2010年牧马山别墅市调报告.ppt

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1、牧马山片区别墅市调报告 （2010-4中旬）,目录,一、概论 二、牧马山片区别墅市调情况 三、本区域新增别墅楼盘 四、 牧马山片区别墅区参照对比分析 五、牧马山片区别墅市场市调总结 六、综合市调锦绣尚郡下批次的推盘建议 七、综合市调锦绣尚郡推广渠道建议,一、概论 牧马山拥有较强的综合优势，本区域以运动休闲（高尔夫等）为特色，几条天然的河流（杨柳河、白河、碾河等）贯穿，茂盛的植被与坡地自然资源相得一彰，具有较好的区位优势和广阔的腹地资源。 随着地震和金融危机对成都房产市场的影响，2008年中后期房产市场一度低迷不振，成交量大幅下降，各项消费从2009年中下旬逐步的加热， GDP不断增长，09年中

2、下旬至今成都房产市场刚性需求扩张，促使房价不断的攀升，低谷过后的上扬拉升较快，热销趋势明显，成交量不断上升，促使了高端物业地震后的复苏。 （2009年成都别墅市场整体销售状况较好，平均月成交套数在250套左右）,半山卫城朴墅 项目整体情况概述： 开发商：成都富邦投资有限责任公司 物业：成都半山物业管理有限公司 代理：决策资源。中城置业 建筑单位：EMO北京墨建筑设计 物业地址：双流县胜利镇长兴路168号 总占地：约254亩 占地面积：169636平米 总建筑面积：79000平米 总户数：规划了343套，分3期开发（其中朴墅总户数：159套），一期售罄已交房，2期现房发售 建筑类别：独栋（2-3

3、层） 建筑风格：法国南部地中海风格 容积率：0.48 绿地率:36.2 % 物管费：3元/平米 面积区间：186360平米 主力（热销）户型：273平米 花园面积：80300平米 目前价格：均价14000万/平米 最新动态：现销售的是二期一批次房源，一共33套。于今年1月1日正式推出，开售当天只销售了2套房源，至今为止成交情况大概在12套左右，在售房源剩7、8套，二批次销售将于4月底5月初推出。 优惠：按揭无优惠，一次性优惠2% 客群类型：本地（成都、双流、华阳等）人群（高管、政府、私企领导等）为主,后期销售情况：二期的159套销售还未定分几个批次销售，三期房源的面积段、价格、物业类型也还未定

4、 小区配套：会所（较小） 周边配套：运动公园，牧山湖公园，牧马山“四川国际高尔夫球场”及板块内新规划“公众高尔夫球场”，无生活配套购物场所 交通状态：现无公交车及其他客运车站点，进出项目道路通畅 优劣势分析： （一）优势： 1、现房发售，体现开发商实力和能让客户直观的参观和选择中意的户型结构、位置、外观、即买即住等优点，吸引消费人群 2、独栋面积适中，总价不高（双拼价格），具有很强的吸引力，与锦绣尚郡极具竞争力 3、距成都市区约20分钟车程，15分钟国际飞行圈、第二绕城高速、成绵乐城际快铁。 （二）劣势： 1、项目无交通配套，和生活购物场所，小区配套不足，给业主带来不便 2、地处航道下方，噪音

5、较大，影响生活品质 3、楼间距较近，私密性较差 4、2期建筑外立面色调和瓷砖搭配效果不够大气，降低了高端档次,半山卫城朴墅,半山卫城一期,半山卫城二期朴墅,中鹏。香榭湾 项目整体情况概述： 开发商：成都中鹏开发有限公司 物业：成都仁和春天物业管理公司 物业地址：香榭湾位于新津县牧马山南侧花源镇 售楼电话：82480666、82480066 总占地：约300亩 总户数：115套，建筑类别：独栋（3层） 建筑风格：首席法式水岸庄园 容积率：0.35 绿地率:41 % 面积区间：272619平米 主力（热销）户型：平米 花园面积：4701000平米 目前价格：均价14000万/平米 最新动态： 1批

