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1、 目 录澳城产权式酒店营销方案32010郴州熙源酒店营销策划报告27张家港产权式酒店全程策划案-张家港策划报告完整稿137华宇产权式度假酒店营销推广策划报告185I.个人客户：220II.企业客户222I.个人客户223A.主要消费群223国内及海外的成功人士，知名企业的总裁、CEO、总经理等，事业稳定，有极强的经济基础；223B.购买用途223与海南有密切的工作或商务往来，或用作第三居所、退休养老等用途；223II.企业客户223A.主要消费者：国内的大型企业；223B.够买用途：用作接待客户、度假、和培训基地使用；223该时间段的广告宣传侧重于培育消费市场、打出项目知名度，传播项目入市的消
2、息。应选择传播面较广的媒体，如报纸等，做大力度的系列软文章宣传，同时辅以平面广告宣传。争取以最短的时间在市场上打出知名度。着重于宣传产权式酒店的概念和亚龙湾发展旅游房地产的优势条件，在目标顾客心里形成一个固定而清晰的概念，认可酒店式公寓这种投资产品。243广告诉求点：着重宣传“亚论湾论坛”做大量的软文章宣传，强调产权式酒店的特点和亚龙湾的六大优势。从而使目标顾客在一开始就对亚龙湾和产权式酒店有一个清晰的认识，并依靠华宇酒店在当地的唯一性在市场上引起轰动。244开盘期过后，新增顾客会维持在一个相对稳定上升的水平上，所以在该阶段的广告可以比初期减少，但仍应保持一定稳定的频率出现。持续期是强销期的延
3、续，该时期的广告应保持与强销期基本相当的频次。244广告诉求点：该阶段广告的作用不在于告知和引发兴趣，目标顾客对项目已经有了一定认识，对于新产品有了一定的了解，从购买心理上已经过渡到由动心到全面衡量投资价值的时候，此时应分系列地把华宇酒店的投资价值全面地展现在消费者面前，并要强调华宇酒店是当地唯一的产权式酒店、以加入RCI联盟、洲际酒店的管理、丰富多样的优惠政策、享受型的投资概念、购买别墅赠送GOLF金卡等卖点。244该阶段项目销售已接近尾声，所剩房屋不多，大多是不太好销的盘尾房。广告重点是以优惠、促销为主，广告频率渐减，直到停止宣传。245广告诉求点：传达楼盘优惠的消息，“特别优惠、最后机会
4、” 以消息的告知为目的，报广及其它媒体配合发布促销的相关信息。245来鹤台大酒店营销推广执行方案271华宇亚龙湾产权式度假酒店营销推广策划报告400III.个人客户：435IV.企业客户437III.个人客户438C.主要消费群438I.国内及海外的成功人士，知名企业的总裁、CEO、总经理等，事业稳定，有极强的经济基础；438D.购买用途438II.与海南有密切的工作或商务往来，或用作第三居所、退休养老等用途；438IV.企业客户438A.主要消费者：国内的大型企业；438B.够买用途：用作接待客户、度假、和培训基地使用；438该时间段的广告宣传侧重于培育消费市场、打出项目知名度，传播项目入市
5、的消息。应选择传播面较广的媒体，如报纸等，做大力度的系列软文章宣传，同时辅以平面广告宣传。争取以最短的时间在市场上打出知名度。着重于宣传产权式酒店的概念和亚龙湾发展旅游房地产的优势条件，在目标顾客心里形成一个固定而清晰的概念，认可酒店式公寓这种投资产品。458广告诉求点：着重宣传“亚论湾论坛”做大量的软文章宣传，强调产权式酒店的特点和亚龙湾的六大优势。从而使目标顾客在一开始就对亚龙湾和产权式酒店有一个清晰的认识，并依靠华宇酒店在当地的唯一性在市场上引起轰动。459开盘期过后，新增顾客会维持在一个相对稳定上升的水平上，所以在该阶段的广告可以比初期减少，但仍应保持一定稳定的频率出现。持续期是强销期
6、的延续，该时期的广告应保持与强销期基本相当的频次。459广告诉求点：该阶段广告的作用不在于告知和引发兴趣，目标顾客对项目已经有了一定认识，对于新产品有了一定的了解，从购买心理上已经过渡到由动心到全面衡量投资价值的时候，此时应分系列地把华宇酒店的投资价值全面地展现在消费者面前，并要强调华宇酒店是当地唯一的产权式酒店、以加入RCI联盟、洲际酒店的管理、丰富多样的优惠政策、享受型的投资概念、购买别墅赠送GOLF金卡等卖点。459该阶段项目销售已接近尾声，所剩房屋不多，大多是不太好销的盘尾房。广告重点是以优惠、促销为主，广告频率渐减，直到停止宣传。460广告诉求点：传达楼盘优惠的消息，“特别优惠、最后
