精品文案-2006年清远市时代地产佛冈项目发展战略与整体定位ppt.ppt

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1、时代地产佛冈项目 发展战略与整体定位,谨呈：佛冈时代地产开发有限公司,：2006 GW-SZ-65,2,佛冈县位于珠三角边缘，广州1小时都市圈范围内，行政隶属清远市，紧邻广州从化市,位置： 佛冈县属清远市所辖的八县之一，县城面积约9.7平方公里，人口约10.4万人 佛冈县比邻从化市 京珠高速贯穿全境，在佛冈县有三个出入口 距离 佛冈县距离广州76公里，距离花都国际机场45公里 属于珠三角1小时都市圈范围内,项目概况1,3,经济比较薄弱，目前承接珠三角产业转移： 2005年全县GDP约30亿元 本地基本无产业支撑，农业在佛冈县占据着十分重要的地位，工业以金属加工和机械制造为主。 目前投资项目多在

2、启动阶段，比如澳门羊角山旅游度假区，恒大项目等 旅游资源比较丰富： 温泉比较丰富， 但宣传力度不大，名气不大。 其他旅游项目有羊角山漂流等 黄花属于佛冈县比较有名的树种，一年四季，花开十月 房地产市场处于较低水平： 佛冈县城内较大开发商开发项目不多。,佛冈县基本无产业支撑，经济实力较弱，旅游资源比较丰富，无污染,佛冈县由石角镇、龙山、汤塘、水头、径头和高岗镇等六镇组成,县政府位于石角镇,项目概况2,4,项目位于京珠高速佛冈出口处，项目用地范围已经纳入佛冈县总体规划，规划为居住用地,地块位置 位于京珠高速佛冈入口处，京珠高速南侧。 位于县城老城区南侧 从广州出发，不经过任何县城和村镇，直接达到本

3、地块 地块现状： 目前地块内有少量村庄以及森林用地 地块周边存在两个规模比较小的村庄 地块规划： 目前地块规划为城市建设用地和森林公园,佛冈县总体规划,项目概况3,5,但佛冈县总体规划尚未审批，正在调整，项目规划尚未完全纳入土地利用总体规划，土地性质全部为集体土地,佛冈总体规划情况： 佛冈总体规划目前正在调整 整个县城规划面积扩大 现106国道调整为城市市政道路，原106国道分为环绕县城的两个方向 与县政府签订的建设框架协议，规定文明路口2008年上半年修通等 本项目研究的规划基础： 本项目的研究基础为现状规划，但地块内全部按照建设用地考虑,京珠高速,文明路口,县城现状,县城规划,106国道,

4、规划106国道,106国道,项目概况4,6,项目周边及本身自然资源丰富，环境优美，可利用和再造的资源较多,地块资源说明： 资源比较丰富，环境优美 地块内含有多个面积不等的小水库，面积最大的约100亩 地块被小路环绕 地块内有大片的果园，种植有桔子、杨桃、荔枝还有成片的茶园,羊角山,果园,环绕地块的道路,山间小水库,山间小平原,田 地,项目概况5,7,项目目前正处于取地阶段，在征土地约3000亩，但尚未取得土地使用权,征地协议,与石角镇签订征地协议，与佛冈县政府签订建设框架协议，协议规定土地增值收益分成为时代：佛冈=9：1,出让指标,佛冈县每年出让指标为800亩/年，协议保证本项目每年600亩的

5、额度,征地成本,取地费用总约6万元/亩，征地补偿每亩4万元,总体规划,佛冈县总体规划正在修编，本项目规划尚未完全纳入土地利用总体规划,土地性质,项目用地需要转性，转变为国有土地,项目概况6,8,佛冈时代对项目研究的需求和要求,1、实现公司的战略布局 2、区别于郊区别墅盘，实现较高强度的开发 3、项目开发周期在1015年 4、项目首期启动资金基本无限制,1、在经营性土地指标被严格控制的情况下，顺利完成明年征得6000亩土地的计划 2、如何控制土地的问题,1、说服合作伙伴、股东和海外基金 2、如何规避和降低政策对项目的影响,9,根据项目的难点和需求，将本报告分为两部分,我们要解决的问题 城市大盘发

6、展研究 “新城”模式研究 发展战略与整体定位,发展战略与整体定位,我们要解决的问题 风险分析 案例借鉴 策略建议,取地风险分析与策略建议,说明：本项目的研究，是以符合当前国家政策的前提下进行的,10,2006.10.18,2006.11.30,佛冈项目 启动区物业发展建议,本项目顾问工作分三阶段完成，本报告是第一阶段：项目发展战略与整体定位的研究,工作内容,佛冈项目 发展战略与整体定位,模块1 发展战略与整体定位研究,模块2 启动模式研究,第一阶段工作,项目属性界定 类似国内外案例研究 发展模式研究 城市发展研究 项目优劣势分析和竞争分析 项目发展模式选择 项目发展战略与整体定位 项目规划建议

