土地一二级联动开发操作实务及其法律风险防范.ppt

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1、Mobile Research Activites of ETRI,主讲人：董振武,土地一二级联动开发操作实务 及法律风险防范,讲师介绍,董振武,北京卓越众鑫企业咨询管理有限公司总经理 北京市国联律师事务所高级合伙人 北京市国联律师事务所房地产部主任 北京大学法学硕士 房地产管理MBA 建筑房地产专业律师 人力资源管理师 中国房地产专业培训网高级培训师 首届“京城地产人力资本战略联盟”发起人 中央电视台法律讲堂节目主讲嘉宾 中央电视台为您服务节目受邀法律专家,讲师介绍,中央电视台 法律讲堂,为您服务特别节目 “维权路上我的家”,大连亿达集团内训,董律师为中大恒基中高层管理人员进行法律风险防范培

2、训,江苏新城地产精英培训,“动力100”建设行业信息化论坛,曾任某国际投资集团人力资源部总监，总裁办主任，董事会秘书。 8年建筑房地产专业律师诉讼和非诉经验；4年大型房地产集团公司、投资集团管理经验。 现任北京市国联律师事务所房地产部主任，北京卓越众鑫企业管理咨询有限公司总经理。,讲师介绍,讲师介绍,房地产非诉业务,在研究、比较、分析全国各地数十家房地产标杆企业的发展历程、管理精髓、老板个性、团队成员、制约因素以及有效调整的基础上，总结、提炼出房地产企业独特的“管理之道”， 完整地形成了房地产企业各个管理模块的管理模板，精心研制而成极具针对性的房地产企业培训课程。 能够为房地产开发全过程提供专

3、业的法律服务，为房地产企业量身定作科学的管理咨询方案、法律风险防范及应急处理预案，帮助房地产企业防患于未然，快速有效地化解现存问题。,讲师介绍,1、“重庆市江北区观音桥农贸市场扩建土地联合整治”一、二级联动开发项目法律顾问，具体包括土地一级开发政府谈判与交流提纲拟定、换文执行协议书拟定等。（项目标的近50亿元人民币）。 2、“天津北辰区宜兴埠旧村改造项目”7#及8#地块项目收购，具体包括项目法律尽职调查、项目收购方案拟定、项目收购谈判交流、项目合作协议书的拟定等。（项目标的20余亿元人民币）。 3、“天津市塘沽区渤海度假村项目”项目收购法律顾问。（项目标的近10亿元人民币）。 4、福建仙游“中

4、国古典家具生产交易中心项目”土地一、二级联动开发项目法律顾问。 5、深圳惠州“小金口土地一级开发项目”一二级联动开发法律顾问。 6、大连“普湾新区5000亩土地项目”一级开发法律顾问。 7、北京“马池口项目”土地一级开发法律顾问。 8、北京“马池口项目”土地一级开发法律顾问。,房地产非诉业务,投资决策阶段,土地获取阶段,规划设计阶段,建设施工阶段,销售物业阶段,战略计划,经营计划,目标管理,组织结构,制度流程,人力资源管理,从法律角度看房地产项目开发流程关键管控点与解决之道,从管理角度看房地产企业法律风险防范与应急预案,房地产企业风险防范体系,项目公司,多项目公司,集团公司,结合不同发展阶段、

5、发展规模、老板个性,最好的不一定是最适合的 最适合的才是最好的,土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范,一、土地一级开发失败案例的教训和警示 二、土地一级开发流程关键管控点及相关文件 三、土地一、二级联动开发需要注意的法律问题 四、土地一级开发成功案例及法律相关文件,一、土地一级开发失败案例的教训和警示,1、房地产通常拿地方式 2、失败案例,土地获取,土地市场（招拍挂）,资本市场（收购）,二级市场,一二级联动,直接进行 项目转让,股权收购,部分收购,全部收购 （收购项目公司）,商品房包销,承包经营,一、房地产企业通常的拿地方式,一、土地一二级开发失败案例的教训和警示,浙江义乌土地一级开发失败

