星彦(精品)2008年桐山国际购物广场二期产品定位报告.ppt

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1、桐山国际购物广场二期 产品定位报告,项目价值判断,项目类型 价值分析 项目定性,项目类型：城市新区中等规模商业项目,区位交通经开区，西南组团门户；金寨路高架及锦绣大道、合宁高速、芙蓉路连通市区及其他板块，利于项目导入外来客源； 区域规划城市副中心，国家装备工业基地，文教、居住、先进制造业功能区； 周边环境项目西临金寨路，自身以及周边有易初莲花超市、大型家具市场、会展中心、明珠广场、五星级明珠酒店、徽园等，地处区域核心商圈，有助提升项目品质； 地形条件似长方形，相对规则，南向明珠广场景观面，易于整体规划； 规模体量新城6万体量，高容积率，产品可塑性差； 功能布局商业用地，功能发挥空间多有限制。,

2、项目基本条件,市中心,经开区,滨湖新区,包河区,瑶海区,新站区,卢阳区,蜀山区,政务区,高新区,金寨路,芙蓉路,合宁高速,二环路,锦绣大道,本项目,占地：10970 总建：64408 酒店：5040 SOHO办公：42030 底商：17338,易初莲花,项目价值分析：延伸主城、紧密新城、完善区域配套的升级区位,区位价值： 城市南向发展和区域功能定位驱动的新一轮热点。,经开区 外部需求主导，内部需求成长中，目前以首次置业为主。 随着区域内产业发展，区域需求呈两极分化特征明显。,会展板块：住宅稀缺，商业、商务有待进一步完善。 工业区、芙蓉西路板块成为首次置业的主力热点。 会展板块住宅稀缺，商业、商

3、务发展潜力大。 具备特殊景观的大学城板块，将是新一轮市场中的中高端升级板块。,城市南拓一体化：经开区开始融入合肥主流市场。 以现代交通枢纽为驱动的西南门户（经开、滨湖）； 金寨路高架； 在城市发展方向上，处于从属的位置；,南部同城化：连接滨湖，存在大幅区位提升潜力。 滨湖新区：高标准规划新城区。 经开区：区位紧密连接新旧城区，纳入城市发展紧密区域。,市中心,经开区,滨湖新区,包河区,瑶海区,新站区,卢阳区,蜀山区,政务区,高新区,金寨路,芙蓉路,合宁高速,二环路,锦绣大道,本项目,易初莲花,占地：10970 总建：64408 酒店：5040 SOHO办公：42030 底商：17338,项目价值

4、分析：开发区的明星板块,板块价值：门户升级板块,交通升级： 交通枢纽紧密连接主城、新城。 配套升级： 周边配套日趋完善，为区域最成熟板块，认知度高。 区域中轴，辐射升级： 位于区域中轴金寨路，保持对西部居住、文教板块以及东部工业园区辐射力。 竞争升级： 新增区域性商业规划众多，有较大竞争压力。,市中心,经开区,滨湖新区,包河区,瑶海区,新站区,卢阳区,蜀山区,政务区,高新区,金寨路,芙蓉路,合宁高速,二环路,锦绣大道,本项目,易初莲花,占地：10970 总建：64408 酒店：5040 SOHO办公：42030 底商：17338,项目价值分析：区域资源占有最大的标杆地块,基地条件：占据最佳资源

5、的标杆地块,交通枢纽，交通便利，交通辐射性强。 自身商业功能，区域大卖场，人气聚集度高。 区域丰富商业配套，区域最成熟板块，认知度高。 明珠广场、徽园、会展中心等视觉景观，标志性景观。,市中心,经开区,滨湖新区,包河区,瑶海区,新站区,卢阳区,蜀山区,政务区,高新区,金寨路,芙蓉路,合宁高速,二环路,锦绣大道,本项目,易初莲花,占地：10970 总建：64408 酒店：5040 SOHO办公：42030 底商：17338,地块规划价值点：区域商业、商务配套补充,南向景观面，区域商业、商务配套，卖点突出； 区域商业、商务配套落后于区域发展，存在潜在需求。 区域商业、商务配套补充,易初莲花,占地：

