杭州蒋村地块项目产品建议书.ppt

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1、,蒋村地块项目产品建议书,JOYON REAL ESTATE,PAGE,一、总体结论摘要 产品形式：高层为主、小高层为辅，板楼为主，点式为辅结合的住宅建筑 产品品类：G2为主，顶层少量TOP1 面积区段：155平米（90+65)特殊的标准四房需求（满足90平米以下不低于50%的要求） 139平米入门的四房需求 175平米180平米五房的改善需求 225平米少数的top客户需求 风格意向：新古典风格或现代原创风格,JOYON REAL ESTATE,PAGE,产品配比表,JOYON REAL ESTATE,PAGE,成本测算 07地块：达到净利率10 售价15000元/平米（车位15万/个），对

2、应地上楼面地价为9400元/平米（此地价的保本售价为12750元/平米）；（送中央空调） 售价18000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为11700元/平米（此地价的保本售价为15295元/平米）；（送中央空调） 10地块：达到净利率10： 售价15000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为9330元/平米（此地价的保本售价为12770元/平米）；（送中央空调） 售价18000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为11630元/平米（此地价的保本售价为15590元/平米）；（送中央空调） 售价18000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为11900元/平

3、米（此地价的保本售价为15300元/平米）；（不送中央空调）,JOYON REAL ESTATE,PAGE,第一部分 总体市场分析,第一部分 总体市场分析,JOYON REAL ESTATE,PAGE,一、宏观调控政策 1、加息 中国人民银行决定从2008年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，由15%上调至15.5%。 2、第二套房贷从严政策 2007年9月27日，央行和银监会联合发布的关于加强商业性房地产信贷管理的通知；要求申请购买第二套（含）以上住房的借款人，首付比例不得低于40，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。2008年1月1日起，大部分商业银

4、行个人房贷将执行去年多次加息后的新利率。首套贷款月供增加约6%-9%，二套房月供增长20%30%。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,二、杭州房地产市场运行状况 1、市场概况 2007年城区成交39301套，日均107.7套 根据透明售房网记录统计全年城区（不包括萧山余杭）共销售商品房（含办公楼、商铺）39301套,日均成交107.7套左右。 2008年13月份的日均销售套数分别为67.8套、31.4套、65.9套，与2007年平均值相比明显回落。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,2、20042007杭州城区（不含萧山、余杭区）新增供应量及成交量统计 杭州市区年成交套

5、数呈上涨趋势，尤其是2007年同比上涨46%，但这一快速上涨趋势在2007年10月份后开始回落。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,JOYON REAL ESTATE,PAGE,JOYON REAL ESTATE,PAGE,3、2007年杭州市住宅销售均价 市区成交均价节节攀升，2007年10月、11月的月均销售均价已超过14000元/平米，目前月均销售均价基本在1300014000元/平米左右。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,4、杭州市2007年1月2008年2月底批准预售15000元以上住宅上市量及销售率 西湖区上市量最多，共成交955套，虽然销售率排名第五，但

6、从绝对量上是最多,JOYON REAL ESTATE,PAGE,第一部分 总体市场分析,第二部分 土地属性分析,JOYON REAL ESTATE,PAGE,一、宗地区位及城市角色 宗地位于杭州西湖区蒋村控规单元，处于蒋村商住区与西溪湿地交界处，紧邻浙江大学紫金港校区。 在政府对全市土地划分的9个等级中宗地处于第6级。 宗地所在位置处于城西商圈的辐射范围内。 从杭州人的角度来看，宗地既有城西商住区的生活便利，又有湿地的景观资源，属于高档、成熟的居住地块。 阶段性结论：项目适合二三次置业的换房需求，对于富贵之家的吸引力非常大，尤其是富有的小太阳家庭、三代小太阳家庭。但对于TOP客户基本无吸引力。

