房产测量员技能培训.ppt

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1、主讲：王锦洋 福建省测绘院院长,房产测量员职业技能培训,开篇语,欢迎大家参加2011年房产测量员技能培训，听课比较枯燥，希望与大家愉快地共同度过这些天的学习。,第一讲、绪论 第二讲、房产测绘技能 第三讲、房产测量准备 第四讲、房产测量 第五讲、房产测量相关知识 第六讲、房屋面积计算 第七讲、面积分摊计算 第八讲、提醒,授课安排,了解房产测量的目的、作用、内容,第一讲、绪 论,一、房产测量的目的 房产测量是指采集和表述房屋和房屋用途的有关信息，为产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料，房产测量员就是使用测绘仪器，按照房产测量规范和有关规定，采集和表述房屋

2、及其用地有关信息的房产测绘从业人员，从事房产测绘活动的专业技术人员应取得国家规定的执业资格。,第一讲、绪 论,二、房产测量作用 1、法律方面的作用 房产测量是法定测绘，确认以后的房地产成果资料具有法律效力，是进行产权登记，产权转移和产权纠纷裁决的法定基础资料，也是房地产各种管理的重要依据。 2、财政经济方面的作用，房产测量的成果包括房地产数量、质量、利用状况等资料，是为进行房地产评估，征收房地产契税费、房地产开发、房地产交易，租赁抵押及保险服务等方面提供数据和资料。 3、社会服务方面的作用。 4、城市地理信息的作用。,第一讲、绪 论,三、房产测量内容 1、房产平面控制测量（GPS静态相对定位测

3、量可以作为进行房产平面控制量） 2、房产调查（房产用地调查以丘为单元进行，房产测绘的最小单元为丘） 3、房产要素测量 4、房产图测绘 5、房产面积测算 6、变量测量 7、拆迁测量 8、成果资料的检查与验收 9、相关法律、法规及技术标准等基本知识的掌握,第一讲、绪 论,一、常规测量技能 1、控制测量（平面控制测量） 2、碎部点测量 3、测边量距 熟练掌握手持测距仪的使用，精确了解房产面积的精度要求，了解全站仪和GPS的使用房产测绘一般采用全站仪和手持测距仪进行测距，不能用平板仪作为测距工具。,第二讲、房产测绘技能,第二讲、房产测绘技能,一、常规测量技能 了解地图比例尺的概念 了解房产测绘的精度标

4、准（一般情况下房产图的精度都高于相同比例尺地形图）,二、建筑识图技能 要搞好房产测绘面积计算，作为一个房产测量员，应具备较强的建筑识图能力，要能看懂、读懂建筑平面图、房屋建筑图、立面图、剖面图、建筑施工图、结构施工图、竣工图、基本图、详图（大样图）、总平图、施工图、轴线、单体红线、建筑红线、设计说明。,第二讲、房产测绘技能,三、面积计算与分摊技能 作为一个房产测量员，要熟悉房产测量规范和当地细则，利用成熟的经检定的计算机软件进行面积计算和分摊。,第二讲、房产测绘技能,1、资料准备(根据委托方要求和当地房地产主管部门的需要进行准备。比如) 2、仪器准备、仪器必须检验合格 3、方案确定 4、房产测

5、量的精度指标及误差 其中资料准备最为关键,第三讲、房产测量准备,一、控制测量（房产控制测绘为平面控制测量） 二、碎部点测量 三、测边量距 四、变更测量,第四讲、房产测量,第四讲、房产测量,一、控制测量 房产控制首级三角网的布设应近似等边三角形，一般三角形内角不小于30度 测距导线的布设原则为导线尽量布设为直伸导线，并构成图形。二级导线的主要技术要求是：平均边长0.2KM,附和导线长度2.4KM,边长测距中误差12MM，测角中误差8秒，导线全长相对闭合差为1/10000。水平角测回数：DJ2仪器1测回，DJ6仪器3测回。,第四讲、房产测量,房产测量成果：房产簿册、房产数据和房产图集 测绘成果保管

