广州珠江新城公寓酒店写字楼市场分析报告（86页）.ppt

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1、物业市场研究,商业物业,公寓物业,写字楼物业,公寓物业市场研究,公寓市场竞争格局分析,潜在客户需求分析,公寓市场发展特征分析,重点项目分析,后续供应分析,公寓界定及市场发展特征：商业性质的公寓项目不断呈现,公寓的界定： 公寓强调的是居住功能，但不限于住宅物业 租赁型的、临时的、暂居性的，因此不含自住的物业 公寓是一种较长期居所（相对于酒店而言）的物业 公寓发展特征:,房地产市场投资热点，得到越来越多客户追捧 公寓越来越强调居住功能及居住品质，包装趋向住宅化 商业用地性质的项目开发具备居住功能的公寓产品 客户以投资为主要置业目的，无明显的区域性,第四阶段,公寓概念泛化,酒店式公寓产生,80年代后

2、 依托星级酒店,90年代中后 酒店公寓供不应求,2000年后 投资概念兴起,第一阶段,第二阶段,第三阶段,服务式公寓兴起,2005年至今 高速发展,高速发展,趋势特征,商业用地开发住宅型公寓有两大趋势：开发小型户型公寓或大户型公寓，两者各具特点，开发条件不一,在商业用地性质的公寓项目中，主要有两种方向： 小户型公寓 典型代表：富力威尔斯公寓、富力史丹尼公寓 大户型公寓 典型代表：富力公园28、富力爱丁堡,商业用地性质的公寓项目的特征比较,公寓物业市场研究,公寓市场竞争格局分析,潜在客户需求分析,公寓市场发展特征分析,重点项目分析,后续供应分析,整体格局：广州公寓市场主要分布五大板块，并呈现向东

3、、向南发展的趋势,公寓分布与广州商业发展趋势基本一致，呈现向东、向南发展的趋势，从最早的环市路商圈、火车站（旧交易会）商圈逐渐向天河北过渡，再向珠江新城、琶洲赤岗发展 目前公寓集中分布珠江新城、天河北、环市路、琶洲赤岗、五羊新城二沙岛，并零星分布火车站（旧交易会）商圈、番禺及南湖山水豪宅周边 随着广州CBD发展成熟，珠江新城员村琶洲将成为公寓发展核心区域。,各板块分析,各公寓板块市场特征比较,考虑到城市发展价值、市场发展水平、客户特征以及后续供应量等方面存在的差异性，与本项目形成最主要竞争关系的区域仍然是珠江新城板块。,核心竞争区域将呈现怎样的发展特征，给本项目的发展带来怎样的启示和机会？,发

4、展历程：珠江新城公寓市场发展已经历十年，共四个阶段，08年后进入开发高峰期,起步阶段,发展缓慢,蓬勃发展,鼎盛时期,伴随广州服务式公寓兴起而发展,代表项目：新大厦、远洋明珠 产品特点：单体公寓项目，规模小,珠江新城CBD发展停滞不前，公寓发展缓慢，以星汇园、南国花园、凯旋新世界、珠江别墅为代表的大型住宅项目相继开发,大批公寓推出市场，类型丰富，产品多样；公寓投资兴起，西区成为发展热点,项目向大规模、综合体、高端方向发展，产品水平高，注重配套及服务，出现多个标杆性项目,代表项目：新世界行政公寓、富力爱丁堡公寓、富力史丹尼公寓、铂林国际公寓 产品特点：从单一的公寓项目向综合体过渡，规模依然较小，以

5、小户型产品为主，出现新世界行政公寓、富力爱丁堡等高端项目,代表项目：星汇云锦、领峰W公寓、朱美拉公寓 产品特点：占地规模大、功能复合、品牌开发商开发，以追求高端奢华或高附加值为主,产品特点：无公寓供应,空间分布：珠江新城公寓发展经历自西向东的过程，目前新开发项目集中于居住环境更佳的东区,1,2,3,4,5,6,7,8,9,11,13,14,12,15,16,17,本案,1.富力威尔斯公寓 2.富力史丹尼公寓 3.星汇国际公寓 4. 莎玛公寓（星汇云锦） 5.嘉裕礼顿公寓 6.双城国际公寓 7.铂林公寓 8.新大厦 9.富力爱丁堡公寓 10.远洋明珠公寓 11.领峰W公寓 12.汇峰国际公寓 1

6、3.朱美拉公寓 14.方圆月岛公寓 15. 凯旋新世界公寓 16.富力公园28 17.马赛国际公寓,10,04-08年投入使用,04年前投入使用,08后年投入使用,东 区,发展特征：项目规模逐步走大，容积率高，从单一的公寓逐步向综合型物业发展,06年之前开发项目规模较小，占地多在5000-6000之间，总建5.5万以下，其后项目规模走大，多在10000以上，总建超过10万 容积率高，介乎7-10之间，部分商业用地项目接近13，如富力史丹尼公寓、富力公园28 物业发展从单一、纯居住式的公寓逐步发展为较大型的综合体，物业类型更丰富,数据来源：合富辉煌市调成果,珠江新城代表性公寓项目基本情况,续上表

