嘉联地产-中博置业温江项目产品调整建议.ppt

《嘉联地产-中博置业温江项目产品调整建议.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《嘉联地产-中博置业温江项目产品调整建议.ppt（76页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、中博置业温江项目 产品调整建议,前言,本次报告是基于市场和客户的实际需求，结合项目地块特点，对项目的产品规划提出符合市场及项目特点的调整建议。以便在产品面世之后能够顺利销售，保证项目的开发利润，降低项目开发风险，实现利润最大化。,温江市场产品研究,温江购房客户研究,项目研究,项目产品调整建议,报告思路,温江市场产品研究,温江购房客户研究,项目本体研究,项目产品调整建议,光华片区产品研究,老城区产品研究,大学城产品研究,报告思路,区域代表楼盘,光华大道楼盘多采用欧式建筑风格，楼盘品质较高；建筑形态上多以18-33层高层为主，2梯4户和3梯6户是该区域的主流产品。,恒大城,御景湾,花样城,区域产品

2、建筑风格研究,园林风格上与建筑风格相契合，多以欧式和地中海风情为主。诸如恒大城、御景湾等品质楼盘，均在景观园林上打造独特卖点。,区域产品园林风格研究,光华大道片区的产品户型主要集中在80-100平米和110-140平米两个户型面积段之间，而大盘恒大城户型面积段覆盖面较广，从75-146均有户型推出。,单位：,50,60,70,80,90,100,110,120,130,140,珠江御景湾,恒大城,朝阳时代西锦,丽晶港,花样年花样城,金河谷,150,160,170,180,区域产品面积分布研究,光华大道片区新推楼盘众多，住宅供应量大，从图中看出，面积在80-110的房源供应量和销售量最大，除了7

3、0以下小户型供应量少，供销比高之外，面积在80-110是供销比最好的户型。,区域产品面积段供销状况研究,1,2,3,恒大城,珠江御景湾,丽晶港,销售情况,物业单价区间,3000,5000,7000,3,6000,4000,1,6,朝阳时代西锦,5,金河谷,4,花样年花样城,2,4,5,6,差,一般,好,30,40,50,60,70,80,珠江御景湾,恒大城,朝阳时代西锦,丽晶港,花样年花样城,金河谷,单位：万,90,100,光华大道片区价格集中在4500-5500元/，整体销售状况较好。而精装房珠江御景湾均价在7300元/，超过购房者预期心理价格，整体销售状况不如预期的好。,从各在售楼盘中看出

4、，推出的房源总价集中在在35-65万/套，而总价上百万的精装电梯豪宅则并不常见。考虑到购房者对价格的敏感，建议本案严格控制面价。,区域产品价格分布研究,区域产品代表户型研究,花样年花样城B2户型 2室2厅1卫1厨88,户型方正，布局合理，全明设计，采光通风佳 大面积可变空间，可变舒适三房 超大双阳台赠送，即可观景，又可储物,赠送大面积可变空间，可改造成三房 全明设计，通透良好，户型方正，紧凑实用 大面积落地窗，步入式飘窗设计 双阳台设计，观景、居家功能便利,花样年花样城 A1 2室2厅1卫1厨90.83,区域产品代表户型研究,空间开阔，结构通透 主卧带360度观景多功能书房 次卧设置大飘窗，通

5、透自然，独立观景阳台,恒大城的4室2厅2卫1厨137.03,温江市场产品研究,温江购房客户研究,项目研究,项目产品调整建议,报告路径,光华片区产品研究,老城区产品研究,大学城产品研究,区域代表楼盘,区域产品建筑风格研究,目前老城片区楼盘较少，该区域的高层建筑都是现代风格，以2梯4户为主。,区域产品园林风格研究,园林景观设计上也较为简单，没有特定的风格，除了巨龙环岛国际社区倾情打造1.6万的欧陆风情景观园林外，该区域其余电梯公寓楼盘景观没有特别之处。,区域产品面积分布研究,老城片区现在在售的楼盘中如巨龙环岛国际，公园壹号户型面积均较大，主要集中在90-130左右。目前在售的巨龙环岛国际社区的房源