7、,类似案例启动模式研究分析 项目启动区选择 项目启动产品和配套建议,主要工作,最终成果,项目发展战略与整体定位 项目规划建议,项目启动模式研究,佛冈项目 营销,11,在项目过程中，我们从城市发展的高度以及项目和城市联系解读佛冈项目，对项目的发展方向、定位、启动以及取地和控地策略进行了广泛的调查和有针对性的研究,实地调研与踏勘,深度访谈,国内外案例分析,专题研究,调研内容： 城市发展现状 城市总体规划 广州房地产市场状况 自然人文资源分布与利用 城市旅游景点调研 项目地块勘查 调研区域： 佛冈石角镇 佛冈汤塘镇 广州花都区 广州从化 广州广园东板块 华南板块 南沙板块 ,政府官员： 佛冈县规划局

8、吴主任 佛冈县国土局宋局长 佛冈县旅游局杨局长 专业人士与消费者： 南航碧花园李经理 雅宝新城旷经理 东方夏湾拿陈总 世联广州公司陈总 世联广州公司陶经理 ,参考性案例： 天津京津新城 北京万年花城 上海绿地21城 北京孔雀城 碧桂园假日半岛 祈福新村 雅居乐 凤凰城 金碧御水山庄 东方夏湾拿 万科东丽湖 斯蒂文乃奇（英国） 密尔顿凯恩斯 （英国） 尔湾（美国） 筑波科学城（日本） 里斯顿新城（美国） 哥伦比亚新城（美国） ,现状研究： 佛冈房地产市场 项目本体条件分析 广州房地产市场 广州客户市场 城市规划研究 针对性问题研究： 拿地、控地方面的研究 郊区大盘启动模式的研究 城市发展研究 类

9、似项目开发模式研究 新城发展模式的研究 TOD专项研究 ,12,第一部分,取地风险分析与策略建议,13,在进行风险分析之前，首先明确当前国家农用地转为建设用地的程序,项目可行性研究报告,立项、规划、环保许可手续,项目用地正式申请,农用地转用 补充耕地 征地/供地方案,补偿安置协议，办理征地手续,建设用地批准书,签订国有土地有偿使用合同,取得土地使用权,开发建设,转让,选定用地范围,土地利用总体规划编制审批规定,编制建设项目可行性论证提交用地申请,选址意见书,国土局,建设项目用地预审报告书,建设 规划 环保,规划局 建设局 国土局,建设局,补偿完成,国土局,国土局,规划,用地单位执行,政府部门执

10、行,农用地转为建设用地程序：,土地利用总体规划 城市建设总体规划 土地利用年度计划,国务院批准 基本农田 耕地35公顷 其他70公顷,14,时代目前辅助政府征收本项目用地，前期投入用于冲抵地价,拟定土地征收方案,审查报批和公告,制定补偿和安置方案,支付征地补偿费,土地储备中心,政府征地,时代支付征地资金,政府出让,招标、拍卖和挂牌,15,我们认为本项目在取地过程中，风险也是项目的难点主要集中在以下三个环节,规划 与土地控制,用地指标,土地增值 收益流转,16,项目规划目前未完全纳入到土地利用总体规划,城市总体规划基本确定，但因为本项目需要对城市总规进行修编 项目规划尚未纳入到土地总体规划范围内

11、,土地性质为集体土地 征地刚刚开始,规划与土地控制,17,项目用地不能纳入到城市建设用地供应体系内，时代无法取得用地指标,农用地转用必须符合以下条件,纳入总体规划是农用地转用和项目立项的首要条件 土地出让指标必须纳入土地年度出让计划,18,纳入总体规划之后，经营性用地必须招拍挂，后期土地控制存在风险,地价评估,集体会审,拟定土地供应方案,报批和公告,接受咨询和报名,招标,拍卖,挂牌,同一平台竞争，存在后期土地控制的风险,经营性国有土地出让程序,招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 ：第四条 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。,19,世联关于后期土地成功

12、控制的案例,案例一：组织保证,项目位置：河北省县 规模：平方公里 概况：发展商参与土地的一级开发，赚取土地增值利润，控制部分土地用于二级开发 操作手法：与县政府成立管理委员会，县长为主任，发展商一管理层为副主任，主要管理实权比如：资金、审批和招商等归副主任所有,案例二：公建换土地,项目位置：江西省南昌市 规模：平方公里 概况：发展商进行本区域的市政建设 操作手法：公建成本冲抵地价或控制后期土地,案例三：设置障碍,项目位置：江苏省市 规模：平方公里 概况：发展商代政府建设体育馆 操作手法：将土地和体育馆打包出让，设置出让障碍,20,建议1：参照以往成功的模式，以建设“佛冈新城”的名义，成立建设管

