暖通给排水作业指导书.doc

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1、目录目录- 0 -第一部分 设备操作作业指导书- 1 -一、空调系统设备操作作业指导书- 1 -二、给排水系统设备操作作业指导书- 3 -三、消防系统设备操作作业指导书- 5 -第二部分 故障应急处理作业指导书- 8 -一、空调系统故障应急处理指导书- 8 -二、给排水系统故障应急处理指导书- 12 -第三部分 维护保养作业指导书- 14 -一、维护保养规范- 14 -二、水泵保养标准- 21 -三、风机保养标准- 23 -四、消火栓保养标准- 25 -五、冷水机组保养标准- 27 -六、冷却塔保养标准- 29 -七、空气处理机、新风机保养标准- 31 -八、空调水泵、阀门保养标准- 33 -

2、九、系统管道维护保养标准- 35 -第四部分 附表- 39 -一、检修保养实施记录（范表）- 40 -二、年度维保计划（范表）- 41 -1、生活给水系统- 41 -2、排水系统- 42 -3、消防系统- 43 -4、空调系统- 45 - 49 -第一部分 设备操作作业指导书一、空调系统设备操作作业指导书1 目的：为了规范中央空调系统设备的管理，确保空调系统设备（设施）处于良好运行状态特制定本规程。2 范围：适用于中央空调的操作与保养。3方法和过程控制3.1日常保养3.1.1开机前的检查3.1.2冷却水、冷冻水水阀是否处于打开位置。3.1.3主机无渗漏油、无渗漏制冷剂痕迹。3.1.4检查所有水

3、系统管路，确认无漏水，且水流方向正确。3.1.5检查所有水阀是否处于正常位置。3.1.6检查供给机组的电源，其电压波动范围应不超过压缩机铭牌所示额定电压的10%, 且相电压不平衡不得超过2%。3.1.7核实是否有足够的供电容量，以满足机组的启动和满载运行。3.1.8通过油分离器视液镜观察油面是否处于正常位置（约在油分离器视液镜镜面一半）。3.1.9检查所有安全控制阀是否在初始状态。3.2正常后准备启动系统。3.2.1.系统启动顺序：空调主机-末端风机3.2.2.启动主机，按主控面板上面开关机按钮，首先循环水泵会自动运行，然后深井水泵运行，在深井水泵运行后将过虑器阀门打开一部分，将过虑器泥沙清除

4、。然后压缩机会自动逐步启动。 3.2.3.在温度正常后启动末端风机，注：风机开关先后不会影响到中央空调主机。3.3运行3.3.1主机正常运行后，每隔2小时巡视一次，填写中央空调运行巡视表。3.3.2运行过程中，出水温度达不到设定温度时，表明目前空调的负荷增大，需投入另一台主机运行。如需急冷（热）可两台主机同时运行，原则上只启动一台主机。3.4.为确保空调主机、水泵、保持较好工作状态，保证各设备的正常保养工作，原则上单台主机在连续24小时运行后，都需更换其它相应设备运行。如因设备故障、天气等原因，需单台设备连续运行超过24小时，需增加运行检查次数，每2小时一次改为1小时一次。连续工作不得超过72

5、小时。3.5.停机操作：按下空调主机面板上关机按钮，主机系统进入自动停机状态，在主机停止后，水泵自动停止运行，再逐步关掉末端风机。3.6注意事项3.6.1在主机运转时若发生异常响声，立即按下主机的开关健，并关闭电源。3.6.2运行中注意机组局部温度是否正常。 3.6.3主面板显示故障后，需查明故障原因及处理故障后按下复位按键，从新启动主机。二、给排水系统设备操作作业指导书1、目的 规范给排水设备设施的操作程序,确保正确,安全地操作给排水设备设施. 2, 适用范围 适用于物业管理处辖区内给排水设备设施的操作. 3, 职责 3.1,班组长负责检查给排水设备设施操作标准作业规程的执行情况. 3.2,