6、案例 1、情况反映 2、土地使用权出让合同 3、催款函,二、土地一级开发流程关键管控点及相关文件,1、土地一级开发概况 2、土地一级开发基本概念 3、土地一级开发模式及比较 4、土地一级开发的主体 5、土地一级开发过程及流程 6、土地一级开发中的热点、难点 7、国家及主要地方的土地一级开发相关法律法规、政策及解读,土地一级开发概况,土地一级开发概况,北京土地一级开发现状,全国土地一级开发产生及基本情况,土地一级开发概况,一、全国土地一级开发产生及基本情况,（一）我国城市土地一级开发产生的背景 土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础。 2. 我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，

7、迫切需要新型的土地开发模式。 3、我国房地产企业发展迅速，已经具备了承担土地一级开发的能力。,一、全国土地一级开发产生及基本情况,（二）我国城市土地一级开发的发展历程 1、萌芽期（1996 年至 1999 年） 这一阶段，文献或文件尚未明确提出“土地一级开发”的概念，土地一级开发的概念还不是很明确。 1996 年上海、杭州等地率先开展的土地整理活动，可以说是土地一级开发的雏形。 1999 年以前，土地储备工作主要还停留在由开发商和用地单位自由组合阶段。 土地一级开发的相关法律法规也尚未出台。 这一时期土地储备开发工作还比较混乱，土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用权的房地产开发商来完成。,

8、土地一级开发概况,一、全国土地一级开发产生及基本情况,（二）我国城市土地一级开发的发展历程 2. 发展期（1999 年至 2002 年） 这一阶段是土地一级开发走向正规的发展过渡阶段。由于经营性用地“招拍挂”制度的实施，协议出让土地逐渐减少，开发商拿地的门槛和难度越来越高，一些开发商迫于市场化的竞争压力，开始转向专门从事土地一级开发，这些公司的主要任务就是在完成具体地块的土地一级开发（包括征地、拆迁和基础设施建设等）之后将土地交还给政府，再由政府统一向社会出让熟地。但在这个时期，土地一级开发公司主要是通过政府划拨等形式来确定取得土地，虽然针对性和专业性比较强，但由于缺少市场竞争，使得土地一级开

9、发工作未能达到理想的效果。这种情况的典型案例是中关村科技园区的土地一级开发。 从全国范围来看，由于土地储备开发工作逐渐升温，有条件的城市大都建立了土地储备制度，成立了土地储备机构，并由土地储备机构专门承担土地一级开发工作。,土地一级开发概况,二、北京市土地一级开发情况,1、土地储备和市场建设的相关政策办法基本完善。 2、建立了市区两级土地整理储备机构。 3、推动了土地储备制度的实施。 4、探索了政府储备土地一级开发的管理模式。 5、建立了政府储备土地和入市交易土地联席会议制度，推动了新的供地 制度和建设项目的顺利实施。 6、筹措了土地储备和开发资金。 7、建立了土地交易市场，推动了经营性土地入

10、市交易。 北京市率先在全国尝试采用公开招投标方式选择土地一级开发主体。,土地一级开发概况,土地一级开发基本概念,一、土地一级开发的内涵,二、土地一级开发的内容,三、土地一级开发的性质和特点,四、土地一级开发与二级开发的关系,土地一级开发基本概念,一、土地一级开发的内涵,1、内涵 关于土地一级开发的内涵有不同的提法。首次提到土地一级开发的正式文件是2000 年 12 月北京市中关村科技园区条例，其四十八条中规定：“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划”。但该条例并未对土地一级开发的涵义做出界定。 2002 年中关村科技园区土地一级开发暂行办法中提出中关村科技园土地一

11、级开发是指政府对中关村科技园区范围内的国有土地，统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。北京市土地一级开发管理暂行办法(京国土房管出字2002 1100 号)对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。,土地一级开发基本概念,一、土地一级开发的内涵,2005年颁布的北京市土地储备和一级开发暂行办法第二条 规定，本办法所 称土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指

12、政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 有观点认为土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理和投资开发的过程。 有观点认为土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态。 还有人认为土地一级开发是指国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，由土地一级开发企业按区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、