13、理委员会,主任,副主任,委员,佛冈县县长,时 代,佛 冈 县 国土局 规划局 建设局 土地储备中心,佛冈新城建设管理委员会,管理本项目用地的一切事宜,政府与时代捆绑，对本项目进行管理和开发,屏蔽,21,建议2：在本项目用地范围内建设符合本项目的部分公建，促进当地的经济发展,政 府,开发商,地区经济发展 财政收益 社会效益 政治成就,经济回报 品牌增值,区域开发 土地增值 土地控制,建设区域配套成本，冲抵后期土地地价,成功的案例表明：开发商可以在前期主动承担城市配套设施建设，比如污水处理厂、学校、图书馆等，可以承担部分城市功能并获得政府信任，并换取后期土地的优先使用权。,区域配套建设成本土地优惠

14、的价格,22,建议：在项目用地范围内建设公建，与后期土地捆绑出让，设置障碍,图书馆,污水处理厂,公建,捆绑,后期土地,23,与县政签订建设框架协议，保证项目每年600亩的土地出让指标，不能满足项目要求,土地出让指标,征用土地,获取指标,转为国有,取得土地,开发建设,物业销售,政策规定，2007年征地指标不能超过上年指标，按今年指标800亩作为2007年能获得的征地指标； 以后按能获得广东省审批上限800亩的征地权限,严格按照协议和国家政策取地，每年600亩，至2015年才取地5400亩，与项目开发计划不符，取地周期长，项目存在较大的风险,24,从去年以来政策控制逐渐上升到土地利用的源头，大大增

15、加土地征用的不确定性,结构性控制,加大对征地（土地利用源头）的控制,25,随着征地政策限制和要求越来越严，征地成本越来越高，按照指标取地项目成本与风险增加,位于 市豫龙镇、总投资40亿元计划占地5000亩的中原国际小商品城一期工程，曾被业界誉为中国最大的小商品城的项目，由浙商投资和经营。但是，据消息人士透露，目前，就连其开工建设奠基仪式占用的120余亩土地，也尚未获得相关政府部门的批准（网上消息）。 “中原小商品城涉及到基本农田的土地一点都没有征” 市市国土局, 市中原小商品城的用地困境,国务院关于加强土地调控有关问题的通知,被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由

16、当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。 新增建设用地土地有偿使用费标准提高一倍 2 006年11月20日财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知,26,在未取得足够的土地使用权之前，加快征地进度，则前期投入资金多，风险大,征地,获得指标,获得土地,由于将集体土地征为国有土地，其土地价值会发生提升，根据所获得的征地指标，或根据预期所能获得的土地指标，判断其市值，然后投入不大于该值的资金，进行征地，这样将能保障投入资金的安全性。,征地成本为5万元/亩，由获得的征地指标和土地市值可推算出来，能够保证投资安全的征地规模为400

17、0亩。,预期能够获得1000亩征地指标，估计其市值为20万1000亩=2亿元。,严格按指标取得1000亩土地。,征地资金投入取得土地的市场价值,举 例,27,建议：尽早寻求省里指标调配或与能取得土地指标的公司联合取地与开发,时代, 公司,28,与县政府签订协议，规定土地增值收益比为时代：佛冈县政府=9：1,土地增值收益流转,协议对土地出让金分成不合法，不受法律保护 以世联经验，到目前为止，还没有一个与政府土地增值收益分成的成功案例,农用地,生地,熟地,征地、拆迁,基础设施,出让,一级开发费用 合法主体：政府授权一级开发公司或土地储备中心 所有费用全部采取财政拨款,土地出让金 土地市场国家垄断，

18、土地出让金纳入国库，收支两条线,直接分成渠道不畅,29,世联关于发展商与政府签订协议，保障失败的案例,案例一：签订补充协议，补交地价万元,项目位置：江西省南昌市 规模：平方公里 概况：与政府签订建设框架协议，低价取地 结果：待土地开发时，区域升值，政府强硬签订补充协议，补交地价万元,案例二：政府协议取地万亩，后仅取得亩,项目位置：山东省青岛市 规模：万亩 概况：发展商与政府签订建设框架协议，保证万亩用地 结果：发展商前期投入巨资进行区域运营，待区域成熟，政府以防止国有资产流失为由，拍卖后期土地，该发展商仅取得亩的土地使用权,30,在与政府分成土地收益之前，首先明确国家关于土地出让金的政策,土地

