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1、郑州-俭学街项目 产品规划暨地价预算方案,本次方案大纲,1.基于目标客群的项目定位分析 2.整体规划布局与产品建议 3.本项目概预算分析与地价预估,基于目标客群的项目定位分析,1,本案基本价值分析,项目位于俭学街与信息学院路东侧（原信息工程学院干休所），周边交通便利，人文教育配套完善，信息工程学院、河南农大、郑州大学工学院、财税高专、河南实验中学、郑州九中等名校环绕，区域人口众多，消费潜力巨大，被誉为“郑州中心文化生活圈”。 项目占地约30亩，为南北狭长地块；原为军用地块，拟通过招拍挂形式推出，其中，北半部分为经济适用房，南半部分为普通商品房，容积率3.5，为后期操作提供了一定空间。 在郑州中
2、心北区，尤其是东风路以内项目逐步绝迹。本项目居于繁华城心，却能静享悠闲生活，居住舒适便捷，成为郑州城市中心罕有的最适宜居住之地，具备了打造精品教育人文社区的先天条件。,本案具备打造精品教育人文社区的先天条件！ 基于此，发现我们真正的目标客群,边缘客群,重要客群,主力客群,核心客群,信息工程学院教职工及家属、学生家庭，周边周各学校教职工与学生家属，2550岁之间，首次或二次置业。,周边城中村拆迁户，年龄在25-55岁之间，以换房及二次置业为主。,强力挖掘核心、主力与重点客群，通过企划诉求，吸引游离客群关注！,目标客群锁定 四大类客群，立足区域、面向全市,周边行政与事业单位员工，年龄在28-45岁
3、之间，二次或以上置业为主。,市区及其他地市散客与投资客，注重子女教育，30-45岁之间，1-2次置业为主。,目标客群属性,他们具备较高的文化修养，有自己独特的价值观念。 他们博学多识，在生活中处处体现高尚格调。 他们热衷于追求高品质的生活，同时寻求精神能量的释放。 他们事业有成，社会地位稳固，有良好的收入预期。 在选择上，他们理性且颇具智慧；在感官上，他们用品味衡量价值。 单纯为满足生理需求的纯物质化的消费模式，对他们不构成最强吸引力； （只有将消费与精神联系在一起，就容易触动他们的心弦）,追求品位与享受的新锐财智菁英,高文化、高品味、高收入、高享受现代高知阶层,目标客群定位,一个阶层的兴起创
4、新一部城市人居的蓝本，这是城市发展的必然。 这是一个性格复杂的阶层群体，也是一个态度鲜明的消费群体。 他们的知识储备和财富实力不相上下， 英雄出处各不相同， 他们可能是中产阶层，小资阶层，BOBO族，白领白骨精 却始终坚持自己的价值观与判断力。,差异化定位全新概念认知 俭学街项目定位价值分析,核心定位价值分析,区域市场价值 郑州中心区人文教育生活圈，缺乏与之匹配的精品人文居住社区。,项目基本价值 靠近繁华独享宁静，卓越的教育人文配套，可塑性强的地块特质。,目标客群价值 高文化、高品位、高收入、高享受，现代高知精英阶层。,本项目整体定位,俭学街首座教育人文主题社区,“俭学街”，首先点出不可复制的
5、区位优势，激发客户的认知； “首座”，建立无可超越的高度，强调稀缺性； “教育人文主题”的导入，有效区隔市场，成为核心竞争力所在； 定位简洁，清晰明了，主题卖点突出，易读易记易于传播！,本项目主题定位,本项目的高档次定位,支持点 城市中心完善交通与配套 人文教育资源集中地带 区域稀缺的住宅项目,教育人文主题社区必备的条件,吸引力 人文大家与精神领袖中心区 标志性的教育人文生活圈 城市干道上的主流生活区,追求完美 综合配套与建筑规划优势 景观规划优势 户型规划优势等,基于“首座教育人文主题社区”， 进行产品规划与配套建设， 把一种全新的现代人文格调生活， 演绎的淋漓尽致！ 这是竞争对手缺少的！
