2014年长沙市商业商圈市场调研分析报告.ppt

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1、长沙市商业商圈市场调研分析报告,第一部分： 城市发展趋势分析,长沙为湖南省省会，位于湖南省东部，湘江下游长浏盆地西缘。 长沙市总面积1.18万平方公里，其中长沙市区面积954.6平方公里，占长沙市总面积8%，城市中心极度集中。,长沙市概况,长沙市人口同比分析,长沙人口逐渐增长，但增长速度越来越低，同时缺乏外来人口进入，与同等规模及经济发展状况城市相比，长沙常住人口及户籍人口均较低，相比而言，消费市场较小。,武广高铁发展规划,武广高铁进一步缩短了长沙到周边城市的距离，长沙的城市辐射力与吸引力加强，利于长沙城市群的产业升级，促进经济发展。 武广高铁的开通，使长沙到广州的时间缩短为2小时，到武汉的时

2、间缩短为1小时。,武广高铁的开通，使得长沙成为中国中部最核心的城市之一，湖南将真正融入泛珠三角区域经济圈。,长株潭一体化,长株潭三市在空间上呈现“品”字结构，城市之间的距离为50公里 。随着长株潭轨道交通建设的完善，湘潭、株洲将为长沙带来大量的流动人口。 预计2015年，每年将有1,800万人流从两地前往长沙，而到2020年，则提高到2,500万。,长株潭一体化经济圈加快步伐，长沙作为核心城市，经济、人口、消费将大幅度发展，城市竞争力加强。,长沙城市总体规划,长沙将形成“一主两次四组团”的城市布局： “一主”指中心城区； “两次”指河西新城和星马新城； “四组团”分别为为暮云、捞霞、高星、含浦

3、组团。 到2020年，长沙的城市居住人口310万，其中主城区（中心区、河西新城、星马新城）城市人口为264万。,长沙发展目标定位为我国中部地区重要的区域性现代化中心城市，城市人口的快速增长及城市人口素质不断提升，将为长沙商业的发展注入更强消费力。,新的规划区一方面利于提升长沙城市竞争力，吸引大量居住、商务人口，为商业、商务发展提供机会； 另一方面，新的规划区将出现各类先进的综合体业态。,河西滨江新城：打造行政商务圈的滨江商务片区、滨江居住区、文娱观光与旅游服务基地。,芙蓉CBD：集金融、贸易、办公、信息、物流及会展等10多项齐全功能，打造成商贸中心、文化中心和生产服务中心。,新河三角洲：集文化

4、、旅游、休闲、商业、商务为一体的都市休憩商业区(RBD),金融城：打造长沙金融产业集聚地，吸引更多金融机构。,南湖新城：以绿色生态景观为特色，集金融、商务、休闲、美食、居住等为一体的城市新区,区域发展规划分析,在长沙国际化大都市的发展趋势下，确定以芙蓉中央商务区为中心，长沙规划发展了多个城市副中心区域； 每个城市副中心将承担不同的城市功能，新的规划区均有其代表性的大型综合体，代言其发展趋势； 芙蓉CBD作为城市中心的地位不会改变。,金融城,金融街西临芙蓉路、东接东风路，南连体育馆路，北迎三一路，总规划面积1,600亩。 该地块共分为三个区域： 西面是金融核心区，规划标志性建筑、各金融集团的总部

5、大厦、级高档写字楼等； 南面，将是金融产业的配套发展区，重点发展宾馆、酒店、信息服务、创意产业、品牌卖场等配套产业； 东面、北面，是金融产业的生活服务区。,金融城规划用地,金融城的发展规划将完善长沙北部区域的商业、商务功能。目前长沙北部区域的商业发展较为落后，居民主要选择五一路商圈消费，随着金融城大型购物中心的开发，将有可能部分截留北部区域消费者前往中心区域消费。,金融城,南湖新城,南湖新城北起解放西路、南至二环线、东起书院路、西至湘江风光带，总占地面积5,597亩，是一个以绿色生态景观为特色，集金融、商务、休闲、美食、居住等为一体的城市新区。 南湖新城将以固有的自然资源优势为主体，规划构筑“

