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1、新浪潮时装城调研时间：2011年3月31日至2011年4月1日市场简介新浪潮时装商场位于虎门镇银龙路商业街 40 号，毗邻名店，新时代商场，百老汇，连卡佛，时间廊等虎门寨商场，面积 3000 多平方米，拥有100多家商铺，主要经营中高档的女性服装零售、批发。一楼为琳琅满目的精品街及知名品牌女性服装；二楼为园林式休闲区及商铺；三至九楼甲级写字楼；十楼为服装加工厂。拥有超前的设计理念，整个商场全天侯闭路电视监控，专业的保安队伍 24 小时值勤；优秀的保洁团体负责商场清洁；良好的物业管理，有自动扶手电梯一台及人货两分的专用电梯各一台。同时在一楼外围入驻有物流公司，东莞银行，商店等便利商铺，给人提供安
2、全、舒适、方便的购物环境。调研数据 商场名称新浪潮时装商场地址/电话/网址地址：广东省东莞市虎门镇银龙路商业街40号电话：0769-85109678 85025988 850202网址：http:/企业性质私营法人或负责人叶建佳成立时间隶属关系商场规模占地面积3000多平方米建筑面积3万多平方米营业时间早上8:00至下午18：00经营方式以批发为主，做少量的零售经营区划共十层，1层为档口，2层为少量档口及仓库，3-10为仓库、写字楼、管理处及加工厂一层：女装为主，外围混杂，有商店、银行、饰品店、物流公司等二层：仓库为主，有5间档口三至六层：仓库和写字楼七层：仓库和花都物业管理处八至九层：仓库和
3、写字楼十层：加工厂。经营特色中高档女装客流状况日均6280人次，2011-4-1统计(晴天，五个入口，营业时间：8:00-18:00)10:08-10:13时段：62人次14:05-14:10时段：50人次16:10-16:15时段：45人次辐射区域全国（基本为国内订单，珠三角及长三角、港澳台地区，部分销往东南亚各国，欧洲等）消费人群特性消费人群层次中档为主消费原因款色新颖，品种繁多，交通便利，历史悠久经营档次中高档女装为主地理位置交通状况位于虎门寨商圈，毗邻名店，新时代商场，百老汇，连卡佛，时间廊等虎门寨商场可乘1、6、9、12、13、15、16路到黄河站下，步行十分钟可到合作方式租赁、买断
4、（十年一签），商场租赁一年一签档口数量及户型档口总数总共：173间档口各户型面积及该户型的档口数量一层总数：111间档口，主营女装。主流面积：10-28，其中外围档口41间，内围档口70间二层62间档口，大多为仓库，其中仅有紧挨楼梯口的五间档口营业，其他档口大都关门。主流面积：10-15三层 2间仓库四层 6间仓库五层7间仓库六层5间仓库七层 5间仓库和花都物业管理处（仅一人上班管理物业租金信息）八层1间写字楼九层8间写字楼十层1个加工厂（注：新浪潮一二楼的物业管理处在时间廊六楼）电话：0769-81611389各项收费细则各楼层/区域租金一层：1档口：边铺 ，3.5 ，20000元/月（陈小
5、姐，13922511909）E11档口：24，16500元/月（王建华，13711910828）B5档口：15730元/月 C6档口：14520元/月C7档口：14520元/月C8档口：14520元/月C9档口：14520元/月C10档口：14520元/月 B10档口：14520元/月B11档口：14520元/月B12档口：14520元/月B13档口：14520元/月B14档口：14520元/月B15档口：14520元/月B16档口：12100元/月B17档口：12100元/月B18档口：12100元/月B19档口：12100元/月B20档口：12100元/月B21档口：12100元/月B22
6、档口：12100元/月（其中C6到C10，B10到B22为在物业管理处看到的租金，他当时在整理租金表格，而表格未显示档口面积大小，主流面积是10-28，物业经理助理 冼永城 13712619435）E11档口：16500元/月 24 （陈小姐）主流面积：10-28 二层：靠扶手梯的档口3000元一间一个月2B01 15 3000元/月其他800一间一个月，2A29 10m2 800元/月（物业经理助理 冼永城 13712619435）其他收费项目及收费标准商场管理费包括在租金里，每月赠送150度电费补贴，超过部分按1.1元/度计算，一般不会超过规定用电量收费方式月付，两押一租转租转兑转租商铺价