6、单位应当按规定保管测绘成果资料。,四、变更测量 变更测量分类：分为房屋现状变更和房屋权属变更 房屋现状变更属于修补测分幅图 房屋权属变更配合产权登记，属于产权登记证明测量，其所提供的产权证附图具有法律效力。 房屋权属变更测量应注意： 1、对已登记发证确认的房屋的产权面积，权证附图不能任意修改和重绘。 2、要由业主单位申请，经法院及房屋主管部门才能实施变更测量。 3、对历史案件要慎重，不要轻言对错 4、分摊要按原方案执行。 （1995年前骑楼不但算面积，还归私有）,第四讲、房产测量,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,一、计算依据 1、面积计算引用2005年7月国标建筑工程建筑面积计算规范 GB

7、/T50353-2005和国标2000年8月房产测量规范 ； 2、面积分摊引用国标2000年8月房产测量规范 GB/T 17986-1 -2000 GB/T 17986-2 -2000； 3、住宅建筑设计规范GB50096-1999 ; 4、工程测量规范 5、城市测量规范 6、当地主管部门制定的规则和要求房屋面积计算,现有福建省细则只有厦门市比较完整，当地无细则的可以借鉴 厦门市房产面积测算细则（2011年版） 要分清建筑工程建筑面积计算规范与房产测量规范,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,二、房屋建筑面积测算要求 1、房屋边长以设计尺寸为准，并加上设计的

8、合理墙厚。应对对应边进行较核，对分段边长之和与总长度进行较核，每次量距要两次以上。 2、计算公式要正确； 3、尺寸界限要合理：如外围尺寸不包括主墙外的艺术形体及突出房屋墙面的构件、装饰的部位； 4、层高检核：楼层之上层地板至下层地板间的垂直距离，以设计图上的标高为准。 5、共有共用部位要调查清楚。 6、各类面积计算必须独立测算两次。,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,三、房屋建筑面积知识 1、 房屋建筑施工图面积测算 ： 依据未经核准备案的建筑施工图所进行的房屋 建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为施工图测算面积。用于建设工程设计与报建参考。 2、销售面积（又称预售面积或合同面积） 销售面积是

9、一种预测绘的面积，指商品房预售阶段根据建筑施工图的尺寸测算的面积，作为合同约定的面积。 包括套内建筑面积和共有建筑面积。,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,三、房屋建筑面积知识 3、产权面积 产权面积是房屋竣工后由专业测绘单位对房屋实体进行测绘，并经审核采用于产权登记的面积。 *合同面积与产权面积的差值* （产权面积合同面积）/合同面积3% 差值在3%之外的部分 产权面积大的，不计费用 产权面积小的，双倍返还,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,合同面积与产权面积的差值3%不是房产测量精度，测量精度参照房产面积二等精度要求，以100平方米为例，每100边长限差不大于3CM，100平方米面积限

10、差不大于0.6平方米 面积中误差公式为:MS=0.02 +0.001S MS一房产面积测算中误差() S 一房屋面积() 面积限差公式为:MS=0.04 +0.002S MS一房产面积测量限差() S 一房屋面积(),例：有一位业主，购买了建筑面积160平方米住宅，如其对面积有疑问，要求进行复测，复测允许该住宅面积最大限差是多少，复测允许该住宅面积中限差是多少，请根据房产面积的二级精度要求计算。 本住宅面积中误差=0.02*12.649110624+0.001*160=0.41 本住宅面积限差=0.04*12.649110624+160”*0.002=0.83,第五讲 房产测量和面积计算相关知

11、识,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,四、共有（公摊）建筑面积知识 共有建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 共有建筑面积由两部分组成，即应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。 同一幢楼多于一个产权户即存在分摊问题。 分摊可以按协议分摊或按规定分摊。 单元式房屋只能按规定分摊。,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,五、界址点（界址线）的知识 房产测量作为境界测量之一，核心在于确定权属界线（界址）。 房产面积计算与分摊的工作基础是墙体分户权界，在私有的分户权界之内的计算为套内面积，其余部位计算共有面积并做分摊计算工作。 在国标房产测量规范中，所有墙体均为共墙。,第五讲 房