6、一带两园四区”的总体战略布局，形成一座现代化综合型城中城： “一带”，即湘江风光带。 “两园”，即南郊公园和生命科学主题公园。 “四区”，即酒店金融区、高档公寓区、滨江商务区，山水居住区。,随着新城的开发，长沙南部的吸引力得到加强，也将带来更多的商务、居住人口，为商业提供消费潜力。,南湖新城,河西滨江新城,滨江新城项目规划范围南起潇湘嘴，北至二环线，东临湘江，西到银杉路、溁银路，规划区域面积7.2平方公里。 滨江新城区将集商务、商业、文化、旅游、休闲及娱乐等综合功能于一体，将建设成为 “滨江商务聚集带”和“滨江休闲产业聚集带”。 滨江新城建成后将容纳就业人口约35万，居住人口约22万。,滨江新

7、城的建设将进一步加快河西的发展，未来河西新增加的大量居住、商务人口将为商业发展提供消费潜力。,河西滨江新城,北辰新河三角洲项目作为北部新城最重要的组成部分，将提升长沙北部的商业、商务地位，但该区域非传统商业圈，未来的商业培育期将非常漫长。,新河三角洲分析,新河三角洲地块总建筑面积380万平方米，其中住宅约300万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米。 首期开发总建筑面积为52万平方米，计划投资约12亿。其中酒店、写字楼和购物中心各约6万平方米，滨水商业街3万平方米。 该项目将通过8到10年的时间建成集文化、旅游、休闲、商业、商务为一体的都市休憩商业区(RBD)。,区域规划

8、分析总结,虽然长沙规划了多个城市副中心区域，每个区域均规划大型商业体，未来商业竞争激烈,但芙蓉中央商务区规划起点最高，商业发展前景可观。,中西部龙头城市商业发展前景良好 长株潭核心城市城市辐射力将不断扩大 长沙城市中心芙蓉商圈不断扩大及发展,长沙城市经济处于高速发展阶段，预计长沙在未来3-5年内整体实力将得到极大的发展，经济的快速发展也必将带动商业的发展，因此项目因应城市发展的考虑现阶段至未来几年的发展变革需要。,城市发展分析总结,第二部分： 长沙商业发展分析,各商圈发展分析,五一路商圈：美美百货、平和堂、新世界百货、王府井百货、春天百货、万达广场、百联东方广场、黄兴路步行街,袁家岭-火车站商

9、圈： 友谊商店、阿波罗广场,东塘商圈： 平和堂、友谊商城、金色家族名品中心、嘉信茂购物广场,伍家岭商圈,荣湾镇商圈： 通程商业广场,传统商圈分布及代表项目,传统商圈发展状况分析,五一商圈,商圈范围：五一商圈位于长沙市中心地段，以五一广场为核心，东临芙蓉路，西至湘江路，北起营盘路，南倚南门口； 商圈业态：五一商圈已成为以大型百货为主力业态，休闲、餐饮为辅助业态的黄金商圈；,主要商场：平和堂、王府井百货，春天百货，新世界百货、百联东方，黄兴路步行街，金满地步行街等。 商业氛围：商圈日均人流量30万人次，是长沙市商业标志，占据着市级商圈的霸主地位。,五一商圈主要商场,五一商圈的商业以百货、步行街为主

10、，涵盖高档、中档、低档多个消费层次，以零售、餐饮为主，娱乐服务业相对较为欠缺。,平和堂百货,平和堂百货,经营方面： 平和堂凭借着五一商圈内黄金地段的商业位置，以及附近大量中高档百货的群聚效应，取得了一定的成功，由于五一商圈内的百货竞争十分激烈，商场重点对品牌进行了一定的品牌错位经营。由于商圈内百货格局已基本成形，平和堂营业额想更进一步将十分困难。 规划方面： 平和堂拥有一个中庭，100多平方米，两组扶梯，两组直梯围绕中庭展开，四纵四横的过道组成人流动线。外部展示面大，引入人流的商场大门不够档次，五一大道与黄兴路交汇处的立交形成高差层次，商场以略下沉的广场，设计双首导概念。 商户组合： 商场以百