19、出让金收支管理办法,收支两条线：资金收缴与支出使用分渠道运作，其收支活动处于财政部门直接，全面的监督之下,土地出让金全额上交国库,费用按预算核拨,国库或财政专户,土地出让金,相关费用,征地、拆迁、基础设施费用、招拍挂费用、贷款利息等,财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知：从二00七年一月一日起，地方新增建设用地土地有偿使用费全额缴入省级国库,通知对新增建设用地土地有偿使用费征管、收缴程序、清欠、监督检查等也作出了规定。,31,建议1：在“收”线，设置公司保证的土地增值收益,佛冈新城开发有限公司,股东A,股东B,股东C,大股东,时代控股90%,股东D

20、,股东,A、B、C、D等时代背景的股东所占的股份都不超过政府所占的股份，保证公司的国有控股性质，但他们的股份之和超过政府股份。,关于股份公司中政府股份来源的设想,政府可能没有资金入股，可以考虑让政府通过土地入股。 如，政府可以以旧城改造项目、新区开发项目土地入股。,董事长,董事A,董事B,董事C,董事D,董事会,总经理,时代地产担任,90% 流转到时代,10% 流转到政府,政府控股10%,保证时代对佛冈新城开发股份公司的控制权 保证该公司的政府背景和进行一级开发的权利,32,建议2：在“支”线，签订配套协议保证90的土地增值收益,与政府签订一系列的配套协议，比如协议规定公建或基础设施配套建设利

21、润等,国库或财政专户,土地出让金,相关费用,征地、拆迁、基础设施费用、招拍挂费用、贷款利息等,33,第二部分,发展战略与整体定位,34,研究思路,定位之前的思考 1.1 项目属性界定 1.2 核心问题聚焦,1、定位之前的 思考,2、发展方向研判,4、发展战略与整体定位,3、发展模式研究,5、分区与启动,发展战略与整体定位 4.1 发展战略 4.2 整体定位 4.3 形象定位,分区与启动 5.1 项目规划设计原则 5.2资源利用与再造 5.3项目分区 5.4项目开发模式 5.5启动策略,发展方向研判 2.1 区域价值研究 2.2 发展模式反思,发展模式研究 3.1 国外城市发展规律研究 3.2

22、案例分析与研究 3.3 成功关键因素 3.4 发展模式分析,35,定位之前的思考,1.1 项目属性界定 1.2 核心问题聚焦,第一部分,36,广州为珠三角城市群中心城市，城市经济实力强，辐射范围广,广州城市地位 珠三角为中国三大都市群之一，广州为珠三角区域中心 广州辐射力 珠三角的辐射中心，连接珠三角腹地 广州经济发展 广州城市发展迅猛，经济发展极具潜力 2005年城市GDP5000多亿 大事件 亚运会，广州在2010年亚运会之前，城市基础设施投入2000亿 一年两届的广交会，中国第一展,37,广州目前处于从单中心到多中心过渡的发展阶段,中心城,单中心大都市区,多中心大都市圈,大都市连绵带,城

23、市化发展过程,广州 所处阶段,城市病开始出现，城市存在郊区化趋势,38,项目所在地佛冈位于广州1小时辐射圈范围内，与广州通过京珠高速相连，环境优美，旅游资源丰富,从化市,广州,半小时半径,1小时半径,北部现状 珠三角的边缘地区，经济比较落后 具有旅游资源特色优势 目前，温泉已经形成板块 较多香港和广州消费者到汤塘温泉度假区休闲度假 北部发展趋势 广州总体规划，北部发展采取“北优”发展战略 北部为珠三角的森林水源涵养地，环境重点保护区域，限制污染型企业的发展，优先发展旅游业与房地产业,39,初步考虑案例 万科城 香港愉景湾 凤凰城 孔雀城 佛罗里达州滨海镇 加州西拉古纳市 万科东丽湖 京津新城

24、21新城 斯蒂文乃奇（英国，伦敦） 密尔顿凯恩斯 （英国，伦敦） 尔湾（美国，加州） 筑波科学城（日本，筑波） 里斯顿新城（美国，华盛顿） 哥伦比亚新城（美国，马里兰州） ,项目依托大城市辐射的 项目所在区域类似的 项目规模有借鉴意义的 发展模式可参考的,重点参考案例： 斯蒂文乃奇（英国，伦敦） 密尔顿凯恩斯 （英国，伦敦） 尔湾（美国，加州） 筑波科学城（日本，筑波） 里斯顿新城（美国，华盛顿） 哥伦比亚新城（美国，马里兰州）,我们研究了与本项目具有类似特征的多个案例,40,根据国内外成功的案例，对项目进行属性界定，确定项目的研究重心和研究范围,项目属性界定,依附城市处于向郊区化过渡的发展阶