12、产测量和面积计算相关知识,六、建筑容量名词 1、用地面积 经市政府行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。 2、建设用地面积 经市政府行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。 3、总建筑面积 建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。 4、地面以上建筑面积 建筑物地面以上各层建筑面积之和。,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,六、建筑容量名词 5、建筑物基底面积 建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。 6、建筑容积率 在建设用地范围内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。包括两种情况： a) 无半地下室，或半地下室地面高度不超过

13、1.50米时，建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积； b) 半地下室地面高度超过1.50米时，建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积。,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,六、建筑容量名词 7、建筑覆盖率 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。 8、规定建筑容积率 市政府行政主管部门在建设用地规划许可证和土地使用权出让合同书中规定的建筑容积率。 9、规定建筑面积 市政府行政主管部门在建设用地规划许可证和土地使用权出让合同书中规定的计入容积率的总建筑面积。,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,六、建筑容量名词 10、核增建筑面积 市政府行

14、政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加的等量建筑面积。 11、建筑层数 层高在2.20米以上的楼板结构分层层数，但不包括以下情况： a、 屋顶突出物的高度在9.0米以内，且其水平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面积的1/8者； b、实心女儿墙高度小于1.50米者； c、建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者。,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,七、建筑术语 1、裙楼、塔楼 高层建筑中，低楼层部分的建筑结构至高楼层部分发生转换，且结构转换的相邻楼层水平投影面积的差值超过低楼层部分水平投影面积的1/3时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分

15、为塔楼（含结构转换层）。 2、层高 相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。 3、楼层净高 楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,七、建筑术语 4、自然层 按楼（地）板结构分层的楼层。 5、标准层 建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。 6、夹层 在一个楼层内，以结构板形式局部增设的楼层。 7、架空层 建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,七、建筑术语 8、结构转换层 建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。 9、设备层 建筑物

16、中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的楼层。,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,七、建筑术语 10、避难层 建筑高度超过100米的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。 11、屋面（顶）层 在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,七、建筑术语 12、地下室 房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的1/2者。 13、半地下室 房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者。,第五讲 房产测量和面积计算相关

17、知识,七、建筑术语 14、走廊 建筑物内设置的水平交通空间。 15、过道 套内使用的水平交通空间。 16、挑廊 挑出建筑物外墙的水平交通空间。 17、檐廊 设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,七、建筑术语 18、回廊 在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。 19、架空通廊 建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。 20、门斗 在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,七、建筑术语 21、门廊 位于建筑物出入口处的由上方建筑形成的有顶盖、有廊台、且有支柱支撑顶盖的

18、开放式建筑空间。 22、雨篷 设置在建筑物进出口上部的用于挡雨、遮阳的板或篷。,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,七、建筑术语 23、阳台 建筑中凸出于外墙面或凹于外墙以内的平台，是室内外的过渡空间，供使用者晾晒衣物、休息及其它室外活动之用。 24、露台 与建筑衔接供人们活动的无顶盖室外平台；在二层或二层以上建筑利用下层的屋顶作为上层的户外活动的无顶盖平台也视为露台。,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,七、建筑术语 25、凸窗 为房间采光和美化造型而设置的窗台高度达到或超过0.40米的凸出外墙的窗。 26、落地窗 窗框与地板直接相连的窗或凸出外墙但窗台高度小于0.40米的窗，前者为平台式落

19、地窗，后者为反凸式落地窗。 27、围护结构 围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,七、建筑术语 28、围护性幕墙 直接作为建筑物外墙起围护作用的幕墙。 29、装饰性幕墙 设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。 30、眺望间 设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,七、建筑术语 31、勒脚 建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。 32、变形缝 伸缩缝(温度缝)、沉降缝和抗震缝的总称。 33、永久性顶盖 结构牢固，可供永久使用的顶盖。 34、骑楼 楼层部分跨在公共街巷上的临街楼房。,第五讲