7、机会” 以消息的告知为目的，报广及其它媒体配合发布促销的相关信息。460澳城产权式酒店营销方案贵州正奇方中地产营销策划有限公司2011年3月10日陈总：您好！我司有幸为您的项目销售服务已经半年多了，大家对相互的性格都已有所了解。我司就开门见山，有什么说什么了。我司认为没有必要花费大量的时间做务虚的工作，在网上收集什么是产权式酒店，以及产权式酒店的发展史和存在的意义，既然陈总已经决定要做这个事情，我司就务实一点，围绕这个核心任务，提出一些专业建议，看看需要达到些什么条件，能够把这个事情办成、办好。首先，我司认为需要先了解兴义市房管局对于“产权式酒店”这个概念的态度，确保房管局同意这种销售方式，确
8、保项目能够取得预售许可证。因为前几年，国家是明文规定不允许这种销售方式的，但国家政策随时在调整，三四级地方政府在执行中央政策时都必须结合地方实际情况，所以应该是能够通过的。建议这个事情由公司高层直接接触房管局最高领导，我司认为这是至关重要的。如果从下往上走，万一房管局中层领导有人提出异议，下一步就不好跟进了。其次，我司认为需要了解兴义市各家银行对“产权式酒店”的态度，确保银行同意为投资客户提供按揭贷款支持。并明确已经购买住房和商铺的客户在贷款上有什么区别？首付款和利率、贷款期限怎样计算。按常规，一般客户进行投资时，首付款也就是首次的投入和获利比例，会对一次投资的成功与否产生很大的影响。当然，如
9、果银行不提供贷款支持，我司也可以设计付全款购“产权式酒店”的销售计划，人为地增加设置购买条件，提高投资门槛，提升酒店档次品质，让能够购买“产权式酒店”变成一种身份尊贵的象征。但同时我司也知道，这种销售计划也会带来负面效应，限制缩小购买群体，直接影响销售速度。再次，建议聘请客源网络庞大、经营业绩卓著的专业酒店管理公司进行经营管理，以保障酒店运营期间的丰富客源和丰厚回报。而且，此项工作介入得越早越好。我司认为品牌运营商的进入，对提升酒店的形象、档次，坚定投资客户的信心同样至关重要。品牌运营商对酒店品质、经营模式进行定位；对酒店装修风格、经营成本进行概算；对今后酒店入住价格进行预测，也能够帮助公司少
10、走弯路。在品牌运营商提供的两三个备选方案中好中选优。在各项成本基本透明、可控的情况下，我司也能够科学地提供“产权式酒店”的销售价格和合理的投资回报分析。在进行上述工作的同时，我司开展“产权式酒店”的具体营销前期工作，这是我司的强项。确定营销策略与销售节奏、宣传、积累客户、提炼项目对投资客户独特的吸引点、定价、开盘一炮打响，理性调整实现利润最大化、清理尾盘。在各方面尚未准备充分的情况下，请公司先不要着急上马。如果匆忙开始，发现问题后再来调整，已经引起混乱就难了，建议还是按思路、按计划一步步走比较稳妥，请陈总三思。当然，我司是非常赞同搞“产权式酒店”的。兴义旅游度假胜地的软、硬件环境已渐趋成熟，近
11、年来兴义经济发展迅速，白领阶层急剧扩大，成为都市消费主流群体，同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机；再次，旅游产业近年来发展迅速，新兴旅游资源越来越丰富；最后，国际分时度假公司进入国内，使分时度假和“产权式酒店”的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同。可以说，“产权式酒店”发展的大环境已经基本成熟。“产权式酒店”有旅游业和房地产业的双重属性，作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目；而作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性，提供产权服务、物业管理、委托经营等。因此，从“产权式酒店”的开发角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条
12、思路运作。目前国内的“产权式酒店”开发商不再把迅速回笼资金作为开展“产权式酒店”业务的唯一目标，而是把其作为培养企业竞争力、发展稳定的客源关系的重要手段，“产权式酒店”必须拥有良好的经营业绩、成熟的酒店经营管理经验、良好的社会形象及较强的经济实力，目前“产权式酒店”是以旅游服务业为主体，辅以房地产的一些运作思路和模式来运行，这种方式契合了“产权式酒店”的本质，又迎合了消费者的投资利益。对“产权式酒店”的客户群体进行分析，购买者同样也兼具消费者、投资者两重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身、商务等配套优惠；而作为投资者，客户享受所购买的房间的经营利益。具体分析，国内“