25、段,通过快捷交通与城市相联系,大规模区域运营项目,48KM,24KM,高速公路网,哥伦比亚新城,密尔顿凯恩斯,参考案例 斯蒂文乃奇 （英国，伦敦） 密尔顿凯恩斯 （英国，伦敦） 尔湾（美国，加州） 筑波科学城 （日本，筑波） 里斯顿新城 （美国，华盛顿） 哥伦比亚新城 （美国，马里兰州） 奥润柯（美国，波特兰） 多摩新镇 （日本，东京都） 东京临海副中心新城 （日本，东京） 堪培拉（澳大利亚） 佛罗里达州滨海镇 加州西拉古纳市 .,项目位于大都市边缘,41,定位之前的思考,1.1 项目属性界定 1.2 核心问题聚焦,第一部分,42,广州大盘最早发展于华南板块，华南板块的开发创造了广州大盘开发热

26、潮,第一部分：定位之前的思考,项目属性界定,核心问题聚焦,43,广州大盘目前已经形成了番禺、花都和广园东三大板块的布局，项目处于三大板块之外,华南板块： 广州雅居乐 广地花园 星河湾 锦绣香江 华南碧桂园 南国奥园 华南新城 南沙滨海 祈福新村 广园东： 凤凰城 翡翠绿洲 山前大道： 假日半岛 南航碧花园 金碧御水山庄 雅宝新城 从化： 夏湾拿 逸泉山庄,Q1：如何确保本项目1015年开发周期的顺利运作的同时，实现企业的成功战略布局？,44,广州正在形成“一主三副两片”的多中心格局，三大板块位于城市发展方向,汽车城： 累计落户汽车城的企业共家，投资额为亿元人民币 ，预计到年将形成万辆的汽车产能

27、 南沙： 广州港南沙港区一期工程4个5万吨级多功能泊位建成投产，南沙港区投产一年就实现集装箱吞吐量突破100万标箱， 地铁： 地铁二、三号线首通段和大学城专线试验段开通运营，四号线、五号线建设稳步推进 基础设施： 南沙港快速路、新机场高速三元里至新市段、广佛放射线等一大批高（快）速路先后建成 居住板块： 形成了华南、广园东、琶洲 、黄埔 、花都、科学城、南沙、大学城等居住板块,45,广州购房置业郊区化趋势明显，2006上半年郊区消化量约占38%,广州房地产市场状况 广州年消化量平均在1000万平方米 2006年上半年消化506.16万平方米 城市住房价格呈上涨趋势，2006年十区均价为6067

28、元/平方米 房地产总的局面为“价量齐升”,2006年上半年各区消化量和均价,郊区占广州市消化量的38%,年消化量约1000万平方米 价量齐升,资料来源：广州市国土房管局,46,2006年土地计划出让850万平方米，远郊土地约占79%，达558万平方米，郊区用地增多,南沙,增城,从化,萝岗,郊区住宅用地比重79%,21%,79%,萝岗,南沙,增城,从化,2006年土地出让计划850万平方米,其中住宅用地面积为707.6万平方米，占总出让面积的83.2%,远郊地区住宅用地面积为558万平方米，占总住宅用地的79%,2006年土地出让计划,47,花都、从化正在开发的项目存量土地约2万亩，正在立项或计

29、划建设的项目用地近2万亩,48,本项目相对于广州目前正在开发的大盘，特别是三大板块实际距离和心理距离较远,从化市,广州,半小时半径,1小时半径,广园东广州,番禺 广州,花都 广州,夏湾拿 广州,本项目广州,30分钟,30分钟,40分钟,40分钟,心理距离和实际距离比较远 行政上不属于广州范围 佛冈位于珠三角边缘，经济薄弱，区域比较陌生,Q2：不是城市的发展方向，如何冲破各区域的竞争藩篱，未来的项目市场地位该如何定义？,50分钟,49,大盘多强调住宅而非社区， 缺乏多样性的公共空间和多元化的社区生活，形成功能单一的卧城,卧 城,1,5,4,3,2,1：缺乏多元化的 交通服务体系,2：缺乏多元化的

30、 配套,3：缺乏多元化的 社区文化,4：缺乏多样性的 功能,5：缺乏多样性的 公共空间,50,多倚重私人交通，内部道路功能单一，社区活动集中到配套中心，缺乏街区活动和社区活力,道路功能：私人汽车交通通道 街区功能：社会交往；儿童玩耍；步行和自行车交通 提供服务，街景丰富，具有吸引力，气氛活跃,街区vs道路,网络状道 路结构,线性或曲线 不规则结构,线性或曲线不规则结构：容易造成交通堵塞，不方便行走和居民交往 网络道路结构：更符合多功能社区要求，给居住人出行多样性的选择，方便 步行和交往,VS,51,配套较封闭集中，居住人生活不便利,将大盘的配套全部集中在一起 社区规模太大，配套集中造成居民生活