6、 管理员具体负责给排水设备设施的操作. 4, 程序要点 4.1, 启动水泵(潜水泵)前的检查 (1) 检查水泵(潜水泵)进,出水闸阀是否已打开,否则应拧开闸阀. (2) 排除水泵机组真空筒里面的空气(如果有的话) . (3) 检查电压表,信号灯指示情况. (4) 手盘水泵轴转动 3 圈,应灵活无阻滞. 4.2, 启动水泵(潜水泵) (1) 合上水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开关,将转换开关置于手动位 置. (2) 按下启动按钮,水泵(潜水泵)启动,注意观察启动电流. (3) 如果一次不能启动成功,可以再试启动两次,每次应间隔 3 分钟.如果 3 次都未启动成功,则应停下来查找原因,排除故障后才

7、能再启动. (4) 启动成功后,让其运转 5 分钟.观察运转电流,听有无异常声响,闻有无 异常气味,检查漏水是否严重(漏水成线) .(5) 确认一切正常后,按下水泵(潜水泵) 停止按钮,水泵(潜水泵)停止. (6) 将转换开关置于自动位置,水泵(潜水泵)自动启动并运行. 4.3, 停止水泵(潜水泵) (1) 将转换开半置于自动位置,水泵(潜水泵)停止运转. (2) 拉下水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开半(如果需要) . (3) 关水泵(潜水泵)进,出水闸阀(如果需要) . 检查有无不正常情况,如有则及时处理. 三、消防系统设备操作作业指导书1 目的规范消防水泵及系统的操作、维护。2 适用范围为

8、了保证消防水泵及系统的正常操作、运行、维护和保养，制定本文件。本文件规定了消防水泵及系统的操作及维护和保养步骤。3 职责3.1物管部负责的操作、维护和保养的技术指导。3.2各班组负责的操作、维护全过程。4 工作程序4.1消防水泵软启动控制箱操作规程 4.1.1操作方法4.1.1.1手动操作：合上电源开关，红色指示灯亮，将转换开关旋至“手动”位置上，按起动按钮，电动机开始起动，红灯熄灭，软起动器开始工作，经一定时间后（即时间继电器整定时间），旁路交流接触器接通，即自动切换使电动机正常运转，同时红灯熄灭，而绿灯亮。按停止按钮，电动机即开始软停止。约20秒后停止工作。4.2安全规定 4.2.1从启动

9、切换至运转必须待电动机接近额定转速时进行。否则，容易损坏接触器，对输电网络亦不利。4.2.2在运转过程中，如继电器发生误动现象，此时应将热继电器的动作电流适当调大一点，用螺丝刀在热继电器上的电流整定旋钮上顺时针调动，电流调大；如发生过载保护动作，则需按下热继电器的“复位”按钮，方能继续工作。4.2.3在启动过程中，操作人员应认真监视控制箱启动结束后是否进入运转状态（绿灯亮），以免启动时间超过规定而引起启动器和电机的损坏。4.3日常检查内容 4.3.1检查输入电压是否在380400V正常范围之内。4.3.2各指示灯与泵状态是否一致。4.3.3消防水池水位是否在正常范围：-2.8-0.3米。观察消

10、防水池上方的液位计以确定水位是否在正常范围之内。4.4消防泵操作4.4.1消防泵启动4.4.2确认消防泵进水阀门全开，出水阀门全开，各点消防阀门均处于正常关闭状态。4.4.3闭合1号消防泵控制开关，启动离心泵，即可进行灭火。4.4.4如果流量过大，可适当减小出水阀开度进行调节；反之，流量过小时，加大出水阀开度。4.4.5灭火作战结束后，关闭电源开关，停运1号消防泵。4.4.6关闭1号消防泵下游出水阀。4.4.7如果1号消防泵出现故障，不能正常工作，立即按上述步骤投运2号消防泵进行灭火。4.5消防栓操作4.5.1打开消火栓箱（消防井盖）。4.5.2取出消防水带，迅速展开消防水带。4.5.2.1一

