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1、,北京大兴区域房地产市场 西红门板块市场调研报告,2013-02,2,西红门板块项目分布,在售,尾盘,售罄,潜在供应,鸿坤理想城,CDD创意港.嘉悦广场,3,CDD创意港 嘉悦广场,宏坤 理想城,西红门板块,板块点评： 商业开发较多，住宅产品稀缺,区域项目个案分析,鸿坤理想城 CDD创意港嘉悦广场,项目定位：改善型宜居大盘 项目特色：近邻南五环路和地铁4号线 销售均价： 住宅24000元/平方米,案例分析鸿坤理想城,项目基本信息,超大宜居生活标杆大盘，交通、配套优势明显,项目为一个140万平米的大盘，其中规划有120万平米住宅，由高层、小高层、多层板式公寓组成。20万平米的商业及配套，包括星级
2、酒店、商业大道、大型购物中心、商场、体育健身场馆和金融办公，是目前五环内罕见超大规模中高档住宅项目。 总计2692户，22栋住宅楼，3栋独立配套公建；12号塔楼（20层）；4号楼板楼（21层）； 礼域组团1、6号楼为塔楼，每层六户，两部电梯。7、12、13为塔连板楼，两个单元，一单元为每层六户，两部电梯，二单元每层三户，一部电梯。,总体规划,案例分析鸿坤理想城,整个社区里规划的是商业街、写字楼、酒店、学校等设施一应俱全 业主足不出户，商业生活配套就能基本能满足日常生活需求，非常之便利,超级配套,案例分析鸿坤理想城,建筑风格汲取法国ART-DECO精髓，简约、经典、注重人文，追求建筑与建筑之间、
3、建筑与居住者之间、建筑与园林之间、建筑与区域之间的和谐。,建筑风格,案例分析鸿坤理想城,三室两厅两卫 建筑面积142,户型分析,户型点评 入户玄关设计，保证各个户型的私密性; 主卧为套房设计，带有独立的衣帽间和卫生间，私密性好，使用上也很便捷。南向落地窗的设计，采光优越，舒适度高; 次卧位于南侧，北侧则设计为书房，中间的卫生间设计很方便，洗手池与卫浴分隔，设计很人性化，北向的窗户避免了洗澡后卫生间的潮湿; 厨房L型橱柜设计，多人操作也不会太拥挤，北向生活阳台，方便日常生活使用。餐厅与客厅分区明显，很贴心的和厨房融为一体，北向窗户也保证了室内通风。 户型缺点：主卧内的卫生间为暗卫设计，通风和采光
4、效果不佳。而且卫生间旁就设置为衣帽间，可能会有湿度较大的困扰。,户型面积选择空间大，户型设计合理、紧凑，舒适度较高,案例分析鸿坤理想城,销售情况,从鸿坤理想城价格上分析，价格曲线平稳上升，并且在目前房地产市场情况下，价格也能保持平稳，主要原因是项目品质效应。,鸿坤理想城目前礼域组团均价24000元/平米，前期根据户型面积和楼层不同目前购房有不同优惠，优惠后均价在21000元/平米左右。目前在售户型为90-140平米的2、3居，全部南北通透。其中2居为91、95、96平米，3居为127、131、141平米左右，另外还有部分179平米的4居。,项目2012年全年月均去化套数为82套,月份,案例分析
5、鸿坤理想城,样板间效果,户型面积选择空间大，户型设计合理、紧凑，舒适度较高,案例分析鸿坤理想城,区域项目个案分析,鸿坤理想城 CDD创意港嘉悦广场,项目定位：北京南门户的顶级综合体 项目特色：新门户，新经济！ 销售均价： 住宅25000元/平方米,案例分析CDD创意港嘉悦广场,项目基本信息,打造开发企业品牌、竖立项目形象，打造区域新地标,项目规划,案例分析CDD创意港嘉悦广场,销售情况,该项目自7月份开盘以来，已去化房源60%，目前A/B写字楼部分均价25000/平米，1-6号楼均价20000/平米 整盘均价：21500元/平米,月份,案例分析CDD创意港嘉悦广场,其中靶心客户群，将以外区域客
6、群构成。写字楼部分外区客群占70%以上，小型办公部分外区客群占50%以上。 本案外区域客户或将高于地缘客户，且外区客户购买实力更为雄厚。,客户分类,案例分析CDD创意港嘉悦广场,项目实景,案例分析CDD创意港嘉悦广场,18,二、区域房地产市场研究,西红门板块小结 产品特征,鸿坤理想城项目开发时期较早，未来新开房源不多，区域目前以销售塔式公寓为主,19,二、区域房地产市场研究,西红门板块小结 价格及销售情况,由于区域地段价值高，产品去化速度很快，公寓产品销售得出乎意料的好 嘉悦广场以控制低总价策略实现了较好的销售情况,20,二、区域房地产市场研究,西红门板块小结 客户情况,以挤压外溢型刚需客户为
7、主，以及部分地缘改善型客户 区域中的公寓产品则满足限购人群的投资需求，低总价、可商可住的产品形式备受中小型企业主及投资者的青睐,21,大兴区域房地产市场研究总结,22,（紧凑小户型对应刚需客群，舒适大户型对应区域改善客户，本区域内的产品呈现“各种好卖”状态）,产品特征：改善型产品以多层洋房、品质小高层为主，户型面积体现尺度感，居住舒适度较高；刚需型产品以板塔结合高层为主，户型紧凑，性价比高； 销售情况：自2012年6月以来，销售情况火爆，纷纷出现日光盘、月光盘现象，市场在售房源较少；新一轮推盘必将区域单价推至新高 客户特征：城市核心区区以具备一定消费实力的改善型客户为主；随着轨道交通的串联，吸
8、引大量受挤压的城市外溢型客群来此地置业,区域市场研究总结,整体区域发展特征分析,23,区域市场研究总结,各版块演变发展趋势判断,旧宫板块：受到亦庄板块的辐射较大，成为亦庄板块的延展区域,黄村板块：未来大兴城市居住、办公、商业综合片区，城市基础设施条件完善，城市形态已见雏形，区域价值高,西红门板块：地段优势明显，是未来大兴商业核心、价值标杆，将长期领跑大兴楼市,天宫院板块：“以住为主”的片区，以轨道交通带动的城市居住功能区,24,大片区未来供应及竞争分析,分区域市场研究总结,西红门板块：以板塔结合的产品形式，放量较少，（鸿坤、嘉悦）,黄村板块：以高板为主的产品形式，未来放量不多，价格看涨（华润、中建）,旧宫板块：产品多元，未来放量较多（国奥）,天宫院板块：板式高层，未来放量多（保利、绿地）,THANK YOU,