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1、商业地产研究院 2010年08月25日,产品标准化典型案例 （高层化购物中心系列）,壹 建筑规模特征 贰 楼层空间布局 叁 业态配比情况 肆 商家组合特征 伍 租金分配策略,壹、建筑规模特征,1,图1.各类型购物中心分布模型（金字塔结构-微笑曲线）,1,单主力店,多主力店,专业店+混合区,楼层数,面积（万）,都市核心区,新城或郊区,社区型购物中心,百货型购物中心,主题型购物中心,综合体型购物中心,区域型购物中心,图2.各类型购物中心建筑面积与楼层分布,1,单主力店,多主力店,专业店+混合区,楼层数,面积（万）,都市核心区,新城或郊区,社区型购物中心,百货型购物中心,主题型购物中心,综合体型购物
2、中心,区域型购物中心,规模：3-5万 层数：2-4层 主力店：超市/卖场,规模：5-8万 层数：6-8层 主力店：百货,规模：15-30万 层数：3-5层 主力店：百货+超市+家电家居,规模：8-12万 层数：8-12层 主力店：专业店+餐饮娱乐,规模：12-18万 层数：6-8层 主力店：百货+超市+专业店,表1-1.西蒙集团-印象城系列（社区型购物中心）,印象城以沃尔玛为主力店，单店可出租面积集中在4.0-4.6万，可出租店铺占总面积的比例集中在52%-63%；单个出租店铺面积平均值在150-278。,1,1,表1-2.南京金鹰系列（百货型购物中心）,其他: 银泰百货系列 百联系列,1,表
3、1-3.部分主题型购物中心概况,1)规模：集中在10万左右，即可以形成规模效应，又不易过大； 2)层数：主题型购物中心,由于低层区以专业店为主，延长了零售楼层的分布范围；同时，高层区增加了餐饮、娱乐等业态的比重，也近一步延长了经营层数；在控制总规模的前提下，可适当降低单层面积。,1,表1-4.部分综合体型购物中心,1）规模：以港汇广场为典型代表，面积集中在12-15万； 2）楼层：一般在6-8个经营楼层，单层面积在15,000-20,000之间；但是，由于中心区域用地紧张，也呈现为高层化的趋势。,1,表1-5.万达集团购物中心规模情况（区域型购物中心）,万达购物中心的规模集中在16-18万平方
4、米之间。,1,表1-6.部分区域型购物中心,部分区域型购物中心规模达到18-28万平方米。,表1-7.美国西蒙集团旗下购物中心情况,美国西蒙集团旗下区域型购物中心的平均单店规模在8.0-9.0万；社区型购物中心的平均单店规模在2.0-2.5万。,1,表1-8.日本购物中心情况（2006年）,日本购物中心的规模普遍偏小，平均单店规模在1.6万，租户48家；单个店铺339。,1,贰、楼层空间布局,2,2,1）地下3-4层，地上集中在9-11层，合计12-15个楼层； 2）零售业态约占6-7个楼层，集中分布于B2-L5层；餐饮、娱乐约占4-6个楼层。,表2-1.参考购物中心楼层业态布局情况,2,2）
5、香港朗豪坊L5-L13也为半层结构；以主题性百货零售为主。,1）西单大悦城F6-F11为半层结构；以餐饮、娱乐业态为主。,2）低层区采取全层满铺，中高层区半层结构，与酒店、写字楼形成错落格局。,2,超级市场/特色食品（Jasons Market）,鞋履专区,国际品牌（H&M）,美容专层,时尚服饰,美食广场,特色餐厅/酒吧,本地原创品牌,运动服饰,潮流服饰,图2.香港朗豪坊楼层布局,2,3）通天扶梯设计：可便捷引导人流通向高层区，有效提升各商业业态的垂直分布区间。,西单大悦城通天扶梯 ，可从首层直达第六层,香港朗豪坊分别在L1-L3、L4-L8、L8-L12之间设置通天扶梯。,3,叁、业态配比情
6、况,1)业态组合：理论上，零售、餐饮、娱乐的黄金比例为52：30：18 ；从实际运行来看，参照香港朗豪坊、西单大悦城的业态组合，60：25：15较为符合国内情况。,表3-1.总体业态配比情况,3,3,表3-2.天津大悦城小业态组合,1)在新一代大悦城中（天津大悦城）：对零售进行细分，并提出时尚集成店的概念；并丰富娱乐业态，以达到集聚人气的效果。,表3-3.西单大悦城各楼层业态比例,3,1）业态垂直分布策略：西单大悦城零售约占7个楼层，餐饮与娱乐业态各占3个楼层；同时，在零售集中的各楼层布置5%左右的休闲餐饮，地下部分布置一定比例餐饮、娱乐等。,表3-4.正大广场各楼层业态比例,1）业态垂直分布
7、策略：正大广场零售约占6个楼层，餐饮与娱乐业态各占3个楼层；同时，在零售集中的各楼层布置7%-16%左右的休闲餐饮，既可聚集人流，也作为休息区。,3,3,表3-5.天津大悦城各楼层餐饮布局,通过在各零售楼层布局休闲、特色餐饮，达到聚集人气的效果。,表3-6.北京新光天地各楼层业态分布,3,以百货（台北新光三越）为主导的新光天地购物中心在垂直业态布局中采取了类似大悦城的策略：在各零售楼层适当布置餐饮或生活服务业态。,4,肆、商家组合特征,4,表4-1.各购物中心核心主力商家情况,1）控制核心主力商家面积或拉长垂直楼层跨度：香港朗豪坊的核心主力商家西武百 货仅2,000 ,占2个楼层；百联的扬族百