11、个义务消防队员立即看准位置，将水带接口对接到消火栓接口上，然后用力顺时针旋转手中接口，直到转不动为止。4.5.2.2另一个义务消防队员同时从水枪夹上取下水枪，按上述方法将水枪安装到水带的另一端。4.5.2.3完成水枪安装后，水枪端的义务消防队员立即双手抓稳水枪，身体微微后倾，水枪对准着火部位，做好灭火准备。4.5.2.4一切就绪后，消火栓箱旁边的义务消防队员匀速打开消火栓阀门。4.5.2.5水枪喷出水后，持水枪义务消防队员立即由近至远、左右扫射灭火。4.5.3注意事项4.5.3.1水带展开后不能扭曲。4.5.3.2应匀速开启阀门，缓慢升压，防止压力剧升导致水带破裂。4.5.3.3灭火过程中，不

12、得骤然曲折水带，防止水带局部折伤。4.5.3.4持水枪义务消防队员身体必须后倾，防止跌倒。4.5.4灭火后，要把水带洗净晾干，卷成盘放入消火栓箱内，再把水枪卡在枪夹内，然后关好消火栓箱门。4.5.5消防井配备的消防水带和专用扳手必须摆放到现场众人周知的专用位置，不得占压，以便紧急状态下随时取用。第二部分 故障应急处理作业指导书一、空调系统故障应急处理指导书中央空调运行管理严格执行公共场所集中空调通风系统卫生管理办法。值班人员在日常运行中要严格执行中央空调的各项操作规程。为了保证中央空调安全运行，正确处置中央空调运行中各种突发事件，根据相关中央空调主机厂家的操作规程，制定本应急预案：（一）冷水空

13、调机组（1） 巡查发现运行中的空调机组故障，应马上停止该机，并开启备用空调机组；启用备用空调机组时，注意开启或关闭相应系统切换阀门。（2） 发现故障的巡查或维修操作人员将情况报告配电室维修主管，能及时处理的及时处理，处理不了的第一时间报告物业公司办公室并联系设备保养人员维修。（3）设备保养负责人接到电话通知后，应迅速组织技术人员赶到现场维修，并在事后组织现场分析会作出维修报告，由维修操作人员和配电室维修主管确认存档，并报公司备案。（二）循环水泵（冷温水泵、冷却水泵）（1） 巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。（2） 发现故障的维修操作

14、人员检查维修，可当场解决的问题即时修复并做好记录。（3） 水泵故障较严重，应报告配电室维修主管，由其安排组织维修，并在事后作维修报告。（三） 冷却水塔1、 冷却水塔风机故障（1） 巡查发现运行中的冷却水塔风机故障，应立即停止该机，转开备用冷却塔和风机。（2） 发现故障的维修操作巡查人员，可当场解决的问题即时修复并做好记录。（3） 需要停机抢修属较严重的故障应报告配电室维修主管，由其组织抢修。并在事后作维修报告。2、 冷却水塔底盘漏水（1） 维修操作巡查人员发现水塔底盘漏水，应即刻开启备用水塔，将漏水水塔平衡管阀关闭。（2） 立刻将情况报告工程维修主管，由其组织抢修冷却水塔，并在事后作维修报告。

15、3、 冷却水塔溢、漏水（1） 巡查发现水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关，可当场解决的即时修复。（2） 浮球开关损坏则即刻停止该塔，关闭对应的进水阀，并开启备用水塔。（3） 将情况报告维修班组长，由其组织人员维修，并在事后作出维修报告（四） 管网系统（冷却水、冷温水）1、主管道跑、漏水（1） 发现或接报主管道跑水、漏水应迅速关闭空调机组和冷温水、冷却水水泵并迅速关闭跑水位置的前端阀门。（2） 现场用沙包拦住电梯口、走廊口，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏。（3） 用薄铁皮将裂口围住并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱喷。（4） 将空调机房内管道集水器和分水器的底部排水阀打开排水，留意水泵房污

