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1、阳光控股郑东项目提案 08.3,Who？ 谁会来买我们的房子 ?,到访及成交客户分析,据郑东新区部分项目客户资料统计：外地客户到访量占到访总量的43%左右，老城区以金水区为主。,到访客户,据我司监控资料显示：市区外客户的成交量占到40%以上甚至更高。07年郑东新区的购房客户明显加大，主要以二次及以上置业，50%甚至更多的客户一次性付款。,成交客户,一般为二次及以上置业者，不急于马上入住。 也有很大一批购房客户开始陆续向郑东新区入住，尤其临近老城区的部分社区如鑫苑中央花园、中义阿卡迪亚，逐渐开始呈现出良好的社区氛围。,对项目、对产品、对景观环境等都有更高的物质及精神需求； 讲究格调品味，或讲究身
2、份尊严等； 注重更好的生活环境，更好的生活品质；,What？ 来我们这里买什么 ?,主力消费户型及面积特征,根据部分代表性项目销售统计资料，郑东新区主要消费户型面积集中在100以上，以三房、四房为主，大都属于高档舒适型产品，其中两房的户型面积也都在100以上。,户型销售比例,据最新监测，市场上100以下的两房销售逐渐增多，90及以下的两房及紧凑户型需求量充足。,单套面积销售占比,项目特点：建筑结构采用现浇水泥板，异形柱结构；运用古典元素传达时尚气息；采用错落有致的天际轮廓线，多坡顶组合；在部分层面变化较小的地方适当构造老虎窗；外立面通过装饰线条分段过渡，并有机组合穿插；,物业名称: 中义阿卡迪
3、亚 建筑类别: 多层、小高层 开发商: 郑州中义置业有限公司 物业地址: 金水东路与泰山路交叉口 占地面积：约260亩 建筑面积：21万余平方米 容积率: 1.75 绿化率: 35% 价格： 6542元/ 周边配套: 社区幼儿园、超市、饭店、茶艺、47中、同仁医院、热力颐和医院等。,中义阿卡迪亚,事实证明：不少中原人学习的楼盘,名称: 温哥华广场温哥华山庄 开发商: 枫华（郑州）置业有限公司 位置: 农业东路与众意路交汇处 规模: 300亩/110亩 建筑面积：20万/7.5平方米 建筑类型：花园洋房、类别墅 容积率 1.6 绿化率 35.2% 价格均价: 7733元/ 内部设施：北美风情商业
4、街、西餐厅 大卖场等 。,项目特征:温哥华山庄，中原首席新派城市综合体中纯正的北美风情建筑，引进加拿大优秀的建筑形体与文化景观，国际先进的SHOPPING MALL商业理念，融购物观光休娱乐于一体。纯正北美风情景观，英式管家服务 。,温哥华山庄,品牌形象运作的成功者,名称: 绿城百合公寓 开发商: 河南中州绿城置业投资公司 位置: 农业东路第三城市中心道路交汇处 规模: 497亩 建筑面积：35万平方米（45891万/3期） 建筑类型：多层、小高层 容积率 1.52 价格均价: 7357元/ 内部设施： 社区中心广场、泛会所、游泳池,项目特征:由多层公寓、小高层公寓、中心会所、泛会所、商业步行
5、街及各类现代化生活服务设施组成，半围合式的分组团布局，外借景观水系入园，内依园区丰富的立体绿化，大规模的中心花园和组团、宅间绿地及水系，高舒适度户型结构，注重朝向、通风、景观的“均好性”,绿城百合公寓,进一步验证：客户更认同所购买的产品,名称： 顺弛中央特区 开发商: 郑州客属房地产有限公司 位置： 商鼎路与农业东路交叉口 规模: 456亩 建筑面积: 70万平米 建筑类型: 小高层 容积率： 1.96 绿化率： 50% 价格： 均价4700元/ 内部配套：游泳馆、书吧、儿童游乐园、网球场篮球场等。,项目特征：简洁明快的线条，稳重大方的色调，60米超大楼间距，项目景观的均好性布局，薄板通透全明