13、产权式酒店”的客户有三类消费群体：其一是有一定经济实力的个人，他们的角色介于投资者和消费者之间；其二是一些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议，以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买“产权式酒店”就可以卸掉这些包袱；其三是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需要。这三类群体所关注的利益各不相同，分时度假公司最关注的是“产权式酒店”可供休闲度假的利益点，侧重于酒店消费功能的体现；个人消费者关注的重点在于前期投入的比重、投资升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能、与居住地区的风光差异、可交换性等；而机构投资者关注酒店的服务和管理能
14、力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。不管是哪一类客户，酒店的可消费性（包括可交换性）、可投资性（升值能力）和投资的安全性是决定性的影响因素，而且国内目前有能力投资购买“产权式酒店”的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人一般都具备良好的教育背景，有成功的经营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。分析目前国内“产权式酒店”业的市场环境：其一，市场消费潜力开始释放，这来源于近几年对外开放和经济发展的结果，一方面造就了一批具有消费能力的白领阶层，另一方面培育了这批白领阶层的超前消费观念；其二，市场氛围已经形成，一方
15、面旅游度假随着国内旅游消费能力的提高而逐步形成气候，另一方面分时度假概念逐步被人们接受；其三，国内“产权式酒店”的市场虽已形成，但市场的制度、法规和秩序却有待规范，而市场的完善在很大程度上是取决于制度、法规和秩序的，客户投资“产权式酒店”的信心和安全感也来源于此。“产权式酒店”与传统投资方式的比较：“产权式酒店”作为新兴的一种投资方式，已经逐步得到了快速增长的城市白领阶层的认可，下表是投资“产权式酒店”与传统投资品种的投资回报与风险的比较：投资方式投资回报风险分析产权式酒店612%+免费度假天数+物业产权1旅游业倒退：几乎不可能2酒店公司经营不善：聘请美誉度好的公司，另有产权物业保值。投资股票
16、较好情况为：1015%股市涨跌难测，散户经常被套。国债2.404.10%通货膨胀，风险很低。储蓄0.992.88%通货膨胀，国家金融政策，风险很低。购买保险遭遇不幸，才获赔偿宁可希望健康平安，也不要赔偿。通过上表我们可以看到，“产权式酒店”的投资收益和风险，与传统的投资方式相比，投资回报与投资风险都是比较理想的。“产权式酒店”与“酒店式公寓”的比较：“酒店式公寓”发展的时间比较长了，投资者对其的了解也比较深入，作为房地产投资品种之一，投资者必然要将“产权式酒店”与“酒店式公寓”进行对比。优势劣势A. 产权式酒店租客范围大。产权式酒店的客户以观光游览的旅客为主，既可以做短期的散客出租，又可以做中
17、长期包房的商务租赁；酒店式公寓只能做中、长期的出租；B. 使用起来度假休闲、投资两相宜；C. 产权式酒店的配套设施和服务水准一般优于酒店式公寓；D. 对于喜欢“尊贵、豪华、享受”的客户，产权式酒店比酒店式公寓更有吸引力；E. 产权式酒店一般由专业酒店管理公司进行统一经营管理，而酒店式公寓一般依靠管理处进行招租，经营能力的高下之分一目了然；F. 一般情况下投资产权式酒店的收益要大于投资酒店式公寓；G. 产权式酒店在物业本体的维护、保养上要优于酒店式公寓；H. 开发商可以通过卖楼，降低产权式酒店的投资风险，带旺人气。开发商不仅有卖楼的收益，还可以通过经营酒店的商业配套长期获得收益；A. 经营风险大
18、。投资产权式酒店的收益大小决定于酒店客房的出租率和酒店管理公司的经营水平；B. 产权式酒店易受经营的淡旺季影响；C. 产权式酒店对物业位置的要求高于酒店式公寓，产权式酒店通常需要选在旅游旺地；D. 产权式酒店对内外配套设施的要求高于酒店式公寓；E. 对投资产权式酒店的开发商的综合经营水平要求高，开发商必须对项目进行全过程的持续经营；通过比较我们可以看到，“产权式酒店”和其它投资品种相比，更具有竞争优势，因此我司相信通过有效的推广活动，可以把这种比较优势的信息有效地传递给目标客户，达到项目顺利销售的目的。综上所述，我司认为将本项目定位为“高档次的产权式度假酒店”，项目的定位准确清晰，是符合市场要