16、水泵抽水情况，一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口并及时组织人员进行抢修。2、 冷温水平管网跑、漏水（1） 发现或接报空调水平管网漏水，应迅速将事故楼层空调管道井旁的空调水平管阀门关闭。（2） 现场用沙包拦住楼梯门口和电梯口以防水漫入电梯房内的空调水平管阀门关闭。（3） 用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射并及时组织人员进行现场抢修。3、 空调机房内的伸缩节破裂（1） 发现或接报机房内伸缩节破裂，应按“急停”掣停止空调机组运行，并按“急停”掣停止循环水泵。注意排放运行机组内排水阀放水以防冻管等事故发生！（2） 将破裂伸缩节上的闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水机组。如闸阀关闭不

17、严，则立即将破裂的伸缩节拆除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口，停止漏水后再开启空调机组和备用循环泵并及时组织人员进行现场抢修。4、 空调机房内的管道跑、漏水（1） 发现或接报空调机房内管道漏水，应停止循环水泵并将电房内的空调机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。 （2） 制作铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水到处乱喷。（3） 用沙包拦住附近门口以防水浸。（4） 开启机房内对应管道底的排水口排水。（5） 注意水泵房污水井的水位，如水位过高则增加一台潜水泵辅助抽水至另一污水井并及时组织人员进行现场抢修。空调系统运行故障应急处理方法：现象原因分析处理方法水泵/压缩机无法启动是否停电暂时关闭电源，

18、确保安全电源开关是否合上合上电源开关电源保险丝是否断更换保险水泵启动但水未流动补充水是否不够加足足够的补充水水管上阀门未开足开足水阀门压缩机不按设定温度动作冷冻水调节阀开得是否足够大开大调节阀设定的控制温度是否够大调整水温设定制冷时压缩机停止后无法自行启动冷冻水火冷却水水流量是否合适调节到合适流量设定的控制温度是否合适调节水温设定冷冻水过滤器是否堵塞使过滤器畅通制冷很短时间压缩机停止运行（按启动键后压缩机可重新启动）冷凝器中冷却水是否流动，水压是否太低提供足够的冷却水冷却水泵是否停止启动冷却水泵冷却塔风机是否启动使冷却塔正常运转冷却水过滤器是否堵塞清除堵塞物喷嘴是否堵塞检查、清洗二、给排水系统

19、故障应急处理指导书1目的：让技术员及时、正确处理给排水系统意外事故，降低损失。2范围：适用于公司各部门。 3方法和过程控制3.1若运行中的生活、消防泵出现故障，工作人员应立即切断该泵电源并挂上标识牌。与维修人员一起检查、排除故障。3.2若水管或配件、阀门破裂、损坏，工作人员应即刻停止该区域的供水。与维修人员一起检查、排除故障。3.3泵的突发事故3.3.1 水泵能正常运转，但抽不上水，应立刻停止水泵工作，同时检查：3.3.1.1水井、水箱、水池是否有水源。3.3.1.2水泵是否有漏气现象，旋开放气螺丝把空气排放掉。3.3.1.3水泵进出水的管道阀门是否全开。3.3.1.4检查供水管道是否有爆裂。

20、3.3.1.5水泵过滤网是否有杂物堵塞。3.3.2 水泵不运行，应检查：3.3.2.1电源是否正常，热继电器是否动作断开，接触器是否吸合。3.3.2.2水泵、电动机是否卡阻；电动机是否过热。3.3.2.4电机线圈是否对地或烧坏。3.3.2.5电机启动电容是否烧坏。3.4 水压不够3.4.1 检查水龙头过滤网是否阻塞。3.4.2 检查阀门是否完全开启。3.4.3 检查电动机转速是否正常。3.4.4叶轮有无异常。3.5 水管或配件破裂3.5.1消火栓管道漏水，立即关闭该区域阀门。如阀门关不严实，可用消防水带引至室外。3.5.2 立即通知管理处经理赶到现场，组织人员抢修。 3.5.3 对破裂的PVC