11、货为主，辅以超市、餐饮、健身房等，经营业态较广场，涵盖珠宝首饰、服装、鞋、家电、床品、童装、快餐、西餐、特色餐饮、银行、生活配套等。经营档次适中，品牌较多，以国内一二线品牌、国际大众品牌为主。,新世界百货,商场综合分析 经营方面： 新世界百货商品力求与周边百货进行错位，引入中高档次品牌，走精品货路线但由于进入市场较后，且位置稍偏离商圈中心，目前商场人气较差，经营状况较差。 规划方面： 典型百货公司动线规划，围绕小中庭四周展开动线，开放式商铺沿动线布局，靠墙形象铺与中岛铺组合构成商品区，中庭设立一组观光梯及一组手扶梯，作为人流上下输送功能通道。 商户组合： 商场以百货为主，辅以超市、餐饮、健身房

12、等，经营业态较广场，涵盖珠宝首饰、服装、鞋、床品、童装、西餐、特色餐饮、生活配套等。经营档次较为参次，高档与低档差距过大，品牌不够丰富。,新世界百货,王府井百货,王府井百货,商场综合分析 经营方面： 王府井百货自2004年进入长沙以来，营业额节节上升不断突破纪录，2009年营业额突破10亿，是长沙最成功的百货广场之一。 规划方面： 王府井百货经营区域呈长方形展开多层动线，主要以手扶梯作为人流输送渠道，靠墙形象铺与中岛铺相结合。 商户组合： 高档为铺、中档为主的商户组合，商户数量极其丰富，符合了长沙作为发展中省会城市的消费需求。,春天百货,商场综合分析 经营方面： 春天百货属于传统百货，内部硬件

13、设施比较陈旧，因此目标客户群体以大众群体年轻阶层为主，由于位置稍偏离商圈中心，商场内部购物环境欠佳，目前商场人气较差，经营状况较差。 规划方面： 典型传统百货公司动线规划，两端设置自动扶梯，没有规划中庭，靠墙形象铺与中岛铺组合构成商品区，垂直交通系统不足。 商户组合： 商场以百货为主，涵盖珠宝首饰、服装、鞋、床品、童装、生活配套等。经营档次较为参次，以中档为主，缺乏餐饮等休闲业态，品牌不够丰富。,春天百货,东方商厦（乐和城）,东方商厦（乐和城）,经营方面： 东方商厦又叫百联东方商厦，由于前期合作单位等多方面原因导致目前经营不佳，空置率较高。一直以来是以百货的模式进行经营，商场正在调整为购物中心

14、模式，调整后名为“乐和城”，预计年底完成调整。 规划方面： 东方商厦平面呈L形，调整后的购物中心名为乐和城，东方商厦百货做为主力店，占据L形的小横线部分。乐和城拥有多个小中庭，主动线过道宽广，不过柱子较密较大，阴挡视线，削弱了中庭和大过道的效果。 商户组合： 目前经营的主要是东方商厦百货，和一些餐饮，一楼引进了国际一线名牌。预计调整后会引进更多的业态，值得期待。,万达购物广场,万达购物广场,经营方面： 万达广场由于邻近黄兴路步行街，一层以类似于步行街的业态定位，经营状况虽然不错，但没有充分挖掘出这一优势项目的价值。二三层完全租给沃尔玛，四层做电影院，虽然起到了主力店的凝聚效应，但没有足够的零售

15、商业的体现他的价值。 规划方面： 一楼规划为室内步行街式铺位，两条过道，中间相连，连南角落一组扶梯，商业体量虽然大，缺乏舒适的空间感和可逛性，不易留住人流。室内装修档次较差，室外装修档次中等。 商户组合： 商场商户数较少，超市及电影院占了70%以上商业面积，商业整体后续运营价值较低。服装零售品牌档次低，与步行街商业相匹配。业态简单：超市、电影院，缺乏丰富业态的支撑，商场也难以留住人流，浪费了一个位置优越的商业体。,美美百货,美美百货,经营方面： 美美百货商业面积不大，走中高档路线，处于交通便利的城市核心区域，加上附近几个高档酒店为依托，经营尚可，但长沙引进高档品牌的百货很多，算不得一枝独秀。