13、“七通一平”或需求者要求的建设条件（熟地)，根据城市经济发展对土地需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。,土地一级开发基本概念,一、土地一级开发的内涵,对土地一级开发较为一致的看法： 必须符合城市规划的要求， 应对土地进行基础设施的建设和投入； 土地一级开发的结果，应达到可以熟地 出让的要求。,土地一级开发基本概念,一、土地一级开发的内涵,2、土地一级开发内涵的三要素,利益协调的平台,调控土地的手段,1,2,3,权属流转的过程,土地一级开发基本概念,二、土地一级开发的内容,土地一级开发的内容，主要包括： 1、征地补偿、拆迁安置； 2、土地平整； 3、市政

14、基础设施和公共配套设施建设； 按期达到土地出让标准的土地开发行为。,土地一级开发基本概念,三、土地一级开发的性质和特点,1、土地一级开发的性质 我国实行土地的社会主义公有制，决定了政府必须垄断土地一级市场。我国宪法明确规定，城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。 城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。 土地一级开发是政府代表国家以土地所有者的身份运营土地，参与房地产市场活动，是政府有计划主动供地以实现经济持续健康发展的一种宏观调

15、控手段。政府要正确履行经济社会管理职能，加强土地规划、计划和城乡建设规划管理，加强城乡建设用地管理，严格规范农村集体土地转为城市建设用地，大力推进节约用地、合理用地。可见，土地一级开发是政府行为。,土地一级开发基本概念,三、土地一级开发的性质和特点,2、土地一级开发的特点 土地一级开发所涉及的征地、拆迁、市政基础设施建设，都是政府对某一范围内土地使用规划的落实，是一级开发商受雇于政府的行为，一级开发的结果当然要由政府承担。政府作为社会公共利益正式代表，其公共性特点，也必然在一级开发活动中有所体现，这就致使土地一级开发与其他建筑业存在显著的区别。 （1）政治性 （2）财政性 （3）全局性,土地一

16、级开发基本概念,四、土地一级开发与二级开发的关系,在城市中，土地开发有一级和二级之分，土地二级开发通常是指房地产开发；土地供应是土地一级开发与二级开发的分界点，供应之前的开发属一级开发，之后为二级开发。 一级开发开发商取得一级开发权，只是受政府委托从事“三通一平”等工作，并未享有该片土地的使用权。一级开发完成后，想要对同一片土地进行二级开发，必须再到市场上通过招拍挂，通过竞争取得二级开发权。,一级开发,二级开发,土地一级开发模式及比较,土地一级开发模式及比较,二、主要模式（以土地一级开发实施主体为准进行划分）及比较,一、当前全国土地一级开发的主要模式,土地一级开发模式及比较,一、当前全国土地一

17、级开发的主要模式,1、从空间上来讲，成片（或连片）开发及分片开发两类。 2、从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式； 3、从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。 根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程，当前土地一级开发的开发模式主要有五种： 第一，割腊肉式；第二，指婚式；第三，招亲式；第四，新城公司式；第五，借壳

18、上市式。,土地一级开发模式及比较,二、主要模式（以土地一级开发实施主体为准进行划分）及比较,土地一级开发的模式实际上就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置，即主体是谁的问题。是采取政府垄断一级开发，还是政府委托企业进行一级开发，抑或通过市场化的招投标来决定一级开发的主体。 基于不同的开发主体，土地一级开发主要存在政府主导和企业主导两种模式。政府主导模式，即完全由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土地一级开发；企业主导模式，即政府通过招投标的方式从多家企业中择优进行土地一级开发。 下面就以重庆和北京两个城市的土地一级开发模式为例，分析比较政府主导型模式和企业主导型模式各自的优缺点

19、。,土地一级开发模式及比较,一、主要模式（以土地一级开发实施主体为准进行划分）及比较,1、重庆政府主导型模式 重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团（城市建设、高速公路、高等级公路、水务、地产、水利投资、开发投资集团、渝富）。土地一级开发与土地储备紧密联系在一起，九个集团拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入储备范围的土地委托一些公司进行一级开发“，生地”变“熟地”后，再到土地交易中心进行“招拍挂”出让（见图一 ）。出让所得的收入在市政府和企业之间按一定的比例进行分配：出让所得综合价金扣除应支付的土地储备开发