20、房产测量和面积计算相关知识,七、建筑术语 35、门厅 建筑物中位于入口处用于接待和分配人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间的交通枢纽空间。 36、大堂 具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的较大的门厅。 37、楼（电）梯间 是用以容纳楼（电）梯，并由墙面或竖向定位平面限制的空间。,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,七、建筑术语 38、前室 设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。 39、台阶 在室外或室内地坪或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯。 40、管道井 建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,七、建筑术

21、语 41、烟道 建筑物中设置的用于排放烟尘的竖向井道。 42、核心筒 建筑物中解决垂直交通、设备电气垂直管线、联系其它建筑空间的结构体系。 43、中庭 建筑物中设置的用于休闲、人流汇聚的超过一个层高的有盖建筑空间。,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,七、建筑术语 44、桥 与室外相连的有跨度的架空构筑物。 45、花池 建筑物中设置的用于种植花草的建筑构件。 46、天井 四面有房屋，或三面有房屋另一面有围墙，或两面有房屋另两面有围墙时中间的空地，一般面积不大，主要用于房屋采光、通风。,第五讲 房产测量和面积计算相关知识,七、建筑术语 47、公共（消防）通道 为满足建筑物消防或通行需要而设置的与

22、市政或小区道路连通的穿越建筑的通道。 48、公共开放空间 建筑物内部全天开放供公众使用的空间或室外场地空间，公共开放空间应与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整体。,第六讲 面积计算,本讲着重介绍房产测量规范与建筑工程建筑面积计算规范面积计算有差异的地方供大家在实际中借鉴，建筑工程建筑面积计算规范面积除阳台面积不管是否封闭一律半算外、计算面积比较松，更适合拆迁测量，但拆迁测量封闭阳台和有柱阳台还是全算面积，房产测量规范更适合商品房面积计算。大家要分清两种规范的使用范围,第六讲 面积计算,一、房屋建筑面积测算的条件 1、房屋建筑面积计算：房屋应具备的条件 （1）应具有永久性上盖 （2）有围护

23、 （3）有地面 （4）层高的要求 （5）可作为人们生产或生活的场所 结构牢固的永久性建筑物 2、产权面积计算：在可计算建筑面积的基础上， （6）在建筑红线范围内,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.1、单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定： 6.1.1、单层建筑物 高度在2.20m及以上者应计算全面积（全算） ； 05版建筑工程建筑面积计算规范高度不足2.20m者应计算1/2 面积 （半算） 。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.1、单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定： 6.1.2、

24、利用坡屋顶内空间时 净高超过2.10m的部位应计算全面积（全算） ： 05版建筑工程建筑面积计算规范净高在1.20m至2.10m 的部位应计算1/2 面积（半算） ； 净高不足l .20m的部位不应计算面积。（不算） ；,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.1、单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定： 6.1.3、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算（全算） ；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率（不算） 。 注意：房产测量规范低于2.20米的不算。,第六讲 面积计算

25、,二、房屋建筑面积测算规则 6.2、单层建筑物内设有局部楼层者， 局部楼层的二层及以上楼层， 有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结 构底板水平面积计算。 层高在2.20m及以上者应计算全面积； 05版建筑工程建筑面积计算规范层高不足2.20m者应计算1/2面积。 。 * 房屋内夹层、技术层及其梯间、电梯间，阁楼（包括人字形式斜面结构屋面的永久性建筑物）,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.3、多层建筑物 首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算； 二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积； 05版建筑工程建筑面

26、积计算规范层高不足2 .20m者应计算1/2面积。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.4、多层建筑 坡屋顶内和场馆看台下， 当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积； 05版建筑工程建筑面积计算规范净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2 面积； 当设计不利用或室内净高不足1.20m时不计算面积。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.5、地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。 层高在2.20m及以上者应计算全面积； 05版建筑工程

27、建筑面积计算规范层高不足2.20m者应计算l/2面积，并单列出来。 进地下室的斜坡道，有围护及顶盖的，按其水平投影面积计算。 注意：房产测量规范低于2.20米的不算。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.6、坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积； 层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的l/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。架空层除电梯间、楼梯间、设备间等须计算在公摊面积之内的与建筑