19、求的，并且目前已经有了比较好的发展条件。从定位的基础和大方向上来说，无需进行定位调整。项目卖点分析：本项目的物业特点决定了其最大的卖点，也就是客户最关注的投资价值，主要体现在三个方面：一是房地产本身的投资价值；二是旅游产业和旅游房地产业的加速增长，为项目的发展创造了良好的前景；三是兴义的旅游资源，为项目的投资价值提供了有利的保证。“产权式酒店”的投资额度小、回报高，又能拥有固定资产的产权实体，把投资风险降到了最低，另外又具有无须投入精力经营的特性，较金融投资、项目投资轻松、稳定得多，非常适合在职人士、中老年人士或是为后代购买作为其进入社会后基本的生活保障使用，此产品的推出，给普通百姓量身定做了
20、一个投资机会，轻松、安全地成为企业主，享受丰厚的利润回报。市场分析：兴义市“产权式酒店”处于待开发状态，没有成功的案例供市场运作借鉴，本项目基本上没有竞争对手。只是下午屯有一家体量不大的“酒店式公寓”，由于消费者对“产权式酒店”、“酒店式公寓”概念不明容易混淆，对本项目有潜在的威胁，因此需要在商业定位上有所区别，并把握时间尽快实现销售。作为兴义市“产权式酒店”销售的先行者，建议公司在确保经济利益的情况下应以尽快实现销售为主要目标，以避免市场风险，快速回笼资金，聚集人气。为后期酒店经营、项目销售打下坚实的基础。客户积累期采取VIP贵宾卡认购方案，实际操作方案还需要根据开盘前一个月的贵宾卡认购情况
21、做相应的调整，从而更加准确地制定合理的价格。返租销售：1、招商工作产权销售返租，其关键看是否要有无真实的回报作为支撑，因此，商业项目的招商工作是其中最为重要的。先炒商、缓炒铺，从商业地产的价值表现规律来看，只有商业繁荣了，商业物业的价值才会体现出来。合理的商业地产营销活动应当在商业经营有前景的前提下去展开。销售只是商业地产经营活动中的一种方法，本项目如采用返租销售方式，我司建议招商工作与销售工作可同时展开，成功的招商与酒店的品牌效应将对销售工作起到推波助澜的作用，而后期商业的成功运营将作为给客户返租的有力保障。2、担保公司产权销售，采用返租方式就将决定担保公司的重要性。由于相关政策与法规影响，
22、大部分开发商都与担保公司或银行合作。主要目的通过担保公司或银行与开发商共同审核后期商业的经营管理状况及资金收益情况，确保客户的回报及相关权益。3、返租方案为了确保买方收益和酒店能整体完整经营，需要制定返租方案。甲方：买方乙方：酒店管理公司丙方：双峰地产（担保方）一、定义就是甲方买了房之后租给乙方使用，双峰地产（丙方）作为甲乙双方支付、接收租金的担保方。二、返租条例1.签订买卖合同之日签订返租合同，期限为10年。交给酒店经营的甲方免交物业管理费用。2.租金为总房款的8%/年，以5年为一周期，第6年起双方按当时的物价指数进行合理调整。3.租金乙方以现金的方式支付给甲方，在交房之日起开始支付（一年一
23、付）。4.第一年的租金可充抵购房首付款。5.甲方每年拥有澳城酒店15天的免费入住券（需提前预约，入住时间由乙方安排在经营的闲暇时间）。6.根据前期客户积累情况，如果有必要，我司可以制定35年原价回购计划，再次坚定甲方购买信心。公司收益：（以15万元为例）每年支出租金12000元收益（保守计算：按目前兴义市三星级酒店标准约200元/间/天，一年按60%的入住率计算）200元/间/天365天60%43800元按酒店业行业标准50%利润计算，每间每年利润为：（43800元-12000元）50%15900元资金回笼收益无法估算。购买产权式酒店的两大理由：1、养老保障型优势：以10万为例，首付只需3万银
24、行按揭十年，租金充抵银行按揭，十年后首付的三万元钱变成为一间全产权酒店房间（资产增值和后40年租金收益）。一个年满二十岁的职业人，每年社保三千多元（每年按比例、政策随时上涨）直至交到5560岁，才能享受养老保障金。十年至少要交三万多元，与前者做个对比：前者十年就可领到不折不扣的养老金或生活保障金，还能享受增值带来的巨大资产，且一劳永逸安享三代。同是三万结果相去何其之远？2、彰显身份、提升品质、轻松拥有资产：对于已经习惯了无偿消费的消费者来说，有偿消费、消费也能拥有资产是一个新概念，更是福音。相信就会创造奇迹，在这个瞬息万变的时代，只有想不到，没有不可能。只有懂得珍惜，才能真正拥有！营销节奏：“