20、成本后的 10%，作为土地储备开发发展专项资金存入土地储备开发资金专户；其余上交财政，按市政府颁布的土地使用权出让金标准，由市与区县政府按规定比例分配；剩余资金集中市里，专项用于城市基础设施建设、公益事业等建设。九大集团在具体分工上有所不同，笔者将其总结为三种方式：自主土地储备开发方式、带项目土地储备开发方式和与国企改革联动土地储备方式。,土地一级开发模式及比较,二、主要模式（以土地一级开发实施主体为准进行划分）及比较,1、自主土地储备开发,具体操作： 集团自主对收购存量土地，进行储备开发。土地出让收益上缴财政，由财政按土地出让收益的一定比例返回，作为集团的成本和管理费用。 代表公司： 地产集

21、团,2、带项目土地储备开发,具体操作： 市政府将一定范围内的土地交由集团进行储备开发，所得收益用于完成市政府指定的交通、水利、基础设施、社会文化事业项目的建设。 代表公司：地产集团、城市建设、高速公路、高等级公路、水务、水利投资、开发投资集团。,3、与国企改革联动土地储备,具体操作： 是指在国企关闭破产、改制重组的土地，全部纳入公司储备运作；国企资产损失核销，统一交由公司负责清收。公司通过储备土地等资源，向银行贷款先期垫付企业资金，使国企关闭破产、污染搬迁等计划得以实施。 代表公司：渝富集团,土地一级开发模式及比较,二、主要模式（以土地一级开发实施主体为准进行划分）及比较,图一： 重庆市土地一

22、级开发流程图,土地一级开发模式及比较,二、主要模式（以土地一级开发实施主体为准进行划分）及比较,2、北京政府主导型模式与企业主导型模式并存 北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存，属于由政府 主导型向企业主导型转型的过渡时期。 北京土地一级开发的政府主导模式是指由土地储备机构负责实施土地开发，由土 地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组 织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理 费用不高于土地储备开发成本的 2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当 与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。与重

23、庆不同的是，北京的土地储备 机构即土地储备中心参与的一级开发项目仅占很小比例，且多为小项目。因此，北京 土地一级开发主要为企业主导型模式。 北京土地一级开发的企业主导型模式是指通过招标方式选择开发企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的 8%。,土地一级开发模式及比较,二、主要模式（以土地一级开发实施主体为准进行划分）及比较,通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。该模式要求政府面向市场招投标，所有的企业都享有平等的投标、中标权利

24、。然而，北京的土地一级开发市场是不完全竞争市场，招标虽然是在全市范围内进行，但有很多企业已经做了很多前期工作，存在围标的现象。驱动企业使出浑身解数竞相追捧利润只有 8%的土地一级开发的原因，在于企业通过土地一级开发，对地块的盈亏平衡点等状况了解得更清楚，比其他企业更有信息优势，容易在土地市场进行“招、拍、挂”出让土地时顺利竞得土地，从而接着进行二级开发。在业内，通过介入土地一级开发而成功竞得土地的方式被称为“曲线拿地”。 图二：北京市土地一级开发流程图,土地一级开发模式及比较,土地一级开发模式及比较,二、主要模式（以土地一级开发实施主体为准进行划分）及比较,3、开发模式比较 土地一级开发的政府

25、主导型模式与企业主导型模式在政府、企业的角色定位、操作方式、收益分配上都有不同：,政府 角色,政府主导型,企业主导型,政府垄断土地一级市场，对于土地具有唯一的开发权，代表政府行使开发权的是国有控股集团。,政府控制国有土地使用权的出让和负责一级开发的招投标工作，土地一级开发由企业来完成。,开发企业受国有控股集团的委托，对土地进行开发，企业地位类似于房地产开发中施工单位的地位。,企业成为土地一级开发的主体，土地的开发主要由企业完成。,企业 角色,土地一级开发模式及比较,二、主要模式（以土地一级开发实施主体为准进行划分）及比较,3、开发模式比较,操作 方式,政府主导型,企业主导型,通过招标方式选择开