7、,发展特征：项目规模逐步走大，容积率高，从单一的公寓逐步向综合型物业发展,数据来源：合富辉煌市调成果,珠江新城代表性公寓项目基本情况,珠江新城代表性公寓项目户型配比,早期产品以小面积单间为主，约占供应量80%，二房或以上的户型少，包括平层及复式产品 后期户型设计偏向舒适型，面积走大，强调功能；一房户型约占供应量36% 紧凑型产品供应趋于紧张，特别是面积在50平方米以下的小户型产品存在市场空缺,户型供应：早期公寓以经济型单间产品为主，后期公寓产品逐步升级，注重舒适性功能，而具备较高投资价值的小户型产品市场供应少,数据来源：合富辉煌市调成果,产品销售：公寓市场整体销售情况良好，其中面积在4560m

8、2的、总价控制的投资型小公寓产品受到市场追捧，销售速度较快,整体销售情况较好，客户认同区域发展前景，对区域内项目均有很强的购买意向，部分优质项目出现一开盘即可沽清的情况 小户型产品销售情况普遍较好，特别是面积在45-60之间、总价控制的单间或一房产品销售最为理想 客户以投资客为主，兼有部分自用客户，来源广泛，包括本地、珠三角、港澳及国外客户,汇峰的户型比较小，大概就45，投资门槛比低，而且有仲量联行作为物业管理，可以为客户提供带租服务，客户都很喜欢，开盘不久就卖完了。珠江新城45-60的、总价控制的小公寓都很好卖 汇峰项目销售总监 林先生,数据来源：广州市国土资源及房屋管理局,部分珠江新城公寓

9、项目销售情况,数据来源：合富辉煌市调成果,地段分布：毗邻公园和地铁出口的、位于居住氛围较浓厚、居住配套比较成熟的公寓项目比较稀缺,产品设计：部分带有高附加值或设计亮点的产品更受投资客户欢迎，销售情况更佳,部分公寓推出复式产品，相当于买一层送一层，实用率高，实现卧室与客厅分离，功能更齐全，私密性更高，有效提高附加值； 复式与平层比较售价更高，且得到客户青睐，销售较快； 出租方面，复式较平层易于租出，获得更丰厚的租金，为投资客户带来稳定而较高的回报。,富力威尔斯公寓,铂林国际公寓,富力威尔斯公寓开盘时的售价情况,复式公寓出租情况都不错，很少空置。像铂林公寓，即使档次一般，但因为有小面积复式公寓，租

10、得很好，很受周边上班的白领欢迎。他们觉得复式房间在上面，客厅和厨房在下面的设计令到私密性更好，招呼朋友来家里也不怕 高级物业顾问 陈先生,注：开盘时间为2008年8月,数据来源：合富辉煌市调成果,装修情况：公寓均带装修，装修标准不断提高，并多配备家电家具，提高产品附加值，装修标准普遍在2500-3500元/,公寓项目均带装修，装修标准不断提高，从2000元/的标准逐渐过渡到6000元/，采用名贵石材、木材及国际品牌卫浴、炉具 公寓为提高附加值，迎合投资客出租需求，多配备齐全的名牌家电、家居,珠江新城公寓装修情况,领峰W公寓,数据来源：合富辉煌市调成果,管理服务：采用酒店式管理，聘请国际、国内知

11、名物业管理公司管理，高档次的服务水平更有利于销售和出租,有酒店管理经验的发展商多自行管理，如富力、嘉裕的公寓选用公司下属物管公司 高档次公寓主要外聘国际国内专业物管公司，如W酒店、朱美拉物业、高德置地物业、仲量联行团队 高档次公寓提供24小时热线、保姆服务、购物服务等管理服务，提高产品附加值，得到投资和租赁客户的认同,珠江新城公寓物业管理情况,数据来源：合富辉煌市调成果,销售价格：在售项目普遍达到2.7万元/以上，部分拥有复式设计产品以及可作办公用途的已售项目依然得到客户的认同,珠江新城的公寓售价普遍高于其他板块同类型、同品质产品，与同地段档次相近的住宅相比价格也略高 西区公寓开发较早，售价1

12、5000-20000元/，总价在70-150万，目前二手价介乎20000-23000元/ 东区公寓较集中于09年推出，售价普遍在25000元/以上，且部分户型较大，总价达到400万以上 部分公寓附加值较高，升值较快，如铂林公寓档次一般，但为复式产品，二手价格较高；富力史丹尼公寓和富力威尔斯公寓可作办公用途，租客面广，二手价不断推高,珠江新城部分公寓项目一手和二手售价情况,数据来源：合富辉煌市调成果,竞争市场分析对本项目的启示：,重要启示1： 在珠江新城中具备良好的地段、交通和资源条件的，依托综合性物业发展的公寓项目价值比较稀缺,重要启示2： 目前具备较高投资价值的小户型公寓产品市场供应少，但客