31、极大的不便利 配套集中造成社区内部缺乏活力 易造成交通堵塞,集 中,配套,未形成 系 统,封 闭,不与外部形成良好的衔接 新陈代谢能力不强 发展商过多的承担政府的角色，压力和风险较大 不能有效利用城市配套,点式配套，未形成系统 功能单一，即使能“安居”也不能“乐业”,52,广州大盘发展至今，形成标准化、一致化 的开发模式，缺乏特色,假日半岛,凤凰城,雅宝新城,逸泉山庄,夏湾拿,祈福酒店,假日半岛,金碧御水山庄,南航碧花园,配 套,建筑与园林,欧美建筑的“翻版”，缺乏特色,53,别墅价格低过豪华洋房，市场日趋平民化消费,18000-20000,18000,城区别墅与豪华洋房价格对比,金海湾、凯旋

32、会洋房,珠江新城别墅,8000-10000,8000,郊区别墅与豪华洋房价格对比,雅居乐天域（22层） 星河湾星座,绿茵岛别墅 南沙滨海花园等,广州的大盘别墅前期基本都是当大白菜卖 碧桂园研发中心陶先生 目前广州郊区多数别墅置业者基本上看重的是低价格，很多都是小老板与城 市白领，对别墅的认知度和理解不深 珠江地产陈副总经理,“白领也可住别墅”,“你的一生因70万而改变”,“平过自己起屋”,54,广州不缺别墅，不缺大盘，缺乏的是文化与品味,广州人,省外,海外人士,70%,17%,上海人,省外,海外人士,港澳台,港澳台,11%,2%,38%,27%,26%,9%,广州别墅消费者构成,上海别墅消费者

33、构成,经过访谈与市调，港澳台与外籍人士对广州别墅明显的表 现出“不屑”，别墅平民化导致徒有外形的“表”，少了 内在的“魂”,港澳人士“舍近取远”，北上上海、北京置业,55,难道广州人能够体验的生活仅限于此吗？真正的郊区休闲度假和居住的人应该是,受西方商业文明和民主思想熏陶,有国外留学和学习考察背景,自由,经常穿梭于世界各地,创业成功人士,38-56岁之间,大公司主要负责人,娱乐界知名人士,他们已脱离“52”模式的束缚，郊区大盘置业追求日常生活远离都市喧嚣的休闲，又要求市区生活的便利,Q3：未来的广州人向往的新生活如何通过项目的运作树立 “新广州人生活观”？,90%,10%,广州别墅约90%的消

34、费者为中产阶级，真正富人购买的不到10%,56,佛冈处于韶关、清远、从化黄金旅游三角的中心，区位优势明显，理想的居住地,旅游价值： 广州北部旅游资源丰富，其中较为成熟的有清远、从化和韶关。 佛冈处于三大旅游区域的中心 近年来旅游开发日渐成熟，已经形成多个旅游度假项目,57,项目周边旅游资源丰富，无工业污染，空气清新,观音山,汤塘温泉镇,从化温泉镇,项目资源 背靠羊角山，生态环境比较好 水面比较小 旅游资源： 从化温泉 观音山旅游区 汤塘温泉度假区 ,聚龙湾温泉度假村,观音山,澳门羊角山度假区,羊角山,58,环境优美，但区域陌生，区域形象市场尚未认知,Q4：如何发挥项目规模，区位利好，将资源系统

35、整合，在区域增值的条件下实现价值最大化？,59,Q1：如何确保1015年开发周期的本项目顺利运作的同时，实现企业的成功战略布局？,Q2：不是城市的发展方向，如何冲破各区域的竞争藩篱，未来的项目市场地位该如何定义？,Q3：未来的广州人向往的新生活如何通过项目的运作树立的“新广州生活观”？,Q4：如何发挥项目规模，区位利好，将资源系统整合，在区域增值的条件下实现价值最大化？,一、通过确定项目的定位建立区域形象，树立全新的生活空间和生活方式，突破三大板块的竞争,二、确定合理的发展模式和开发次序，使得区域土地价值增长，从而实现项目的高强度开发,项目的愿景,盈利模式,60,发展方向研判,2.1 区域价值

36、研究 2.2 发展模式反思,第二部分,2019/5/23,61,首先，我们需要清醒认识区域的价值,62,广州经济极具增长后劲，基本建设投资2005年近800亿，正在形成华南的区域中心,经济GDP 2005年,广州市实现地区生产总值5115.75亿元，比上年增长13% ，全国排名第三 人均 2005年，广州市职工平均工资为33839元，比上年增长9.1%；城市居民人均可 支配收入为18287元，增长8.3%；人均消费性支出14468元，增长10.3%。 基础设施 基本建设投资7.23亿元，增长16.8% 外资 全年实际利用外资金额28.41亿美元，增长14.7% 消费额 全年城市居民家庭人均消费

