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1、租屋與簽約注意事項,主講人：鄭華庭,講師介紹,姓名：鄭華庭 現任：國立臺北科技大學教官 經歷：臺北市立明倫高中、國立臺北科技大學（軍中省略） 學歷：政戰學校心理系、國立臺北科技大學工業工程與管理碩士班,一、崔媽媽基金會創設於民國78年，由抗議 高房價的無殼蝸牛運動組織所成立。 二、服務項目： 1. 租屋服務（資訊提供、租屋手冊；學生、外籍、弱勢租屋協助） 2.全臺之優良搬家公司評鑑與推薦 3.公寓大廈社區公共事務輔導及培訓 4.都會區弱勢族群租屋、搬家扶助 5.義務法律諮詢服務（租屋、公寓大廈、搬家） 6.推動住宅政策、社會住宅政策倡議。,崔媽媽基金會簡介及服務項目,1、日夜晴雨、內外兼顧 2
2、、左搖右晃、水電全開 3、隔間防火、消防安全 4、隔壁室友、左鄰右舍 5、交通便利、生活機能 6、房東好壞、察言觀色 7、結伴同行、事先商量,看屋有要領,看屋基本事項,確認一樓大門能否緊閉，安全門、安全梯、鐵 窗是否通暢。 注意個人門戶安全、門窗能否上鎖（建議更新）。 注意隔間、裝潢材料之隔音、防火能力及消防器 材功能是否正常。 檢視瓦斯熱水器位置，室內需有強制排氣功能。 電器開關、插座是否鬆動，配電箱內是否凌亂 ，小心漏電、跳電。,屋頂、牆壁及窗邊是否會漏水(水痕、壁癌)。 採光、通風是否良好(是否為迎風面或西曬面)。 馬桶是否暢通、水龍頭可否緊閉、排水管是 否通暢。 樑柱、牆面有無裂縫或彎
3、曲，門、窗是否卡住 無法順利開關。 地面是否有傾斜狀況，牆面、屋頂是否有大 面積補土或整修痕跡。,看屋基本事項,租 賃,稱租賃者，謂當事人約定， 一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。（民法421條) 重點: 人(甲、乙雙方)+物(房間)+錢=契約,契約： 雙方互相意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法153條,簽約前的基本觀念,簽約前的基本觀念,一、需要簽約嗎？ 民法第422條： 不動產之租賃契約，其期限逾一年 者，應以字據訂立之，未以字據訂 立者，視為不定期限之租賃。 建議: 最好要簽約,簽約前的基本觀念,二、房東自己寫得契約書是 有效的嗎？ 房東自書局購得之契約
4、 可以修改嗎？,私法自治原則,私法自治私人間之權利義務關係，由私人間自行決定，政府及法律原則上不強制涉入 原則的例外 違反強制禁止規定應不得違者（民法第二條等）,簽約前的基本觀念,三、簽名有效還是蓋章有效？ 民法第三條： .依法律之規定，有使用文字之必要者，得不由本人自寫，但必須親自簽名。 .如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力。,狀況：,簽了契約未仔細看，竟然發 現 重點: 一定要將契約看仔細， 不急著馬上簽。,簽約前的注意事項,一、確認簽約對方身分: 屋主、二房東、代理人、房仲還是皆非 (核對身分證件) 二、確認租屋地址及房屋所有人: 房東、家人、朋友、商業關係、還是 (核對產權證
5、明) 三、確認幾個人簽約,何謂定金押金租金？,定金：承諾，推定契約成立 押金：保證，又稱押租金 擔保金，用意： 1.履行契約 2.返還原狀 3.損壞賠償 租金：義務，使用者付費,以下何種狀況可以拿回定金？,1.宿舍候補到了 2.環境太髒亂，而且不是很安全 3.老爸生病了 4.找到其他房子 5.付了沒多久，立刻回頭,關於定金,民法249條 定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定： 一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部 二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履約時，定金不得請求返還 三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金 四、契約因不可歸責
6、於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之,定金收據參考範例：,茲收到 (租屋人) 租屋定金新台幣 元整，並保 留至 年 月 日止。 此 據 出租人簽章： 承租人簽章： 中 華 民 國 年 月 日,修繕責任承租人部分,民法432 1.承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。 租賃物有生產力者，並應保持其生產力。 2.承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失 者，負損害賠償責任。但依約定之方法，或依 物之性質而定之方法為使用收益，致有變更或 毀損者，不在此限。,民法423 出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。 民法429 租賃