13、户需求大，销售速度快，其中面积在45-60之间、总价得到控制的单间或一房产品销售最为理想,重要启示3： 带复式设计、精装修并配家电家具以及拥有高素质管理服务的公寓项目更有投资价值，得到投资客户认同，一手及二手售价不断推高,公寓物业市场研究,公寓市场竞争格局分析,潜在客户需求分析,公寓市场发展特征分析,重点项目分析,后续供应分析,史丹尼国际公寓（富力盈力大厦）依托综合性物业发展的公寓,项目概况： 占地9,082，总建筑面积11.8万，总高为30层，北塔( A座)为摩根商务写字楼（纯甲级写字楼），南塔( B座)为史丹尼国际公寓（可注册公司）。 北临黄埔大道，西临广州大道，地理位置优越，双地铁延线，

14、交通便利，地段价值较高,项目由2栋30层带电梯楼宇组成，北塔为3-30层为写字楼，南塔4-30层为公寓，负一至负三层车库。 群楼西面三层会所功能包括健身桑拿、书吧、桌球室、多功能会议室及休闲音乐咖啡厅等娱乐项目组成。,项目命名融入国际知名金融服务公司“摩根士丹利”预示项目高端的客户定位并有效地提升项目的形象和档次 ； 北塔写字楼部分，命名“摩根”商务写字楼 南塔公寓部分，命名“史丹尼”国际公寓,外立面现代时尚，独具特色具备较强的视觉冲击力,史丹尼国际公寓的主力户型集中50平方米左右，提供24小时酒店式服务，智能化管理保证项目高档次，实现较好的租赁情况,产品特征： 户型：单身公寓、一房两厅、两房

15、两厅、三房两厅、四房两厅 面积区间：40216平米；主力户型：4067平米 24小时酒店服务式公寓 配套设施完善：冰箱、全自动烘干式洗衣机、电磁炉、微波炉、DVD、音响、液晶电视、温控式热水器及强力雨淋花洒、负离子吹风机、程控电话、宽频上网及数字电视、露天游泳池等服务项目,采用封闭式管理，由CBD物业管理提供优质管理，并实行24小时保安，清洁，全智能化小区管理系统。 例：门禁系统，可视对讲系统，宽频网络、有线电视网络、电梯轿箱及停车场均设闭路电视监控。 内部配套：会议中心、地下车库、中西餐厅、服务中心、完善的商务配套：中央泳池、露天茶座、首层架空花园、商务休闲会所,数据来源：合富辉煌市调成果,

16、商业用地性质，公寓可注册办公，为项目带来更广客源，租金及售价均较同档次项目高,2009年珠江新城部分公寓售价及租金比较,数据来源：合富置业,项目为商业用地，公寓可居住也可注册办公，使用灵活 客源包括企业管理人员、高级白领及设计、贸易、顾问服务等类型中小企业，较住宅用地性质的公寓客源面广，出租更容易，出租率长期超过85% 租金及售价高于珠江新城同档次但为住宅用地性质的公寓项目,富力威尔斯公寓因为可以注册办公，所以租客范围从个人扩展至中小企业，一直租金都很高、很稳定，基本有空置的单位就很快可以租出去。我和一些客户交流过发现他们不太在意50还是70年的产权，他们最关心的升值空间和出租的问题，像威尔斯

17、这类商务公寓他们认为出租的客源更广，租金稳定，风险低，所以更愿意投资 兴业地产资深物业顾问 李先生,数据来源：合富辉煌市调成果,史丹尼国际公寓对本项目的启示：,启示一：在珠江新城，商业用地性质项目发展兼具居住和办公功能的小户型公寓产品，能够得到投资客和租赁客的认同； 启示二：依托综合性物业发展、具备高素质管理服务和完善配套的公寓项目，复合价值更高，更有利于销售和出租； 启示三：主力户型在50平方米左右的公寓项目，销售和租赁情况都得到市场的验证。,正佳万豪金殿商务核心区顶级服务式公寓,项目概况： 处于天河区核心区域的黄金地段，正对天河体育中心，右连正佳广场，左邻绿化广场、天河城广场，后面是天河南

18、一带的商业街 该项目共有41层，负一负二层是停车场，1-7层为商业店铺和休闲设施等，8层和24层是中空消防层，9层-23层为万豪酒店，25层-41层才是要出售的正佳万豪金殿（公寓部分）,项目核心卖点： 9米高宫殿式大堂； 4.65米层高（复式结构）； 买一层送一层（100纯实用率）； 60180平米灵活户型； 6500元/奢华装修 与万豪酒店共享配套设施 万豪酒店物业管理（五星级物业管理）,100年一遇的国家级投资机会 家族财富的首要传承物业,项目主推广语,全景观复式产品，凸显景观与实用双重价值，迅速提升售价，投资型小户型产品占主导，有力吸引投资客户,采用全高层设计，项目层高41层，9-23层