6、10970 总建：64408 酒店：5040 SOHO办公：42030 底商：17338,东方家园,上海城市,明珠花园度假村,在建5层办公楼,2,1,时机价值点：南拓带来两次升级机会,时间节点,事件,本案机会,锦绣大道东延,预计2010年,获认国家经济开发区,2000年,金寨路高架开通,2008年,连接滨湖新区,交通改善，产业导入,拉近主城距离，主城10分钟生活圈,获认国家级经济技术开发区，政策、资金扶持，基础设施改善，产业大量导入，经济实力进一步增强，产业人口集聚； 金寨路高架开通拉近与主城距离，纳入主城10分钟生活圈，带动区域整体升级； 锦绣大道东延，紧密连接新城，南部同城化。 城市副中心

7、成形拉动商业、商务配套需求,城市副中心成形,预计2012年,与新城市中心紧密联系,项目属性分析：副城中心升级版综合体,城市副中心：城市发展主方向，西南组团，城市副中心； 区域核心地段：区域核心商圈，会展、商务、商业功能聚集区； 综合体升级：一期商业卖场功能，目的性消费为主，二期升级产品线，完善区域商业、商务补充； 区域商业定位：区域商业功能，对主城影响有限； 补充商业业态：区域商业发展落后于整体经济，商业、商务配套欠缺。,市场机会判断,区域研究 产品机会判断,城市副中心：合肥正由单中心向多中心发展，开发区正处在城市战略发展方向上，将成为合肥西南组团城市副中心,合肥市城市发展战略是向西向南发展，

8、经开区处在城市发展主方向上，打造西南城市副中心。,北部：重点发展劳动密集型产业及农副产品深加工业； 东部：发展现代物流、精细化工及家电配套产业； 西部：建设中国科学城，发展IT产业； 西南部：突出发展现代大工业，逐步发展成为国家装备工业基地。,商务文化区：随着金寨路的开通，区域与主城的联系度进一步加强，有利于外来人口的导入；西部以商务文化为主要功能的规划指向明确，商业、商务功能集聚,合肥经济技术开发区总体规划（2006-2020）,区位：西南组团，城市副中心，紧密联系主城和滨湖新城； 交通：金寨路高架、锦绣大道链接主城、新城，构造10分钟都市生活圈； 规划：东西两大功能区，东部工业发展以先进制

9、造业为主，西部商务文化区，建设大学城、国际商务中心、国际社区等，西部发展商务、文化的规划功能指向明确。,产业促发展：区域产业基础雄厚，工业经济领跑合肥发展，产业集聚效应日益显现，产业人口大量导入；经济迅速发展带来商业、商务活动的日渐繁荣，区域消费能力逐渐增强,产业：工业经济领跑合肥发展。产业积聚效应日益显现，主要发展家电电子、装备工业、食品产业、汽车、日用化工五大产业，着力培育住宅产业化、新材料等新兴经济增长点，在产业大发展推动下，区域内商业、商务活动日趋繁荣。 人口：东部随着产业发展，带来大量产业人口；西部商务文化区居住环境逐步改善，房地产开发活跃，置业人口快速增加；目前区域常住人口20万人

10、，人口机械增长率远高于自然增长率，人群层次较高，消费能力逐步增强。,区域商业发展规划：在合肥商贸服务业大发展的背景下，区域商业规划定位市级商业功能区，以区域商业配套为主，增强自身对区域的辐射力,合肥商业规划（2007-2020）,城市商业发展：十一五合肥重点发展商贸服务业，随着合肥的城市拓展，原有的商业网点规划已不能满足现代商业的快速发展，新老商圈不断洗牌； 区域整体定位：市级商业功能区，主要服务该地区及外来消费者，服务人口在50万以上，基本商业面积40万平方米以上； 业态定位：定位购物中心、超市、百货店、文化娱乐、餐饮等方面 ；,区域商业现状：商业处于初步发展阶段，从体量和业态分布都不足以满

11、足区域内经济发展需要，拓展空间巨大,商业环境：区域商业集中在明珠广场和大学城周围，另有少量散布在新建小区底商，商业营业面积近20万平米，其中明珠广场商圈作为区域商业功能区； 代表卖场：桐山国际购物广场（一层 餐饮娱乐、二层大卖场），东方家园、中州家具城、大学生商业中心、天时商埠 ； 业态特征：明珠广场周边以餐饮、娱乐、零售卖场、家居用品为主，大学城涵盖餐饮、娱乐、休闲、百货，细分到每个业态规模都较小，都为低档次消费； 租金：租金价格集中在3050元/月/之间，租金价格较低，仍有较大上涨空间； 客群：区域内人口为主，产业人口、学生、居住人口、商务人流；,写字楼,公寓,酒店,商业,区域内中小企业成

