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1、花样年.别样城3期户型配比建议 （修改版）,销售情况分析,客户分析,户型配比原则,户型配比建议,产品分析,【产品分析】,【区域市场产品（多层）】,成都市区内多层住宅较少，集中在周边的郊县，如：华阳、温江、龙泉等； 郊区多层住宅同质化严重，户型设计无创新亮点； 郊区多层住宅的面积以8090平米的两房和100130的三房为主； 建筑结构极少部分采用砖混结构，其它大多采用框架结构；,产品分析,【个案南阳锦城】,户型特点：入户花园大阳台,产品分析,二房，大阳台 无玄关 结构方正,三房，入户花园 错层设计，客厅开间大， 布局合理，结构方正,三房，入户花园，大露台 主卧带双 窗，客厅开间大， 三厅，动静分
2、区，布局合理,【个案南阳锦城】,产品分析,【花园洋房】,蓝山美树,左岸花都,黄金海岸,美波.特兰小镇,花园洋房面积在120300平方米间； 畅销户型在150平方米左右的户型；,产品分析,【结论】,建筑结构：以框架为主，有部分采用砖混结构；,滞销户型：多层以150平方米以上的顶跃为主； 花园洋房以300平方米以上为主。,畅销户型：多层以8090平方米的两房， 110130平方米的三房为主； 花园洋房以130160平方米的为主。,产品分析, 销售情况分析 ,【全年销售情况】,【全年销售情况】,备注：以上数据是截至2.22日已签合同客户的数据。,【全年销售情况】,备注：以上数据是截至2.22日已签合
3、同客户的数据。,1.1期的三房大部分位于景观位置较好的区域，实收均价高于两房； 1期与2期的价格拉升比例较大；,【畅销户型】,畅销户型： 面积小、总价低的两房 赠送平台、花园的户型 景观位置好，小区组团内的三房,【畅销户型分布】,主要畅销单位： 3栋、10栋、11栋、 13栋、14栋 畅销因素： 1、3栋、14栋2楼带平台户型解筹当日售空，其余两房销售速度较快； 2、10、11、14栋都是组团景观最好的位置，销售速度较快； 3、13栋、22栋虽然户型大，价格高，但可看到湖景，解筹当日就销售80。,14,3,1,2,4,5,6,7,8,12,9,10,11,13,15,16,17,18,21,2
4、0,22,24,面积小、总价低的两房； 景观好、位置好、靠近中心组团的三房； 赠送花园、平台的户型,【畅销户型分析小结】,【滞销户型】,2期推出的中三房剩余比例较多； 1期景观位置较差的大三房；,主要滞销单位： 滞销因素： 1、位于小区车行道旁，噪音大，安全性较差； 2、景观位置差的三房。,【滞销户型】,14,3,1,2,4,5,6,7,8,12,9,10,11,13,15,16,17,18,21,20,22,24,【滞销户型小结】,2期组团景观不佳的中三房滞销 1期靠小区路边、景观资源差的三房滞销,畅销： 两房单位始终较为畅销； 能看湖景、组团景观好、楼间距开阔的三房较为畅销； 送露台、私家
5、花园的单位畅销；,【结 论】,滞销： 临路、临项目边缘与其它地块交界处的三房滞销； 小区内楼间距小，组团景观不佳的三房滞销；, 客户情况分析 ,【客户意见】,针对已购房及到访客户的访谈，2/3的客户对于本项目户型的意见： 户型： 1期紧凑实用 2期舒适奢侈三合院设计（受样板房影响） 建筑结构： 本项目两房客户关注总价，三房客户关注园林景观，对于建筑结构采用砖混 结构，客户有一定的异议，但不是决定购房的决定性因素，同时可根据客户 购房的需求，通过销售人员对客户进行引导，总体影响不大。,【客户意见】,B户型：115.08平方米,意见： 次卧面积小，只能做书房； 大部分客户希望这个卧室可以做大一点。