19、为万豪酒店，25-41层为公寓，周边无高层项目遮挡，能保证公寓每户有城市景观资源。 产品全部为层高4.65m复式，属地段内罕有，实现买一层送一层，100%高实用率，提升产品附加值。 户型区间61-200，61-78投资型小户型占了绝对主力，300万以下总价，对投资客户有较大吸引力。 成交价超过37000元/，较同路段、同档次万菱君临国际公寓每平方高出11000元，并高于珠江新城江景豪宅项目博雅首府。,正佳万豪金殿样板间,数据来源：合富辉煌市调成果,正佳万豪金殿对项目的启示,启示一：稀缺产品，实现高价值 正佳万豪金殿全部为市中心地段罕见Loft复式产品，实用率超过100%；且公寓位于26-41层

20、，全高层的做法绝无仅有，中轴景观尽收眼底 ，加之位处天河路核心商业地段，凸显稀缺性，天赋贵族气质，“地段+产品创新”实现45000元/高售价。,项目可采用策略：,启示二：以小户型为主，凸显项目投资价值 项目80%产品为投资型小户型，总价220-350万，合乎客户投资要求。开盘4个月，即使总价高于其他投资型项目，但依然受到客户追捧，出售145套，销售率达38.6%。,推出复式产品,高价值产品设于高层,项目可采用策略：,小户型产品为主力,公寓物业市场研究,公寓市场竞争格局分析,潜在客户需求分析,公寓市场发展特征分析,重点项目分析,后续供应分析,客户置业目的以物业投资为主，部分为自用需求，客户重视产

21、品的长远投资价值以及稳定的投资回报,珠江新城公寓买家多以投资为主，通过放租或物业升值获得丰厚的利润，部分有资产配置、物业保值的倾向，重视长期投资价值 高品质公寓会存在少量自用型买家，但此类买家以一定期限自用为多，待物业升值后转手出售，也具有较强投资属性 可注册办公的公寓还存在极少量商务买家及SOHO一族，此类客户主要购置物业作为小型企业的办公楼或居住、商务二合一的场所,目前来珠江新城买房子的客户还是以投资为多，特别是向公寓这种投资价值比较高的产品，基本上都是投资客来买的。他们主要是看中CBD的发展前景，区域成熟将为物业带来升值，实现高投资回报。现在买房的客户基本都是抱这种目的 嘉裕君玥公馆销售

22、总监 苏先生,我好些朋友都买了朱美拉公寓，而且一买就是几套，有买大户型的，也有卖小户型的，都是买来收租，基本没有自住的。他们买的话也有一部分是作为资产配置、保值的用途吧，还有一些就是用来投资养老的 省青年商会 林副会长,数据来源：合富辉煌市调成果,客户来源区域广，广州本地客户比例约占50%60%，可承受价格主要集中在150万400万,客户来源广，包括广州市内、珠三角、省外、港澳及外籍卖家，区域特征不太明显。其中广州客户比例较高，约占50-60%，集中为珠江新城周边天河、越秀、海珠卖家 职业构成以私营企业主、企业高管、专业人士、公务员为主 可承受价格较高，多在150万以上，400万以下，属于中高

23、端及以上客户,其实珠江新城的客户来源很广，可以说是来自五湖四海。以汇峰的成交客户为例，有来自广州、深圳、东莞、香港的客户，也有一些外省的客户，还有一些外国的客户，当然广州的客户是最主要的，大概占60%左右吧。可能大家知道珠江新城是广州的CBD，认定了它的发展前景，都涌到这里来买房子投资 珠江新城领峰项目营销总监 王先生,领峰W公寓成交客户构成分析,港澳台、国外 14%,数据来源：合富辉煌市调成果,客户对45-60小面积公寓需求量大，小户型一房及复式产品市场新增供应少，客户接受度高,客户对易于出租的产品需求较大，目前单间或一房户型、实用率高的复式公寓、可注册公司的公寓出租率都较高，受到投资客户的

24、青睐 整体而言总价不高、投资门槛较低，面积在45-60产品最受欢迎，需求量最大且销售速度最快 产品户型上，小户型产品多为单间，一房较少，但由于一房功能相对齐全，便于出租，客户和租户都对一房产品需求增加,汇峰卖得比较好，其实也得益于有较大体量40左右的产品，因为总价不到100万，客户很容易接受，而且汇峰有仲量联行做物管顾问，客户对出租很有信心，有些一买就买了几套 珠江新城某公寓项目营销总监 高小姐,在珠江新城租房子的人除了高端企业老板、外国人外，还有很大量周边上班的白领，他们能承受的租金大概在3000-4000之间，喜欢租35-50单间或者一房，嘉裕礼顿、铂林公寓、富力威尔斯这些项目现在都出租不