8、货约3万，且占6个楼层； 2）主力商家向高区或地下布置，由零售向餐饮、娱乐为主转变：西单大悦城的核心 主力商家为首都影院分布于F10-F11层 ，正大的易初莲花则布置在负一层。（主 力零售商家作用在于聚人气，但对租金贡献有限；而位于高区的餐饮、娱乐同样 具备聚集人气功能，且不用牺牲租金）,4,表4-2. 主力商家构成对比（西单大悦城VS正大广场）,1）都非常重视主力店作用：西单24个主力店约占总营业面积的约45.0%，正大 30个主力店约占总营业面积的约47.0%； 2）业态作用各有差异：西单以零售为主，餐饮为重要支撑；正大是餐饮与娱乐为 主导的策略。,4,表4-3.零售类主力店分布情况（西单
9、大悦城）,1）西单大悦城主力店以零售类为主：总计约12家，合计总营业面积约12,596 ；约占零售类总营业面积的32.0%；平均单店面积约1,000 ，单店营业面积集中在600-1,200 。,4,2）西单大悦城餐饮、娱乐主力商家成为聚客的重要部分：娱乐类主力店约3家，合计总面积约15,169 ；餐饮类主力店约6家，合计总营业面积约3,589 ；约占餐饮类总营业面积的25.4%；平均单店面积约600 ，单店营业面积集中在500-800 。,表4-4.餐饮、娱乐类主力店分布情况（西单大悦城）,4,表4-5.正大广场各面积段商家分布情况,1）正大广场重视主力店的作用：正大面积在1,000 以上的商
10、户数量达到30个，占到总数量的15.3%；总使用面积达到5.67万 ，约占总使用面积的47.0%。,4,2）在正大广场的主力店中 ，餐饮、娱乐居主导地位：在1,000 以上的商户中，购物类有14个，餐饮类12个，休闲娱乐类8个；餐饮、娱乐的比例较大。,表4-6.正大广场主力店分布（中高层区）,4,3）在正大广场的主力店中 ，零售类主力店：集中在1,000-2,000 的中型专业店；主要功能是确立购物中心的主题与品牌形象，同时，聚集客流。,表4-7.正大广场主力店分布（中低层区）,4,4）正大广场主力店的作用：虽然对租金贡献有限，但是，通过餐饮、娱乐等主力店的引入，大大提高顾客的平均停留时间及平
11、均消费额。,表4-8.正大广场经营绩效对比,5,伍、租金分配策略,5,1）楼层差异：各楼层租金差异相对不明显，同业态租金各楼层变动幅度约在50%以内； 2）业态差异：主力店型零售与餐饮的租金比值在1.5,非主力店型租金比值约在2.0； 3）主力店与非主力店差异：零售主力店租金集中在7-14元/日,非主力店租金集中在25-36元/日,比值约在2.5-3.0；餐饮类主力店租金集中在6-9元/日；非主力店在9-15元/日；非主力与主力零售的租金比值约在1.5-2.0。,表5-1.西单大悦城的租金分配情况,5,表5-2. 主力店租金情况（西单大悦城）,1）各楼层比较：各楼层租金差距不明显，主要影响因素
12、来自具体位置及品牌度等； 2）各业态比较：零售类约7-19元/日，餐饮类7-14元/日，比值约为1.5：1。,5,表5-3. 非主力店租金情况（西单大悦城）,1）各楼层比较：各楼层租金差距不明显，主要影响因素来自具体位置及面积大小； 2）各业态比较：零售类约21-36元/日，餐饮类11-15元/日，比值约为2：1。,5,1)百货、超市占总出租面积的约65%，总租金收入的约38%； 2)百货、超市的效值最低,分别为0.43、 0.68；时装及配饰、鞋类及手套效值最高；分别达到3.10、 2.90；最大比值可达到7倍。,附表5-1.嘉茂零售中国业态分布情况（2009年）,1-龙川小勃美发沙龙,2-
13、佐丹奴,5-以纯,3-班尼路,4-Jasonwood,6-I. P. ZONE,7-美特斯邦威,1,2,3,4,5,6,7,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,1-万宁MANNINGS,3-宝岛眼镜,5-丁和李朴国际专业美容美发,6-面包新语,2- 丝芙兰Sephora,1,2,3,4,5,6,4-Potato & Co,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,1,1-Zara复式店（下）,2-ESPRIT,3- VERO MODA classics,4- MUJI,5- NEXT,6- Nike 北京08店,2,3,4,5,6,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布