6、也是本项目的核心竞争优势所在！,【总结与启示】,整体规划布局与产品建议,2,规划基本原则：四大原则，实现利润最大化,两大区域明确划分，合理布局。 北侧为经济适用房区，南侧为普通商品房区，中间通过围墙进行适当区隔。 整体容积率3.5，提升商品房容积率。 在保持整体容积率基础上，采用小高层建筑，增加可售面积，保证销售利润。 现代简约建筑，打造标志性人文格调社区。 现代质感建筑，风格一致，形成整体美感与社区形象，打造一种精品人文居住圈。 注重产品创新，提升竞争力，为快销奠定基础。 根据市场与消费者需求来设计户型，大胆创新、保持合理的面积区间，增加卖点。,整体规划布局,经济技术指标：,规划布局说明：北
7、侧为经济适用房，为4栋12层的小高层；南侧为小高层建筑群，拉高本区的容积率，增加可售面积，实现最大化利润。,非项目地块,施 工 通 道,现有6层建筑,约58米,18f-高层/3单元,18f-高层/2单元,约38米,约35米,18f-高层/2单元,2f-小高层/2单元,约24米,12f-小高层/2单元,约99米,约100米,约80米,2f-小高层/2单元,约24米,12f-小高层/2单元,18f-高层/2单元,18f-高层/2单元,约38米,一 层 临 街 门 面 房,门 面 房,大门,建筑规划：现代简约主义阳光薄板建筑,现代简约主义：以厚重的褐石色与时尚的米黄色为主色，通过大线条、条块状的造型
8、外观和局部精致简约的细节处理，全景玻璃窗、外飘窗与观景阳台等，兼具人文气息与现代的质感，打造一座现代人文主题格调社区。,阳光薄板建筑：全板式建筑结构，空间自由分割与组合；同时，采取南北通透设计，保证良好的采光、通风与观景效果。,建筑错落排列，半围合式庭院布局 错落式布局，并通过户型拼接构成的略带弧形的建筑外观，形成半围合式院落，形成独立的公共与私密活动空间，建立一种和谐而互不干扰的空间秩序，打造新型睦邻友好关系。 各项基本数据预估如下：,（关于停车场：采用地下车位与地上车位相结合形式，比例约控制在3.5：1。）,建筑规划：现代简约主义阳光薄板建筑,景观规划：精致+人文+互动+立体,项目体量较小
9、，无法与拥有自然环境条件的大项目相比，但是作为项目“教育与人文主题社区”，必须在细节方面做足文章。因此，我们在理念上提出以下三点： 精致：在社区的各个局部地区因地制宜的设立景观，以小面积的溪水与喷泉贯穿其中，形成有效的链接。 人文：设置具有艺术气息的景观小品，如文化形象墙、意大利廊桥、休闲步道等，增加社区的人文居住格调。 互动：景观设置以人的感受为主导，贯穿始终，强调观赏与可参与性，与居者形成互动。 立体：通过高低错落的植被、石材等，形成景观的丰富层次，激发业主的身心共鸣。,休闲景观：互动/立体/精致,独特名人墙：文化印记,户型设计：简适主义人文栖居空间,设计理念：方正实用，以增加空间使用率；
10、以人体舒适为本，重视全面采光与空气对流，强调空间细节的处理，缩短进深，适当增大客厅面宽，动静分离，增强休息区的私密性；增加阳台的宽度，个别设置入户花园 创新户型： 亲情1+1户型，跃层，空中花园户型为主。以创新户型与目前市场产品形成鲜明的差异化，既符合国家政策规定，又能达到迎合主流需求，快速去化之目的。 户型配比：临俭学街设置中小户型，主力户型为80-98两房、100-125三房；其他高层以85-130平米两房和三房为主，单独开辟1个单元设置140-165大三房，顶层为复式户型。具体配比建议如下：,户型设计：简适主义人文栖居空间,紧凑型三房两厅,舒适型三房两厅,奢华四房两厅,户型设计：简适主义
11、人文栖居空间,精致一房一厅,标准两房两厅,舒 适 型 三房两厅,物业配套：智能监控+酒店式尊崇服务,智能监控：小区入口及单元入口、内部，均配备先进的科技智能系统，保证社区的充分安全与信息化，提升居住质量与商务生活效率。 尊崇物业：组建物业管理公司，进行高标准服务，推出“24小时巡逻”、“酒店式管理”、“私人定制服务”等，打造尊崇与私密性兼备的居住环境。,以上定位与规划建议， 是基于前期沟通与基础数据，推演出来的初步方案。 希望双方在此基础上，进一步深入沟通， 最终确定本项目的具规划产品方案。,本项目概预算分析与地价预估,3,一.基本数据推导分析,1.土地购置成本分析 正是本次方案预算的重点，我