6、均是90以上。,60,80,100,120,140,巨龙环岛,公园壹号,单位：,240,160,180,200,区域产品价格分布研究,1,2,公园壹号,巨龙环岛,差 一般 好,20,30,40,50,60,70,80,90,100,110,巨龙环岛,公园壹号,单位：万元,140,目前老城区在售楼盘销售良好，公园壹号只余20多套，已近售罄。,在售楼盘中总价集中在40-70万元/套，由于目前在售的巨龙环岛国际社区均是90以上的大户型，因此拉高了区域总价段。,区域产品供销状况研究,老城片区新推楼盘很少，住宅供应量相对较少，从图中看出，面积在110-120供应量和销售量最大，而供销比最高的是70以下的

7、套一，其次是70-90的套二。,区域产品代表户型研究,巨龙环岛 2室2厅1卫1厨94.21,赠送大面积阳台 主卧、次卧享有观景飘窗 结构功能布局合理，无浪费空间,巨龙环岛 G型 3室2厅2卫1厨121.07,约11.8米超宽观景阳台连通客厅、卧室为一线 进深月5.5米大气主卧 主次卧均赠送观景飘窗,温江市场产品研究,温江购房客户研究,项目研究,项目产品调整建议,报告路径,光华片区产品研究,老城区产品研究,大学城产品研究,区域代表楼盘,区域产品建筑风格研究,大学城片区的建筑风格比较单一，多以现代简约为主，建筑形态多是小高层、高层混合，以2梯4户为主。,区域产品园林风格研究,同样，大学城片区的园林

8、风格比较单一，而海科名城则采用的是南国园林风情，而大学城则是在景观小品上创新，借用魔方喷泉，数字小品来突显知识的景观元素。,区域产品面积分布研究,大学城片区在售楼盘产品户型主要集中在75-90平米和100-120平米两个户型面积段之间，60以下的小面积和120以上的大面积的户型供应较少。,区域产品价格分布研究,1,2,3,天府原里,海科名城,金强大学城,销售情况,物业单价区间,差 一般 好,3000,5000,7000,3,2,6000,4000,1,20,30,40,50,60,70,80,90,100,110,榕树岭,金强大学城,天府原里,单位：万元,海科名城,金水湾,区域产品总价分布,4

9、,5,金水湾,榕树岭,4,5,大学城片区在售楼盘单价在4000-4500元/，总价控制在20-50万范围内，同时该片区在售楼盘去化率均较高，市场反映良好。,项目所在区域供应集中在7090，以及100130，130以上的户型供应较少； 成交量最大的是110120，其次是90100，以及7080； 从供销比来看，呈现出面积越小，供销比越高的态势。,注：区域大面积供应较多，是因为片区内为高校教师修建的房源（如天府原里）面积普遍较大，实际销售价格较低，并非市场真实反映。,区域产品供销状况研究,重点楼盘分析,小结,目前温江光华大道片区住宅供应量最大，其次为大学城片区，老城区供应量极少； 在户型面积上，大

10、学城片区的户型面积偏大，但是这主要是由于天府原里这类面向特定客户群低价销售的楼盘户型较大，面向普通客群的楼盘120以下户型则占到了绝大多数； 在销售价格上，大学城片区楼盘在近期价格有较大调整的情况下，价格仍是温江三大板块中最低的，且价格稳定性差； 从供销比上看，各个片区均呈现出户型面积越小，供销比越高的趋势； 从温江整体供应的户型来看,以7090套二和100120套三为主； 在建筑风格和景观风格上，光华大道和老城区以欧陆风格为主，大学城片区则以现代简约风格为主，品质感有所欠缺；,启示,中小户型的产品，市场接受度更好，去化率也高于大面积户型； 在周边项目价格普遍较低，且价格稳定性差的情况下，打造

11、高品质楼盘风险较大； 由于片区项目外立面风格和园林景观都缺乏特色，本项目可以通过对外立面造型和景观节点进行特色化打造，来突显项目风格，以小投入来提升项目在客户心中的品质感； 户型选择应当以套二户型为主，同时套三户型要注意控制面积；,基于市场产品研究的产品配比建议如下：,温江市场产品研究,温江购房客户研究,项目研究,项目产品调整建议,购房客户特征研究,购房客户需求研究,客户研究方式及目的,在对温江市场，特别是大学城片区市场，各个楼盘的产品进入深入研究分析后。我们希望能够从区域购房客户的需求上为项目产品调整寻求一定依据。 客户研究我们通过在海科名城、金强大学城等的100组高意向客户信息进行分析，得