25、错 合富置业珠江新城片区总监 刘先生,数据来源：合富辉煌市调成果,客户需求分析总结：,客户置业目的以物业投资为主，部分为自用，客户重视产品的长远投资价值以及稳定的投资回报 客户来源区域广，广州本地客户比例约占50%60%，可承受价格主要集中在150万400万 客户对45-60的小面积公寓需求量大，小户型一房及复式产品市场新增供应少，客户接受度高,对本项目的启示：项目的主力户型面积设置在4560m2,主力套型设置为一房或单间，更能符合投资客户的需求，有利于促进销售和拉升单价；需要积极提升项目的投资价值，包括充分整合联动外部资源以及增加自身产品附加值等手段。,公寓物业市场研究,公寓市场竞争格局分析

26、,潜在客户需求分析,公寓市场发展特征分析,重点项目分析,后续供应分析,未来三年内新增公寓供应主要集中于珠江新城、天河北和琶洲,未来三年公寓市场供应源于在售项目后续供应及新增项目 除珠江新城公寓项目与本项目形成直接竞争关系外，天河北、员村、赤岗-琶洲等公寓项目也将抢占一定客源 部分商业用地项目可能由写字楼物业改为公寓物业，由于难以确定，暂不列入研究范围,1.瑞安国际公寓 2.保利中环国际公寓 3.星汇云锦莎玛公寓 4.侨鑫F1-1项目 5.西塔公寓 6.领峰W酒店公寓 7.猎德综合体服务式公寓 8.富力盈盛广场 9.富力公园28 10.嘉裕丹顿公寓 11.合景泰富D3-4项目 12.方圆奥克伍德

27、公寓 13.圣丰广场公寓 14.力迅黄埔大道项目 15.纵横白领公寓 16.合景科汇金谷 17.景东国际城,3,8,6,10,12,15,2,9,1,16,17,14,13,7,本案,珠江新城板块,后续主要竞争项目分布区域,4,5,11,竞争板块公寓后续供应量约4550万，预计两房或以上户型供应量较大，珠江新城板块单间或与一房供应产品供应较为稀缺,预计未来3年内，项目竞争板块（珠江新城、天河北、琶洲及项目周边员村地段）可售公寓总供应约45-50万； 珠江未来新增供应中以与国际酒店合作的公寓为主，基本只租不售；对外销售项目预计供应多为大户型或舒适型产品，单间或一房供应紧缺,数据来源：合富辉煌市调

28、成果,珠江新城2012年住宅产品开发完毕，住宅/公寓产品价值较高，兼具有居住和办公功能的小户型公寓产品稀缺性更加凸显,经过10多年的开发，珠江新城未来可开发住宅锐减。根据合富辉煌市场研究部统计，未来住宅项目剩余10个，开发建筑面积不足100万 珠江新城住宅预计在2012年基本开发完毕，后续无新增供应 这些项目景观资源丰富，或拥有江景，或拥有园景，因此定位以大中户型豪宅为主 未来投资型小户型产品供应极少，市场空缺显著,珠江新城未来10个住宅项目概况一览,数据来源：合富辉煌市调成果,项目预计2011年中入市，销售周期约一年，届时将面临富力盈盛广场、侨鑫F1-1、合景泰富D3-4、圣丰广场等项目的直

29、接竞争,本项目销售期,珠江新城项目,数据来源：合富辉煌市调成果,竞争市场后续供应总结：,珠江新城供应新增项目租售各半，大部分定位在高端，户型大、总价高，小户型产品稀缺 珠江新城未来住宅供应以豪宅为主，不会与本项目形成直接竞争 珠江新城、天河北可开发地块数量少,机 遇,多个大体量项目规划尚未明确 2011年将面临品牌开发商、大型项目的竞争 国家出台一列新政策，抑制房价过快上涨，影响客户投资意欲,风 险,对本项目开发建设的影响及建议 公寓供应趋于缓和，特别是珠江新城开发逐渐走向尾声，可售公寓供应量不大，项目投资价值凸显； 小户型、低总价的投资型产品稀缺，项目可开发小户型产品，填补市场空缺； 政策、

30、未知项目的开发为市场带来不稳定因素，且项目后续将面临品牌开发商开发的大型综合体项目的竞争，项目应尽早开发，抢占市场，占得销售先机。,公寓物业市场深化研究总结：,竞争市场启示： 加强项目外部资源的整合和利用，充分发挥综合体的优势； 主力发展4560m2的小户型产品，以一房或单间为主； 增加复式设计等产品亮点，提升附加值； 配备精装修以及引进高素质管理服务； 重点项目研究启示： 珠江新城商业用地性质项目发展兼具居住和办公功能的小户型公寓产品得到市场和客户认同； 主力户型在50平方米左右、具备高素质管理服务和完善配套的公寓项目，更有利于出售和出租； 设置复式产品能够拉升产品价值； 客户研究启示： 面