7、物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。 民法430 租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。,修繕責任出租人部分,承租人可終止合約(不違約),1.424供居住處所的租賃，租賃物有瑕疵危及安 全、健康 2.430出租人有修繕義務，經催告仍不修繕 3.435-2租賃物存餘部分不能達租賃之目的 4.436因第三人主張權利，致不能對租賃物使用、 收益,出租人可終止合約(不違約),1.438承租人
8、非法為租賃使用、收益，經阻止而 仍繼續 2.440承租人支付租金遲延，經催告而不依期限支 付 3.443承租人非法轉租租賃物 4.447-2承租人乘出租人不知或不顧異議，取去留 置物,返 還 原 狀,民法359 契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定: 1由他方所受領之給付物應返還之。 5就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他 方受返還時所得利益之限度內，請求返還。 6應返還之物有毀損、滅失或其他事由，至不能反 還者、應賠償其價額。,市售版本契約書導讀,簽約要注意的陷阱,房屋租賃契約書,文具店版本,房屋 租 賃 契 約 書,立房屋租賃契約出租人
9、(以下簡稱為甲方) 承租人 (以下簡稱為乙方) 乙方連帶保證人(建議刪除) (以下簡稱為丙方) 租賃契約條件列明於左： 第一條：甲方房店 屋所在及使用範圍（務必寫清楚） 第二條：租賃期限經甲乙雙方洽訂為 年 個月即自民國 年 月 日起至民國 年 月 日止(寫清楚免爭議） 第三條：租金每個月新台幣 元正(收款付據) 乙方不得藉任何理由拖延或拒納(電燈費及自來水費另外)（可另約定） 第四條：租金應於每月 日前繳納，每次應繳 年 個月份，乙方不得藉詞拖延。 第五條：乙方應於訂約時，交於甲方新台幣 萬 仟元正作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房店屋後無息退還押租保證金。,第六條：
10、乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。(修改或刪除) 第七條：契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房店屋照原狀還甲方，乙方不得異議。(預繳的要退回) 第八條：乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房店屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房店屋。 第九條：房店屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害有原有建
11、築，乙方於交還房店屋時自應負責回復原狀。 第十條：房店屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。 第十一條：乙方應以善良管理人之注意使用房店屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致 房店屋毀損，應負損害賠償之責。房店屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。,第十二條：乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉及訴訟所繳納之訴訟費律師費用，均應由乙方負責賠償。(修改或刪除) 第十三條：乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房店屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願抛棄先訴抗辯權。 第十四條：甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收
12、回房店屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。(雙方權益要對等) 第十五條：印花稅各自負責，房店屋之捐稅由甲方負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。 第十六條：本件租屋之房屋稅、綜合所得稅，若較出租前之稅額增加時，其增加部份，應由乙方負責補貼乙方決不異議。 第十七條：租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異議。 第十八條：特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議。(1.雙方權益要對等、2.建議刪除),第十九條：本租金憑單扣繳由甲乙方負責向稅捐稽征機關負責繳納。 上開條件均為雙方所同意，恐口無憑爰立本契約書貳份各執乙份存執，以昭信守。 立契約人(甲方) 簽名蓋章 身分證字號： （查驗證件確認無誤） 電話： 地址：（屋主實際居住地址） 立契約人 (乙方) 簽名蓋章 身分證字號： 電話： 地址： 乙方連帶保證人(丙方) 簽名蓋章 身分證字號： 電話： 地址：,房東提供之傢俱清單,出租人簽收： 承租人簽收：,承租違建應考量的重點：,房屋結構 消防安全 居住安全 用水用電的安全 隨時有被拆的風險,問 題 討 論 與 意 見 交 流,THE END,謝謝各位,