25、产权式酒店”的概念将会在市场独树一帜并形成良好的口碑效应与市场优势。在这种情况下我们易采取迅速出击，短期内形成认购高峰，造成抢手的场面，快速消化产品实现资金流的变现。整体的营销节奏划分为三个阶段。第一阶段：1.以纯投资性概念亮相市场，并开始接受1万元可退的筹码给于1万元的优惠（即总房款优惠1万元）。2.采用先到先得的认购方式，推出酒店折扣卡（暂定名白金卡），认购期内缴纳5万元不可退认购金，享受购房优惠同时赠送价值5000元的酒店消费卡，这样即可在推广上利于销售，同时有利于酒店的运营以及积累老客户。第二阶段:以投资的安全性和稳定的财富投资回报作为诉求重点，继续认购筹码，并释放酒店较低楼层的房源将
26、筹码转化为定金。降低首付门槛，将客户第一年的返租收益算在首付款中抵充，以低首付（几万块钱）驱动总收益（50年几十万元）的财富计划吸引投资者，实现全民的投资风暴。第三阶段:以低楼层的价格全面推出高楼层房源(部分保留),促成购买，并巩固前期战果，在后期采用一定的促销手段快速消化。推广策略：1、由于兴义早期产权式商铺运营的诸多问题已经造成如下的市场环境： 对“产权式酒店”已过盲目跟风阶段； 投资者特别是大众投资客显得异常冷静； 投资迟疑态度和持币观望； 其他投资项目的影响。2、客户心中的顾虑（对投资安全的担忧）： 投资收益回报的承诺是否是投资者的真实获得？ 作为“产权式酒店”，零风险承诺的依据是什么
27、？客户需要一个让他们可以兴奋的安全的投资计划。3、我们的项目“产权式酒店”所具备的特点和优势：位置：州市重点打造区域，将来的升值潜力无限，位于桔山商圈核心。业态：商务酒店，国内商务酒店整体市场前景很好。交通枢纽的位置，交通的便利更加奠定了“产权式酒店”在酒店业发展上的前景。收益回报：5年固定收益40%的投资回报率具备吸引性。风险：酒店管理公司的经营能力确保了投资的无风险。价格：低总价和低首付是产品的主要优势。4、广告诉求的主题和重点：从投资者的角度分析： 投资成本是每一个投资者必须考虑的首要问题低首付； 投资回报大小是投资者选择投资品的前提具备高额的收益回报，实际8%的年回报率； 投资安全性，
28、是投资者下注的筹码朝阳行业的高利润率和运营商品牌运营的保障。广告核心诉求点：安全投资专家 低首付启动财富计划广告核心的输出方式及解码：安全投资专家为解码：运营商对商业的运营能力；交通的枢纽地位决定了经济性快捷酒店的迅速发展；把钱交给双峰和XX来运营，有金无险。财富启动计划解码： 低首付概念；大财富大兑现；财富的复制模式；国际理财投资杰作。5、广告推广内容制定不同阶段的推广主题和相应的广告：安全投资和财富启动计划、认购活动、开盘、节日促销。现场包装和销售物料： 售楼处广告牌设计和更换，酒店的海报和宣传品，租赁合同准备等。现场“产权式酒店”的说辞和行销策略。“产权式酒店”宣传文案：合计4张，合计1
29、6P封面色调：金黄色文案： 2011年的投资神话 贵州双峰，荣耀与梦想，缔造财富之颠，激情演绎不老的投资传说封面表现内容：凯旋门下，突出澳城“产权式酒店”。第一P：我的投资 实力造就品牌运营商简介澳城酒店简介第二P:我的投资 价值超越财富“十年80%以上的高额回报，四星级酒店设计装修标准，100%的物业产权，中国酒店管理顶级品牌，国际酒店管理有限公司全权管理，四星级大红地毯式酒店管理服务”，以及“如此收益稳健的投资方式，您只需首付3万元，即可拥有四星级产权酒店”。配桔山全貌鸟瞰图，将澳城“产权式酒店”颜色加深呈金黄色，鸟瞰图上面出现太阳刚刚生起，一道金光射向我们的澳城“产权式酒店”。第三P：我
30、的投资 财富时代的文化古城文化古城兴义财富大成 座落于兴义政务中心、新区核心的澳城“产权式酒店”，倾巨资打造，历数年精心雕琢，即将成为兴义的当代新一标志性建筑亮点，更是未来的骄傲。在建筑专家、勘建专家的指导下，将现代居住外观形态重新渲染，这座建筑，在时间与空间上的融汇，也成就了哲学意义上的深邃财富意境。第四P：我的投资 其实更加多不可复制的特质，足以超越本质！除了澳城“产权式酒店”，还拥有其他功能与规模上的不可复制性集观光、娱乐、休闲、居住、康体、美食、购物、商务八大功能；第五P ：我的投资 绝对是独一无二它拥有兴义地域上的不可复制性 它处于兴义政务新区怀抱之中，距景区仅几公里；它拥有历史、文