7、,JOYON REAL ESTATE,PAGE,二、宗地四至,JOYON四至,宗地,北：双龙村、余杭塘河 南：安居点、紫金港南路 东：绿城育华学校 西：西溪实验学校和育人学校,安居点,绿城育华学校,西溪实验学校和育人学校,双龙村,紫金港南路,JOYON REAL ESTATE,PAGE,三、宗地概况,蒋村规划单元总平面图,JOYON REAL ESTATE,PAGE,四、宗地周边环境 1、宗地现状,宗地现状,浙大紫金港校区（西区） 施工中,绿城无产权员工住宅,厂房,废弃厂房,JOYON REAL ESTATE,PAGE,JOYON REAL ESTATE,PAGE,先前为农田村庄，现为待开发荒

8、地。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,2、自然环境：北端双龙村,JOYON REAL ESTATE,PAGE,2、自然环境：宗地西北侧,JOYON REAL ESTATE,PAGE,2、自然环境：宗地东北侧楼盘,JOYON REAL ESTATE,PAGE,3、人文环境 宗地北面紧邻浙大紫金港校区，作为杭州最大最好的综合性高等学府，人文氛围佳。 宗地南面紧邻西溪湿地，西溪湿地人文历史深厚绵长，由东汉起治，至今已有近两千年的历史。西溪野幽清寂历来是文人雅士理想的隐逸闲居之地。湿地内庵堂庐舍，桥阶埠石拥有非常多的人文胜景。西溪民俗文化也独具特色，兴味悠远。 宗地东南为蒋村商住区，属于

9、杭州最早的中高档楼盘集聚地，居民素质佳。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,4、不利因素 宗地南侧的文一路及东侧的紫金港路均规划为快速道路，有不利影响。 紫金港路立交在紫金港路与留石快速路口，不利影响较小。 文一西路南侧为安置小区，品质较差。 宗地南侧、北侧地块尚未出让，有不确定因素。 阶段性结论：进一步说明宗地不具备建造顶级公寓的条件，对于TOP客户没有吸引力。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,5、有利因素 蒋村商住区成熟的生活配套，西溪湿地的景观、紫金港校区的人文氛围，是宗地的三大利好。 位于西溪湿地公园东南角的西溪天堂项目，总建面积15万余平方米，定位为城市休闲

10、和度假会议酒店群落，由多家国际著名设计公司担纲设计，包含旅游集散换乘、旅游服务和商住休闲三大功能，涵盖国家级的湿地博物馆、五星级中心酒店、超五星级度假酒店、精品商业、顶级产权式酒店、五星级标准酒店式公寓、超豪华别墅会所以及旅游换乘等多重复合功能。 将会对整个城西地区的商务氛围起到提升作用，对于宗地也有非常有利的影响。 宗地以南，文一西路以北为商业配套用地，增加宗地周边的商业配套。 两宗地块之间的绿化带及紫金港路西侧的绿化带将提升居住品质。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,五、宗地交通状况 1、交通可达性：方便、快捷，部分路段为景观大道 宗地处于规划中的文一快速路与紫金港快速路交叉

11、处，可通过文一路、文二路、文三路直达市区，通过紫金港路、天目山路、西溪路到达黄龙商务区、西湖景区、西溪景区、市区。 紫金港路紧邻西溪湿地，向南可远眺北高峰，一路风景迷人。天目山路也是景观大道，直通商龙商务区与市区。 因此，宗地交通可达性比较好。但城西居住人口众多，早晚高峰时段拥堵比较厉害。等大量绕城外围闲林及余杭镇的楼盘交付后，拥堵现象将更为严重。快速道估计无法解决交通问题。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,2、交通出行状况,JOYON REAL ESTATE,PAGE,六、宗地周边产业构成 由于宗地交通可通性虽好，但高峰时段交通拥堵严重，所以对于较近的黄龙商圈与文教商务区有较大

12、吸引力。 黄龙商务区的企业层次高，内容多样，其中很多企业的中高层管理者及私营企业主可能成为宗地的目标客户。 文教商务区存在大量IT业的新兴企业，其中的部分企业主可能成为宗地的目标客户。 市中心电视、报纸媒体的高级从业人员，也是宗地的目标客户。 阶段性结论：项目对于黄龙商圈、文教商务区工作的G2客户最具吸引力，对于市中心工作，有城西偏好的G2客户有一定吸引力。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,七、宗地周边生活配套,阶段性结论：项目对看重生活便利和望子成龙的G2客户吸引力较强。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,八、土地属性变动趋势 1、外在动因 城西的改造基本完成，从目