12、长性不足，写字楼供需双向短缺，在售以产品溢价主导；由于区位原因，已入住项目空置率较高，随着区域内经济结构的逐步完善和金寨路高架增强与主城的联系度，核心区写字楼需求或有一定空间，但溢价空间有限，去化速度缓慢,项目产品层面溢价，价值严重低估；公益性质较多，招商严格，入住率一般；,写字楼,公寓,酒店,商业,公寓产品稀缺，区域内产业精英和外部投资客具有潜在需求；凯旋公寓以地段和产品创新拉动投资需求，实现高溢价和快速去化，产品溢价明显，但产品创新仍有较大空间,公寓总户数：294 产品：挑高58-78，平层45-78 销售情况：公寓成交均价5017元/，剩余48套，去化速度约20套/月 综述：产品创新实现

13、高溢价，拉动销售，去化速度尚可；投资客较多，关注地段和附加值，产品创新仍不够，以简单复式为主,写字楼,公寓,酒店,商业,区域酒店层次分明，覆盖高中档商务需求，经济型酒店供应短缺，高端商务酒店覆盖全市，入住率平均超过75%，需求呈现不断增长的态势,分类：分为快捷商务酒店和高级商务酒店；商务快捷酒店有中辰快捷、欧风丽景、塞纳河畔明珠花园度假村等；星级商务酒店有索菲特明珠、翡翠湖建国迎宾馆； 租金价格：快捷商务酒店租金178-488元/天不等，星级酒店租金598-756元/天； 配套：星级酒店会议、商务、餐饮、娱乐等配套完善，快捷酒店简单餐饮配套； 入住情况：快捷酒店入住基本为开发区往来商务人士，五

14、星级酒店入住客过大至整个合肥商务来往层面，入住情况较好，入住率在75%以上； 酒店管理：星级酒店引入法国雅高、洲际酒店管理品牌,写字楼,公寓,酒店,商业,区域未来竞争：商业门类丰富，区域商业中心地位争夺，写字楼、公寓集中放量，高端酒店业争相落户，综合体项目竞争激烈,名门奥特莱斯 1.4万OUTLETS，城市级品牌折扣店； 目的性消费业态，主力为品牌服饰； 招商销售期；,国耀铜锣湾广场 16万，包括5万商业、11万写字楼和时尚SOHO,区域高端商业配套 华东首个主题mall，苹果数码城、新思路会馆、中国兰花会馆，现代时尚路线； 尚未动工；,丹霞天地汇 3万，居住区级商业配套，居住区辐射 合家福超

15、市、小蒙羊、彩蝶轩、肥西老母鸡老树咖啡等餐饮、休闲、娱乐业态； 招商发售阶段；,合肥百乐门国际名品广场 23万城市级综合体，中高档休闲娱乐定位 演艺广场、美食街、名品店、星级酒店、写字楼、酒店式公寓、高档住宅； 尚未动工；,合肥喜来登 超五星级酒店，会展中心南面； 28层，2、8万，228间客房，设计阶段,中环城 50万，综合体项目，区域大配套 高档住宅、中环艺术馆、五星级文化主题酒店、5A级商务写字楼、精英公寓、创业中心、购物广场,中环城,丹霞天地汇,喜来登酒店,百乐门,国耀广场,名门 奥特莱斯,写字楼,公寓,酒店,商业,本项目,新大学城商圈 品质升级、规模优势,明珠广场 成熟商圈、专业卖场

16、、 交通优势,工业区 业态细分、 差异化定位,区域研究总结：,区域商务规划指向明确，产业基础雄厚；现有商业设施配套不能满足区域发展需要，商业、商务配套存在市场机会；,区域商业未来由一核向多中心演变，商业定位差异化；核心商业区商业、商务配套目前无新增供应，市场短暂性饥渴；,核心区商业、公寓产品溢价能力高，去化速度快；经济型酒店存在市场机会，高档酒店日趋饱和；写字楼产品价值严重低估，溢价能力低，去化速度缓慢。,市场机会判断,区域研究 产品机会判断,客户目标：规避市场风险，快速回现是首要目标,客户目标排序,规避风险快速回现利润最大化通过项目带动公司品牌,客户设想,所有物业尽可能变现，不打算物业的自我