31、积较小、总价控制的公寓产品的投资门槛低，客户接受度更高，更有利于快速销售和拉升单价 后续供应启示： 珠江新城住宅供应趋近尾声，商业性质的公寓产品价值更加稀缺，兼具有居住和办公功能的小户型公寓产品稀缺性更加凸显,物业市场研究,商业物业,公寓物业,写字楼物业,写字楼物业市场研究,写字楼市场格局及竞争分析,重点项目分析,写字楼物业发展现状及趋势分析,客户需求分析,60年代南方大厦、文化公园和人民南商业区一带； 70年代海珠广场的旧交易会、广州宾馆和华侨大厦区域； 90年代初环市路花园酒店、白云宾馆、世贸一带； 90年代中后期城市重心逐步东移，向天河北地带转移；,广州写字楼发展历程,21世纪广州珠江新

32、城CBD：城市核心商务区，企业办公的首选区域,2001-2009年1-11月广州十区写字楼总体供求情况,单位：万m2,数据来源：广州市国土资源和房管局,整体供求：近年来广州全市写字楼市场供过于求特征明显，其中天河北和珠江新城所在的天河区供应量大,01-09年全市写字楼批出总量约为381.83万m2，其中一手成交总量约 371.55万m2，二手成交总量约为181.37万m2，供过于求特征明显 随着城市中心的东移，天河北以及珠江新城作为“广州中央金融商务区”定位逐步确立，商贸办公形象定位已经确立，这两个片区所在的天河区写字楼供应在天河、越秀和海珠三区中最高,2001-2008越秀、天河、海珠写字楼

33、年度供应量走势,广州未来2-3年内写字楼可供应量汇总,未来2-3年内，广州可供应的写字楼总量达500.24万平方米，按广州近11年来一手写字楼年均成交37.67万平方米计算上述写字楼要全部消化要约13年的时间，可见，未来两三年内广州写字楼将迎来一个推货高峰期 其中，珠江新城板块供应量超过200万平方米，在新增供应量中占比超过50%,整体供求：未来23年写字楼市场可供应量大，珠江新城板块内部竞争激烈,数据来源：合富辉煌市场监控成果,价格水平：写字楼售价不断提升，但受供应过大、需求萎缩影响，近年租金水平有所下降，但目前已经逐渐企稳,历年写字楼售价与租金走势一致，2009年1-9月写字楼均价1392

34、0元/，比08年全年上涨13% 租金方面，受到需求萎缩的影响，2009年租金呈现下滑，降幅在10%左右；由于去年下半年和今年国内经济企稳，写字楼成交止跌回暖，租金水平触底企稳， 目前平均水平约85元/平方米/月,数据来源：广州市国土资源及房屋管理局,发展趋势：发展前景好，但总体消化压力大；随着第三产业的发展，主要针对中小企业的办公物业将成为市场新宠,随着经济环境的逐渐回暖、城市区域地位的提升、产业的升级发展以及亚运会的带动，总体上对写字楼物业的市场需求将逐渐增加，但写字楼物业在较长时间内仍将处于供过于求的局面 广州产业结构不断升级，生产性服务业飞速发展，大量本土及外来的“创意型”中小企业逐渐增

35、加，因此专门针对该类企业办公需求的写字楼物业将有更好的市场发展空间,本土商贸类企业,IT；高科技型企业发展迅速；外资企业开始进驻,“企业总部”概念应运而生,本土及外来的创意类小企业（设计、咨询、律师事务所、服务型小企业等）,“创意产业”发展迅速,“贸易公司”成为最为流行的时尚类企业,商贸办公楼形式出现；通常依托于住宅或商业形态；办公设备简陋,高档纯写字楼产品出现，开始注重软硬件等服务类配套设施；物业管理成为写字楼档次重要的因素,产品更注重办公产品的软性环境，强调的是一种办公文化；户型设计灵活，强调人性化的办公空间,90年代初期,20002006年前后,20062010年之后,面对如此巨大的市场

36、供应，项目如何能够准确地找到市场机会和目标客户，实现更好的租赁？我们需要对写字楼市场格局及项目面对的竞争市场进行分析。,写字楼市场格局及竞争分析,成功案例分析,写字楼物业发展情况及趋势分析,客户需求分析,写字楼物业市场研究,广州写字楼市场主要分布五大板块，自西向东、并沿中轴线发展,1992年广州政府提出了建设珠江新城CBD，历经10余年，终于在2004年正式全面启动开发 另外，受到广交会展馆搬迁带动，琶洲区域近年逐渐形成会展商务圈 目前广州商务办公区主要分五大板块，分布如下图所示,广州写字楼市场格局示意图,各板块分析,市场格局分析小结1：天河北、珠江新城和琶洲供应量大，是市场热点区域；东风路、

37、环市路以老写字楼为主，供应少,环市路，东风路板块以老写字楼为主，硬件老化，除将新推的保利中环外近十年没有一手写字楼入市，供应少 天河北商务配套成熟，写字楼市场发展相对较好，供应量较大，面积区间供应丰富 随着城市中心东移，写字楼重点集中在城市中轴，珠江新城、琶洲还属于城市发展新区，未来供应量大，多以大面积供应为主，以中小面积产品为主的办公物业比较缺乏,环市东板块:老城区需求稳定，新 推楼盘少以老甲级写字楼为主， 小面积物业相对较多,东风路板块:未来新增供应稀缺， 老写字楼档次不高，分布零散， 积区间分布较大,天河北板块:高档写字楼为主，与普通 写字楼并存；甲级写字楼分布集中， 乙级写字楼分布较散