26、发企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。,优势,土地的征用、房屋的拆迁、开发资金的筹集、开发区基础设施的建设、产业结构的调整和布局，开发后土地的出让和转让，全部由国有控股集团及政府负责完成。,（1）政府开发土地面临的阻力小于企业，便于协调各种关系； （2）可利用国有控股集团雄厚的财力迅速集中资金对土地进行开发，而且可以凭借政府的信誉进行贷款或发行政府债券以筹集开发资金。,（1）可以帮助解决政府土地开发资金不足的问题，减少政府开发土地的风险； （2）引入企

27、业机制，改善政府的管理体制，有利于搞活土地开发，提高土地开发效率。,土地一级开发模式及比较,二、主要模式（以土地一级开发实施主体为准进行划分）及比较,3、开发模式比较,劣势,政府主导型,企业主导型,（1）政府对于土地供应量的控制将相对被削弱； （2）由于竞争的存在，企业受制于政府的状况将有所改善； （3）政府和企业在投资、经营决策以及收益分配等方面不完全一致产生摩擦。,收益,（1）政府拥有的市场信息不完备，使得政府对土地的开发效率较低； （2）土地的开发权掌握在政府手中，极易滋生腐败和寻租行为，从而降低了土地开发效率； （3）开发企业成为工程承包单位，主观能动性差。,土地出让后的收益上交财政，

28、财政按一定比例返还。,核定成本，利润率不高于成本的8%。,土地一级开发模式及比较,二、主要模式（以土地一级开发实施主体为准进行划分）及比较,3、开发模式比较,点评,政府主导型,企业主导型,北京的企业主导型土地一级开发模式处于起步期，是不完全竞争市场；招标中存在“围标”现象，有待进一步市场化；企业参与一级开发的主要目的是进行二级开发。,结论,重庆的政府主导型土地一级开发模式由于对各个土地一级开发机构职责范围的划定不是十分明确，国有控股集团之间同样存在博弈，主要体现在争取进行一级开发的地块时有利益冲突。,土地一级开发的政府主导型模式和企业主导型模式各有优缺点。由于各地的发展状况不一样，要结合当地的

29、经济发展状况、房地产市场发展状况选择适合的一级开发模型，并根据变化及时进行调整。,土地一级开发的主体,一、土地一级开发主体的类型,二、土地一级开发主体的确认,三、土地一级开发有何具体工作,土地一级开发的主体,一、土地一级开发主体的类型,政府作为开发主体,企业作为开发主体,企业作为开发主体，则政府仅负责开发前期城市规划的颁布，土地利用规划的编制和土地利用政策的制定等宏观事务。具体开发项目的运作模式、融资渠道、施工建设、经营管理等都由企业独立完成。因此，以企业作为开发主体，虽然需要企业预先垫付或筹集一部分开发资金，但却能够大大减轻政府开发土地的财政负担，提高施工管理的工作效率，进一步促进土地一级开

30、发的市场化运作。 同时，政府也需要出让一部分土地开发的收益，用以支付土地开发的基本费用和承包企业的相关利润。,政府作为开发主体，即土地一级开发所需的全部资金和风险均由政府承担，同时享受土地开发的所有收益。,土地一级开发的主体,二、土地一级开发主体的确认,土地一级开发实施主体（企业作为主体）一般是通过招投标来确认。确定中标人后，招投标双方，即政府土地管理部门或其派出机构应与中标的土地一级开发单位签订土地一级开发合同或土地开发委托协议书。 只有签订了此类合同文件后，土地开发各方才具备了法律关系，才具有法律效应。作为土地一级开发项目的实施单位，就可依照协议，积极参与土地一级开发的具体实施之中。,土地