21、管进行焊补或更换，一小时后才可通水。3.5.4 无缝钢管可用水中胶修补，焊补或重新更换。3.5.5 32以下镀锌钢管、钢塑管不允许焊补，应采用丝口连接。3.5.6 ABS供水管破裂需更换新管或用快干胶粘结，24小时后方可以通水。3.5.7 PPR供水管破裂，应采用热熔技术进行维修，5分钟后即可供水。3.6 阀门不正常漏水3.6.1 阀门压盖破裂，更换新压盖。3.6.2 阀门铰或销断落，重新更换装上阀门铰或销。3.6.3 阀门破裂，重新更换。3.6. 阀门漏水无法关紧，需重新更换或修复好。 3.7 市政突然停水3.7.1 向市政部门询问详细情况，并对其原因及供水时间张贴于宣传栏内。3.8水井塌裂

22、3.8.1即刻断开水泵电源。3.8.2立即制定维修方案。3.8.3疏散无关人员。3.8.4说明停水原因和供水时间并张贴于宣传栏内。消防泵常见故障排除方法序号消防泵常见故障排除方法1泵不吸水，压力表指针剧烈跳动检查泵注入的水是否足够检查管路或仪表是否漏气2泵不出水，压力表显示有压力检查泵的旋转方向是否正确检查叶轮是否阻塞检查电机转速是否低于规定值检查出水阀是否打开3流量不足或扬程太低检查叶轮或进水管路是否堵塞密封环是否磨损，叶轮是否损坏转速是否低于规定值4泵的功率过小是否压的太紧是否与密封环有磨檫5声音反常，泵不上水高度是否过高第三部分 维护保养作业指导书一、维护保养规范1.0 目的：指导设备设

23、施管理规范化,确保设备设施的完好率。2.0 范围：适用于维保。3.0 职责责任部门/岗位工作内容空调班组负责商场通风空调系统日常运行及维护保养。维修班组负责商场内给排水系统日常运行及维护保养。4.0 定义 4.1 本技术标准为商场设备设施日常运行、保养管理中应达到的要求。 4.2 对新接管项目应以此技术标准为依据，以确保设备设施接管质量，规避管理风险。 4.3 本技术标准未涉及到的按相关国家设备技术规范执行。5.0 方法和过程控制 5.1 设备房管理标准： 5.1.1 基本要求 A.设备房门上有相应设备房标识。 B.设备房内照明足够，墙面平整、干燥、没有污迹，地面平坦、干燥、防滑、无积尘，物品

24、摆放整齐，无杂物。 C.设备现场的操作作业指导书齐全有效，各类设备维修检修记录完整。 D.按规定配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。 E.设备房内的开关、阀门、单体设备等应有明显的状态标志。流体应有流向标识；重要或操作有危险的设备、部件应有警告标识。 F.设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，设备的转动部位应有防护罩。 G.设备完好，各类仪表使用正常无损坏，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。 H.所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。 I.操作作业指导书和维修保养计划应上墙。 5.1.2 设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置数量标准（2公斤/只） A.地下

25、建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加 30%。 B.如设有消火栓的，可相应减少 30%。 C.如设有灭火系统的，可相应减少 50%。 D.如设有消火栓和灭火系统的，可相应减少 70%。 E.一个灭火器配置场所配置的灭火器数量不应少于 2 只，每个设置点的灭火器不宜多于 5 只。 5.1.3 设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合公司的相关要求。 5.1.4 设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。 5.1.5 重要设备房内应配置测量仪器，对环境的温、湿度进行检测，设备房内温度应低于 40 度，相对湿度

26、应小于 80%。 5.1.6 无人值守的设备房必须加锁，钥匙由设备责任人及控制中心管理。 5.1.7 设备表面无积尘、无油污，应急照明能在停电事故下至少工作半小时。 5.1.8 设备房排水通畅，应采取防虫、防鼠措施。 5.1.9 专用工具安全用品应放置在指定位置。 5.2 设备技术资料，部门必须保存物业接管验收标准和要求内要求接管的资料。 5.3给排水设备设施 5.3.1 生活水箱、水池必须加盖上锁，有通气口和溢流口安装防虫网，每半年或按当地法规规定至少清洗一次，保证二次供水达到国家饮用标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。单独的消防水池需要定期加药，保持水质无臭味，每 5 年需要更换一次。