38、，供应量大，面 积区间供应丰富,珠江新城板块: 集中在广州大道的西南 侧以及珠江新城的中部，产品起点高， 以超甲级高档写字楼为主，大面积供 应占主要，供应量全写字楼市最大， 中小面积办公物业供应比较缺乏,琶洲板块:从属于会展商务配套，集 中在会展中心附近，产品档次较高， 规模较大，品质较好，供应量相对 较少,各板块供应情况分析示意图,数据来源：合富辉煌市调成果,市场格局分析小结2：天河北平均租金水平全市最高，但珠江新城的租金水平增长潜力大，部分高档次项目成为全市租金最贵的写字楼,天河北板块凭借成熟的氛围和较好的综合素质，租金均价在广州各大商务圈较高 珠江新城板块目前商业氛围正在形成中，但发展前

39、景好，物业档次普遍较高，租金价格提升速度较快，部分项目的租金水平已经超越天河北，成为全市租金最贵的写字楼物业 环市东板块和东风路板块配套成熟，但以旧写字楼为主，硬件和管理相对落后，租金相对便宜,环市东板块： 租价：80-85 元/ m2月,东风路板块： 租价：55-85 元/ m2月,天河北板块： 租价：110-160 元/ m2月 售价：22000-27000 元/ m2,珠江新城板块: 租价：80-250 元/ m2月 售价： 新推写字楼大多只租不售,琶洲板块： 租价：60-120元/ m2月 售价： 25000元/ m2,各板块售价和租金价格分析示意图,数据来源：合富辉煌市调成果,市场格

40、局分析小结3：天河北和珠江新城板块以吸纳中大型企业为主，但进驻的中小企业数量不断增加；琶洲以中小规模企业为主，短期租赁特征明显,天河北主要以知名企业总部为主，企业规模大；珠江新城以大中型企业为主，多知名企业总部中心设有自己办公楼，行业分布均匀 中小型企业多分布在老城区两个板块，但随着这些企业对天河北和珠江新城办公环境的认同以及企业自身实力的增强，进驻天河北和珠江新城的企业数量不断提升 进驻琶洲板块的企业主要为交易会服务，一般规模小，而且短租特征明显,环市东板块:主要以金融业、生产、 制造业、 IT业、设计、外贸、传媒 等办公环境规模较小的公司为主,东风路板块:金融业、生产、制造业 律所、广告为

41、主规模较小的公司为 主，大企业少,天河北板块:知名企业总部为主， 企业规模较大，行业分布均匀， 电子、通讯、科技业、金融业等,珠江新城板块: 以金融业为主；部分电子、 通讯科技业，该区域的客户多为注重形象、 追求写字楼档次的大中型企业，但越来越多 发展潜力大、关注企业形象的中小型企业 认同珠江新城的办公环境,琶洲板块:主要以贸易、批发、零售及 相关专业服务为主，交易会期间以客 商为主，租售主要以小规模企业为主,各板块进驻企业特征分析示意图,数据来源：合富辉煌市调成果,市场格局分析小结4：存量写字楼整体空置率约达13%，但以小单位面积产品为主、主要面向中小企业的写字楼物业出租率较高,各板块存量写

42、字楼未租售面积分析（总表）,从下表统计数据显示，五大板块48幢写字楼的整体空置率达13%，空置面积约为34.63万平方米 珠江新城的空置面积主要来自于超甲级写字楼如富力中心、合景金融广场等，可见，在“金融海啸”的影响下，超甲级写字楼幅由于租金成本较高，导致其空置也较高 户型面积较小、主要面向中小型企业的写字楼项目由于入驻成本低，且空间可灵活组合，更受市场环境,“珠江新城写字楼大户型面积供应量大，空置率高，等待大规模企业客户的时间比较长，但是小户型出租率高，像华普广场100m2和盈隆60m2的出租情况很好，现在珠江新城范围内80m2到200m2都比较稀缺，很多企业都想要来租” 合富置业物业代理顾

43、问陈先生,数据来源：合富辉煌市调成果,天河北、珠江新城和琶洲供应量大，是市场热点区域；其中天河北平均租金水平全市最高，但珠江新城的租金水平增长潜力大，部分高档次项目成为全市租金最贵的写字楼 进驻天河北和珠江新城板块的企业规模相对较大，但进驻的中小企业数量也在不断增加，但面向该类企业的、以中小面积产品为主的办公物业供应偏少； 存量写字楼整体空置率约达13%，但以小单位面积产品为主、 主要面向中小企业的写字楼物业出租率较高,市场格局分析总结及对项目的重要启示：,重要启示：天河北、珠江新城和琶洲是写字楼热点区域，是项目的重要竞争区域；而这三个区域中面向中小企业办公需求的、以中小面积办公单元为主的办公