16、规划方面： 由于商场面积小，动线规划简洁，过道也不宽，几个商铺围绕着一个很小的中庭，一组扶梯构成垂直动线，室内装修精致，室外装修大气。 商户组合： 商场业态配置简单，以服装为主，商户数量不多，以LOUIS VUITTON、ERMENEGILDO ZEGNA、BALLY等为主力店，极具格调。美美百货是小体量、高档次商业经营的教科书式案例。,黄兴路步行街,金满地步行街,长沙太平街,五一商圈特点,五一商业圈有2000多年的发展历史。商圈年客流量逾亿，年消费十几亿元。有6000余家商家，年纳税额数亿元。 商圈业态齐全，以中高档次为主，汇集了数量众多的大型购物场所、商业步行街、电器专业卖场、大型生活超市

17、、大型酒店、中西餐厅金融机构、休娱休闲场所等，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、旅游于一体的大型商业中心。 目前商圈已开始产生旅游效应，例如黄兴路步行街是游人到长沙游玩的必去之地。 五一商圈多年来一直是城市商业的集中地，集政府规划、城市中心、人口集中、消费惯性等多种因素奠定了五一商圈的霸主地位。,五一商圈发展趋势,商业的发展，不仅仅是商户的增加，零售额的增长，商业模式也是重要的发展指标，目前五一商圈的商业模式以百货为带动，步行街与餐饮娱乐相辅相成的发展模式，未来将形成以购物中心为主导的购物文化及生活方式的升级。 五一商圈与其他商圈相比，竞争优势明显，其他商圈的发展无法动摇本商圈的主导地位。

18、 商圈未来将向着更为优质的商户、多元化的服务、丰富的业态发展。,东塘商圈,商圈范围：东塘商圈以东塘立交桥为中心向周边辐射：向南延伸到砂子塘、红星；往北沿韶山路连接五一大道，打通袁家岭；往西与侯家塘搭界；往东经赤岗冲蔓延至二环线。 主要业态：百货、超市、酒店、金融、休闲、餐饮等。 商业氛围：东塘日均人流量为15万人次，最高超过40万人次。 主要商场：友谊商城、平和堂、金色家族名品中心,友谊商城,友谊商城,经营方面： 友谊商城以百货的经营模式，主要辐射范围为东塘及附近区域。东塘的大型百货并不太多，经营状况较好，但离五一商圈较近，不能辐射较大的范围。 规划方面： 商场为旧民居改建，外部装修一般，内部

19、装修较好，但无中庭，一组上下扶梯，空间感较差，硬件设置较差，购物环境一般。动线规划及业态布局均是常见的百货式布局，无鲜明特色。 商户组合： 商场业态配置简单，以服装等零售为主，无餐饮、娱乐等业态。一楼品牌档次较好，与二楼以上品牌档次形成较大落差。,东塘平和堂,东塘平和堂,经营方面： 平和堂以百货的经营模式，主要辐射范围为东塘及附近区域。东塘的大型百货并不太多，经营状况较好，但离五一商圈较近，不能辐射较大的范围。离友谊商城较近，经营定位相似，经营状况相差不大。 规划方面： 项目东西南北方向均有较大的落差，引入多首层概念，第一层以台阶拉高，地下一层以台阶下沉。外部装修一般，大门设计较差，门口柱子多