13、前得到的信息来看，政府没有对项目所在区域的拆迁改造计划，因此，政府推动的区位属性提升在项目的开发周期内基本不会发生。 从城市经济及产业发展的角度看，项目南面约两公里处的西溪天堂的建成将进一步提升城西的影响力，客观上加强了对项目所在区域住宅的需求度。项目东面约5公里处的申花路版块商业规划，对本项目基本没有提升作用。 从城市土地供应的角度看，与本地块同类的城西及西溪湿地周边土地在未来的供应将非常少，这意味着本项目土地的稀缺性会逐渐提高，也间接推动了土地属性的提升。 阶段性结论：项目土地属性通过外在动因提升速度缓慢、幅度有限。但由于本地块极具稀缺性，因此对有城西偏好的客户来讲，是入住城西或在城西改善

14、居住的最后机会之一。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,2、内在动因 项目与市中心间的交通拥堵状况不可能通过开发商来改变。 对项目住宅性能的全方位提升，可进一步赢得G类客户的心。 阶段性结论：对于看重产品舒适度的G2客户，如果项目在住宅性能上有全面提升，可增加对他们的吸引力。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,九、土地属性评价及品类对应 区位形象佳，土地属性提升的外部动因有限，但极具稀缺性。 具有非常好的景观资源，可部分程度提升土地属性。 交通到达性好，辐射面广。 周边步行距离内生活配套一般。 两条快速道对南面安置小区对项目存在一些不利影响。 我们认为：蒋村地块具备高端

15、地块的地理位置。项目土地属性的内在品类基因为：100G2客户。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,十、客户初选 多次置业，希望能在满足工作及生活便利的同时获得最优居住品质的G2客户。 以黄龙商圈及文教商圈工作客户为主，市中心工作客户为铺。 重点为希望增加一到两个房间的三代小太阳家庭。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,第三部分 市场竞争分析,JOYON REAL ESTATE,PAGE,一、重要结论摘要 项目竞争板块为：文教区板块、蒋村商住区板块、申花路板块。 住宅市场情况：市场上在售单价超过15000元/平米的G住宅产品的供应量从大到小依次为180平米以上， 144-

16、180平米，120-144平米，畅销程度分别为144-180平米， 180平米以上， 120-144平米。 另外，180平米以上的户型供应比例虽然有41.2%，但包含了排屋及250平米以上的超大户型，属于TOP客户。 蒋村地块有50%的90方以下小户型要求，但从分析看，这个地块的小户型没有优势。主力户型应为144-180平米之间的4房到5房。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,一、定性竞争分析 1、各竞争板块分析文教区板块,JOYON REAL ESTATE,PAGE,一、定性竞争分析 1、各竞争板块分析文教区板块典型项目 银马公寓一期B楼，2007年8月27日开盘151套，网上开

17、盘均价21000元/平米，至2008年3月30日，已预售66套，已售均价25010元/平米左右，销售率43.7%。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,一、定性竞争分析 1、各竞争板块分析文教区板块典型项目 金都城市芯宇5#、6#楼，2008年1月20日开盘443套，网上开盘均价22000元/平米，至2008年3月30日，已预售260套，已售均价21460元/平米左右，销售率58.7%。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,一、定性竞争分析 1、各竞争板块分析蒋村商住区板块,JOYON REAL ESTATE,PAGE,一、定性竞争分析 1、各竞争板块分析蒋村板块典型项目

18、耀江文鼎苑21#、25#、32#楼，2007年12月22日开盘229套，网上开盘均价17698元/平米，至2008年3月30日，已售54套，已售均价15912元/平米，销售率23.6%。 耀江文鼎苑23#、31#、34#楼，2007年12月22日开盘201套，网上开盘均价17698元/平米，至2008年3月27日，已售3套，已售均价18580元/平米，销售率1.5%。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,一、定性竞争分析 1、各竞争板块分析蒋村板块典型项目 西溪蝶园精装跃层公寓于2007年12月21日开盘204套，网上显示开盘均价22000元/平米，到2008年3月30日为止，已售5

