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1、“凤凰城”社区商业项目策划,在本案,我们旨在阐述,做什么?,1,3,4,2,项目分析,项目定位,操作思路解码,顺益街超市和运营公司介绍,“大盘典范”-碧桂园凤凰城,凤凰城诞生于2002年,位处广州市增城区新塘镇，紧邻广深高速、广园快速路、广惠高速、107国道，交通便捷，到广州天河中央商务区仅30分钟车程，独立交通中心每天发车300多班次，强势运输网络全面覆盖珠三角主要城市，可迅捷到达周边重要交通枢纽。 以“森林、湖泊、新城市” 定位的凤凰城，拉开了广州都市山水新城人居新模式序幕。在开发自然环境的同时，凤凰城坚持“配套先行,一次成型”的理念，开创出极具竞争力的“城市级配套”模式，让业主在纯美自然
2、山水之中，也可以享受到城市级配套的城市生活，带动了整个广州居住板块的东移。 2002年，凤凰城大型交通中心、康体中心、商业中心、大型超市等便已投入使用；2003年，超省一级标准的凤凰城中英文学校正式开学；以白金五星级标准建造,集商务、度假于一体的凤凰城酒店试业；2004年凤凰城大型商业配套东门商业广场启动；2005年，位于凤凰城入口处的广州游乐第一村增城荔枝文化村隆重试业；2006年凤凰城累计获得包括联合国全球人居环境幸福社区创新奖、中国社科院评选的中国百家经典楼盘、十大明星楼盘及和谐人居评鉴至尚园林、最佳居住楼盘等在内的许多大奖；2007年，主打年轻市场的美寓小镇闪亮登场，在五个多月时间里劲
3、销2500套。可以说，随着开发进度的推进，凤凰城的生活环境已经越来越美，越来越舒适和方便，一座缤纷成熟的山水新城已经崛起在东广州。,包括凤馨苑在内，凤凰城现已规划建成各具特色的15个独立苑区，包括：超豪别墅区（凤凰苑），独立别墅区（凤鸣苑、凤翔苑、凤湖苑、凤雅苑），联体别墅区（凤泉苑、凤翠苑）洋房（凤仪苑、凤盈苑、凤岭苑、凤馨苑），双拼别墅区（凤曦苑、凤林苑、凤曦西区）和正在销售的映山别墅组团，优雅洋房区以及专为外籍人士量身订造的凤凰岛国际租赁社区。数万业主在此安居乐业。五星级的凤凰城，开创广州大型居住社区的新时代。 资料显示开盘至今销售约17000户，已入住约12000户，5年内计划居住约3
4、0000户。 本次引入大型商场的场地位于凤凰城的心脏地带-交通中心及商业中心内，就该苑区（凤妍苑）规划户数约3100户。社区内商用物业主要分布于交通中心及周边（即凤妍苑）合计约55000m2。其它少部份分别位于东门商业街18000m2和凤馨苑裙楼底商8800m2，现已全部售出。,本案属于大型社区商业中心, 我们建议采用“商业服从整个社区的大盘思维原则”，首先考虑如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活品质,其次才是社区商业自身价值的最大化。 A:社区商业中心是大盘时代的产物； B:社区商业中心是社区商业最高组织形式； C:社区商业中心功能齐备。,SWOT分析,W（劣势）,A交通便利，未来发展
5、趋势良好。 B大型社区,高端人群,巨大潜在消费力。 C地产品牌客户认可度商誉度极高。 D统一经营管理更具品牌塑造性。 E规划设计商业面积相对集中。,T（威胁）,O（机会）,S（优势）,A住宅消费力暂未形成。 B项目商业气氛也处于萌芽状态。 C社区商业操作难度较其它商业有一定难度。 D项目商业部分知名度和口碑性不高。 E体积相对较小，一定程度影响业态规划。,A改变消费习惯需要一定的时间做铺垫。 B社区商业操作较其它商业类型有一定不确 定因素。 C大项目的投入大、周期长。 D邻近商圈成熟运营项目的威胁。 E宏观消费市场较之前有一定疲软现象。,A众多高收入人群不断的迁入。 B对舒适购物环境、娱乐休闲