37、性支出14468元，增长10.3%,第二部分：发展方向研判,发展模式反思,区域价殖研究,63,广州市的发展规划为“北优、西联、东进、南拓”，项目所在区域发展战略为“北优”,北部地区是广州主要的水源涵养地，是在严格控制的前提下，适度开发的区域。广州市重点区域建设、重点基础设施、重点产业布局均未布置在北部。 从化被认为具有良好的农业生产条件和优秀的旅游资源，可利用其独特的环境和旅游资源优势，发展三高农业和旅游产业。,广州市总规,64,目前花都、萝岗-新塘、南沙正在形成广州的副中心，产业布局已经完成,广州确定“一主三副”的未来城市空间结构：将以中心主城区为“一主”，在中心主城区南、东、北各发展一个副

38、城区，即南沙、萝岗新塘、花都副城区。,花都5年内，汽车生产占广州总产量的一半 花都已初步形成了汽车、空港物流、皮革皮具等支柱和重要产业，三年来经济年均增长速度为13.8,依托广州开发区和科学城新塘逐步承接广州旧城区的传统产业转移，形成较为密集的产业经济发展带,南沙提出再建一个广州的口号 南沙已集中钢铁、造船、汽车、石油化工四大基地,65,广州北部地区早已确立了“北优”的发展模式，要求在保护环境的前提下开发建设,2005年从化GDP增长12.5%，固定资产投资基本增长18.4%，其中房地产投资增长了94.9%,66,相对于花都、南沙、增城等地雄厚的产业基础，北部薄弱的工业却使当地保持了良好的生态

39、环境,花都、南沙、增城是广州未来主要的城市发展方向，也是主要的产业基地。 大规模的基础建设和工业开发不仅带来了城市的发展，同时也对环境造成了难以挽回的破坏。 而佛冈仍属于典型的山区县，农业在国民经济中仍占有较大比重，工业基础薄弱，城市化水平低。 较低的工业化和城市化程度使佛冈保留了难得一见的良好生态环境。,67,目前三大板块大盘失去低价取地的优势和机会，北部房地产开发起步较晚，发展空间较大,广州大盘随着城市化的进程、产业的本地化，已逐渐向第一居所转变。 现在所谓的度假楼盘已随着周边的开发建设渐渐失去的度假的氛围。 在佛冈，已经有广州恒大、澳门公司和深圳地产商进入，看中的正是这里便利的交通、适度

40、的距离、周边优秀的旅游度假资源以及不可复制的原生态环境这些度假产品必不可少的元素。,继2005年，番禺和花都两区纳入广州市管理后，南沙、萝岗、从化和增城相继纳入全市规划 广州市住宅用地实行“招拍挂”制度，“价高者得”的出让方式，令土地价格继续攀升 2006年上半年出让的14块用地中，6块超出拍卖底价的80%,33%,68,在国内外，城市发展均最终出现截然不同的两极：山水生活与新城市主义(New banism),“山水生活”生活方式的转变 “他们在这里，完全与城市的喧嚣隔离，所感受到的是太平洋的辽阔，加利福尼亚群山的静谧，连呼吸的空气也是洁净的” 王受之,“新城市主义”就业与居住质量的提升 核心

41、“三大思想”： （1）重视区域规划，强调城市从区域整体的高度看 待和解决问题； （2）以人为中心，强调建成环境的宜人性以及对人类社会生活的支持性； （3）尊重历史和自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性。 王慧 新城市主义的理念与实践、理想与现实，载国外城市规划,69,距离北京1-2小时车程的山水自然环境良好的怀柔、门头沟和房山等远郊区县已经形成了山水居住板块,资源型别墅集中区域有三个重要特征（1）所在区域具有较高的认知价值；（2）与度假生活相匹配的生活配套；（3）良好甚至稀缺的自然资源。 资源型别墅通常分布在城市的远郊区，距离城市中心的时间距离在2个小时左右。 以北京市别墅分布为例

42、，资源型别墅都分布在远郊区，如延庆、怀柔、密云。,市场案例,房山,门头沟,昌平,怀柔,顺义,燕郊,香河,廊坊,70,广州三大板块鼎立的格局在数年平衡之后，必将寻求突破，寻找新的发展空间,边际利润界限,大盘边际利润降到极限，土地市场收紧，价格趋高，到北部或内地取地扩张成为趋势,长沙碧桂园 京津新城 江门碧桂园 鹤山碧桂园,山前大道,广州,从化,广州,番禺、南沙,广州,广园东,广州,广清高速,广从高速,华南快速,广园快速,？,广州,京珠高速,71,地块周边目前多个项目处于启动阶段，较大的项目有羊角山旅游度假区，区域价值日益显现,羊角山旅游度假区： 紧邻本项目，目前已经动工 澳门一赌城公司投资的具有