31、一级开发的主体,三、土地一级开发的具体工作,1、土地一级开发资金筹措 2、土地一级开发手续的办理 3、土地一级开发土地征用、补偿 4、土地一级开发房屋拆迁、补偿 5、土地一级开发基础设施建设 6、土地一级开发验收评估 7、土地一级开发成本核算和回收,具体工作,土地一级 开发,土地一级开发的过程及流程,一、土地一级开发的过程,二、北京市土地一级开发的流程,一、土地一级开发的过程,土地一级开发的过程及流程,1 计划 编制 阶段,2 前期 策划 阶段,3 意见 征询 和审 批阶 段,4 组织 实施 阶段,5 工程 验收 阶段,二、北京市土地一级开发的流程,土地一级开发的过程及流程,1、原土地所有者或

32、使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向北京市国土局提出土地一级开发申请。 2、北京市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 3、通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 4、编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。,二、北京市土地一级开发的流程,土

33、地一级开发的过程及流程,一级开发项目申请上土地联席会议的材料清单 1、一级开发申请书； 2、控制性详细规划批复或同等效力的规划条件批准文件； 3、经专家会审核的一级开发实施方案； 4、经专家会审议通过的实施方案审批表； 5、土地利用总体规划图，标出项目区位置和边界； 6、区县国土分局关于项目符合土地利用总体规划的意见； 7、地块权属文件； 8、涉及国有土地的，提供上级主管单位关于一级开发的意见； 9、联席会电子演示文稿（PPT）。 （注：所交资料均需加盖公章）,二、北京市土地一级开发的流程,土地一级开发的过程及流程,5、通过联审会的项目确定土地开发主体 （1）土地储备机构负责实施土地开发的，由

34、土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 （2）通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。 6、土地储备开发实施单位向市规划部门办理规

35、划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。,二、北京市土地一级开发的流程,土地一级开发的过程及流程,7、如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。 8、在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。 组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。 9、组织验收 建设项目的土地一级开发完成后

36、由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： （1）审核土地一级开发成本 （2）组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 （3）根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 10、纳入市土地储备库,土地一级开发的热点、难点,二、如何取得土地一级开发权,三、土地一级开发操作性实施方案,四、土地一级开发中的征地补偿问题,五、土地一级开发中的拆迁安置补偿问题,一、土地一级开发实施方案,六、土地一级开发的融资问题,七、土地一级开发成本及利润,一、土地一级开发实施方案,土地一级开发的热点、难点,（一）土地一级开发实施方案产生的背景及内容 2005年8月北京市国土局发布了北京市土地储备和一级开发暂行办法，在

37、该办法中明确提出了市政府确定的重点区域、重点建设项目用地的土地一级开发由市土地储备机构负责组织编制土地一级开发实施方案，其他的土地一级开发实施方案由区县土地储备机构编制。该办法第一次规定了土地一级开发项目要编制土地一级开发实施方案，并对实施方案的编制主体，针对不同的土地一级开发项目进行了明确。该办法规定，土地一级开发实施方案主要包括待储备地块的开发范围、土地面积、控规条件、地上物状况、一级开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。对土地一级开发实施方案的内容进行了概括性的列举。,一、土地一级开发实施方案,土地一级开发的热点、难点,2006年5月北京市国土局发布了北京市土地一级开发项目招标投标暂

38、行办法，该办法进一步明确了土地一级开发应当在招标前编制土地一级开发实施方案。指出土地一级开发实施方案应包括以下内容：土地一级开发项目用地的范围、面积、四至、地上(下)物情况和规划条件等；拟实施土地一级开发的工作内容，包括前期手续办理、征地拆迁组织和市政基础设施建设等；完成开发的时间和周期；土地一级开发预计成本(低限、高限)及收益测算。在这个办法中，对土地一级开发实施方案的编制内容，更加明确和细化，为社会各界更好的了解、掌握和研究土地一级开发实施方案提供了更明确的指导。,一、土地一级开发实施方案,土地一级开发的热点、难点,(二）土地一级开发实施方案的作用,土地一级开发 实施 方案的 作 用,.,

