。然而，为了满足全球经济增长的需求，CBOT于1994年成功地推
31、出了第一个电子交易系统。在CBOT推出新交易系统的同时，交易所也完成了清算业务的转换。芝加哥商业交易所(CME)于2004年1月开始为CBOT的所有产品提供清算及相关业务服务。 2006年10月17日美国芝加哥商业交易所（CME）和芝加哥期货交易所（CBOT）宣布已经就合并事宜达成最终协议，两家交易所合并成全球最大的衍生品交易所芝加哥交易所集团。合并后的公司被称为芝加哥交易所集团（CME公司），总部将设在芝加哥。合并后的公司的资产总额据估计将达到250亿美元，CME占其中的180亿美元，CBOT约占其中的70亿美元。 合并后的交易所交易品种将涉及利率、外汇、农业和工业品、能源以及诸如天气指数等
32、其他衍生产品。合并后的公司已成为世界上最活跃的交易所，平均每天将成交900万手合约，成交金额接近4.2万亿美元。,纽约曼哈顿CBD案例分析,NEW YORK,1492年哥伦布发现美洲 1524年意大利探险家发现纽约城所在的岛屿 1609年就职于荷兰东印度公司的英国人亨利.哈德逊到达哈德逊河 1625年荷兰人在下曼哈顿建立了第一个永久定居点，称为新阿姆斯特丹。 1626年彼得.米纽伊特总督以价值24美元的小商品从印第安人手中购得整个曼哈顿岛屿 1636年定居者从印第安人手中购买了现在的布鲁克林政区 1641-1790殖民地时代和独立战争 1972年，议会决定发行股票，以支付革命战争的费用，此举为
33、后来的纽约证券交易所打下了基础 1825年，纽约发展成为海港，欧洲移民大量涌入 1858年曼哈顿中部的贫民窟被拆除，建造成中央公园 1883年布鲁克林桥历经15年建成 1892年大批移民通过埃里斯岛进入美国的时代到来，在62年中有170万移民从这里进入美国,1989年纽约正式建立五个行政区：布朗克斯、布鲁克林、曼哈顿、昆斯、斯塔藤岛Manhattan, Brooklyn, Queens, the Bronx and Staten Island 1902年麦迪逊广场的熨斗形建筑标志着纽约进入摩天大楼时代 1929年华尔街的经济崩溃标志着进入大萧条时代 1931年当时世界最高的建筑帝国大厦落成 1
34、940年洛克菲勒中心建筑群落成 1941年美国参加第二次世界大战，曼哈顿商业区黯然失色 1952年联合国在新总部召开会议，新大楼高耸在伊斯特河之滨 1973年世界贸易中心落成 1988年世界金融中心落成,曼哈顿,曼哈顿是纽约市的中心区，总面积 57.91 平方公里，占纽约市总面积的 70%，人口 150万人。纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在曼哈顿岛，使该岛中的部分地区成为纽约的 CBD。 曼哈顿主要分布在该区内曼哈顿岛上的老城 (Downtown)、中城(Midtown),著名的街区是格林威治街和第五大街。这里银
35、行、保险公司、交易所及大公司总部云集，是世界上就业密度最高的地区。,华尔街,洛克菲勒中心,著名的街区或名胜分布图： 华尔街 纽约证券交易所 百老汇 帝国大厦 洛克菲勒中心 中央公园 联合国总部 大都会艺术博物馆 大都会歌剧院 时报广场等,从帝国大厦远眺曼哈顿,上东区富翁的天堂，纽约地价最贵的富豪区。今天的曼哈顿岛上，地价最贵的当属纽约市的富豪区上东区。对于纽约人来说，住在这里象征一种特别的生活，就是开着加长型的豪华房车、小孩子穿着昂贵的私立学校制服、保姆推着精致的婴儿车逛街以及大门内深深庭院中的豪宅。 第五大道是曼哈顿区的中央大街，道路两旁是玻璃幕墙闪闪发亮的高楼大厦。西装革履的男士和身穿时装
36、的女士，拿着公文包，进出高楼大厦，呈现出一幅高雅、时尚的美国现代生活图景。 第五大道可算得上是流行时尚的同义词，世界当红商品才能在这里占有一席之地，各式橱窗设计是街道上的一大特色。著名的大都会博物馆也在这条街上，所以现在的第五大道除了是百万富翁街道，其丰富的艺术资产与高雅幽静的景观也一同被称为上东区之冠。,曼哈顿主要区域,曼哈顿主要区域,上西区高雅艺术的舞台，纽约最令人觊觎的住宅区，高级知识分子和文化人居住区 林肯中心是全世界最大的艺术会场，兴建完成前，这个区域还是纽约的贫民窟，现在却成为表演艺术的重要舞台。这个区的57街 是一条充满艺术气息与高级餐厅的街道，闻名于世的卡耐基演奏厅为57街增色
37、不少。与同为艺术中心的格林尼治村不同的是，这里是高雅和古典艺术的舞台，也是高级知识分子和文化人居住区。,中城区MIDTOWN商业文明之星，曼哈顿的豪华居住区。 中城的形成虽晚于曼哈顿老城，但却有后来居上的势头。中城区以栉比鳞次的商业大楼为主，高度现代化的都市设计，让数以百万的人们在此工作、休闲、消费毫无阻碍，帝国大厦，克莱斯勒大厦，洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在这个区。进入20世纪后，其他许多非赢利的办公机构，如工会、研究部门、专业团体、政府机构等，也都集中于此，许多相关的专职事务所如房地产、广告业、税务部门等也迅速聚集其周围，原来设在岛南部的保险业及银行也中城良好的环境吸引而来。与此同