7、位A1档口：边铺 ，3.5 ，20000元/月（陈小姐，13922511909）E11档口：24，16500元/月（王建华，13711910828）转兑商铺价位无经营者构成商户成分厂商、代理商商户籍贯东莞、潮汕、江西、湖南、大部分为广东人主要品牌名称名梦、蜘蛛网站服饰、鑫语时装、奥露斯NOLOUSI组织构架总经理物业部保安部保洁部人员工资保安：1650元 （不包吃住，8小时工作制早8点到晚18点，陈先生13902605683） 保洁：1300-1400元（当班保洁员，不包吃住）优劣势分析硬件方面优势：1、地理位置及其优越，位于虎门寨主干道，同时毗邻名店，新时代商场，百老汇，连卡佛，时间廊等虎门
8、寨商场易于吸引客流。2、物流发达，有中铁物流、顺发、富源、爱普司、大同等全国有名的货运公司。3、商场银行业务方便，一层有东莞银行。4、保安工作严密，摄像设备实现了全商场全天24小时监控，安全可靠。5、写字楼与商铺上下通道分离，便于人员流动。6、临近富民大型停车场，顾客购物方便。7、商场档口号编列和方向标明确，不易出现错乱感。劣势：1、一层并未设立厕所，使得销售人员、顾客入厕不方便。2、广告投放没有电视和背投，而是采用传统的广告牌，不够潮流新颖。3、没有蓄电设施，一旦停电，就无法营业。（我们调研当天就出现了停电现象，整个商场一片漆黑，十分具有安全隐患）4、一楼通道狭窄，使得客户在浏览和逛商场的时
9、候容易闷，如果形成货物堆积，将会出现道路堵塞。5、二层装潢缺乏，设施陈旧落后6、消防并无系统的设备，灭火器露天堆积摆放，不利于防火设施的保护和救火工作的展开软件方面优势：1、保全工作到位，实行24小时实时监控，清洁卫生到位，整体感觉比较整洁2、一层商户客流量大，商户基本都能盈利，不会出现较多的转租现象3、商场一层管理到位，商场内不会出现乱摆放的现象，呈现出一片文明购物的景象劣势：1、 商场正门管理松懈，时常出现拥堵现象。而后门的安保工作不及正门，时常不见后门的保安2、 二层管理、推销力度差，出现很多空仓库，现呈一片衰落景象。3、 商场各档口没有证件、胸牌之类，经常出现人员杂乱的现象业主心态分析
10、通过这两天到商场进行实地考察，访谈一些业主还有到商场物业管理处去了解，基本上了解了新浪潮的概况。我们通过人员统计法统计，了解到新浪潮日均6280人次的人流量，算是比较多的，而且现今处于服装销售淡季，到了旺季人流更是不可小窥，所以出租转让的信息还是比较少的。同时我们到管理处了解到，现在的月租金处于下降状况，可能是管理处是想留住档主，这也使得入驻的档主不会轻易搬走。而商场内的做的品牌属于中高档次，这就不言而喻的把商场的档次提高了，给以后转型买下伏笔。但由于管理的问题，二层并不乐观，二层除了几家开门的档口外，几乎都是空的，即使那里的租金并不高，二层无法出租，那就给商场带来了成本负担，也就限制了商场的
11、发展。发展趋势分析新浪潮地理位置还是比较优越，它位于虎门寨主干道，同时毗邻名店，新时代商场，百老汇，连卡佛，时间廊等虎门寨商场，易于吸引客流。它是目前镇内规模较大，档次较高的大型专业女装城，能有效满足当地群众的生活消费需求和全国女装市场的批发供应。通过市场调研，得知以前是做的业务比较杂乱，近几年来才发展成为专业的女装商城，而且在虎门开服装厂的港商之前只做生产环节,因外单减少,近些年纷纷在虎门黄河时装城、百老汇、新时代、金百丽、新浪潮等大型专业商场设立店铺销售,既能及时掌握市场行情,又能增加企业利润。根据调研人员分析，新浪潮一层商铺的经营状况十分优异，其中外围几间边铺，甚至出现了老板把货物堆积在
12、外面，而客人出现了抢购风潮，这得益于新浪潮卓越的地理位置，即虎门寨商圈的入口处，所有从黄河和富民那边过来虎门寨的客户，第一眼就能看见新浪潮，能够首先在新浪潮扫货而我们在与管理处谈话时发现他们正在更改一层档口的租金，是由于新浪潮附近的后起之秀不断涌现，装修档次都在不断提高，风格也越来越现代化，对新浪潮起到一定的威慑作用，为了抱住原有客户，提高商场竞争力，不得不对租金进行适当调整。新浪潮时装城值得我们学习的地方在于，选址工作十分重要，在长期的经营中，一个良好的地理位置和交通位置能够弥补其他许多不足，使得客流量得以保证，生意状况良好。其次是女装专业聚集，安保工作效率高，户主对安保比较放心，保洁工作到位，店面和走道干净整洁，没有货物堆积，装修与硬件及时新，商户短期内不会转变商城做生意。附图 两个大门口 救火逃生图，即商场分布图主要楼梯口档口及通道11