28、面积一起统计，其它用途如架空绿地、架空停车场等单列表示。 注意：房产测量规范低于2.20米的不算。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.7、建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。 门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。 层高在2.20m及以上者应计算全面积； 05版建筑工程建筑面积计算规范层高不足2.20m者应计算1/2面积。 注意：房产测量规范低于2.20米的不算。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.8、建筑物间有围护结构的架空走廊（架空通廊），应按其围护结构外围水平面积计算。 层高在2.20m及以上者应计算全面积； 05版建筑工程建筑面积计算规范 层

29、高不足2.20m者应计算1/2面积。 有永久性顶盖无围护结构的 应按其结构底板水平面积 的l/2 计算。 注意：房产测量规范低于2.20米的不算。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.9、立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。 层高在2.20m及以上者应计算全面积； 05版建筑工程建筑面积计算规范层高不足2.20m者应计算l/2面积。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.10、有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。 层高在2.20m及以上者应计算全面积； 05版建筑工程建筑面积计算规范层高不足2.

30、20m者应计算1/2面积。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.11、建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。 层高在2.20m及以上者应计算全面积； 05版建筑工程建筑面积计算规范层高不足2.20m者应计算1/2 面积。 有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.11、建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。（房产测量理解） 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊、挑廊、两房屋间无柱通廊，独立柱、单排柱的门廊，按其顶盖和通廊廊台

31、较小部分的投影面积的一半计算。 与房屋相连有顶盖有柱的走廊、檐廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。有柱或有墙体围护结构的门廊、门斗、橱窗等，按其柱或围护的外围水平计算。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.12、有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的l/2计算。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.13、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等， 层高在2.20m及以上者应计算全面积； 05版建筑工程建筑面积计算规范层高不足2.20m者应计算1/2面积。 房屋天面上属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电

32、梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影计算面积。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.14、设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积； 05版建筑工程建筑面积计算规范层高不足2.20m者应计算1/2面积。 注意：房产测量规范低于2.20米的不算。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.15、建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.16、雨篷结构的外边

33、线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2 计算，并单列表示。 注意：房产测量中要看是否在红线内，实际很多地方不算。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.17 有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。 属永久性结构有上盖的斜坡道，参照处理。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.18、 05版建筑工程建筑面积计算规范建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。 注意：房产测量中 阳台设计封闭且竣工封闭的，面积全算。 阳台设计非封闭而竣工封闭，或设计封闭而竣工非封闭，或设计非封闭且竣工 非封闭，面积半算。,第

34、六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.19、有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等， 应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。 注意： 属永久性建筑、有柱（双排柱以上）的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算。 独立柱、单排柱的车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.20、高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.21、以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。 玻璃幕墙等

35、直接作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.22、 05版建筑工程建筑面积计算规范建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。 而房产测量中保温隔热层面积一般不算。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.23、建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。 注意： 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通，伸缩缝计算建筑面积。 房屋内天蓬（指房屋内屋面整体设计为永久性透明顶蓬覆盖的部分），按其水平投影计算面积，二层以上的中空部分不计算面积。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 3.24、下列项目不应计算面积

36、： 3.24.1、建筑物通道（骑楼、过街楼的底层） 包括位于底层或裙房平台上作为道路街巷通行的部分，临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论是否有柱或是否有围护结构。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.24、下列项目不应计算面积： 特例： 05版建筑工程建筑面积计算规范不计算面积房产测量规范实际应测算房屋建筑面积 6.24.2、建筑物内的设备管道夹层，标明层高并单列表示。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.24、下列项目不应计算面积： 6.24.3、建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.24、

37、下列项目不应计算面积： 6.24.4、屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池，天面等,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.24、下列项目不应计算面积： 6.24.5、建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.24、下列项目不应计算面积： 6.24.6、勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调机外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。其它为建筑物造型而建但无实用功能的部位。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.24、下列

38、项目不应计算面积： 6.24.6、其它类似如 与建筑物内不相连通的檐廊等建筑;屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施;挑楼、挑廊、檐廊和阳台的底板在下层的投影部位;窗台高于楼地面的外凸窗 。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.24、下列项目不应计算面积： 6.24.7、无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。 房屋之间无上盖的架空通廊及无柱门廊、雨蓬、挑檐。 检修消防等用途的室外爬梯、室外挂梯，底层室内楼梯踏步伸出墙外的部分。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.24、 05版建筑工程建筑面积计算规范下列项目不应计算面积： 6.24