38、时，商店，服务业等也渐渐聚集在周围。,曼哈顿主要区域,下城区DOWNTOWN下城区是整个纽约市生命力的发源地，自由女神像矗立在曼哈顿岛的入口处，在长仅1.54公里、面积不足1平方公里的华尔街CBD的金融区，聚集了全球近家外贸、金融、证券、保险公司，以及联合国大厦等。著名的Battery Park City居住区就位于此,曼哈顿主要区域,Luxury apartment 奢侈公寓,Semi-luxury apartment 半奢侈公寓,Common apartment 普通公寓,美国CBD公寓客户有明显的等级划分,家族型富豪、闻名世界的财富阶层，金融界、文艺界名人及国际名流。,华尔街的busin
39、essman and women, and their families,客户,当地的学生、艺术家、下城区的business professionals及一些名人。,华尔街是英文“墙街”的音译。荷兰统治时，在这里筑过一道防卫墙。英国人赶走荷兰人后，拆墙建街，因而得名。这条街上的联邦厅曾是美国第一届国会的所在地，首任总统华盛顿就是在这里宣誓就职的，如今大门前耸立着华盛顿像以纪念此事。不过华尔街作为政治中心只是短暂的一瞬，而作为金融中心却一直辉煌夺目，经久不衰。 华尔街两旁很早就已是摩天大楼竖立，街道如同峡谷，抬头只能望见一线天。数不清的大银行、信托公司、保险公司和交易所都在这里驻足。每天成千上万
40、的白领阶级涌到这里上班。而住在郊区的金融巨头们，则不必受挤车堵车之苦。他们上下班乘飞机，直升机场就设在华尔街东端不远的东河畔。 华尔街设有纽约证券交易所、美国证券交易所、投资银行、政府和市办的证券交易商、信托公司、联邦储备银行、各公用事业和保险公司的总部以及棉花、咖啡、糖、可可等商品交易所。华尔街是金融和投资高度集中的象征。,华尔街,华尔街(wall street)是纽约市曼哈顿区南部一条大街的名字，长不超过一英里，宽仅11米。它是美国一些主要金融机构的所在地。,曼哈顿,曼哈顿CBD主要特点,曼哈顿的产业状况 纽约的主要商业、贸易、金融、保险公司均分布于曼哈顿。曼哈顿从事金融、保险业的人很多。
41、在曼哈顿的华尔街集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，是世界的金融中心。 曼哈顿中城是曼哈顿的商业中心。帝国大厦，克莱斯勒大厦，洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在这个区。中城的形成虽晚于曼哈顿下城，但却有后来居上的势头。 进入20世纪后，其他许多非赢利的办公机构，如工会、研究部门、专业团体、政府机构等，也都集中于此，许多相关的专职事务所如房地产、广告业、税务部门等也迅速聚集其周围，原来设在岛南部的保险业及银行也被中城良好的环境吸引而来。与此同时，周围也聚集了很多商店，服务业等。,北京CBD案例分析,地理位置,CBD区位：北京市建国门至朝阳门、东二环路至东三
42、环之间 CBD规模：北京市CBD规划用地约4平方公里，规划范围东自西大望路，西至东大桥路，北起朝阳北路，南达通惠河。现有建筑300万平方米，政府投资100亿于15年内达到1000万平方米，计划2008年完成整个规划的70%。届时，CBD写字楼占50%，公寓占25%，商业、文化、服务、娱乐设施占25%，多功能性强化。 区域主要代表项目：新城国际公寓、北京财富中心、尚都国际中心、万达广场、蓝堡、金地国际花园、温特莱中心、温莎大道 已成现房项目：阳光100、建外SOHO、世贸国际公寓、北京中国第一商城、旺座商务中心 。,北京CBD规划沙盘图,定位,城市功能定位,建成北京市走向现代化国际大都市的新城区
43、，建成环境优美、城市功能齐全、基础设施完善的现代化新城区。,经济功能定位,集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区。,现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域。,金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。,总体规划,商务设施,文化娱乐,居住用地,中小学用地,教育科研用地,市政用地,绿化用地,混合使用,规划理念,A、商务中心区的整体框架延续北京历史文脉和城市肌理，形成方格状基本路网结构，并体 现与旧城中心区的轴向联系和区内的轴向布局与发展。 B、突出以商务办公为主的功能，将主要商务办公设施集中布置在“金十字