6、,【到访客户意向】,根据我司对所有到访客户的登记，选取2243份有效问卷，对到访客户意向户型统计： 需求两房及小三房的客户占到一半的比例； 需求中三房及大三房的客户比例相对较少；,【客户购买规律分析】,两房客户,决定因素：实用的面积较低的总价,其它因素：交通、配套,三房客户,决定因素：园林景观户型所处小区内的位置 合理价格,其它因素：交通、配套,两房客户：总价低是其购买的决定性因素 三房客户：园林景观是决定购买的重要因素,【结 论】, 3期户型配比建议 ,备注：以上数据截至2.25日。,【前期户型配比回顾】,3期建议,【前期户型配比回顾】,从整体推盘而言，二房销售速度均高于三房； 1期产品的配
7、比相对较为合理，经我司建议修改后，2期整体户型小三房比例提高，同时出现花园洋房，产品升级过快； 2.1期推售单位的比例以125平方米的户型为主，但所处小区内景观优势不佳，属于2.1期的滞销单位； 2期产品的快速升级与购房客户的缓慢变化不成正比。,【原则】,将1期、2期、2.1期剩余单位及2.2期、2. 2期进行整体考虑； 降低销售风险，保证销售速度，以期达成公司2006年度1.48亿元的销售目标。,65%,【整体户型配比】,注：不含2.2期与2.3期的花园洋房12010.53平方米,【现有产品户型配比】,注：不含2.2期与2.3期的花园洋房12010.53平方米； 别墅面积按2000平方米，则
8、多层面积62000200060000平方米 户型面积计算均取的中间值。,85.85%,80.93%,【3期产品户型配比】,备注： 别墅面积按2000平方米，则多层面积62000200060000平方米 户型面积计算均取的中间值。,45.99%,37.67%,3期建议,【产品设计原则】,根本原则： 保证2006年全年的1.48亿的销售目标，同时降低销售风险。 设计原则： 靠近小区中心景观及各组团中心的位置摆放130135平方米或120125平方米的三房； 针对未知用途地块、小区车行道的位置，摆放105110平方米的小三房； 边角及临路的位置放8085平方米的两房； 户型保证方正实用的基本原则，沿
9、用及优化2期的户型，保持原有空中合院的设计概念。,3期建议,【建筑结构】,砖混结构,原因： 1、采用砖混结构，相对于采用框架结构，开发成本可节省200300元/平方米； 2、高性比仍是本项目核心卖点之一，在后期营销过程中，保证相同利润的前提下，若采用框架结构势必影响本项目价格之优势； 3、在客户购买方面，是否采用框架结构，不是其购房行为的决定性因素。 4、目前，1期的剩余房源以价格优势，销售速度快于2.1期，购房客户对于1期与2期建筑结构的改变没有特别的敏感，更关注于1期的价格优势。,3期建议,【户型设计要点】,二房二厅一卫（80-85平方米） 方正实用，干湿分区、动静分区明显，客厅开间控制在
10、4M以内，主卧 18-20平方米，次卧12-15平方米； 三房二厅二卫（105-110平方米） 方正实用，具备一定的舒适性，最小次卧不小于12平方米； 三房二厅二卫（120-125平方米） 舒适实用，继续沿用原有空中合院的产品设计概念，提升居住品质 感； 三房二厅二卫（130-135平方米） 突出主卧的舒适性、私密性，同时具备宽厅、大露台、大主卧、转角 凸窗。,3期建议,【各类户型目标客户】,A户型（两房）：以城南为主的中等偏下收入的企业普通员工、 公务员、教师等事业单位；部分外地来蓉购 房者。,B户型（小三房）：项目周边居民、公兴镇公务员，部分外地来 蓉购房（以周边县市为主，外省以敦煌为主）,C/D户型（中/大三房）：在城南（包括高新区）、城西片区的， 喜欢多层结构、大面积的户型，希望购 买绿化率高、园林景观优美的大社区，但 又无法承受市区似楼盘高额房价的中收入 者。,3期建议,建筑结构： 砖混结构,【 结论】,户型面积比例： 两房（8085）30 小三房（105115）20 中三房（120125）35 大三房（130135）15,户型套数比例： 两房（8085）38 小三房（105115）20 中三房（120125）30 大三房（130135）12,THE END!,