19、8套，已售均价18820元/平米左右，销售率28%。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,一、定性竞争分析 1、各竞争板块分析申花路板块,JOYON REAL ESTATE,PAGE,一、定性竞争分析 1、各竞争板块分析申花板块典型项目 旅游橡树园1#4#、7#楼，2008年2月3日开盘328套，网上开盘均价13000元/平米，至2008年3月31日，已售166套，已售均价13533元/平米，销售率50.6%。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,一、定性竞争分析 1、各竞争板块分析申花板块典型项目 滨江万家花城二期7#13#楼，2007年12月16日开盘554套，网上开盘

20、均价12960元/平米，至2008年3月31日，已售499套，已售均价13204元/平米，销售率90%。,滨江万家花城二期1#6#楼，2008年3月24日开盘482套，网上开盘均价13160元/平米，至2008年4月7日，已预售108套，已售均价14130元/平米，销售率22.4%。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,三、定量竞争分析 杭州市2007年1月2008年2月底批准预售15000元以上住宅供应量从大到小依次为180平米以上， 144-180平米，120-144平米，畅销程度分别为144-180平米， 180平米以上， 120-144平米。 另外，180平米以上的户型供应比

21、例虽然有41.2%，但包含了排屋及250平米以上的超大户型，属于TOP客户。 所以按价位分析，蒋村地块适合做140180平米的大户型。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,单价在15000以上的楼盘中，80-90平米的户型占了10.2%，销售率低于平均销售率。2007年1月至2008年2月底共销售208套。所以蒋村地块不支持80-90平米的户型。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,文教区供应量最大的是140-180平米的大户型，从目前的销售率看成交量最大的是90-120平米的中等户型，集中在城市芯宇，该楼盘主打城市精英，99方做2室，120平米做成二室和一室。对蒋村地块不

22、具参考价值。银马的户型设置是准确的，但因为价格已上涨至25000元/平米，所以销售趋缓。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,蒋村商住区供应量最大的是140-190平米的大户型。蝶园190平米的精装跃层在万科的在售楼盘中属于卖得最差的，一方面是跃层，流失大量喜欢平层的客户，另一方面是精装修以后总价在18800元/平米左右，总价超过350万元，已经属于TOP客的范围，但蝶园的地段其实是属于G2的。而文鼎苑目前的售价在1600018500元左右，单价明显偏高，销售非常慢。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,2007年1月至2008年1月蒋村商住区部分成交二手房户型统计 从目前

23、的成交统计看，90120平米最大，8090，120140，140180的比例也不小。 城西的这些较高品质的公寓，当时主打的都是舒适型口号，130140平米的三室两厅非常多。所以蒋村地块不建议做三室两厅，与二手房相比，没有太多优势。而对于选择140-180平米的G2客户来讲，住宅性能的提升，会让他们愿意花更多的钱买新楼盘。90万以下的小户型，在蒋村二手房中的量也不少，尤其是在一些品质更差些的二手小区内。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,申花路板块供应量最大的是8090平米的小户型，13000元的价格从目前的市场来讲，已经有些高了，所以万家花城的销售也趋缓了。 蒋村地块的预计售价在1

24、5000元左右，与申花板块比小户型没有优势。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,第四部分 客户定位,JOYON REAL ESTATE,PAGE,一、客户定位 1、目标客户描述 结合土地属性分析、市场竞争分析及我们对G2客户的感性了解，我们给出如下目标客户概述：,JOYON REAL ESTATE,PAGE,2、目标客户价值需求在满足工作及生活便利的同时获得最优居住品质的G2客户,JOYON REAL ESTATE,PAGE,第五部分 产品建议,一、土地属性分析 07号地块 区位资源新城西规划+稀缺湿地资源=G类客户升级需求 宗地形态宗地呈矩形，长宽比恰当，竖向无明显特征 交通条件

25、北、西、南为城市次干道，南北可接入小区 可视景观除东侧为规划绿地外，四至可见为规划小区 开发强度规模为居住组团级，人口在3000人以下,JOYON REAL ESTATE,PAGE,10号地块 区位资源新城西规划+稀缺湿地资源=G类客户升级需求 宗地形态西南缺角矩形，长宽比恰当，竖向无显特征 交通条件西、南为城市次干道，可接入小区 可视景观东侧隔道路绿地可见绿城育华校园， 西南为规划幼儿园，其余周界可见为规划小区 开发强度规模为居住组团级，人口在3000人以下,JOYON REAL ESTATE,PAGE,两块地的共性： 区位规划与资源条件类同 开发强度类同 差异： 用地07号地较方正，07号