14、局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,1-辣婆婆,1,2,2-桂林人,3,3-大长今,4,4-豆捞坊,5,5-蕉叶泰国餐厅,6-麻辣香锅,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-1,壹-西单大悦城楼层业态布局,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,B2,2,11,6,5,4,10,8,9,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,B1,特力屋,福奈特,屈臣氏,36,10,35,2,31,22,15,13,21,1,5,34,2
15、3,24,20,11,19,14,3,12,27,18,6,16,37,29,9,33,30,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F1,C&A,ZARA,H&M,1,2,11,15,13,9,6,7,10,12,17,18,19,20,22,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F2,Esprit,正大百货美鞋苑,正大百货美妆源,小南国日式烧栲,NEXT,19,1,2,3,4,5,6,8,9,10,12,13,15,16,17,20,21,22,23,24,25,26,7,28,33,34,32,31,27,30,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F3,优衣库,正大百货伊殿,21,2,3,4,18,
16、5,7,8,10,11,12,13,15,16,17,18,18,19,20,21,22,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F4,玩具“反”斗城,Baleno,名店运动城,Color Jeans,1,2,3,4,6,7,8,9,10,11,12,13,16,15,17,19,20,21,22,23,24,25,26,28,29,30,31,32,33,34,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F5,满记甜品,廊亦舫,1,3,4,5,7,9,11,12,14,15,16,17,22,23,25,26,27,28,29,10,17,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F6,汤姆熊,唐宫海鲜舫,1,2,
17、3,4,5,6,7,8,10,11,13,14,15,16,16,17,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F7,正大百货欢乐童趣馆,蕉叶音乐餐厅,威尔士健身中心,1,2,3,5,7,8,13,16,15,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F8,星美电影院,大众书局,好乐迪,司凯特真冰滑冰场,小南国,俏江南,附-2,贰-正大广场楼层业态布局,F9-10,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,扬族百货 6层共16500平方米,亨达利（眼镜） 256平方米,Nine West(服饰） 203平方米,Bean Pole(服饰） 230平方米,W&F（服饰） 637平方米,扬族百货,F1,附-3,叁-百联
18、又一城楼层业态布局,百丽（鞋）419平方米,扬族百货,一茶一坐（餐饮） 775平方米,F2,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,扬族百货,F3,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,和绿寿司（餐饮） 285平方米,Jack Jones(服饰） 207平方米,扬族百货,F4,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,红树林（餐饮）285平方米,Nike360 207平方米,扬族百货,F5,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,梦洁（家纺） 185平方米,思妍丽（休闲） 350平方米,采蝶轩（餐饮）,扬族百货,F6,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,冠军溜冰场 （娱乐） 2000平方米,大诚料理（餐饮）300平方米,大渔铁板烧,韩林炭烤,现代厨房 6000平方米,F7,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,今典放影院 （娱乐） 6000平方米,炭烤火锅,一兆韦德（健身） 2000平方米,汤姆熊（娱乐） 1000平方米,F8,附-3,叁-百联又一城楼层业态布局,好乐迪KTV 2500平方米,一兆韦德（健身） 1000平方米,知音琴行 270平方米,英孚教育 600平方米,F9,