27、 5.3.2 水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于滴分，填料密封泄漏应小于 10 滴分）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。 5.3.3 设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象。止回阀动作灵敏可靠，水泵运转方向正确。 5.3.4 限水、停水按规定时间通知用户。 5.3.5 变频供水系统：变频器、压力调节器、控制柜应保持设备干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固；压力传感器每年定期检验；变频水泵应定期轮换使用；供水压力波动应在正负 0.03MP 范围内。 5.3.6 排水设施：污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵

28、敏可靠，平时手自动转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值。 5.3.7 下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固。 5.4 消防设备设施系统 5.4.1 消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消 防室内设有报警记录或原始打印记录单。 5.4.2 消防水泵、喷淋水泵供水系统启动时不堵转跳闸，不泄漏。止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。 5.4.3 喷淋头：无泄漏，外观完整。（红色喷淋管温度，黄色喷淋管温度 72，绿色喷淋管温度 93。）消防烟感

29、、温感，定期检测。 5.4.4 消防防排烟系统、消防广播系统、区域火焰报警器、各种模块，处在良好工作状态，设施功能完备无损坏。 5.4.5 卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。 5.5 空调系统 5.5.1 空调补水装置 A.高位水箱补水系统要求：水箱应无泄漏外面无锈蚀。溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠。 B.变频补水系统的要求：热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定准确有效。变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠。补水压力控制准确稳定。 C.循环水过滤器要求每年清理一次，过滤网按照水泵和系统设备要求配备，一般要求粒度小于 0.2mm。过滤器，排污阀，旁

30、通阀无锈蚀、无渗漏、开关灵活。 D.风机盘管设备要求：出口风速、温度达到额定值。风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全。电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流。设备无漏水。保温良好。 5.5.2 冷却塔设备 A.冷却塔噪音小于 65dB，设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响，冷却水、冷冻水的检测报告齐全。 B.电机、风扇联接良好。转速风量达到设备要求。 C.减速器润滑油位在油标或油尺上下限范围内。润滑油应不含渣、不变色、粘度良好。 D.风机扇叶安装牢固、不变形，运行无震动。布水器出水角度一致，布水均匀，运转灵活。 E.滤料应整齐排列无破损，经过滤料到接水盘应如下雨。接水盘中自

31、动补水阀应动作可靠，盘中水位在水塔运行时不缺水。停塔后盘中水不溢流。运行时塔外允许有少量漂水。 5.5.3 冷却水、冷冻水系统 A.冷却水水流开关、冷冻水水流开关（或其他类型传感器）应稳定可靠。其输出参数应与冷水机组要求相匹配。 B.水泵流量、压力应满足冷水机组供冷水流量要求。并且在电气控制方面水流量与冷水机组电气控制联锁。补水箱内应做到不缺水、不溢流。自动补水阀安全可靠。 5.5.4 空调主机设备 A.离心式冷水机组（制冷剂：R22）润滑油位应保持在油标上下限中间，平时保持 60温度。压缩机运行时油温高于 43。设备运行时润滑油应有 103207KPa 压力。 B.冷凝器压力范围：69014

32、50KPa 相应温度范围：1541。 C.蒸发器压力范围：410550KPa，相应温度范围：18。 D.螺杆式冷水机组（制冷剂：134A）开机前冷凝器进水温度不得低于 15，运行时冷却水进水温度范围 2042。出水温度范围 2545。 E.电气部分应保持干噪，防止电路板等设备绝缘损坏。机组应保持清洁完整，无锈蚀、无泄漏，螺栓紧固。 5.5.5 电机 A.水泵电机绕组温度小于 70。正常状态下外壳温度：3050。电机轴承温度小于 80。 B.电机运行无异常杂音，无碰撞冲击声。 C.电机风扇冷却效果明显。 D.电机运行时无焦糊味、冒烟现象。 E.电机三相运行相电流和为零。运行电流不超过额定电流的