12、到了大学城片区客户特征和需求上的一些规律，作为产品调整建议的部分依据。,购房客户居住区域,购房客户工作区域,购房客户特征研究,意向购房客户中居住在温江本地和大城西区域的占到了65%；而从工作区域来看，在成都其他区域工作的比例有所上升。,区域购房客户以温江本地和大城西客户为主。,购房客户特征研究,购房客户年龄结构,购房客户工作性质,购房客户以中青年为主，工作性质多样，教师购房群体比较庞大，高端群体比例不高。,意向购房客户以中青年为主，其中比例最大的为3040岁的群体，占到了41%的比例。,从职业来看，区域购房客户中，企业普通员工和教师比例最高，高端人群比例较低。,购房客户特征研究,购房客户家庭结

13、构,购房客户家庭年收入,家庭结构以两人和三人为主，购买能力有限。,家庭结构以两人和三人为主，都站到了30%以上，其次四人以上的也占到了20%。,家庭年收入集中在510万每年，占到44%，家庭年收入超过20万的仅9%。,温江市场产品研究,温江购房客户研究,项目研究,项目产品调整建议,购房客户需求研究,购房客户特征研究,购房客户需求研究,购房客户置业次数,购房客户置业目的,区域购房客户目前以刚性需求客户为主，投资比例不高。,首次置业和再次置业的客户分别占到了33%和43%，三次以上购房的客户只占9%。,自住和自住兼投资的客户超过了80%占到了绝大多数，完全以投资为目的比例较低。,购房客户需求研究,

14、购房客户户型选择,购房客户面积段选择,购房客户在户型选择上套二占到了近一半，其次是套三，占到38%，套一和套四以上的户型需求比例较低。,从选择面积段来看，选择8090的客户数量最多，其次是7080和100110，也反映出了客户在选择套二、套三户型时的主力面积需求。,购房客户主要需求为7090套二，以及90110套三。,购房客户需求研究,功能空间需求,购房关注点,在功能空间上，客户普遍重视生活阳台和观景阳台，其次则是书房。,在购房过程中客户最为关注的依次是，价格、户型、景观、交通和配套。,购房客户需求研究,承受单价,承受总价,在价格承受方面，超过65%的客户承受单价在4200及以下，承受单价在4

15、500以上的仅占7%。,从总价上看，3035万总价段的客户比例最高，接近30%；其次则是3540万、40万50万，50万以上客户比例较少。,单价4200以下，总价50万以内，客户接受程度较高。,客户小结,区域购房客户以温江本地和大城西客户为主； 购房客户以中青年为主，工作性质多样，教师购房群体比较庞大，高端群体比例不高； 家庭结构以两人和三人为主，购买能力有限； 区域购房客户目前以刚性需求客户为主，投资比例不高； 购房客户主要需求为8090套二，以及110120套三； 在功能空间上，客户普遍重视生活阳台和观景阳台，其次则是书房； 在购房过程中客户最为关注的依次是，价格、户型、景观、交通和配套；

16、 单价4200以下，总价50万以内，客户接受程度较高,启示,基于客户分析得到的产品配比如下：,在产品配比调整上，需要大幅增加7080面积段的产品，同时要减少110以上产品的配比。 片区购房客户经济实力普通，在产品面积段选择上需要注意总价控制，总价最高控制在50万以下，增加3035万总价段的产品； 本项目还是应当以套二、套三产品为主，套一和套四产品少量分布。,温江市场产品研究,温江购房客户研究,项目本体研究,项目产品调整建议,项目所在区域分析,南北区规划对比,地块本体分析,区域交通分析,柳台大道,南熏大道,学府路,金府路,项目,区域内拥有南熏大道、柳台大道、学府路、金府路等多条城市主要道路，交通

17、便捷，通达性良好。 公共交通方面目前有3条公交线路可以直达项目（309、752、105）。,区域交通便捷，通达性良好。,区域配套分析,项目,成都中医大学,西南财经大学,生活配套：华新教育商场综合超市、红艳超市、柳园食府、滋味轩饭店等 医疗配套：无 教育配套：成都中医大学、西南财经大学、四川教育学院。 交通配套: 309路、752路、105路（温江） 从区域的现状来看，道路等市政配套已经比较完备，但是生活配套仍然严重匮乏。仅在中医大学和西南财经大学周边有一些满足学生需求的配套存在。规划中的商业区和海科名城等楼盘的商业还没有呈现。,四川交通学院,四川教育学院,区域位于大学城核心区，目前缺乏配套，规