20、再加上台阶，不利于引入人流。商场拥有约200平方米的中庭，两组扶梯，内部环境比友谊商城好。 商户组合： 商场以百货经营为主，相比友谊商城，增加了超市和少量餐饮，引入商户和品牌也略多。一楼品牌档次较好，与其他楼层品牌档次形成较大落差。,金色家族名品中心,金色家族名品中心,经营方面： 金色家族与美美百货相似，走中高档路线，但商业面积较大。金色家族、友谊商店、美美百货是长沙高档品牌的集中地。 规划方面： 由于商场面积小，动线规划简洁，过道不宽，约2.5米，无中庭，一组扶梯构成垂直动线，室内装修精致，室外装修简洁明亮。 商户组合： 商场业态配置简单，以服装为主，手表、鞋、皮具为辅，商户数量不多，以DI

21、OR、CK、GUCCI、PRADA等为主力店，高档女装比美美百货好，高档男装不及友谊商店。,东塘商圈特点,东塘作为区域性商业中心，近年来发展势头迅猛，已成为除五一商圈外的长沙主力商圈。 东塘商圈核心点集中在友谊商城、平和堂、金色家族名品中心，商圈内其他商业较为分散，规模也有限。 东塘商圈辐射面较广，侯家塘商圈、雨花亭商圈、红星井湾子商圈都处于东塘商圈的辐射范围内。 省府南迁，极大地活跃着南区商业。而随着长株潭一体化脚步的迈进，东塘商圈更率先建立起长株潭的空间链接。 东塘商圈目前是长沙商业网点规划的区域性商业之王，商铺价格及租金居长沙第二。在长株潭融城的大背景下，东塘商圈的发展具有较大潜力。,东

22、塘商圈发展趋势,现在的东塘商圈类似5年前的上海 徐家汇，极具生长空间，有望成为长沙市含金量最高的核心商圈之一。 商圈未来将向着更为优质的商户、多元化的服务、丰富的业态发展。 商圈的规模将更一步扩大，商业集中度逐步加强。 商圈经济兴旺与否，最关键的因素是人。在东塘商圈的辐射范围之内，除原有的一些重量级生活小区，大量生活住宅区开始在城南扎堆。持续看涨的楼盘均价，意味着这一群体的购买力之强。商家只要做好服务文章，就能成功地将这些消费对象潜在的购买力转化为现实的购买力。 随着省政府机关南迁，长株潭融城步伐提速，长沙城市重心逐渐南移，东塘已成为一方不可多得的财富洼地，这一商圈新贵的前景不可估量。,火车站

23、商圈,商圈范围：以长沙火车站为辐射中心，沿车站路与五一大道（东段）向四周延伸，北到八一路、南至人民中路。 商圈简介：经过近十年的发展，火车站商圈目前已形成了湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面甚广。由于火车站、长株潭汽车站、民航大酒店的影响，火车站商圈交通优势明显，同时带旺周边酒店业、娱乐休闲。人口密度高，消费人群偏向年轻化。 商圈业态：业态齐全，包括百货、超市，尤其以电脑及电子数码产品销售为主； 主要商场：阿波罗商业广场、家润多百货、苏宁、国美、通程电器、以及9家大型IT专业卖场 商业档次：整体商业形象欠佳，以中低端购物场所为主。,阿波罗商业广场,阿波罗商业广场,经营方面： 阿波罗商业广

24、场拥有11万平方米的体量优势，一站式的购物选择，优越的购物环境，再加上商圈内竞争对手较少，成为长沙最爱欢迎的商场之一。 规划方面： 商场拥有近600平方米的中庭，两组扶梯，过道及动线设计上与百货相似，过道较窄、动线纵横交错较为复杂，铺位装修也与百货相似，外部装修大气。从建筑规划的角度来说，阿波罗还达不到现代购物中心的要求。 商户组合： 商场业态配置较为完善，除服装、饰品、化妆品、皮具等百货常见业态外，还拥有餐饮、电器、家居、健身等多种业态，只是娱乐业态较少。品牌以中档品牌为主，均为国内外常见的连锁品牌，很受大众欢迎。从业态的角度来说，阿波罗是长沙最接近现代购物中心的商场。,友谊商店,友谊商店,