6、次推出28套房源，未对外宣传，主要是内部认购及部分来访私企和高管，已售5套，3批次发售，目前正在施工，部分封顶 物管费：4.2元/平米 小区配套：近5000的小区内湖、40000余平米滨河花园、巴洛克景观眺望塔、原生态湿地公园,尽显恬静的法国田园风光。 周边配套：北大附中（中小学）、艺术学校、职业技术学校等，花源镇有众多购物超市等基础生活配套，给生活带来便利。 交通状态：地处花源镇，有部分公交车及其他客运车站点，进出项目道路通畅 客群类型：本地人群（高管、政府、私企领导等）为主,优劣势分析： （一）优势： 1、1批次位置位于中心，围绕香榭湖（人工），位置极佳 2、距成都市区约25分钟车程，20

7、分钟国际飞行圈、第二绕城高速、成绵乐城际快铁，享受近郊庄园的尊贵。 3、4701000平米的大面积私享花园赠送 4、处牧马山之心，花源镇基本生活配套齐全，云集众多教育机构，给居住和投资客户带来更多升值空间的附加值 5、一条天然流动活水的杨柳河贯穿整个小区，享受休闲惬意的生活方式 6、参观一期的南洋国际庄园，植被茂盛，房屋私密性良好，建筑注重细节，建筑采用石灰岩、文化石等天然石材与新古典主义元素结合，本期有2种外立面方案，可按庄园主的喜好量身定制。 劣势： 1、虽然花源镇给配套带来便利，但整个小镇略显吵杂，与高端物业格格不入，降低了本区域的高端形象 2、位于花源镇，较嘈杂，外环境的绿化情况欠佳，

8、要穿过小镇降低了别墅的档次,中鹏。香榭湾,香榭湾,置信。牧山丽景 项目整体概述： 开发商：成都置信实业有限公司 物业公司：置信物业 物业地址：位于新津县牧马山花源镇 总占地面积：632亩（其中1期122亩，2期206亩，3期304亩） 总户数：1期97户，2期121户，3期待定 建筑类别：1、2期独栋，3期独栋、联排、双拼 建筑风格：1期地中海西班牙风格，2期英伦风格，3期待定 绿化率：45% 容积率：0.45 面积区间：1期175490平米，2期322648平米，3期未定 花园面积：1期100400平米，2期3001000平米，3期待定 价格：1期均价10000元平米，2期均价14000元平

9、米 优惠政策：未定 物管：1期4元平米 车位比例：1：1（1期） 小区配套：5000平米会所，游泳池等 周边配套：新津县第三人民医院，应天寺、国际高尔夫等 交通状况： 目前欠佳有待完善，周边道路畅通，暂无公交车 客群类型：本地人群（高管、政府、私企领导等）为主，部分外地人群 最新动态：2期与川投联合打造，目前1期现场道路有道旗和大件路有户外看板对外宣传，售楼部在装修中，在打造样板示范区（主力4种样板房），5月底样板区呈现，2期在完善中，3期刚地平，二期1批次预计7月将推出二期英伦风格纯独栋果林别墅预计7月将推出,置信。牧山丽景 优劣势分析： 优势： 1、缓坡台地，杨柳河、牧山千渠、园林人工湖，

10、清新空气，大面积原生山体、天然植 被，1期呈现景观精致，形成人工补景与自然生态交融。 2、品牌开发商，得到消费者的认同和信任。 3、打造科技含量的高端物业，含有中央空调、新风、除尘、水处理、热水、地暖、家 居智能化系统 劣势： 1、销售间隔周期过长，会流失客户 2、目前交通状态欠佳 3、航道下方，有噪音干扰,牧山丽景 二期样板示范区图片,龙湖。长桥郡 项目整体概述： 开发商：龙湖地产 物业公司：龙湖物业服务有限公司 物业地址：新津花源镇牧山别墅区 建筑单位：四川同辉建设 景观设计：EDSA 建筑单位:加拿大AKSD建筑设计师事务所 总占地面积：5200亩 总户数：478户分3期 开发 2期：2

11、00多栋 建筑类别：独栋 建筑风格：英伦风格 绿化率：48.5% 容积率：0.36 面积区间： 370-960平米 主力户型：370-495平米 花园面积：200-2000平米 目前价格：500-3000万套 物管费：4.6元平米 车位比例：1：2，1：3 小区配套：3000平米的会所，与政府联手打造的高尔夫球场、跑马场 周边配套：花源镇基础生活配套、花源学校、职业技术学校、艺术学校等 交通状况：前临大件路，有客运交通车，道路畅通 客群类型：本地人群（高管、政府、私企领导等），外地投资者等 最新动态：1期225栋庄园别墅全面交付，交房满意度100%，2期“原湾”500万级小独栋加推告罄，已销售