17、持有,客户困惑,为达到目标本项目该如何进行产品规划？,问题：如何实现低风险、快速销售的 综合体产品规划,本项目的产品定义：基于快速去化、降低风险的目标，结合区域市场分析，项目通过商业完善区域商业、商务配套，通过公寓实现快速销售，化解市场风险,主题商业+公寓+一期卖场城市综合体产品体系,产品建议,产品组合 物业形态 业态规划 规划布局 产品建议,产品组合：一期卖场+主题商业+商务公寓，项目以卖场带动人气；主题商业完善配套、提升品质；商务公寓产品化解销售压力，实现现金流；,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,卖场,主题商业,商务公寓,人气,品质,现金流,公园式购物 SHOPPING PARK,

18、产品建议,案例借鉴：基于与项目本体属性吻合，或者在产品创新、概念创新上具有借鉴意义的案例选择,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,产品建议,本体属性吻合：海上海（非传统商务区）、全部（综合体项目） 产品创新：海上海（LOFT）、建外SOHO、SOHO现代城（SOHO）、街区商业应用 概念创新：创意LOFT、SOHO、公园式购物体验（shopping park）,案例分析上海海上海新城,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,产品建议,案例分析海上海新城：写字楼+住宅+商业街区综合功能定位消除区域抗性、细分市场、演绎创意产业的核心主题,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,产品建议,案例分

19、析北京建外SOHO 写字楼面向高端商务客户，开放式街区成为区域级商业活力中心面向区域消费者，商务公寓面向SOHO客户，多种产品满足不同客户，分散市场风险,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,产品建议,案例分析北京建外SOHO 开放式街区规划，造街实现商业规模最大化，实现可销售面积最大，实现快速回现,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,产品建议,案例分析北京SOHO现代城 借助核心CBD价值、产品创新、产品节奏实现价值提升,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,产品建议,案例分析烟台阳光100国际广场 城市核心地段、体验式街区商业、写字楼、精装公寓致力打造公园式购物体验,产品组合,物业

20、形态,业态规划,规划布局,海景写字楼：满足高端商务需求，品质提升 ； 体验式街区商业：运用街区式的建筑设计，制造街区式商业，多层空间交错叠加、随意紧凑的店铺排列、便于人流穿行的步行街和广场，营造出一种公园式的空间气氛； 精装公寓：核心区位，满足成功人士居住和小型办公需求；户型方正、结构实用、厅堂开敞豁达、注重采光寄海景效果，兼顾舒适与商务；,产品建议,物业形态定义：通过公园式开放街区规划，项目以塔楼+独栋+街区结合的方式，以多产品组合、部分拆分物业形态达到降低风险，快速回现的目标,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,快速销售,海上海：开放式街区、产品改变 区域价值； 建外SOHO：新生活方

21、式、产品创新，开放式商业街商业规模最大化，快速去化； SOHO现代城：小面积公寓化解高容积率压力、功能互补、价值带动； 烟台阳光100：核心商业规模效应、公寓兼容性、公园式开放商业规划理念；,分拆物业形态,塔楼（部分集中式 商业） +独栋（BLOCK街区建筑） +街区,销售型均衡发展模式综合体 （产品组合降低风险、快速销售现金为王）,产品建议,竞争：区域未来商业竞争激烈，本项目作为区域核心地段人气聚集性最强商业项目，应抢占先机，强化自身对于区域商业、商务配套，升级业态结构，并与区域现有业态进行有效互动,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,产品建议,现有业态特点突出专业家居市场、休闲娱乐、超

22、市卖场功能，家居市场结构单一，休闲娱乐中高端餐饮配套、零售商业品质不高，有进一步拓展空间,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,中州家具城,东方家园,易初莲花,休闲娱乐度假村,产品建议,规划思考方向：完善家居类专业市场，引入家电卖场、软性家居饰品卖场，满足区域大量新建住宅需求；餐饮提升档次，引入中高档餐饮品牌和休闲餐饮，配套区域商务需求；通过时尚商业街区规划品牌服饰等时尚类消费，提升商业档次,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,产品建议,地块商业价值分析：项目西面、南面由于有建筑遮挡，较为闭塞，希望能够打通西部人流通道利用卖场的聚集效应；项目只有北面一个良好的展示面，可发展集中性商业；南

23、面靠近度假村休闲配套，步行尺度佳，适合发展时尚餐饮配套,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,产品建议,商业布局方向思考：商业采用开放式街区规划实现区域商业中心活力区，南北塔楼布置集中商业，内部独栋商业街布置时尚餐饮业态，具体待定,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,金寨路,芙蓉路,易初莲花,人流动线,产品建议,北侧塔楼，三层商业裙楼，集中商业,独栋街区，时尚、餐饮街铺,北侧塔楼，底层三层家居软装商业，三层以上公寓,独栋街区，时尚、餐饮街铺,独栋街区，时尚、餐饮街铺,建筑演绎：根据项目和周围环境协调性，项目延续欧式风格定位思路，做适当延伸、创新,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,产