25、经营方面： 友谊商店位于袁家岭，离火车站较近，暂且划入火车站商圈。友谊商店为长沙少有的体量超过10万平方米的商场之一，且经营档次较高，是长沙中高档消费的主要场所，经营状况良好。 规划方面： 商场分为A、B两栋，A栋共四层，无中庭，一组扶梯，临街，B栋共八层，地下一层作为停车场，地上七层，有一个中庭，两组扶梯。动线及铺位为常见的百货式布局，A栋中高档次品牌铺位大，装修格调高。 商户组合： 商场A栋拥有高档的国际名牌，以服装为主，B栋为中高档的百货，业态多样化，拥有香水、化妆品、珠宝、服装、鞋等等。A栋品牌档次较好，B栋业态更为丰富。,家润多百货,家润多百货,经营方面： 家润多百货与旁边的家润多超

26、市相辅相成，但由于体量与商圈的弱势，辐射范围有限，经营较一般。 规划方面： 商场门前拥有较大的广场，做为停车场，使得人流与车流混在一起，稍嫌杂乱。商场无中庭，两组扶梯，常见的百货式动线布局。内外装修一般。 商户组合： 商场业态为常见的百货布局，一楼化妆品、饰品、鞋，二楼女装，三楼男装，四楼童装床品等。品牌档次中等，均为国内外常见连锁品牌，以国内品牌为主。,火车站商圈特点,作为交通枢纽中心，火车站商圈有着不可计量的流动人口，大流通口岸型和大流通市场型是其独特之处。 长沙火车站商业经济圈，交通便捷，区位优势明显；周边市场密布，商业气氛浓厚，人气指数旺盛，属长沙市中心城区典型的人流、物流、信息流、资

27、金流交汇中心。 具备大量居住人口和流动人口，销售额得到保证，但人流混杂导致中低档的商业较多，品质和档次有待提高。 火车站商圈，几大数码城商业优势得天独厚：人多客户基数大，交通便利购买方便，而临近车站使物流成本很低，货源出站便可直接发入商户铺中。在风气好转消费者信任度上升之际，顺势应景成为了火车站商圈“数码为王”的核心竞争力。,火车站商圈发展趋势,火车站商圈发展潜力有限。以流动客人为主要服务对象的商家，往往商业信誉不高，加之中高档消费及个别商业业态缺席。这也是火车站商圈一度衰落的原因。 火车站商圈的发展，最关键的是加强管理，维护秩序和提高商誉。 IT专业市场将是火车站商圈发展的趋向，发展目标可参

28、考深圳华强北。 商圈未来将向着更为优质的商户、多元化的服务、丰富的业态发展。 商圈的规模将更一步扩大，商业集中度逐步加强。,高桥商圈,商圈范围：以高桥大市场为辐射中心，东至万家丽路、西至东二环路、南到长沙大道，北至人民东路。 商圈简介：高桥商圈的形成，以高桥大市场为基础，至今有15年的历史。 商圈业态：大型百货、超市、服装卖场、家具卖场，以专业批发市场为主。 主要商场：高桥大市场、通程OUTLETS、广州服饰城等。,高桥大市场,高桥大市场,湖南高桥大市场于1996年9月建成开业。 与机场高速、京珠高速、成（都）厦（门）高速相互贯通，离长沙火车站仅1000米，铁路货站仅500米。 是中南地区规模

29、最大的国家级综合批发市场。 1996年，市场抓住长沙沿江风光带建设和旧城收造契机，整体引入了福建食品城、湖南日化城； 1997年后，陆续引入广东食品城、中国名酒饮料城、农副产品城、纸制品城。 2000年至今，市场以全新的规划先后推出家电百货城，（新）百货日化城、皮具百货城、茶叶城、酒店用品城、水暖建材城、综合商贸城和酒水城等10多个大型专业批发市场，初步形成了“大综合、小专业”的批发格局，销售覆盖省内各地市，辐射中南地区及周边10余个省市“,通程OUTLETS,通程OUTLETS,经营方面： B1层、L1层为通程OUTLETS，经营状况极好，L2层L3层沃尔玛，经营状况一般，L4层为运动健身及