6、等元素的 渴求。 C附近没有可以提供消费的理想场所。,1,3,4,2,项目分析,项目定位,操作思路解码,顺益街超市和运营公司介绍,天地行认识一:社区商业普遍具备的基本功能,餐饮 服务功能,再生资源 回收功能,家政 服务功能,修理 服务功能,社区商业 基本功能,综合 服务功能,购物功能,购物功能提供主、副食品、生活日用品； 餐饮服务功能提供早餐、正餐和满足学生、老年人用餐； 修理服务功能日常用品修理的需要； 综合服务功能社区居民理发、洗衣、服装加工以及彩扩等在社区内完成； 家政服务功能社区能帮助居民雇用小时工、请保姆和家教等。 再生资源回收功能社区能帮助居民回收废旧物品等。,天地行认识二:社区商
7、业业态选址特点,天地行认识三:深圳23个社区对比数据,结论:,超市、餐饮、服务配套、休闲在以上统计数据中所在比值达商业总面积的5070%。 吃、穿、住、行中的吃、穿在社区商业操作中体现淋漓尽致，作为重点思路展开。 社区商业的辐射面越广，超市、餐饮、休闲的比例就相应越大。,国内借鉴苏州邻里中心,我们对本项目的定位,顾客 属地性,业种 配套性,日常 便利性,服务 亲和性,赢利 稳定性,需求 依赖性,商圈 扩展性,社区商业的特征决定了,定位一：功能定位,集“休闲、娱乐、饮食、购物、生活商服”五大功能于一体的社区商业中心,以内向型服务功能为主，偏外向型服务功能为辅！ 多功能型，以购物、餐饮、休闲为特色
8、！,定位二：业态定位,食杂店+便利店+专卖店+ 专业店+折扣店+中型超市,零售业态分类GB/T18106-2004,超市 顺益街超市 餐饮 云南米线、陶然居、一品香辣蟹等 西餐咖啡 迪欧咖啡、上岛咖啡、米萝西餐、怡景西餐厅、等 中西结合式快餐 肯德基、吉野家、大禾寿司、禾绿寿司、永和大王、真功夫等,服务配套 海王药业、柯达冲印、博恩凯音像、中国银行、千百度花艺、书店等 服饰精品 耐克、七匹狼、以纯、爱特爱、尤可、芬怡内衣、贝蒂童装、圣骏水晶、周大福、风之谷精品等 美容及美发 自然美、玛莎、思妍丽、纯剪一派等,超市+餐饮+服务配套60%,定位三：客户定位,消费群:以“凤凰城”居住人群为主,投资群
9、:结合项目目标客户定位,商户群:顺益街超市+品牌客户+散户,我们拥有国内外1000多家长期稳定合作实力品牌商家资源,1,3,4,2,项目分析,项目定位,操作思路解码,顺益街超市和运营公司介绍,天地行观点 项目成功核心要素,1.对项目的正确认识和准确把握是前提,F,F,F,社区商业有别于其它类型，虽不能什么都有，但客户要的一定要有。,做为大盘时代的典范，高端人群的聚集地，除了生活必须消费，更需要体现品味、奢华、尊贵。,社区商业中心应该是广纳客户、内外兼顾的，既服务于小区业主，又对外经营。,2.统一规划、合理布局乃胜筹关键,F,社区商业依赖性相对较强，可支配面积有限，规模发展受一定局限性，对于合理
10、布局，照顾整体高度苛求。,F,我们将从项目整体商业分布着手进行统一规划，合理分配，既照顾大局，也不忽略小节。,F,我们始终把握“商业服从住宅，品质提升价值”的理念。,F,我们分析参考成功运营项目并结合自身项目实际，将超市、餐饮、服务配套、服饰作为核心支撑。,3.统一运营管理乃项目操作命脉,F,社区商业是社区的一部分，我们致力于营造： 是碧桂园凤凰城的,也是大家的!是我家的,也是你家的!,F,多年的全程商业运营实践证明：报团作战比单打独斗更具市场竞争力。,F,我们将统一 营销推广、招商销售、商户管理、物业管理,F,在商户的引进方面，我们更侧重于质量、品质的选择，引进品牌、经营实力较强的商家。,4