24、品建议,周围环境： 欧式风格度假村、小区,项目本体风格定位： “延续欧式风格，做适当延伸”,“我们不是为了世界上多一处建筑，而是在寻找一种生活”不只是卖房子，同时售卖一种生活方式和营造一种生活格调“,美国的西海岸既是南加利福尼亚，简称南加州，西海岸的“加利福尼亚学派”是其本土产生的建筑学派。 他们拒绝欧洲风格的铺张奢华，反驳传统北美风格的缺乏活力 而阳光灿烂，既豪华又不失自然，质朴中不乏细腻的西班牙风格在这里得到了发展，延伸。逐渐产生了今天的南加州风情。,当欧式 遇到 南加州,当南加州 遇到 合肥,一个是美国西海岸 一个是中国内陆的合肥 虽：气候、自然、纬度有差异 但：享受阳光、亲近自然的生活

25、最求是相同的,建筑演绎：南加州风格邂逅合肥,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,产品建议,手摸灰墙 浅色调的手摸灰墙，代表清澈、灿烂的阳光，柔和而充满活力和轻松的视觉感受,连廊 小憩赏景的停留点，同时减弱阳光直射，并利用对流原理，形成清爽、舒适的空间,拱门 建筑中圆形拱门常采用数个连接的方式，在走动观赏中，出现延伸般的通透感,铁艺 蕴含古典装饰艺术的铁艺，融合了西方数百年锻造精髓，呈现简洁、典雅、别致的时尚,圆墙角 南加州、西班牙，均是近海的原因，建筑线条也容忍不了直来直去，既是是墙体，护栏都形成一种独特的浑圆造型,木构建 南加州风情拥有浓厚的生态味，现代技术可制造大量防木构建，既保持了原

26、始风味，又可低档海风的侵蚀,文化石 手工打制的文化石墙，粗旷的气质，保持原生的姿态，另建筑亲近自然，融入自然,坡屋顶 起伏的屋顶结构、错落有致，高地分明，形成丰富的空间层次,三色红筒瓦 质朴的三色瓦，取自岩石、泥、沙等天然材质，带来阳光般明媚的同时，又具有大地般亲切的感觉,建筑演绎：建筑容易复制，精髓难以把握，细节成就精髓,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,产品建议,参考：天域3期 容积率：2.03 建面：11万 产品组成：高层、小高层,风格表现热烈、华贵 风格表现元素： 大开窗、淡黄色彩、底部厚重处 理、大入户花园、大尺度观景 阳台,建筑演绎：建筑容易复制，精髓难以把握，细节成就精髓,

27、产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,产品建议,建筑演绎：高层中南加州风格的处理,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,产品建议,对南加州风格的重点把握： 立面台阶-分段式处理，化解超高层-高超给人的压抑感，同时丰富天际线； 以入户花园弱化高层建筑给人的距离感和心理冷漠感； 引入小八角窗设计，彰显公寓的差别性，同时可并呈现出异域的艺术风情，使居住对度假气氛感受更加深刻； 采用多阳台、明亮的电梯厅的设计，满足采光要求、增加与户外接触机会。,街区规划： 短街、曲径、共享街道 共享空间、灰空间 南加州风格、异域混搭,街区演绎：加州风情商业街，塑造一个宽松、舒适、和谐、交流的生活环境,产品组合,物

28、业形态,业态规划,规划布局,产品建议,户型设计：小户革命，全面升级产品，蓝海战略下的产品价值提升,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,产品建议,居住、商务的兼容性,控面积、控总价,产品设计要点,大面积赠送,创新产品,项目本体 核心地段； 交通便利 商业用地； 需求层面 区域内产业精英； 区域外投资； 供应层面 公寓产品创新度不够； 对创新的理解仅限于少量挑高； 未来供应量大；,小户革命！,生活方式引导,户型设计要点：传统LOFT，挑高处理，增加一层适用面积，但第二层层高仅2米左右，舒适性不够,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,产品建议,户型设计方向一：创新LOFT，不再是简单的复式，