30、其他，经营极差，空铺较多。 规划方面： 商场门前拥有较大的广场，做为停车场，。商场拥有一个小中庭，中庭带一组扶梯，OUTLETS及超市内各自带一组扶梯，常见的百货式动线布局。内外装修一般。 商户组合： OUTLETS业态以服装、鞋、皮具为主，品牌档次为中档水平。超市与中庭接驳处为辅营区，单独出租，租金在200-300元/平方米，业态为烟酒、茶叶、皮具、化妆品等。,广州服饰城,高桥商圈特点,高桥商圈，以发展专业市场和批发市场为主。 经营档次以中低档为主。 交通方便，离火车站近，公路网络发达，高速公路便捷。 高桥大市场是湖南最大的批发市场，也是中南地区规模最大的国家级综合批发市场。 高桥大市场平均

31、日销售额约5000万元，年交易额170多亿元。 商圈内拥有服装、皮革、运动、饰品、家居、食品、美容美发、家电等十多种专业市场和批发市场，业态齐全。,高桥商圈发展趋势,商圈的规模将更一步扩大，业态发展将更加完善。 发展趋势仍然以专业市场和批发市场为主。 商圈影响力逐步加强，辐射范围逐步扩大。 商圈未来将向着更为优质的商户、多元化的服务、丰富的业态发展。,长沙餐饮行业概况,长沙重点美食街一览及其分布：,坡子街,南门口小吃街,劳动西路餐饮街,曙光南路餐饮街,长沙酒吧行业概况,长沙电影院行业概况,长沙影院的发展水平还是处于正在发展阶段，目前电影院共有十家，其中三家为五星级影院，经济状况较为理想，随着长

32、沙市民收入不断提高，对休闲娱乐有更多的需求，预计电影市场将会持续良好发展。,通迅数码行业概况,长沙通讯数码零售网点很多，最为集中的区域是火车站商圈和东塘商圈，主要的连锁商为通程数码城、苏宁电器、国美电器等，火车站商圈拥有长沙最大、最多的数码城。,国储电脑城,QQ电脑城,赛博数码城,华海3C数码城,数码步行街,家具建材行业行业概况,长沙市现有万家丽家具广场、红星美凯龙国际家具广场、井湾子家具城、南湖家具广场、好百年家具市场、当代家居、广大环球家具广场等家具市场。其中红星、好百年、东方家园为实力强大、全国连锁经营的专业家具销售市场。 相比之下，本地家具市场多是租赁经营，众多的商家、厂家虽在同一市场

33、内销售，但仍然各自为阵，尽管有规模，但零散，给人管理无序、信任度不高的感觉。不过本地企业井湾子家具城占有60%以上市场分额，实力不容小觑，万家丽建材市场二期的家具市场是目前长沙市最火暴的家具市场。 随着长沙消费能力的提高，大众对家具消费的档次也相应提高。许多知名品牌纷纷进驻长沙市场。如爱得堡欧式家具、非迪亚斯皮沙发系列、康馨家园、克劳斯帝、雅之适、半日、光明等。,长沙仁天世纪文化传播有限公司 微信营销 小区短信 电话：150 8070 6570,家具建材行业行业概况,商业市场分析总结,第三部分： 消费者市场分析,消费力分析,2010年长沙城市居民可支配收入12238元，同比增长13.10%。

34、2003年以来，长沙城市居民可支配收入保持两位数的年增长率。,与其他城市相比，长沙居民收入水平比沿海一线城市略低，在内陆省会城市中处于较高水平。,消费力分析,从长沙历年城市居民可支配收入与消费性支出增长速度来看，收入的增长远高于支出的增长，说明消费潜力较大。 近年城市居民消费性支出有大幅度的增长，消费市场活跃。,2010年，长沙城市居民消费性支出占收入比例为74.22%，与深圳相当，高于武汉、成都，表示消费者消费欲望较高。,社会消费品零售总额构成,全年限额以上批发零售企业零售额比上年增长25.9%，分类别看， 粮油类增长33.3%； 服装、鞋帽、针纺织品类增长26.2%； 化妆品类增长35.5