26、地仅以东侧规划绿地为景观核心，10号地还拥有东侧校园景观，但城市交通噪音相对大。 交通，07号地三侧，10号地两侧交通。 小结： 两地块可采纳同样的营销售市场分析结论， 具体布置应反映土地属性差异。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,二、项目产品需求 营销建议 整体定位为G类客户改善需求 面积区段锁定四个范围： 155（90+65)特殊的标准四房需求【90面积以下品类】 139入门的四房需求 175180五房的改善需求 225少数的top客户需求 区段内部套数比例根据经验给出 （不再经过销售去化定量分析） 产品力描述,JOYON REAL ESTATE,PAGE,设计参数 面宽分配

27、原则（详纪要） 品类附加卖点 155（90+65)可合并的两代居 139小高层的高得房率 175180改善型的入户花园 225178平方米基座的顶层跃 典型户型平面讨论 （缺少销售客户反馈修正阶段）,JOYON REAL ESTATE,PAGE,典型户型: 90平米以下面积组合,JOYON REAL ESTATE,PAGE,典型户型参考: 139平方米,JOYON REAL ESTATE,PAGE,典型户型参考: 180平方米,JOYON REAL ESTATE,PAGE,三、用地价值分析,JOYON REAL ESTATE,PAGE,用地价值建议 07号地块以及10号地块接受相邻市政绿地公园

28、及幼儿园的景观资源辐射，可排布大户型； 07号地块以及10号地块南北间距有限，南侧临街布置小面积户型139平方米，北侧在保证间距的前提下尽可能用足土地，排布90+65品类；中部可排布大户型； 在用足限高的情况下尽量增加栋距，并围合中心景观 10号用地东侧虽有噪声干扰，但拥有绿城育华的校园景观资源，可安排90+65品类,JOYON REAL ESTATE,PAGE,07地块技术指标 （报建口径）,报建：938户,容积率：2.2,停车数：924,四、07地块强排方案,JOYON REAL ESTATE,PAGE,07地块技术指标(销售口径）,JOYON REAL ESTATE,PAGE,07地块总

29、图,JOYON REAL ESTATE,PAGE,07地块地下层平面,JOYON REAL ESTATE,PAGE,07地块日照分析,JOYON REAL ESTATE,PAGE,07地块空间布局外部接口 07号地块三个机动车出入口分别选择在南侧规划路（两个），北侧规划路（一个） 07号地块人行主出入口选择用地东南，沿市政公园边界进入小区，结合会馆的设置，有利于创造美好的社区入口氛围。 07号地块人行次出入口可选在西侧或北侧。 除按规范设置地面停车位外，全部机动车在小区周边设置坡道入库，减少对小区内部干扰。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,07地块空间布局内部交通 07号地块内部

30、车行（地库满足500台以上地库出入要求）停车后直接通过地库层入户门厅进入各楼栋。 07号地块内部人行将通过景观道路在南北两个庭院内串联各个楼栋地面入口门厅。 07号地块消防车道的设置将借用城市道路作为高层两个长边中的一边，减少小区内部道路面积。并按规范设置尽端回车场地。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,07地块空间布局楼栋布局 绝对高度45米黄海标高约束下，沿北侧用地边界满布90+65平方米高层组合品类。为保证90/70政策要求的面积数，沿西侧规划路布置点式楼栋。 因用地条件所限制，北侧单元布置密集，城市界面将比较封闭。 用地南侧布置139平方米品类。 中心区域布置180平方米及

31、顶层225平方米品类。 在保证间距的前提下，尽可能增加端头套，接受市政绿地的辐射。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,07地块空间布局公建配套 配套公建（物业管理办公+物业管理经营+社区用房+开放商所有会馆） 布置在东南入口侧,JOYON REAL ESTATE,PAGE,10地块技术指标 （报建口径）,报建：886户,容积率：2.12,停车数：786,五、10地块强排方案,JOYON REAL ESTATE,PAGE,10地块技术指标(销售口径）,JOYON REAL ESTATE,PAGE,10地块总图,受高度和房型的限制，10号地总的容积率无法保证2.2，在新的约束下调整各类