12、400余栋，现4批次4月初开始排号，2期目前施工进度已封顶，目前客户来访量，周一至周五每日10-20组左右，周六至周日20-30左右。,优劣势分析： （一）优势： 1、知名开发商龙湖的品牌效应，开发商实力雄厚，小部分的住宅，大面积的与政府联手打造配套（马场、高尔夫球场等），凸显高端物业的特性 2、1期现房呈现，从大门入口至售楼部一路精致的景观让客户感觉进入生态的绿色氧吧，龙湖注重建筑、景观细节打造，实体样板房呈现出品质生活 3、离大件路近，交通便捷，离城和国际机场距离2515分钟路程， 4、外立面颜色搭配大气 （二）劣势： 1、楼间距较近，有部分房源临东面嘈杂的花源镇，私密性和档次大大降低 2

13、、目前价格属于本区域最高的，总价太高，人群较为局限，少数人才能承受,龙湖。长桥郡,龙湖。长桥郡,三盛。翡俪山 开发商：福建三盛房产 占地面积:374亩，分5期开发 总户数：209户 容积率：0.7 面积区间：200480平米 花园面积：70250平米 物业类别：独栋、联排 最新动态:宣传一期5月分推出，推出套数约50套，价格待定，目前会所（接待处）外装已完毕，在市内维斯顿联邦大厦设了接待处，工程进度联排已封顶，外部环境未打造出来，根据现场施工进度认为5月推出较仓促，估计会延后。,优劣势分析： 优势： 1、依山傍水的地理资源，前临杨柳河，后靠牧马山。 2、面积小，有利总价的控制，利于销售。 3、

14、离航道和大件路有段距离，远离噪音。 劣势： 1、建筑密度大，楼间距太近，档次降低。 2、门前相邻的杨柳河目前未整治，污水未处理，河边无绿化。 3、福建开放商首度来川开发的第一个项目，知名度还不够。 4、目前交通状态和生活配套差。,三盛。翡俪山,三盛。翡俪山,萨尔茨堡 基本慨况 开发商：温州华昌（成都）房地产开发有限公司 物业地址：双流县牧马山新城区云岭路（国际高尔夫球场对面） 景观设计：日本井上商设计 物管公司：仁和春天物业 占地面积：124080.62平米 总建面：51331.61平米 总户数：137户独栋 ，10户双拼，商业：A座7户，B座9户，4户会所 面积区间：247.88357.22

15、平米 优惠政策：按揭优惠2%，一次性优惠3% 目前价格：双拼13000元平米，独栋14000元平米 最新状态：目前销售2期，仅余15套 客群类型：本地及周边人群（高管、政府、私企领导等）为主 优劣势分析： 优势： 1、临国际高尔夫球场，休闲场所配套尚可 2、房屋呈现，现房销售 3、面积适中，总价不高，利于销售 劣势： 1、周围环境状态较差，特别是靠牧马山1号的周边脏、乱、差 2、现场氛围差，外围商业配套房屋较陈旧，大大降低了高端品质 3、交通状态、生活配套较差,2010年牧马山片区新增项目 一、金科项目 占地面积：3000亩 开发商：重庆金科房产 物业地址：牧马山片区新津县花源镇 目前状态：不

16、详 二、隆鑫项目 占地面积：600亩 开发商：重庆隆鑫房产 物业地址：牧马山片区新津县花源镇 目前状态：预计10月推出，其它不详 三、鹰联项目 占地面积:700亩，独栋 物业地址：牧马山片区新津县花源镇 目前状态：不详,四、中渝项目 占地面积：430亩 目前状态：不详 五、牧马山1号 开发商：福建开发商嘉德投资 占地面积：400亩 面积:500800平米 项目情况：本项目是投资商在成都的首个项目，是由蔚蓝卡地亚原班人马打造的牧马山高端纯别墅项目，现场目前正在施工，21栋已封顶，现场目前无接待处 六、牧山高地（原白云山庄） 建设单位：长城实业集团 施工单位：四川筑城建设工程有限公司 物业地址：位