12、们采取倒退法进行分析，最后进行合理预估。 2.前期开发费用分析 包含规划设计费、施工图设计费、地质勘探费、地基处理费等内容，一般而言，大约为30-35元/。因此，本项目前期开发费用预计：35元/*47110=1648850元。 3.建安成本分析 根据前面的整体规划与产品建议，本项目综合建筑品质较高；在郑州市场上，18层建筑的建安成本大体为1500元/。 因此，本项目高层建安成本为 70665000 元。,4.附属工程费用分析 （1）第一类：社区基础设施配套费用，其中，上下水20元/ ，供电15元/，智能化15元/，园林绿化45元/，加上道路费用，本项费用总计100元/。 （2）第二类：公共配套
13、设施建设费用（包含消防、大门、地上与地下停车场等），费用计为90元/。 本项目费用合计190元/，总体费用金额约为： 8950900 元。 5.营销推广费用分析 实际营销费用分为以下几大块：售楼部建筑装修费用、办公用品与维护费用、销售道具制作安装费用、媒介发布费用、代理公司佣金支出等。 一般而言，代理公司佣金为总销售金额的1.5%；其他几块的费用累计起来，主要稳定在总销金额的1.5%左右。 因此，营销费用累计为总销金额的3%，即为 7490490 元。,一.基本数据推导分析,一.基本数据推导分析,6.相关税收成本分析 主要包括营业税（总销金额的5%）、城市维护建设税（总销金额的0.35%）、教
14、育附加税（总销金额的0.15%）等几项，累计约为总销金额的5.5%。实际税费成本为13732565元。 7.开发期间事业性收费 主要包括土地测量费、施工图审查费、城市建设配套费、墙改费、人防费、消防费、房地产交易税、质检费、监理费、文物勘探费等，累计约为110元/*总建筑面积=5182100元。,二.成交均价与总销额预估,1.成交均价设定 采用同区域竞争项目价格参照法，来初步估算本项目普通商品房的成交价格。 距本案最近的是怡丰新都会，目前住宅销售均价5200元/；周边的其他项目均价基本在51005400元/。 本项目区位与配套优势相对突出，因此，商品房住宅预计销售均价5300元/。 2.总销金
15、额预估 普通商品房销售总额：47110*5300=249683000元。,三.开发利润率标准估算,1.开发利润率的说明 （1）就目前郑州市场而言，房地产开发的利润率普遍在30%40%之间。 （2）在东风路以南、中心北区范围内，鉴于本项目的稀缺性与独特区位配套优势，后市销售值得看好，但是市场发展不明朗的影响，也带来了诸多压力。,3.上韬营销机构观点 如果开发利润率能达到30%，就可以考虑拿地、进行投资与开发；如开发利润率低于30%，本案可能会面临较大的风险。,四.本项目招拍地价计算,当开发利润率达到30%时，此时的土地购置成本如下： 土地总成本=总销金额前期开发费用建安成本附属工程费用营销费用税
16、收支出开发期间事业性收前期投资利息支出30%*总销金额=249683000164885070665000895090074904901373256551821000.3*249683000=58294842元 单位土地成本=67108195/15=4473880元/亩,1.如前期投资采用贷款，则前期投资利息为： 前期投资主要包括土地购置成本、前期开发费用、建安成本等，本项目预计一年卡发销售完毕，因此只需计算前期投资的一年贷款利息。 前期投资利息=前期投资*5.94%=（58294842+1648850+70665000）*5.94%=7817556元 2.在此前提背景下，本项目实际开发利润为： 实际开发利润=总销金额*30%前期投资利息=249683000*30%7817556=67087344元,五.本案整体开发利润总额,以上概预算分析， 均是建立在初步市场分析与理想化预估的基础上， 具体问题（如拆迁安置）后期操作时探讨， 此方案仅供参考，敬请贵公司参阅。 谢谢指正！,THANKS 上韬与您共奋进,