32、配比,JOYON REAL ESTATE,PAGE,10地块地下室,JOYON REAL ESTATE,PAGE,10地块日照分析,容积率：2.05,容积率：2.12,受规范制约：用地北侧相邻居住用地界内14米保证大寒日照时数2小时。本用地北侧建筑层高被迫降至12层以下，是容积率无法保证的主要原因,JOYON REAL ESTATE,PAGE,10地块空间布局外部接口 10号地块三个机动车出入口分别选择在南侧规划路（两个），北侧内部道路（一个） 07号地块人行主出入口选择用地西侧，面对市政公园，结合会馆的设置，有利于创造美好的社区入口氛围。 07号地块人行次出入口可选在西侧或北侧。 除按规范设

33、置地面停车位外，尽可能机动车在小区周边设置坡道入库，减少对小区内部干扰。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,10地块空间布局内部交通 07号地块内部车行（地库满足500台以上地库出入要求）停车后直接通过地库层入户门厅进入各楼栋。 07号地块内部人行将通过景观道路在南北两个庭院内串联各个楼栋地面入口门厅。 07号地块消防车道的设置将借用城市道路作为高层两个长边中的一边，减少小区内部道路面积。并按规范设置尽端回车场地。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,10地块空间布局楼栋布局 绝对高度45米黄海标高约束下，沿北侧用地边界满布90+65平方米高层组合品类。为保证90/70政

34、策要求的面积数，在用地南侧道路沿线近幼儿园的西侧布置板楼，及沿东侧规划路布置点式楼栋。 因保证相邻北侧用地日照条件，北侧退界的土地损失比较大。 用地东南侧布置139平方米品类。 中心区域布置180平方米及顶层225平方米品类。 在保证间距的前提下，尽可能增加端头套，接受市政绿地的辐射。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,10地块空间布局公建配套 配套公建（物业管理办公+物业管理经营+社区用房+开放商所有会馆） 布置在西侧入口侧,JOYON REAL ESTATE,PAGE,六、风格意向 方案新古典风格之/北京 立面主要应用面砖材料，采用柔和的米白色或浅驼色，搭配略蓝色玻璃。基座可应

35、用石材。呈现出高耸挺拔、富于动态但又不失稳重的建筑风格,JOYON REAL ESTATE,PAGE,方案B现代原创风格/深圳 万科十七英里，经前期客户测试，高端客户对该风格评价度较高,选择新古典需要避免成为绿城的追随者。选择现代风格。但需保证用材品质以体现价值感。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,七、建议和说明 由于10号地受日照退界及幼儿园退界影响，容积率无法做足2.2，从成本分摊角度建议倾向获取07号地。 由于10号地东侧紧临交通干道，虽有绿城学校景观，但长期居住并不如07号用地，建议倾向获取07号地。 现状布局考虑到地库的经济性，并没有在主楼下为停车考虑柱网转换，因此停车

36、配比无法满足销售提出的1：1.6（销售户）的要求。 现状布局中使用的户型个别位置需要根据用地条件做微调以满足所有规范和开发目标，暂以原型替代。 10号用地中的容积率2.12的方案中对180平方米户型做了面宽的调整（暂未反映在单体平面的修改中）,JOYON REAL ESTATE,PAGE,JOYON REAL ESTATE,PAGE,八、成本测算 07地块：达到净利率10 售价15000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为9400元/平米（此地价的保本售价为12750元/平米）；（送中央空调） 售价18000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为11700元/平米（此地价的保本售价为15295元/平米）；（送中央空调） 10地块：达到净利率10： 售价15000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为9330元/平米（此地价的保本售价为12770元/平米）；（送中央空调） 售价18000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为11630元/平米（此地价的保本售价为15590元/平米）；（送中央空调） 售价18000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为11900元/平米（此地价的保本售价为15300元/平米）；（不送中央空调）,