39、3、是政府对一级开发项目进行监管的技术依据,1、土地一级开发项目招标投标的需要,2、是政府正确决策的基础,4、降低土地一级开发企业经营风险，保障其合法权益,一、土地一级开发实施方案,土地一级开发的热点、难点,（三）土地一级开发实施方案的编制程序,编制阶段,调查分析阶段,1,2,3,准备阶段,4,评审和报批阶段,一、土地一级开发实施方案,土地一级开发的热点、难点,（三）土地一级开发实施方案的编制程序 1、准备阶段 包括组织准备和资料准备。组织准备包括人员组织、制定工作计划、业务培训等。资料准备包括土地利用现状调查、可开发土地资源调查，。在该阶段，还须根据需要成立规划编制工作小组，落实编制经费，协

40、调与相关部门的关系，组织制定土地一级开发实施方案大纲，开展法律、政策和专业技术培训。 2、调查分析阶段 在充分利用现状调查、土地一级开发规划等资料，进行必要的和使何调查基础上，对土地一级开发工程的项目现状、投入和效益进行全面的分析和评价，明确土地一级开发的区域优势和存在的问题。它是通过对影响土地生产能力的主要自然性状（地形、地貌、土壤、气候、水文、地质和植被等）和社会经济条件进行分析、评价和鉴别土地对于某种作用的适宜性和限制性，从而确定待开发土地资源的等级分类及其开发目标和开发利用价值。,一、土地一级开发实施方案,土地一级开发的热点、难点,3、编制阶段 （1）确定开发方向、目标和规模 （2）确

41、定土地一级开发实施方案 根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、近期城市建设规划及土地一级开发规划，提出土地一级开发实施方案的内容和进度，并结合资金投入和政策，综合平衡区域布局、工程和项目安排、相关规划指标的分解等，拟定两个以上的事实方案，供选择。 （3）协调论证 通过方案协调会、论证会等方式，主要就方案目标、开发区域、实施政策等进行协调论证。必要的时候，还可公开征求社会公众的意见建议。,一、土地一级开发实施方案,土地一级开发的热点、难点,（4）确定开发方案 土地开发带来的生态、社会、经济效益问题时土地开发的敏感问题，方案的优势必须从这三个方面进行评价，尤其应考虑经济效益和

42、土地开发对生态的影响。经可行性论证和评价后，提出一个科学合理、切实可行、综合效应好的方案为土地一级开发实施方案。 4、评审和报批阶段 为保证土地一级开发实施方案成果的质量，土地一级开发实施方案由市国土资源局同市发改委、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保的呢个条件提出原则意见。通过评审意见和完善后，按有关规定上报审批。 北京市土地一级开发项目实施方案审批表（试行）,二、如何取得土地一级开发权,土地一级开发的热点、难点,市场源头管理规范化,土地价格构成透明化,一级开发操作空间缩窄,利润空间受到压缩,二级市场竞争环境更加公 平,一二级联动可能降低,1,2,3

43、,（一）执行土地一级开发招标政策带来的主要变化,二、如何取得土地一级开发权,土地一级开发的热点、难点,（二）土地一级开发资格条件 北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法 第六条 参与土地一级开发项目投标的投标人应具备以下条件: （一）具备本市房地产开发企业资质； （二）投标人及其主要股东没有不良的信誉记录； （三）拥有相应数量的项目资本金； （四）招标文件要求的其他条件。 第二十一条 投标人是指参与土地一级开发项目投标的房地产开发企业或者由不少于一家房地产开发企业组成的联合体。 第二十二条 两个以上的企业可以组成一个联合体，以一个投标人的身份投标。联合体各方应签订联合投标协议，并不得再单独投标

44、，也不得组成或参加其它联合体在同一项目中投标。 两个以上房地产开发企业组成联合体投标的，房地产开发资质等级以其中资质等级较低的房地产开发企业作为评标条件。,二、如何取得土地一级开发权,土地一级开发的热点、难点,业界有人提出：土地一级开发的企业应设定进入的资格和限制性的条件。如土地一级开发企业不得从事商品房的建设与开发；必须拥有征地拆迁的资格；有一定的资本实力和完整的管理队伍；有较高的专业化规划水平，及拆迁安置用房建设的能力和资格等等。 政府意向：也在考虑对土地一级市场的开发企业是否有必要实行过多的限制，毕竟土地一级市场的开发是使“生地”变成了“熟地”，对国家的基础设施建设水平的提高有着重要的促