31、化意义的不可复制性，它拥有区域和地段品质上的不可复制性数年和巨大的投入，将创造的种种奇迹，非亲历而无法感受。第六P：我的投资 我的人生完美演绎人生巅峰状态，既有对于财富的掌控，更有对于生活的细致品味。事业成功之余，留多大的空间给自己？在事业的人生里拼搏创造、在家庭的人生里品味温馨、在澳城“产权式酒店”的人生里享受成功！澳城“产权式酒店”，坐拥xxx间豪华套房，为您提供更广阔的生活空间，让您与亲朋好友，拥有人生完美至尊的度假享受。澳城“产权式酒店”的升值潜力与信心保证，也为您开辟了新的投资空间。酒店人生，正是成功人生的完美演绎！第七P： 我的投资 我向往的生活坐拥超豪华设施配套！集吃、住、行、游
32、、娱、购六大旅游元素于一体，以其宏伟的建筑、秀美的风光、独特的度假氛围吸引着省内外旅游和投资者的目光。 请您体会贵族感受，周到至诚的酒店服务，一切的尊崇享受，只因您是澳城“产权式酒店”的主人！第八P：我的投资其实我很省心澳城“产权式酒店”的设施与服务交房标准：全套精装修、全套家电、床上用品及酒店用品。空调、宽带、电视、电话系统、电冰箱；品脾设施，星级酒店服务，为您娱乐度假免除一切后顾之忧！多种至尊户型设计，每套建筑面积2080平米，为不同度假贵宾打造尊贵空间！标准间面积紧凑实用，利于出租和度假性居住；套房客厅与卧室分离，功能分区清晰，方便使用；复式宽敞气派，房间较多，利于公司团体或人数较多的家
33、庭使用。第九P：我的投资 我自己选择 户型鉴赏第十P：我的投资 我自己做主澳城“产权式酒店”，前期投资少，后期收益大，以每套（间）房为单位，分割为独立产权，发售给投资者，投资者将客房委托酒店管理有限公司统一经营，从中获取年度客房总价8%利润分红，所以，澳城“产权式酒店”的业主最低只要投入金额不多的3万元首期，就可以取得独立产权。十年过后，投资者可继续委托管理公司经营，也可以将产权按市价卖出。第十一P： 我的投资 我的追逐澳城“产权式酒店”，无以挑剔的资源配套，规避投资风险！投资澳城“产权式酒店”，最低只需首付3万元，即可成为四星级豪华酒店主人，享受巨资打造的至尊级配套，更有效地规避金融风险，最
34、充分地保值固定资产。投资具有强大实力与配套支持的“产权式酒店”，无疑为投资找到新的金钥匙。第十二P： 我的投资 世界高度的眼界澳城“产权式酒店”正在升温加热！让我们走进“产权式酒店”的财富空间！澳城“产权式酒店”的开发，必将我州旅游房地产市场推向一个新的高潮！投资“产权式酒店”，已是欧美发达国家房产投资的一个重要潮流，“产权式酒店”起源于欧洲上世纪70年代初期，传至美国，自二战期间盛行至今。英文全称是“TIMESHARE”（中文译为“泰慕赛尔”）即“时空共享”，其共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。 澳城“产权式酒店”的选址、设施、配套
35、，都是其它类型的酒店或房产项目所不具备的；它具有的升值潜力也是其它房产投资不可比拟的！第十三P：我的投资 我最新的盈利模式专家视点：投资澳城“产权式酒店”五大优势！优势一：稳键的投资模式。是房地产业、旅游业、酒店业的优势互补，既可以拥有酒店产权，又避免了不动产业的闲置。优势二：稳定的旅客资源，兴义有每年稳步上升的游客量。强大的旅游资源，使“产权式酒店”的前景蕴藏强大商机；优势二：比股票、证券投资更小风险。相对于股票、证券投资的起伏不定和银行利息的低下，投资“产权式酒店”能有效规避风险。优势三：带给业主的自豪感无所企及。带给业主的，就象奔驰、宝马带给车主的一样，除了自身的享受，还有自信、尊贵和自
36、豪感。优势五：金鸡生金蛋的财富效应。如果用金鸡生金蛋来形容澳城“产权式酒店”，那么，金鸡的费用您完全不必支付，您只需用首付3万的钱买下一只金蛋，然后，用这只金蛋为您带来更多的财富。第十四P： 我的投资 我的六大回报！ 委托酒店管理有限公司代为经营10年，可享受经营公司“五大回报” 一、委托经营回报：把酒店房产交给经营公司管理，支付您最少十年总房款价80%的经营回报；二、住房卡回报：十年之内业主每年可获赠每年15天的住房卡。三、消费优惠回报：巨资打造的豪华配套，享受百余种项目折扣优惠，绝对超值。四、分时度假回报：十年之内可以在酒店管理有限公司管理的全国接近xx家酒店免费居住，享受至尊休闲度假享受
37、，节省公关应酬费用。五、物业管理回报：酒店房产委托经营公司管理后，该房产的水电物业维修更新等一切费用，无须业主另行支付。六、10年后，业主可选择：一、继续委托经营公司代为经营。二、业主可以自行出售。双峰地产信心与承诺，充分体现澳城“产权式酒店”的经济实力和可靠的信心保证，彻底免除业主的后顾之忧！背面开发商：运营商：全程策划：品鉴热线：项目位置图：以上草案谨供贵司审阅参考，不周之处，敬请斧正！顺商颂祺！贵州正奇方中地产营销策划有限公司2011年3月10日2010郴州熙源酒店营销策划报告2010年8月西城投资营销部目 录第一部分 深度剖析产权式酒店一、什么是产权式酒店？ l 产权式酒店的由来l 产