43、旅游、度假和休闲娱乐等多功能的旅游度度假区 深圳美景花城 本地块对面，目前已经动工 别墅项目 聚龙湾温泉度假村 距离本项目10分钟的高速路程，位于佛冈汤塘镇 聚龙湾周边已经形成温泉度假板块 从化板块 从化紧邻佛冈，但佛冈到从化交通不方便 从化目前正在开发的较大的项目为东方夏湾拿和逸泉山庄 从化已经形成温泉度假板块,恒大,聚龙湾温泉度假村,观音山,深圳美景花城,澳门羊角山度假区,恒大地块,夏湾拿,羊角山旅游区,美景花城,观音山,温泉度假村,逸泉山庄,夏湾拿,72,北部独特的区位和资源，随着城市的发展，必将形成广州大盘板块的第四极,花都板块,华南板块,本项目,广园东板块,山,水,温泉,新鲜 空气,

44、静谧,远离 都市,无产业,山,水,产业,海,山,水,产业,产业,山,水,资源,板块,73,发展方向研判,2.1 区域价值研究 2.2 发展模式反思,第二部分,74,反思,项目能不能按照广州大盘的模式开发？,1,2,3,？,按照此种模式能不能建立广州大盘板块“第四极”核心？实现企业的战略布局？,75,配套集中配置，组团内基本无配套，基本为五星级酒店、国际学校、商业中心以及交通中心等,集中设置社区配套，形成社区中心，是广州大盘普遍的做法。 广州大盘普遍存在公共交通设施不足的问题，对于大部分没有私家车的业主来说，楼巴是必不可少的。,所有组团无生活配套,第二部分：发展方向研判,区域价值研究,发展模式反

45、思,大盘特征1,76,工业化规模开发，标准化快速复制，积累了丰富的大盘开发经验,1992年,1998年,2000年,2004年,2006年,顺德碧桂园 3000亩,广州碧桂园 800亩,华南碧桂园 2000亩,凤凰城 10000亩,假日半岛 13000亩,2002年,长沙威尼斯城 2500亩,凤 凰 城,广州雅居乐,假日半岛,6000亩,4800亩,6000亩,2002-2006,2002-2006,2002-2006,4年,第二部分：发展方向研判,区域价值研究,发展模式反思,大盘特征2,77,拥有完整的房地产链条，将成本控制做到极致,市政基础设施建设七通一平,运营 管理,营销 销售,营销 销

46、售,建造 管理,项目 融资,项目 设计,项目 规划,开发 招商,土地 交易,土地 规划,土地开发,项目开发,管理运营,土地 融资,碧桂园 雅居乐 城建 合生 珠江,建筑材料、施工队、策划、销售、酒店管理、超市、物业管理,第二部分：发展方向研判,区域价值研究,发展模式反思,大盘特征3,78,低价取地，前期带装修低价倾销，将边际利润做到极限，后期赚取土地增值利润,配套中心周边预留发展用地,*包括建筑主体、绿地、停车场、装修等 *包括前期预备成本、配套设施等 *以现时市场状况估算,总建筑成本,卖价*,17%,其他成本*,销售成本及税务,土地成本,建筑成本*,净营业额,算 例,前期利润策略,低价取地,

47、成本控制,低利润,在社区中心往往预留部分用地，待社区成熟后，预留用地会有较大幅度的增值，再用来开发中高层住宅，以最大限度的获取利润,低价格,第二部分：发展方向研判,区域价值研究,发展模式反思,大盘特征4,79,一般在资源相对较好的区域启动，规模至少为1000亩，资源较差的区域土地增值后开发,高尔夫 练习场,2万平方米会所,02-3-1,02-12,03-3-1,03-10-1,04-3-13,04-11-20,05-1-23,05-3-26,05-5-1,05-4-16,06-5-1,启动模式至少1000亩 资源利用次序：较好最优较差,第二部分：发展方向研判,区域价值研究,发展模式反思,大盘特

48、征5,80,广州已经形成具有相当影响力和品牌号召力的大盘开发商，在陌生区域进行区域运营风险较低,雅居乐、碧桂园在大众已经形成很强的品牌号召力，特别是在顺德南海，假日半岛客户多是以前的老客户。 碧桂园研发中心陶先生,第二部分：发展方向研判,区域价值研究,发展模式反思,大盘特征6,81,广州大盘成功的关键因素,KPI体系,工业化、规模化生产，标准化复制,启动规模至少为1000亩,打通产业链，控制成本,低价取地、低价倾销，赚取后期增值利润,广州大盘均推广成熟体系、克隆经典户型，达到规模化生产的目的,广州大盘启动规模均在千亩以上，前期造势,形成了原材料 、设计、施工、销售等一条龙产业链，将控制成本做到极限,在社区中心往往预留部分用地