6、大户型设计，800米流水森林、林荫大道等多重组团式景观体系，项目内部配套完善，广场游乐园运动场，体现出顺弛的品牌，高品质，大规模社区,顺弛中央特区,武断的认为：不能说它失败，但至少不是一个成功的样板,单位：万平米,项目对比分析情况,小结：体量大；多层将愈加稀缺;已率先集体步入“品牌+品质”时代。,项目产品情况,小结：用产品说话！项目买点拒绝单纯口号。,项目推进情况,小结：真正迎来国际化；终结单纯广告时代！用1200万去做推广费用还是用100万去做推广？,数据来源:郑州市房地产网,项目近期销售情况,小结：楼市品牌影响力显著；产品影响力大，价格不是问题，产品才是利器！投放量依旧不弱，竞争将更加激烈
7、；,多以独立商铺为主，个别辅以住宅底商或社区内商业中心、商业街 无论是独立商铺的还是住宅底商一般不超过两层 单个铺位面积较大，通常在150300平米，主力铺位在200平米左右 销售单价较高，多为85009500元/平米之间，不少已突破万元/平米 销售率比较高，前期推出的已基本销售完毕 经营状态普遍处于初级阶段 整体市场仍是一个以住宅来带动人气及氛围的阶段,各住宅项目商业概况,大规模、大品牌、高品质社区为主导（如绿地、顺弛、建业等） 多层、小高层居多，部分低密项目，奢侈型产品 目前主流市场以100以上舒适大户型为主要供应 单价均在4500元/以上，更高的达到7000元/以上 虽然空置率较高，但大
8、型社区（如阿卡迪亚，绿地老街等）的部分客户入住逐渐为郑东新区居住氛围带来人气 中小户型产品目前仍然缺乏，仅盛世年华一项目，已基本销售完毕 各社区配套商业主要以社区沿街独立商铺为主，个别项目商业体量较大形成独立的商业街，但目前商业氛围有待提高,市 场 小 结,地块现状,地块土地平整，无建筑物，相对方正，开发基础条件较好。 道路及路网系统等基础设施已形成，开发环境较好。, 环境安静，西边及北部已有部分居住社区，但入住率较低，人气差，生 活配套匮乏。 公交车已覆盖（目前仅47路) ，车流量较小，南部200米处设置派出所。 向南400米的商都路(郑汴东路)周围相对繁华，主要以汽车东站、物流及 工厂为主
9、。,周边现状,SWOT分析,商业部分研判,1. 商业物业多以基本生活配套的形态出现； 2.距离本项目400米的商都路已形成商业氛围，必将提升本区域的商 业氛围和价值； 3.郑东新客站也在项目不远处，将带来巨大的人流量，该区域商业氛围 将继续增大； 4.商业氛围如此浓厚的地方，对高档住宅区有一定影响。,元年观点：项目的发展必须依附城市和区域发展,中原 新尊尚 力量,中产阶级,富足阶层,顶端阶层,客 户 金 字 塔,客 户 群 分 析,客 户 描 述,大中原 新加坡风情尊尚社区,户型配比建议,新加坡花园小豪宅,现代简约主义风格,图示一,图示二,建筑风格建议,景观风格参考,配套建议,立足社区 着眼邻
10、里 包容区域,本案周边市场氛围浓厚，未来居住氛围浓厚，居住人口众多。本案商业部分定位立足社区商业，着眼于邻里商业，在定位上要考虑与竞争项目的商业部分进行错位 。 元年建议：以生活配套为基本功能，辐射周边社区，邻里型商业中心。,阳光品牌 花园社区 新加坡风情,品质定价 品牌创市,结合项目新加坡风格定位，根据周边项目和客户能够接受的程度， 为了确保达到快速销售，快速回笼资金。 当前条件下，元年建议： 整盘均价为 5480 元m2,1、 价格形象执行策略 执行 “平开高走” 策略 本案地处郑东新区，本着“不贵又好货”的消费习惯，本案应以平价限量入市，先期获取良好的市场口碑，待市场形成时再逐步提升楼盘