44、物业供应较少，但出租情况较好，存在一定的市场空间。,项目面对的竞争市场具有怎样的特征，将给项目带来怎样的重要启示和发展机会？,聚焦竞争圈层：本项目的竞争区域集中在天河北板块、珠江新城板块和琶洲板块,根据写字楼各板块特征和未来发展趋势，本项目的竞争圈层集中在：天河北板块、珠江新城板块、琶洲板块 在竞争板块中选择有较多中小企业进驻、出租情况较好以及与本项目有较多相似性的项目作为分析对象，如下表所示,重要启示1：100m2-200m2的中小面积办公单元由于灵活性更强，租赁情况普遍较好,珠江新城临黄埔大道项目借用天河北板块商务资源配套，出租情况较好，部分以小户型供应为主的项目出租率较高，租金多集中在7

45、0-100元/ m2月（不含管理费）；琶洲板块交易会期间小面积出租较好，平时空置率高 面积在100200m2的小户型产品出租情况较好，对于中小型企业来说该区间的面积比较适用，对于短期办公室空间扩张和公司调整规模都比较方便；大规模公司如需大面积办公也可根据面积需要将其打通，空间灵活性较强,代表项目的主力面积区间及租赁情况,数据来源：合富辉煌市调成果,重要启示2：公共空间的高标准装修能体现进驻企业的形象和实力，有利于促进销售或出租,大气的入口装饰和大堂内部装修提升项目客户认同度的重要因素 高标准、高档次的大堂和电梯间装修设计对入驻企业产生较好的宣传效果，充分体现企业实力，对其销售具有巨大的促进作用

46、 津滨腾越11米和富力盈泰10米挑高大堂，高雅大气，赢得较好的口碑，从众多项目中脱颖而出,天誉大厦,富力盈泰广场,富力盈泰广场,数据来源：合富辉煌市调成果,重要启示3：以中小面积单位为主的写字楼物业多选择简单的室内装修标准，方便企业直接入驻,大多产品大柱网空间，间距大，方便业主对平面布置的灵活性 部分项目办公室内简单装修，带洁具、部分家电，较适合中小规模企业直接入驻办公,富力盈泰,代表项目的室内装修情况,数据来源：合富辉煌市调成果,勤建大厦,重要启示4：定位为面向中小型企业的项目较多使用中庭和空中花园设计，以改善办公环境，提升项目的附加值,写字楼提供休憩场所，增加与自然与外界的交流，为会客提供

47、便捷，提高上班的热情 津滨腾跃采光中庭设计、富力盈力AB塔之间空中生态走廊，使写字楼内部透光性与舒适度大幅提高，营造绿色生态的办公空间，提升项目整体价值 提高商务办公环境的环保和对人体健康的关怀成为写字楼产品形态发生深刻变化的必然因素，这一问题的突破，将成为商务写字楼项目突破市场压力的契机,津滨腾越,富力盈力,津滨腾越,数据来源：合富辉煌市调成果,重要启示5：高素质的硬件设施和车位配套是吸引中小型企业进驻的重要因素，其中独立空调由于灵活性高更受客户的欢迎,高标准写字楼多采用国际知名品牌电梯，以确保写字楼在上下班人口密度高峰期分批安全、高效以及有序地疏散人群 完善的通讯网络设备以及充足的停车空间

48、是企业选择进驻的前提，是提高出租率的保证 中央空调能够提升项目档次，但独立式空调更有利于中小型企业灵活使用、控制成本，因此受到客户的欢迎,代表项目的配套情况,数据来源：合富辉煌市调成果,重要启示6：创新的休闲和商务配套成为项目的亮点，有利于提升办公的舒适性，提高项目的出租率,客户对办公楼需求，已经不再仅限于对于地理位置和项目单一办公需求问题的解决方案，最关注的是项目整体综合性服务的优势和舒适化的办公需求,代表项目的配套情况,数据来源：合富辉煌市调成果,重要启示7：聘请著名的物业管理顾问能有效提升项目档次，但合理的管理费水平则更受中小型企业的认同和青睐,优秀的物业管理和社区服务是项目增值的重要因素。众多品牌开发商都拥有自己的专业物管公司，或引入著名的物业管理顾问公司，专业性、规范性强，有效地提升项目档次和形象 勤建大厦、津滨腾越和富力盈泰由于管理费收费较低，受到中小型企业的欢迎,代表楼盘引入的物业管理公司,数据来源：合富辉煌市调成果,竞争市场对项目的重要启示：,重要启示1： 100m2-200m2的中小面积办公单元由于灵活性更强，租赁情况普遍较好 重要启示2：公共空间的高标准装修能体现进驻企业的形象和实力，有利于促进销售 重要启示3：以中小面积单位为主的写字楼物业多选择简单的室内装修标准，方便企业直接入驻 重要启示4：定位为面向中小型企业的项目较多使用