45、进作用，是在给政府“干活”，是在给招商引资创造条件。并且一级土地开发是一个需要大量资金和人力的工作，没有一定实力的开发商是很难完成一级土地开发的，我们应当鼓励更多的开发商参与进来。 北京市土地储备中心副主任陈倩对以下问题的陈述： （1）关于一级开发权的获得问题，和开发企业资质上有多大关系？ （2）一级开发商是否能做二级开发？,二、如何取得土地一级开发权,土地一级开发的热点、难点,（三）招标人与代理人 北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法第七条 土地储备机构作为土地一级开发项目的招标人，负责组织编制土地一级开发项目实施方案、组织实施项目招标投标活动、与中标人签订土地一级开发委托协议，以及对中标

46、人在土地一级开发过程中实施监督管理。 北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法第八条 招标人可以委托有资格的招标代理机构办理招标事宜。,二、如何取得土地一级开发权,土地一级开发的热点、难点,（四）土地一级开发招标程序 北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法 第十三条 土地一级开发项目招标投标应按照下列程序进行： （一）编制招标文件； （二）发布招标公告； （三）索取招标文件； （四）投标、开标； （五）组织评标，确定中标单位； （六）发出中标通知书； （七）签订土地一级开发委托协议。,招 标 程 序,二、如何取得土地一级开发权,土地一级开发的热点、难点,（五）关于土地一级开发招投标报价的构成及底

47、价设置问题 投标报价是指完成招标范围内全部土地一级开发工作内容的价格体现，即宗地达到验收标准所需的各项费用之和。 具体包括：（1）征地补偿费用及相关税费；（2）地上物拆除补偿费（树木除外）；（3）住宅以及非住宅的拆迁费用；（4）渣土清运费；（5）围墙施工费、地下管网或其他需要移建的地下构筑物；（6）组织测绘、钉桩、勘界、规划、地上物评估、中介咨询、公告、委托调查、施工设计等前期费用；（7）宗地红线外围市政基础设施及市政管网建设费用；（8）财务费用（自有资金除外）；（9）不可预见费等其他可由一级开发企业承担的费用。 现实中，关于一级开发招标是否设置招标底价问题存在很大争议。我们认为一级开发招标底

48、价的是否设置不应一刀切，具体问题具体分析，对于成本项目简单的、易于预测和测算的一级开发项目可以设定底价，但对于普遍带有征地、拆迁等较为复杂的项目不宜设置招标底价。,二、如何取得土地一级开发权,土地一级开发的热点、难点,（六）土地一级开发投标文件的无效 北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法 第二十九条 投标文件有下列情形之一的，为无效投标文件： （一）无盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章的； （二）无法定代表人出具的授权委托书的； （三）未按规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的； （四）投标人递交两份或多份内容不同的投标文件； （五）投标有效期不满足招标文件要求

49、的； （六）未按招标文件要求提交投标保证金的； （七）联合体投标未附联合体各方共同投标协议的； （八）不符合招标文件规定的其他情形。,二、如何取得土地一级开发权,土地一级开发的热点、难点,（六）关于土地一级开发招标评标因素构成问题 1、评标因素及比重 从土地一级开发项目实施进度以及项目实施的可行性来考虑，将评标因素按照投标人的综合实力、土地一级开发利润报价、资金筹措方案、项目拟定的实施方案、一级开发进度计划表、财务方案以及综合印象等七个方面来考虑。具体评标因素比重的参照以下陈述。 2、评标方法 采用评分方法进行评标，分两个阶段进行，采用100分制（满分为100分）。第一阶段：评估和比较投标人的综合实力（20分）。包括资质、资格情况、经济能力（资金证明、财务状况等）、同类项目开发业绩和其他情况（如是否存在拖欠土地出让金行为及其他违法违纪行为）等。第二阶段：对一级开发具体实施方案等综合因素进行评估和比较。,二、如何取得土地一级开发权,土地