35、%； 金银珠宝类增长29.6%； 日用品类增长36.3%； 体育、娱乐类增长16.4%； 石油及制品类增长6.5%； 通讯器材类增长16.7%； 家用电器和音像器材类增长18.6%； 汽车类增长44.5%，汽车类零售额拉动全市社会消费品零售总额增长4.9个百分点。,汽车、食品、化妆品、日用品、珠宝饰品、服装鞋帽类增长较快，消费结构以食品、日用品、服装零售等传统零售为主，餐饮、娱乐等服务业发展较慢。,居民消费分类构成,在城镇居民消费分类中，2010年同比增长趋势为： 食品消费增长4.9%； 衣着消费增长15.6%； 设备用品及服务消费增长45.9%； 医疗保健消费减少3.4%； 交通和通讯消费增

36、长56.7%； 居住消费增长19.4%； 文化教育娱乐服务消费增长26.8%； 杂项商品和服务消费增长3.1%。,居民消费中，设备用品、交通及通迅、文化教育娱乐服务增长快速，衣着与居住保持稳定的增长，体现了居民消费向多样性发展。,消费观念,2010年,长沙城镇居民恩格尔系数为32.4% ，外出就餐、服装服饰、文化娱乐等消费占消费支出较大比例，由满足日常生活需求过渡到享受型需求； 有自身固定的消费习惯及理念，注重生活放松但对生活品质缺乏追求； 受现有商业模式及消费环境制约，消费观念仍停留在消费产品层面，生活及消费层次有待提高； 对外来的消费文化接受度较高、接受速度较快，普遍品牌意识较强。,消费模

37、式,现阶段消费模式比较单一； 消费模式较集中一些类别，如食品、日常用品等消费占据较大市场； 消费层次较弱，即细分市场不足，集中于高端、中低端及低端消费； 消费主体较单一，以本地居民为主，集中于家庭消费为主。,结合长沙商业现状，现有商业模式已限制消费者消费意愿，商业模式已滞后，随着消费力增加带来消费观念转变，推动消费结构向多元化消费发展、消费市场层次更加清晰，消费主体开始分解并丰富。消费模式的进化发展向国内一线城市靠近。,消费模式比较分析,第四部分： 去化型商铺市场分析,住宅市场的调控使得资金不断被分流，商业地产由于不限购吸引了众多资金进行投资。商业地产投资的火热使得银行已经慢慢开始对商业地产贷

38、款进行一些控制。 目前长沙商铺购买进行贷款难度可能甚于住宅。 在重重限购的打压下，曾经红火的商品住宅市场眼下正经历“寒冬”，一些投资者开始将眼光转向不限购的长沙商铺。不过记者近日走访得知，由于多家银行抬高了商铺贷款的门槛，眼下买商铺想要申请贷款，可能比住宅还难！,2011年在售商用物业,2011年预售商用物业,附：凯乐国际城促销手法,噱头：号称比同地段、同品质、同类型商铺，便宜50% 性质：变相集资 效果：武汉和长沙两地同时操作，预计筹款1.7亿，现得款约5000万，约今年6月至今 目的：一箭三雕，一方面弥补旗下房地产公司资金不足，另一方面为旗下湖北黄山头酒 业公司赴香港IPO做准备，最终也为楼盘做售卡铺垫 手法：商铺类-10万元购黄山头周恒刚1988纪念酒赠上市纪念卡抵房款（买酒不开票） 住宅类-5.1万元购黄山头周恒刚1988纪念酒赠上市纪念卡抵房款（买酒不开票） （买一房购酒5.1万享7.1万，买二房三房购酒5.1万享8.1万，买四房购酒5.1万享9.1万 ） 享受优先选房和开盘折扣 售价：住宅约6600元/，商铺3-5万元/，其中对外炒叫的10000元/为其中2栋5层商业 体的5F价格！,凯乐国际城二期位于长沙市湘江大道326号，西面紧依湘江,THE END,