11、价值和价格。 2、 价格建议 入市均价4880元/，项目均价5480元/ 楼层价格的制定应根据朝向、层高、采光、观景位置的不同进行差异化调整，以满足不同层次客户群体的需求。,价格控制,总开发思路 由南到北滚动发展 + 三步走开发战略,总开发思路 由南到北滚动发展 + 三步走开发战略,首期开发思路 形象为先，品质为先，配套为先。,案名 一个项目的精神灵魂 项目内涵 从案名始 ,新加坡花园,案名理解,新加坡，世界仰慕的花园式国家，别称“星洲”、“星岛”。 东南亚马来半岛最南端的热带城市岛国，50多个海岛组成。 热带海洋性气候，常年平均气温2427。 新加坡人的气质和刻苦耐劳、果敢奋斗的精神。 核心
12、血脉，昭示本案“原味新加坡”的花园风格和项目气质 营销推广上易传播，客户易识记 具有唯一性,传播体系,传播脉络,先期以理念切入，以理念攻击，引发目标客户共鸣； 进入正常销售周期，通过差异化形象建立品牌区隔； 强销期通过产品价值的挖掘 + 适量SP活动，不断制造销售热潮，促进成交；,推广组合,事件品牌形象传播 - 轰动性，冲击力强，影响深远，易短时期内有效累积知名度 报纸品牌信息，促销信息 - 时效性强，新闻性高，易传递信息细节，或形象轰动效应 户外品牌识别 - 时间长，形式多样，流动性高且印象深刻，提示消费信息 展示 品牌渗透 - 最具震撼的营销阵地，包括接待中心、样板区域、样板房等。,创意表
13、达 坚持项目产品优势与所倡导的双新生活观有机结合 考虑郑州市场投放实际，加上阳光控股品牌和首推产品强劲的市场反应，因此，本案版面风格和设计应突破一般房地产的广告，以进一步树立市场领导的地位,形象推广语 原味新加坡 世界新生活,销售中心,元年建议：考虑到郑东新区实际等综合因素，建议采用双售楼处方式，即项目现场售楼处和市区繁华地带咨询接待处。,位置选择,综合项目定位等因素，建议： 售楼处风格以新加坡高级会所风格为主，全面体现项目规划主题：新加坡浪漫花园，通过声、光、电的组合将现代高科技的声、光、电应用于展区布置，并利用现场音响播放一些流水、鸟鸣声，全力营造一个奇妙的“鸟语花香”的生态区，彰显品位与
14、尊贵。,销售目标,本案价值体系,树一流的现场形象 售楼中心的建设要与项目的形象一致，并要有明显的特色， 同时要对工地现场进行包装。 建一流的营销团队 本案销售人员全部经过严格专业培训与考核，确保战斗力。 用一流的营销策略,售卖策略,五段式营销 五段式营销策略的核心，就是分阶段分批销售， 打破传统的零售方法。 将本项目分三期、若干批房源推出， 每批房源完成以上5个程序， 同时上一批房源和下一批房源的营销 可在最后两个阶段交叉进行。,五段式营销,寻找，新加坡 素雅纤细的姿态省思的心情 围合式庭院空间、建筑与人居的完美组合， 流动着新加坡韵致 公元2008，原味新加坡创意美学挥毫中原舞台！ 大郑州版图中，一场亚热带的生活对话，上演！,原味，新加坡 像纽约之于伍迪艾伦、上海之于张爱玲， 生活在新加坡自然有其尊尚与仰慕，当享受在举世闻名的莱佛士酒店、禧街的亚美尼亚教堂、卓锦万黛兰 新加坡花园 中国，中原，郑东核心宝地，阳光控股惊世杰作。 携手位中原新尊尚力量，沉醉！,我们衷心希望能与阳光控股共同携手 创造一个中原地产神话！,谢谢,