44、”街两侧地段，设 计形成混合功能区。重视文化功能，强调文化设施与商务设施的有机融合。 C、重视生态环境建设，强调商务中心区内设置大面积公共绿地，并通过绿化带的连接，形 成完整的绿化体系。 D、塑造完美的城市形象，将超高层建筑相对集中，并突出设置标志性建筑，形成重点突 出、错落有致的空间形态。 E、建设现代化、立体化的交通体系，强调地铁与公交设施的建设,创建便捷的交通环境。 F、建设完善的信息网络，构筑统一开放的公用业务平台，为企业和社区信息化建设提供便 利条件和有力保障。,交通规划,规划中道路用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。 为分析解决社会车流与CBD车流的矛盾，专家们根据交通需求
45、，增加了路网的密度，把城市绿化与行人系统进行适当的融合；利用CBD区域模式及整体交通规划模型对CBD路网进行了评估，建议增加南北向地铁线路。,思路,1、制定相应的交通组织方案，保证商务中心区对外交通的通畅。 研究商务中心区建设与周边地区及市区的相互影响，进行定量分析和评价，提出交通改善方案及对策措 施。 2、针对北京商务中心区缺少出入通道和集散网络的状况，在路网规划中强调完善路网结构，最大限度的寻 求路网整体协同效益。 3、强调空间综合利用，使交通设施的安排尽可能与建筑物相融合，最大限度地有效分割各交通方式空间， 尽可能使人流与车流、各种类型车流在空间上分流，形成一个与人文及生态环境融合的交通
46、环境。,具体措施,CBD要建内部公交循环系统,当进入CBD区域时，有两条内部循环公交线路可供选择。该线路上设置公交专用道，同时采用大容量公交车。 公共交通将在未来CBD内达到56%的比例，这与国外发达国家的CBD区域通常要求在70%至80%的公共交通比例相比仍然维持了较低的比例。,CBD未来有两条内部循环公交线路,现有以及未来规划中的四条地铁线路将承担CBD区域公交出行量的40%，约每日36000人次。,CBD地下铁建设路线,区域内将增设四条地铁线路七个地铁站,在区域边缘将会设四个公交站点。使用公共交通工具的人在区域外的公交站点或者区域内的地铁站进入CBD后就可以搭乘公交。,黑色圆圈为公交换乘
47、站,环境景观规划,历史人文公园,表演艺术广场,科技信息公园,自然科学公园,受现状条件和土地开发方式的制约，在CBD内形成大面积集中的绿地的难度很大。规划在西北，西南，东北，东南四个区各规划一个面积2.5公顷左右的公园，形成具有不同题材的主题公园，拟规划为历史人文公园、表演艺术广场、科技信息公园、自然科学公园四个公园之间有绿化带和步行道连接，穿越整个商务中心区，并与南侧通惠河沿岸的滨河绿化相连，组成商务中心区环状的主要绿化系统，环状绿化系统将整个商务办公区连接，且位于区域的中部，人流比较集中的位置。,串起历史人文公园和表演艺术广场,人文轴线,科技轴线,串起科技信息公园,绿化系统的两条轴线,绿化系
48、统在于主要道路相交处尽量放大成较为开阔的开放空间，增强它的识别性和导向性，同时为连续、紧张的街道界面提供一个喘息的空间，为CBD密集的建筑群体提供一个观赏的距离。,规划中设置了阶梯状的亲水平台、活动广场以及四季的栽植，使它成为一条带状的开放空间。沿途设置码头、戏水、溜冰等亲水设施，使人与自然环境更加贴近。,通惠河,在红线两侧附近建造商务办公区,红线外围依次是混合功能区，再外围是居住区，,规划的空间形态设计就是顺应这种依次递减的顺序趋势，形成一个中间高，向外依次递减的整体形态。,主体建筑的高度均在100米以上，高度在150-300米之间，标志性建筑在宽敞的道路两侧沿三环路成序列展开，产生一种强烈
49、的震撼力，使三环路成为展示CBD形象的一个窗口。,建国门外大街,东三环路,超高度核心区,延续长安街的传统格局，建筑较庄重、严整，临街基本形成一个平直的界面，这种规整的界面和三环路活泼、跳跃的分割形成一种鲜明的对比。,混合功能区和居住区基本高度控制在80米以下，建筑采用街坊式的布局，基本统一的高度，形成一个大背景，从而形成一个比较清晰的城市轮廓线，起到烘托商务办公的作用。,超高层建筑较为集中的区域，它的主要建筑将会成为整个CBD的地标性建筑，建筑围绕中心广场展开，保证各自的景观效果，中心广场可布置会展中心等大型公共设施，为今后商务中心区内的大型公共活动提供条件。,地下空间规划,规划方案确定的规划框架由“一轴、一区、两点（远期实现三点）、三线”组成。 一轴地下公共空间发展轴：东三环路南北向地下空间发展轴线。 一区地下空间核心开发区域：以地铁国贸换乘枢纽为带动，重点开发建设东三环路两侧、长安街与光华路之间