38、权式酒店的性质l 产权式酒店的定义l 产权式酒店的特点l 产权式酒店的种类l 产权式酒店的核心竞争力 l 分时度假的特性 l 产权式酒店的实质l 产权式酒店的运作模式二、产权式酒店现状分析l 机遇l 风险三、产权式酒店投资分析l 产权式酒店价值分析 l 产权式酒店与传统投资种类比较分析l 个人投资者如何防范投资风险？第二部分 深度剖析安仁熙源酒店项目l 项目概况l 项目SWOT分析第三部分 酒店客房销售方案一、产品定位l 酒店整体定位l 酒店运作模式 l 酒店功能配套 l 业主权益保障体系l 酒店客房产品说明二、销售策略l 价格定位l 销售阶段及促销策略l 销售渠道建议l 酒店客房投资回报案例
39、分析 l 主要销售工具 三、项目销售目标及回款计划 l 销售目标l 回款计划第四部分 项目营销推广方案l 目标客户定位l 推广整体定位l 推广策略及执行第五部分 项目执行方案一、营销部运作方案l 营销部机构设置及人员招聘计划l 营销部管理制度二、客户接待中心包装建议三、样板间装修建议四、楼书设计方案五、模型制作方案六、项目招商方案郴州熙源酒店营销策划报告前言方案目的 l 达成项目的迅速销售，为开发商创造高附加利润。l 打造安仁首个产权式酒店，为开发商在产权酒店市场树立品牌效应，有助于开发商后续项目开发、可持续发展。l 提供产权式酒店稳健经营管理模式、保障经营的持续、收益稳定。l 合理规避开发商
40、项目开发、后期经营风险的同时，谋求项目开发利润的最大化。l 为产权式酒店投资者提供合理投资回报，具有普遍的可操作性，最大限度的激发投资者的投资欲望，缩短销售周期。l 指导开发、销售、经营的品牌化运作，形成有效的市场化良性运作，使各方利益共赢。第一部分 深度剖析产权式酒店一、什么是产权式酒店？产权式酒店概述(一)产权式酒店的由来 20世纪70年代，欧美发达国家进入所谓的“丰裕社会”，中产阶级成为社会主流，旅游业方兴未艾，在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店”（TIME SHARE）的概念，即将一定酒店入住时段出售、转让或者交换。 1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进
41、行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。时权酒店兴起，立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐渐向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，并演变为现在的产权式酒店，成为旅游发达国家地区颇受中产阶层和企业集团青睐的投资方式。简而言之：产权式酒店是发源于欧美的创新型“时权酒店”（TIME SHARE）。它是分时度假产品的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其他时间的住宿权委托酒店管理方经营、自己获取红利的投资经营模式。 (二）产权式酒店的性质在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权式酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回
42、报，进行休闲、度假、娱乐为目的的创新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济、贸易及房地产是有机结合、互动发展的关系。产权式酒店与别墅、普通商品住宅及商务写字楼等又有着明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务、彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。简而言之：产权式酒店就是旅游房地产中的创新型物业，是一种投入轻松、风险小、回报更丰厚的创新型投资品种，也是享受超值服务、彰显身份和地位的私人酒店。(三）产权式酒店的定义所谓“产权式酒店”，就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即