33、110%，对地绝缘电阻大于 0.5M。 5.5.6 水泵润滑油位在油标内。轴承润滑良好，泵轴承运行无噪音、无震动。泵密封良好无渗漏。泵轴转动轻快无刮碰。 5.6 加工维修工具、设备管理 5.6.1 维修操作间干净、整齐，有相应的管理规定。 5.6.2 维修工具保养良好，没有安全隐患。 5.6.3 台钻：皮带张紧合适，运行时没有异常噪音，固定装置完好。 5.6.4 电焊机：各接线端子完好，焊把、面罩、各连接线完好。 5.7 其它设备、设施 5.7.1潜水泵或排污泵维修保养 (1)用 500V 摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在 0.25M 以上，否 则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。

34、 (2)检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。 (3)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应 更换同型号同规格的轴承。 (4)清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新没漆一 遍。 (5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧 紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。 5.7.2明装给排水管维修保养（每年 10 月进行一次） (1)检查支持托架是否牢固，否则应加强。 (2)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。 (3)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。 (4)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。 5.7.3 屋

35、面排水通畅，雨季来临前、第一次大雨后，均需进行屋面防水情况的检查并记录和统计。 5.7.4煤气管道需要经常检查，发现异常情况，立即通知煤气公司人员处理。 5.7.5闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养 (1)闸阀维修保养： 检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫； 检查压横油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油； 对闸阀阀杆加黄油润滑； 对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。 (2)止回阀维修保养： 检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换； 检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧； 检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。 (3)

36、浮球阀维修保养： 检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换； 检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直； 检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。 (4)液位控制器维修保养： 检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换； 清除压力室内污物，疏通控制水道； 检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧； 紧固所有螺母。 5.8 设备运行、保养环保要求 5.8.1 各部门应对设备设施运行、保养过程中对环境影响进行有效评估，将运行、保养中对环境的影响减至最小。 5.8.2 设备运行、保养中的零配件、耗材必须选用对环境影响小或无影响的产品。 5.8.3物管部及时评估市场相关技术改进方案，在

37、保证设备稳定前提下，使用环保产品和技术。6.0每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过 8 小时，如必须超 过 8 小时，则应由机电处主管填写申请延时维修保养表经管理处主任批准 后方可延时。 70对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划 中；对于突发性的设备设施故障，先经工程部主管口头批准后，可以先组织解 决而后写出事故报告并上报公司。 80停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由机电 处主管填写停水申请表，经物业经理批准后通知公共事务部，由事务部提 前 24 小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水 12 小时内向 有关用户作出解释。 9

38、.0所有维修保养项均必须填好相应记录，以便存档。二、水泵保养标准1.0 适用范围：适用于生活供水水泵2.0 引用标准：无3.0 日常保养 3.1 保养周期：半月 3.2 生活水泵的运行泵与备用泵应相互轮换运行,每周至少轮换一次。 3.3 检查噪音、振动是否过大（用比较法评判或用声压计、振动仪测试）1 米范围内的阀门、压力表、管，5道等随泵体一同保养，外观整洁、油漆完好、标志清楚，动力柜上的电流表正常运行时的指示值是否正常，泵体壳有否堵塞电缆接口有无过热情况。动力配电柜各电源指示灯应完好，颜色正确。无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷系统），须对其进行手动盘车(检查时须将主令开关掷于停止档，以

39、避免发生意外伤害)， 观察转动松紧是否合适。 3.4 电机温度正常，接地良好，螺丝无锈蚀。 3.5 检查润滑油质、油量是否符合要求，不足应及时加油，如发现油质变色、有铁屑应将润滑油全部更换。 3.6 远传压力表维修保养： 3.6.1 检查表内是否有积水，如有则应干燥处理； 3.6.2 检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接。 3.7 水泵维修保养： 3.7.1 检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承、检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根、清洁水泵外表； 3.7.1 检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。检查水