11、.比客户先一步，快一秒是生存之道,F,顺益街超市服务碧桂园16年并提供售前、售中、售后服务，专业的导购人员，电话购物、设计中的网上购物、免费送货、无条件退换货。专门为老人家免费提供送货服务，组织义工队，利用工作之余的时间与区内的部分老人谈心，组织住户到蔬菜种植基地参观、旅游。通过定期参加屋村组织的住户座谈会、住户问卷调查、业主论坛网等多种方式了解住户对我超市的意见及建议，对于收集到的信息，我们即时作出反应并回复、跟进、整改，始终与住户保持融洽和谐的关系。在近期开展的客户满意率调查中客户比较满意占：,一般占：，不满意仅占：，客户满意率较高。,F,F,作为专业的全程商业运营公司，我们始终：先客户忧
12、而忧，后客户乐而乐。,我们相信没有什么比客户更重要！,5.市场:唯一不变的就是变化,F,我们将根据社区商业的特点,结合住户的特殊需求,与住宅资源共享,同建社区文化,为社区居民提供更多增值服务.诸如;24小时便利、餐饮预订等。,F,顺益街超市以过去16年的服务经历为碧桂园客户量身定制了系统服务并不断收取客户反馈信息优化服务项目。,F,市场越来越品质化了！,6.顺益街超市+天地行，最佳组合,F,F,“时间”是检验真理的唯一标准，顺益街超市服务于碧桂园社区业主16年的经历，值得信赖！ 天地行全程商业运营：雄厚的操盘实力、丰富的管理经验、先进的管理模式、全新的管理理念，专注、专业！ 二者不是简单的相加
13、,是强强联合,优势配比,最佳组合!,卖东西！买东西！买的卖的都是品质！,F,要数量更要质量，要个体更要整体！ 要规模更要效益，要美观更要实用！,F,选择，只是为了找到最适合的！,1,3,4,2,项目分析,项目定位,顺益街超市和运营公司介绍,操作思路解码,顺益街超市，前身是碧桂园超市，从1994年开始创办至今已经营16年，曾先后服务碧桂园凤凰城、高明、鹤山、南沙、长沙、广碧、华碧、台山、花城、清远、江门、肇庆、韶关等楼盘,现拥有16家分店，经营总面积14000多平方米，员工430人,是目前广东地区乃至全国经营时间较长、规模较大、分店较多的社区连锁超市。 在经营方面首开先河以独具特色的加盟、收购、
14、导入品牌等形式自主稳定经营，塑造了良好的客户口碑。,顺益街超市,核心团队,（1）总经理 清华大学EMBA总裁班毕业，顺益街超市创办人，是超市核心领导人物，自1994年加入碧桂园集团商场部任经理一职。其超前的管理理念、不断创新的思维及较好的人脉关系带领超市稳步发展到现在的规模。 （2）执行副总经理（现兼任商场部总监） 暨南大学大专毕业，是顺益街超市创办人之一，是超市核心领导。自1996年加入碧桂园集团商场部工作，经历了超市的整个发展历程，熟悉新店的建筑装饰设计、工程监控、超市前期的筹备工作，还深韵碧桂园住户的需求、对社区型超市的营销策略有独特的见解，熟悉超市各部门内部事务管理，并与集团各部门保持
15、良好的沟通关系。 （3）行政人事部总监 中山大学工商硕士毕业，曾任广州东泽电器公司行政经理，广州家盈连锁超市总经理助理。其拥有丰富的行政人事管理经验，现已搭建了超市的人才梯队，制定完善的绩效考核体系、清晰分权手册及公司中长期发展战略，完善公司的机构设置及组织流程，周详规划并落实推进员工培训及员工活动，一手创办了顺益街超市内部报刊美丽家园。 （4）财务部总监 华南农业大专毕业，高级会计师，曾任香港通讯集团广州分公司副总经理，惠而浦家电公司财务经理。其制定资金管理措施、完善公司资金管理制度、加强收银操作的管理，改革了公司盘点制度，强化预算管理，加强财务核算及资产管理、对公司投资的项目做出充分的投资