43、开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，同时将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，并且还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。简而言之：产权式酒店，就是酒店开发商将酒店每间客房分割成独立产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定时间段免费入住，其余时间段委托酒店管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠的一种投资经营模式。 (四）产权式酒店的特点1、投资者拥有独立产权投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权，拥有所有权，但没有经营权，产权期限一般是40-70年
44、。产权可以转卖、继承、抵押、馈赠。2、委托经营，酒店管理产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如清洁、送餐、叫醒、洗烫衣物以及其它各种服务，服务而言，产权式酒店与酒店并无二致，其管理费也比较高、管理费一般是50元-80元/M2每月。3、集居住度假与投资于一体产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资，其实质就是“分时度假房产投资”。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加部分酒店经营利润；有些则提供免费居住天数（当这些居住使用权
45、可以在不同酒店交换时，就增加了产权式酒店可置换的分时度假功能）；有些则只提供酒店经营利润，不提供其他回报。4、兼具旅游业和房地产业双重属性作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目；而作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性，提供产权服务、物业管理、委托经营等。因此，从产权式酒店的开发商角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。而这种模式正契合了产权式酒店的本质，又迎合了消费者的投资利益。(五）产权式酒店的种类1、时权酒店酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时限内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。2、纯
46、产权酒店是指开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，同时投资者将所有客房使用时间均委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。纯产权酒店又分为商务型和度假型。3、有限自用的投资型酒店是指开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者除在一定期限内自己入住外，其余时间均将客房委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。4、养老型酒店是指投资人(往往是最终消费者)在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。5、可交换分时度假酒店概念产品是指投资者购买产权式酒店的一定时段的免费入住权，然后将其兑换为分时度假酒店连锁经营公司提供的可交换酒店服务“分数”（产品），这些“分数”就成为他们消费酒店服务的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假酒店灵活选择其分数所能负担的住宿设施。投资者不拥有使用权和产权。只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。“分数”消费可以获得更大的折扣和免费居住时间。我们通常说的产权式酒店大多属于第三种，具体模式为：投资者一般只要投入金额不多的首期