40、泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。4.0 一级保养 4.1 周期：每季 4.2 完成日常保养工作内容。 4.3 检查电缆头，接线栓头是否牢固可靠。 4.4 用摇表摇测电动机各相间及相与地之间的绝缘电阻值，其值应 0.5M。 4.5 水泵的盘根处有无渗水成线，其松紧度应适度。5.0 二级保养 5.1 周期：年 5.2 完成一级保养的内容 5.3 检查水泵的压力配电柜中各变流触器动作是否正常，时间继电器动作时间是否合理、可靠，热继电器整定值是否正确。 5.4 用钳形电流表检测实际水泵电动机运行的实际电流值与盘面（动力柜上的）电流表对照，是否一致。 5.5 电机水泵轴承有无过量磨损情况，水泵联轴器

41、中的弹性胶圈有无过量磨损情况。 5.6 电机端子板联接片联接可靠，接触良好，无发热变色迹象，外部引出线无松动。 5.7 电机控制部分：线路整洁，接触器触点接触良好，若触头严重烧蚀，（触头点磨损至原厚度的 1/3），即应更换触头。操作手柄完好，位置指示正确。 5.8 水泵投入运行后，三相电流平衡度小于 2%，并不超过额定值，转速接近额定值。 6.0 维保工作人员应及时把设备保养内容填写在检修保养实施记录中，并报保养部门负责人审核。三、风机保养标准1.0 适用范围：商场消防用正压送风机、排烟风机。2.0 引用标准：无。3.0 日常保养 3.1 周期：月 3.2 做好保洁工作，清扫电机、风机、控制柜

42、等外表灰尘。 3.3 就地手动启动风机 10 分钟，观察运行情况，是否有异常声响。 3.4 所有风机保养完毕后，风机控制柜转换开关应处自动状态。 3.5 风机日常保养以检查试验为主，在检查后发现异常情况时，应在当天给予纠正，保证系统正常。 3.6 控制柜接线头紧固。 3.7 检查电动机风机轴承运行情况。4.0 一级保养 4.1 周期：季 4.2 完成日常保养内容。 4.3 检查风机外观，有无机械损伤、掉漆现象。 4.4 坚固各部分镙丝及联轴。 4.5 检测电动机的绝缘电阻应符合规定。 4.6 做好控制柜柜内保洁工作，检查主回路触点，若触头严重烧蚀（触头点磨损至原厚度的 1/3），即应更换触头。

43、 4.7 调整皮带的松紧度，用手盘动风轮，观察转动是否平稳。 4.8 向转动部位填加润滑油，以保证联轴器及轴承的灵活性和稳定性。 4.9 检查调节阀机械开闭动作是否灵活、可靠，开闭角度标志是否清晰。 4.10 手动开机检查电压、电流表指示是否正常，风机各部件运转有无异声，三相电流值是否平衡。 4.11 连续运行半小时观测电机轴承温度，计算电机温升是否正常。 4.12 对检查发现的缺陷逐一修复。5.0 二级保养 5.1 周期：年 5.2 完成一级保养的内容。 5.3 检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。 5.4 清洁电机内风轮、过滤器及机壳内部，对于油漆脱落处应补刷。 5.6 运转一小时，观测

44、电机轴承温度，计算电机温升是否正常，确保风机运转正常。 5.7 对检查发现的缺陷逐一修复。6.0 维保工作人员应及时把设备保养内容填写在检修保养实施记录中，并报保养部门负责人审核。四、消火栓保养标准1.0 适用范围：商场内消火栓保养。2.0 引用标准：无。3.0 日常保养 3.1 周期：月部分 3.2 栓外检查：检查栓门关闭是否良好；锁、玻璃有无损坏；指示灯、报警按钮、警铃是否齐全，有无脱落；消火栓的合格证是否完好。 3.3 栓外检查（用手电光透过玻璃照亮检查）：检查栓内部件是否齐全，固定是否良好，有无脱落；电线是否影响操作；栓内水龙头有无渗漏。 3.4 报警联动测试：消火栓泵处于自动状态，随机抽取一个消火栓报警试验，栓上指示灯应亮，警铃应响，消防中心应有正确的报警显示，同时应联动消火栓泵起动加压，待压力达到规定要求时，应马上停泵。 3.5 消火栓泵处手动状态，随机抽取消火栓总数的 5%，按消火栓报警按钮，应报警正常。测试结果应百分之百合格，如发现一个不合格，则应加抽