17、于新津县牧马山花源镇（置信。牧山丽景旁） 占地面积：32773.6平米（其中居住30459.2平米，商业：1894.1平米） 开工时间：2009.6.5 竣工时间：2011.6.6 目前状态：正在施工，主体框架呈现 小结：2010年牧马山片区的放量增大，片区别墅更为集中，提升牧马山西部中央别墅区知名度，各开发商竞争将越来越激烈，所以如何打造出自己风格和特色至关重要，注重细节的考虑，别墅的建设将得到全方位的升级。,牧马山1号现场施工情况,2010年新增项目,2010年新增项目（花源镇）区位,同区域别墅对比参照,1、2010年牧马山别墅涌现，必将成为成都别墅市场的热点区域。 预计全年推出各类别墅数

18、量高达600余套。在区域被炒热的利好趋势的同时，我们应该清醒的意识到，市场竞争愈加激烈势在必行。,2010年5月份牧马山别墅集中放量，区域内硝烟弥漫 三盛翡骊山计划于5月份推出其1批次房源，50套左右。 半山卫城朴墅计划于上半年连续推出其二期的第2、3批次100套左右的房源。 置信牧山丽景计划在6月份推出其二期、三期的部分房源。 本项目计划5月推出2批次52套房源。 累计以上项目，牧马山区域2010年上半年即将推出200余套各类型别墅，以独栋、联排为主并且推出的房源都呈现出“面积适度”、“总价较低”的特点， 5月份推出房源较为集中，可以预见、各项目间竞争将非常激烈，本项目应做好应对策略和把握有

19、效时机推出。,牧马山别墅区位图,牧山高地,锦绣尚郡推盘建议： 1、根据市场及国家相关新政，控制推盘速度和放量，建议每批次少量推出，呈现“小步快走”的状态，时刻关注市场情况和竞争楼盘的动态。 2、户型配比：以中小面积为主，控制总价，吸引有效客群。 3、推出位置:从踩盘信息看出，新开出的一些楼盘将会推出中心极佳位置的房源，以此吸引更多客户和建立开端的良好口碑，但从长远推盘策略来看，建议本盘以后批次推出的位置以（好、中、差）搭配销售，可以拉大价差，既利于主力户型的销售，又吸引部分游离客群，满足不同的需求。,推广渠道建议 1、媒体：投放有影响力的媒体和有品质的广告频道 2、报刊：刊登有辐射力的报刊，如

20、商报、华西都市报或做成杂志发放到高端会所、飞机上等 3、活动：定期举办老客户带新客户回馈、准客户等联谊活动 4、名人影响力品牌效应：邀请符合楼盘形象的中高端名人（或明星）做宣传或入住 5、户外：选择合适的区域和道路做些户外看版，项目周围可做些刀旗等导示系统 6、短信平台和户外灯箱 7、站台广告,牧马山别墅市调区域总结 牧马山片区的高端物业，这几年一直呈不温不火的状态，不管是物业的口碑和价格的浮动还在一个较低的范围内，随着各大知名的开发商的入驻，带动了整个片区开发进程，树立了牧马山别墅集聚地的品牌效应，打造生态高端物业，彰显“离尘不离城”的品质生活，吸引更多的高端人群的关注和青睐，竞争也将越来越

21、激烈，知己知彼百战不殆，定期市调随时对竞争楼盘的情况了如执掌是非常关键的，准确的定位，才能赢得市场的先机。牧马山拥有较强的综合优势，本区域以运动休闲（高尔夫等）为特色，几条天然的河流（杨柳河、碾河等）贯穿，茂盛的植被与跌宕起伏的丘林自然资源相得一彰，具有较好的区位优势和广阔的腹地资源。 1、从市调情况来看，今年本片区别墅市场供应量明显增大，整体市场较好，2010年本片区的别墅价格趋势会平稳逐步上扬。 2、成交形态以独栋和联排为主，户型以4房和3房为主，总价在300-500万区间的价格仍为主力，大面积的花园赠送受到客户的青睐。 3、客群（私企主、高管、政府官员等）仍然本地客户为主力，少量外地人 ，以自住为主，投资者较少。 4、目前本区域的商业配套（生活基础配套差）和交通状态欠佳，随着政府与开发商联合打造，相信逐步会得到完善。 5、几大知名品牌开发商（龙湖、置信、华新国际等）的陆续开发，提升了整个片区的品质，赶超华阳和青城山别墅区，将牧马山打造成纯粹的高端别墅区域，树立西部高端物业核心区域的形象。,从本图表可以看出，从2009年1月份开始，别墅价格逐步上涨，到年底别墅整体价格涨幅超过2000元/平米。,