39、.8、自动扶梯、自动人行道。 注意：房产测量规范自动扶梯、自动人行道在建筑主体内的计算面积。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.24、下列项目不应计算面积： 6.24.9、独立烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道 房产：利用引桥、高架路、高架桥、路面等作为顶盖下建造的房屋。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 6.24、下列项目不应计算面积： 其它： 活动房屋、临时房屋、简易房屋。 与室内不相通的房屋间的伸缩缝 房屋内用作通风采光的天井、通天等。,第六讲 面积计算,二、房屋建筑面积测算规则 （四）建筑面积计算规则的总结

40、 1、按工程性质分：房屋工程中的可计算，不与房屋相连的构筑物如独立的亭及地下人防干、支线 2、按建筑物层高及沿高分 3、按有无围护结构分 无围护的不算，半封闭的半算，全封闭的全算 4、按有柱无柱分 5、按有盖无盖分,上述是根据 05版建筑工程建筑面积计算规范与房产测量规范编写、当地政府与管理部门有新规按新规执行 （比如阳台的计算各地就不一致，福州市从2010年12月31日起就按规划审批面积计算方式计算）,第六讲 面积计算,第七讲 面积分摊计算,一、共有面积的处理原则 1、产权各方有合法权属分割文件或协议的，且文件或协议内容不侵害其他产权主利益的，按文件或协议执行 2、无合法权属分割文件或协议的

41、，以相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。 3、参加分摊后的产权各方建筑面积之和加上不可分摊的面积应等于相应的栋、区域、层的权属建筑面积。,文件或协议明显不公平的除外,第七讲 面积分摊计算,第七讲 面积分摊计算,一、共有面积的处理原则 按比例分摊的计算公式如下： Si=KSi （1）式 S i K=- （2）式 S I 式中： K -为面积的分摊系数，m2； Si -为各单元参加分摊的建筑面积，m2； Si -为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2； S i -为需要分摊的分摊面积总和，m2； S i -为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2；,第七讲 面积分摊计算,二、成套房屋空间部位的分类 1、成

42、套（单元式）房屋整幢楼房各空间部位可分为私有部位、共有分摊部位和共有非分摊部位。 2、私有部位为可以独立占有和使用的空间部位； 3、共有分摊部位为可以分摊的空间部位； 4、共有非分摊部位为某些特殊功能部位和按规定不应分摊的设备房、管理用房、配套设施用房等，既不参加其它共有部位面积的分摊，也不把自身的面积作为共有建筑面积进行分摊，这些部位作为业主公产，为全体业主所有。,第七讲 面积分摊计算,三、成套房屋建筑面积的组成 1、成套房屋建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成 2、套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积 3、套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或

43、其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积 4、套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算,第七讲 面积分摊计算,四、成套共有建筑面积的范围 下列情形之一的属应分摊的共有面积： 1、房屋内的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室，建在幢内为整幢服务的公共用房、管理用房； 2、套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙，外墙（包括山墙）水平投影面积的一半。,第七讲 面积分摊计算,四、成套共有建筑面积的范围

44、 下列情形之一的属不应分摊的面积： 1、城市公共开放公间 2、作为人防工程的地下室及设施用房 3、避难层（室）及结构（设备）转换层 4、用作公共休憩、绿化等场所的架空层 5、幢外斜坡道，裙楼中通往平台的斜坡道等,第七讲 面积分摊计算,四、成套共有建筑面积的范围 下列情形之一的属不应分摊的面积： 6、建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房；建在幢外不相连为本幢或多幢服务的设备、管理用房；幢外独立的配套设施房 7、托儿所、居委会、老人活动中心等小区配套服务用房 8、独立使用的地下室、车棚、停车场（库）及电信、电业、邮政、有线电视等基础设施用房 注：7、8项应作为产权单位参与分摊其它共