18、划中商业还未呈现。,商业区,温江市场产品研究,温江购房客户研究,项目本体研究,项目产品调整建议,项目所在区域分析,南北区规划对比,地块本体分析,地块四至分析,成都中医大学,西南财经大学,项目地块,天府原里,海科名城,地块方正，内部平坦，利于建筑摆布； 周边紧邻两所高校，和两个在售楼盘； 右侧为规划中的商业区，左侧为住宅用地。,地块位于海峡科技园区中的居住配套区域，周边未来生活氛围浓厚。,地块综合评价,地块整体规模中等，可考虑单一或复合物业形态的发展方向；,不临城市主干道，但外部自然资源（森林、河、山、公园等）有限； 城市污染小，空气质量较好,政府规划：地块比邻海峡科技园，位于大学城配套区，为片

19、区内不可多得的商住区域； 交通通达性：周边道路网基本成熟，但公交线路相对较少； 周边配套现状：目前周边住居氛围较弱，人气较低，配套匮乏； 大学园区：项目位于大学城核心区域，紧邻两所高校，人文气息浓厚。,规模,自然资源,配套资源,地块资源,地块整体呈长方形，南区呈正方形； 地块平整，基本无高差； 地块西、南、东三面临规划道路；,地块属性界定,深度居家用地,商业属性弱,不邻主干道,人文气息浓厚,交通便捷度高,温江市场产品研究,温江购房客户研究,项目本体研究,项目产品调整建议,项目所在区域分析,南北区规划对比,地块本体分析,指标对比,南区大幅降低了容积率，但是在建筑密度和绿化率指标上并没有明显提升项

20、目品质。,总平排布对比,北区,南区,从总平规划上来看，南北区在排布方式上比较类式，都采取了围合式的布局，并在中庭布置大面积产品。同时中庭都采取了以水景为主轴的景观体系，并且共同在地块连接部营造一条中轴景观线。但在楼层组合上，北区产品从23层到33层，其中以29和33层为主。而南区则有18、23、26、29、33层五种高度，变化过多；另外北区采用的都是两梯四户、两梯五户的设计，而南区规划上，则有大量两梯三户和两梯两户的建筑。,南区在总平布置上，水景面积较大，楼层变化丰富，梯户比较低。,户型分布对比,北区,南区,南北区在中庭部分布置的都是大面积户型，在边缘部分则是布置的中小户型。,户型配比对比,从

21、南北区户型配比来看，北区户型偏紧凑，南区户型偏舒适；北区户型面积分布较广，南区面积分布较为集中；北区小面积户型较多，南区中大面积户型较多。,南区户型配比上，中大面积户型比例高，同时户型覆盖面积段较窄。,项目现有户型分析,点评：项目原有套二户型，比较中规中矩，动线和动静分区都较好，厨房的生活阳台和客厅的观景阳台，使用性较好，并且整个户型两面采光，卫生间都采用了飘窗设计，通风采光良好。,A2：83,C1：116,点评：主卧拥有衣帽间，主卫飘窗采光，并且主卧采用了转角飘窗，都增加了主卧的舒适度；但是客卫设计位置过深，影响了客卫的使用性，和户型的私密性。,缺点,项目现有户型分析,点评：四个房间分布在户

22、型的四角，完全没有做到动静分区，餐厅部分开口过多也影响了餐厅的使用性；但是整个户型三面完全采光，做到了全直接采光的明厨明卫。,E3：138,项目现有户型分析,A1：157,点评：双入户花园，品质感较高，主卧的舒适度很高；但是作为一个150以上的大户型，餐厅客厅公用6.5米的开间，空间比较紧张。,项目现有户型分析,从项目原方案设计的户型来看，均好性较强，明显的缺陷较少，具备较好的舒适度，但是户型的面积都较大，同时有些设计对成本的增加明显，不够经济（如厕所带飘窗）。,项目现有户型分析,温江市场产品研究,温江购房客户研究,项目研究,项目产品调整建议,打造深度居家的项目； 从区域属性来看，对经济实力较