16、分析。,（5）营运总监 湖北荆州市电大本科毕业，曾任东莞南天大新集团西乡广场总经理，拥有大卖场丰富营运经验，由其制定超市的营运方案及策划各式各样的促销活动，带动了整体销售气氛，规范了内部的管理工作。 （6）采购部总监 中山大学本科毕业，曾任家乐福超市采购经理。拥有大卖场丰富的采购经验，其制定了完善的采购操作流程，提升采购的谈判技巧，加强招商的力度，在供应商的管理、商品结构调整、价格管理策略、促销策略方面作出重大的改进，尤其在生鲜商品管理上作出较大成效。 （7）监察部总监 暨南大学大专毕业，是顺益街超市创办人之一，是超市核心领导。自1994年加入碧桂园集团商场部工作，经历了超市的整个发展历程。曾
17、任超市采购部经理，熟悉整个超市的营运、采购工作，现任超市的监察部总监。由其制定了公司的财产安全管理及综合安全事务管理，加强消防安全、水电安全的管理，对各岗位人员职业操守制定合理方案并进行严格监控，特别对采购部人员的道德职业操守加强监控。 （8）电脑部经理 中国地质大学电子信息工程本科毕业，是专业的电脑管理人材，我们现时使用先进的深圳科脉管理软件，通过不断的软件升级，系统已较完善，并能满足整个超市的经营运作，为企业的经营决策提供重要的数据参考。,一、16年诚信经营、友好合作，丰富的超市运营经验 16年里曾先后服务碧桂园凤凰城、高明、鹤山、南沙、长沙、广碧、华碧、台山、花城、清远、江门、肇庆、韶关
18、等楼盘，始终坚持：“为您、我们做到最好！” 二、高素质稳定经营队伍 现有员工共350人，管理层均为大专以上学历，从2003年转营至今，员工的稳定率达65% ！ 三、物美价廉、品类齐全 通过调查顺益街超市商品有65%的价格比同类超市低，并长期坚持三赢（商家、供应商、住户）局面，经营项目包括：生鲜类、烟酒类、干货类、粮油类、药品类、面点类、冲调制品、休闲食品、饮料类、熟食类、配菜、洗涤用品、办公用品、家用电器、运动器材、玩具、文体用品、卫生用品、床上用品、厨房用品、妇婴用品、五金制品、园艺用品、书籍、音像制品、服装类、针纺类、进口商品、品牌化妆品、电讯、饰物、名牌皮具、妇婴服饰等。 四、品质保证、
19、特色经营 让住户吃得放心、用得安心。严格地执行国家对食品安全的管理条例，经营多年来没发生一起因食品质量问题而导致的事件。针对不同消费群体消费需求采取与之匹配的经营品类并定期举办各类客户答谢活动。,企业核心优势,整合地产未来,佛山天地行商业地产运营机构是一家专业从事商业地产全程服务的公司。公司成立于2004年，自成立始就投身于商业物业的管理实践之中，深谙专业管理之道，融合传统与现代的商业理念，创造了适应中国商业市场尤其是二三线城市的全新商业管理模式，提供系统专业高效的商业经营管理服务。 团队组建至今，曾经先后参与和全程操盘国内项目：广州花都喜立登饮食风情街、南海金典广场、顺德天佑城、顺德商业步行
20、街、新兴时代广场、桂林南溪山商业广场、湛江白马服装城、广西龙潭再生资源工业园等商业地产项目。团队拥有数十名广州、珠海、佛山、中山等地的业务精英，专业知识深厚，技术经验丰富。 公司专业为商业地产项目和零售业项目提供建筑设计规划建议、项目定位、大客户定制式开发、卖场规划、业态业种定位、营销策划推广、招商管理、销售代理、后期项目的全程经营管理、项目的诊断服务、调整开业等服务。 整合地产未来，天地行将以雄厚的操盘实力、丰富的管理经验、先进的管理模式、全新的管理理念，致力于树立优良的商业物业管理形象，向客户提供高质量、全方位的商业物业管理和运营服务。,1+1大于2但不等于2！,在本案中：,The end Thanks!,