45、有面积，有的地方连4、6都作为产权单位参与分摊其它共有面积，因此应视实际实施地方而定,上述是根据房产测量规范编写、当地政府与管理部门有新规按新规执行（每个城市分摊方案大的方面一般按规范，细节方面各有不同，但不管如何分摊最好有依据，站的住脚）,第七讲 面积分摊计算,第七讲 面积分摊计算,五、共有建筑面积的分类 成套（单元式）共有面积根据可分摊部位的服务对象、使用功能的不同，分为四级： 1.幢共有：为整幢服务的共有建筑面积 2.功能区共有：为某些功能区服务的共有建筑面积3.层共有：为某一层服务的共有建筑面积 4.其它共有：为某个特定对象服务的共有建筑面积,第七讲 面积分摊计算,六、共有建筑面积的确

46、认方法 1、由建设单位在经规划部门核准的设计平面图上对共有部位进行标识，并做出相应说明。 2、房产测绘工作人员对共有部位进行核实，并确认其使用功能、所属类别及级别。,第七讲 面积分摊计算,七、共有建筑面积的分摊方法 成套（单元式）房屋共有面积的分摊计算，根据其楼房类型分别按照纯住宅楼、住宅楼、商住楼、多功能综合楼、连体楼、裙楼采用相应的计算方法。,第七讲 面积分摊计算,七、共有建筑面积的分摊方法 （一）、纯住宅楼（其构成为纯住宅单元房）的共有面积计算方法 1、共有建筑面积的形式：房屋四至外墙的一半，楼梯间、屋面梯间,为本幢服务的设备、管理用房等。 2、以幢为单位，按幢分摊，一幢计算一个共有建筑

47、面积分摊系数。 3、依照（1）式（2）式计算各单元的共有建筑面积。,第七讲 面积分摊计算,七、共有建筑面积的分摊方法 （二）、住宅楼（其构成一般底层为附属层或架空层车库层高高于2.20米，上部为住宅单元房）的共有面积计算方法 1、确认属于幢共有的建筑面积：房屋四至外墙的一半，为本幢服务的公共用房等。 2、确认属于各自功能区共有建筑面积。 3、第一级分摊（幢级分摊）：根据住宅和附属层的不同使用功能将幢共有建筑面积按功能区建筑面积（指各功能区层内建筑面积之和）分摊成住宅和附属层两部分。,第七讲 面积分摊计算,七、共有建筑面积的分摊方法 （二）、住宅楼其构成一般底层为附属层或架空层车库层高高于2.2

48、0米，上部为住宅单元房）的共有面积计算方法 4、第二级分摊（功能区级分摊）：将各功能区共有建筑面积按各功能区建筑面积分摊至各层。 5、第三级分摊（层级分摊）：各层将从幢分摊所得的共有建筑面积加上从所属功能区分摊所得的共有建筑面积，加上层内共有建筑面积得到各层总的共有建筑面积，再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套。,第七讲 面积分摊计算,七、共有建筑面积的分摊方法 （三）、商住楼（其构成一般底部为商业层，上部为纯住宅楼或住宅楼）的共有面积计算方法。 1、确认属于幢共有的建筑面积。 2、准确划分功能区，确认属于各自功能区共有建筑面积及某几个功能区共有的建筑面积。地下部分、商业部分、附属

49、部分、住宅部分等。 3、第一级分摊（幢级分摊）：将幢共有建筑面积分摊至几大功能区。 4、第二级分摊（大功能区级分摊）：将大功能区共有建筑面积按各功能区建筑面积分摊至各功能区。,第七讲 面积分摊计算,七、共有建筑面积的分摊方法 （三）、商住楼（其构成一般底部为商业层，上部为纯住宅楼或住宅楼）的共有面积计算方法。 5.第三级分摊（功能区级分摊）：按各功能区建筑面积分摊至各层。 6.第四级分摊（层级分摊）：各层将从幢分摊所得的、从所属大功能区分摊所得及从功能区分摊所得的共有建筑面积相加，加上层内共有建筑面积得到各层总的共有建筑面积，再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套。,第七讲 面积分摊计算,七、共有建筑