23、强的多次置业客户缺乏吸引力，因此本项目主力目标客户定位在首置和首改客户； 本项目区域是一个纯高校园区，居住群体将偏年轻化，且项目需考虑投资价值； 目前房地产市场的不可预见性较大，需要提升项目的抗风险能力； 在南北区统一规划，分开销售的情况下，一定要突出项目卖点，夺取竞争优势； 在不能确定新疆客户购买本项目的数量的情况下，规划上不应过多考虑新疆客户的需求，避免令项目陷入被动。,项目调整原则,项目总平调整建议,容积率及天际线调整建议,南区现有方案容积率仅为3.07，嘉联建议，在项目以首置和首改客户为主要目标的情况下，建议项目尽量将容积率做满4.0，以获得更大利润（容积率增加0.93，建筑面积增加约

24、5.4万，增加产值2亿元以上。）。 而增加的建筑面积建议通过增加部分楼栋（18层和23层）的高度，以及增加部分楼栋的梯户比的方式进行消化。 最终将整个项目的建筑高度控制在2633层，以两梯四户产品为主，少量两梯五户，中庭则采用少量两梯三户产品。,两梯三户,两梯三户,项目总平调整建议,建筑外立面调整建议,项目在建筑立面设计上，风格与北区保持一致，沿用新古典主义风格，但是在细节处理上，注意突出项目的特色。建议在建筑的顶部和外部适当的增加装饰性的结构，以此在视觉上提升项目品质感。,项目总平调整建议,景观调整建议,景观上打造主题景观，建议以欧式景观为主，来配合项目新古典主义的建筑风格。在景观营造上注意

25、景观的集中打造，避免景观分散化，最大程度放大景观特色。同时建议对现有大面积的水景进行优化中庭水景进行优化，增加亲水性景观（如无边泳池、广场喷泉），并适当减少水景面积；,项目总平调整建议,商业调整建议,天府原里,规划商业,规划路,规划路,规划路,从地块区域图上可以看到，项目不临主干道，商业价值不高。其中南侧正对天府原里二期，而天府原里二期临本项目一侧是规划有商业存在的，本项目如在这一侧布置商业，能够和天府原里形成很好的互动，同时也便于辐射天府原里的住户进行消费。 同时项目东侧邻近规划中的商业区，如果布置商业能够借势商业中心。而项目的西侧，商业价值相对较低。 从商业价值来看，项目南侧和东侧商业价值

26、相对较高。,项目,项目总平调整建议,商业调整建议,南区总户数为1600户，按每户平均3人计算，小区未来居住人口为：1600户*3人/户=4800人 项目邻近规划中的商业区，且北区已经规划有10000多的配套低商，因此项目商业打造需要考虑在业态上进行补缺。商业考虑打造集中式的餐饮娱乐休闲商业，作为对北区底商的补充。 按照人均1配套商业的话，项目商业体量应该控制在4800左右。 商业布置在地块的东南角位置，以两到三层的集中式商业出现，便于餐饮、娱乐、休闲业态的经营。,户型面积调整原则：总价控制,注：单价按目前区域最高均价计算。,各面积段户型面积以总价控制为原则，在总价上一定要具备良好的竞争优势，由

27、于中铁的北区将是本项目最直接的竞争对手，因此对方的总价段将是我们明确各面积段户型面积的直接参考，在同样价格情况下，我们的面积略小，在不降低使用性的情况下，相对竞争对手，我们的总价略低。,项目户型配比调整建议,户型面积段调整,项目户型配比调整建议,注：容积率按4.0计算。,原配比,建议配比,项目户型配比调整建议,项目户型配比调整建议,调整前南北区户型配比对比,调整后南北区户型配比对比,配比调整后，项目主力面积段在70100，相比调整前，增加了7080段的产品，同时降低了大部分100110段的产品的舒适度，调整到90100，另外大幅减少了120以上户型的比例。,恒大绿洲：73,首创：72,项目户型设计调整建议,置信逸都花园：86,中海国际社区：83,项目户型设计调整建议,项目户型设计调整建议,恒大城：92,置信逸都花园：103,项目户型设计调整建议,恒大绿洲：102,恒大绿洲：133,置信逸都花园：135,项目户型设计调整建议,