29、结合凸窗、空中庭院等，魔术一房变三房，5.8米层高，舒适性保证，实用率大幅提高；,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,产品建议,赠送5.8平米入户花园，47平米一房一厅一卫变身三房一厅一卫，一房变三房，使用率大幅提高，卖点突出,全赠送面积,户型设计方向二：平面处理，通过入户花园、空中庭院、落地凸窗赠送，赠送面积有限，小空间实现功能最大化,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,产品建议,落地凸窗,户型方向确定：通过比较，创新LOFT卖点突出、附加值高、更加注重居住和商务的兼容性，更为重要的是，LOFT代表着一种自由、时尚的生活方式,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,产品建议,项目本体

30、情况,目标客户需求,核心地段； 交通便利； 商业用地；,纯投资； 区域产业白领居住、投资； 中小企业办公需求； 投资型产品，总价敏感，控面积、控总价。,规避风险、快速回现 专业化产品、细分市场,户型面积及配比的确定,考虑到合肥市场1房偏大，普遍在45平米以上，可以控面积的同时通过产品创新保持较好的舒适度； 户型面积要拉开一定差距： 价值高、资源好的产品应略高于其他产品，防止产生内部竞争； 考虑高价值实现，在控制风险的同时适当增加大面积数量；,项目发展策略,户型配比策略：特有物业细分市场，单一产品供给，市场细分战略，创新一房产品，掀起合肥小户型革命,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,产品建

31、议,户型配比：小面积魔术空间，34、47可以实现两、三房的居住空间，在价值实现前提下，较大的47户型比例占60%,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,产品建议,户型配比 一房：34平米占40%； 一房变两房； 一房：47平米占60%； 一房变三房；,34一房,47一房,34一房,落地凸窗,入户花园,入户花园,入户花园,户型要点： 通过凸窗、露台、入户花园常规赠送半面积； 通过镂空层送全面积，卖点突出； 层高保持正常住宅2.85-2.9米，强调舒适性；,户型一：小面积魔术空间，34小一房通过5.8米入户花园赠送，花架镂空挑高，实现80两房空间，形成高附加值创新产品,产品组合,物业形态,业态规

32、划,规划布局,产品建议,首层镂空层送全面积,首层镂空层送全面积,首层镂空层送全面积,LOFT首层,LOFT二层,方正、全明户型 首层落地凸窗、入户花园、部分镂空层赠送 二层镂空赠送整层面积 标准层高，保持舒适度,框线部分为面积赠送部分,二层镂空层送全面积,户型二：升级一房，做法相同，47达到91实用面积，宜商、宜居；掀起创新LOFT生活方式,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,产品建议,LOFT首层,LOFT二层,方正、全明户型 通过镂空、入户花园大面积赠送 实用面积最大化 标准层高，保持舒适度,框线部分为面积赠送部分,首层镂空层送全面积,首层镂空层送全面积,首层镂空层送全面积,5.8米挑

33、高入户花园半面积赠送,凸窗半面积赠送,露台全面积赠送,47一房,二层镂空层送全面积,高科技智能化建议,对新材料的运用 新型管材、高贵装饰材料（双层中空LOW-E玻璃）、 LED反光照明系统等 对高新技术、设备的运用 先进厨卫设备（同层排水等）、外窗中空断桥隔热保温技术、厚板无梁技术、外墙外保温系统、地暖、全新风置换系统、VRV中央空调系统、中央除尘系统、EIB总线系统、有机生活垃圾处理系统等 运用环保生态的技术 自动控制外遮阳系统、中水系统利用 管理技术公司的介入 建议管理技术公司在项目前期开始介入，进行节能体系的综合管理，强调从建筑设计、系统设计、设备选型、施工流程直至建筑过程控制的整体协调

34、性和匹配性。,防地漏,新风系统,高科技智能化应用,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,产品建议,除正常的物业管理与服务外，为体现项目立意，建议在首层大厅会所等,设置英式“管家”，进行贴身服务。 、并不是只有英国才有管家，而是英国人将此职业发挥得淋漓尽致，臻于艺术化，因此“英式管家”成为世界上家政服务领域的经典名词。 、他们懂得银器、玻璃器皿的鉴定、收藏和养护；懂得品尝名酒和雪茄烟的味道；懂得名牌鞋子、高档服装的打理。 他们了解主人的生活方式及内容，所以更懂得如何为主人服务。 、操作方法：聘请英式管家为物业顾问，入住后引进本土优秀物管公司,物业管理建议：高品质物业管理,产品组合,物业形态,业态规划,规划布局,产品建议,Thanks 沟通从现在开始,