2019固安市场调研报告130p.ppt

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1、固安市场调研报告,世联固安项目组 20101028,1.固安房地产发展及板块分析 1.1固安地产发展历程 1.2固安地产市场概况 1.3各板块项目特征,2.固安房地产市场总分析 2.1市场供应特征 2.2客户分析 2.3价格情况 2.4销售情况 2.5营销推广,3. 固安市场重点项目案例分析 3 .1重点项目案例卡 3 .2直接竞品点对点分析,4. 竞品项目分析对本案的启示,固安京南新兴发展区,1.1 固安地产发展历程,1.1 固安地产发展历程,2007年前,2007年 2008年,2008年2009年,2010年现在,固安房地产的发展呈现从老城区中心区向城区外围扩散的趋势，且南部区域是未来发

2、展重点。,1.1 固安地产发展历程,自2006年开始，固安房地产市场商品房销售价格进入快速增涨时期，平均增长率在35%，目前区域在售项目的销售均价在5500-6000元/平方米.,受北京强势辐射带动，房地产市场投资活跃，价格开始攀升，北京客户逐渐聚焦。,1.2 固安地产市场概况,固安面市项目概况 目前固安主要面市项目18个，总建筑面积146.304万平米（不包括各项目规划中的后期供应）； 其中在售（有预售证和认购）项目11个，总建筑面积98.458万平米；已售完项目3个，总建筑面积28.17万平米；即将有4个新盘面市，总建筑面积19.676万平米； 18个项目中，各项目规划中的后期供应建筑面积

3、226.565万平米；待售项目建筑面积102.182万平米；未来土地供应面积约67.8万平米，按容积率2.3计算，约合建筑面积155.94万平米，固安未来供应的建筑面积达484.687万平米。 （详见固安面市项目建筑面积情况表、固安未来土地供应情况表）。,固安18个面市项目建筑面积情况表,主要18个面市项目总建筑面积146.304万平米、后期供应226.565万平米,固安待售项目建筑面积情况表,固安未来待售项目建面102.182万平米,固安未来土地供应情况表,未来土地供应面积约67.8万平米，按容积率2.3计算，约合建筑面积155.94万平米，固安未来供应的建筑面积达484.687万平米。,按

4、区域划分项目概况 按区域划分，固安县城核心区项目最多（10个），固安县城北部项目最少（1个） 尾盘及暂时售罄项目 天顺家园、学府芳园、万汇广场项目所开楼栋目前处于尾盘阶段。 方城馨苑、中宏新界、恒基现代城所开楼栋目前已售罄。,1.2 固安地产市场概况,宏强水木清华,国泉城,红城,方城馨苑,学府芳园,孔雀 大卫城,106国道,新昌街,新昌西街,新中东街,新中街,新源街,第九区,东方源龙,汇丰家园,K2红树湾,固安面市项目分布图,万汇广场,恒基现代城,中央公馆,中宏新界,荷兰印象,领跑世嘉,以普宅项目为主，主要集中在核心区西北部及西南部，南部、北部及东部零星分布,橘洲,图例：,在售项目,尾盘项目,

5、当期售完项目,天顺家园,1.3 各板块项目特征,核心区板块以中小规模中高容积率普宅项目为主，户型集中在8090平米二居，90120平米三居，生活配套较完善，具备大型园林、会所及专门物业公司服务的项目较少。,属于固安县城核心地段，周边生活配套完善 小规模项目无大型园林、仅规模较大的中宏新界及国泉城具备大型组团式园林,中小规模、中高容积率项目为主，建筑形式多为高层和小高层,户型主要集中在80-90平米二居、90120平米三居 1梯2户、1梯3户、2梯2户、2梯3户、2梯4户,仅中宏新界、国泉城具备项目自带会所，其余均无,仅中央公馆、国泉城有专门物业公司提供物业服务，其余均为开发商自持,核心区西北板

6、块中等规模，中高容积率，周边配套设施严重不足、无大型主题园林,属于固安县城西北部，周边生活配套严重不足 均无大型主题园林、仅荷兰印象规划中有园林,中等规模、中高容积率，建筑形式多为高层和小高层,户型主要集中在85-97平米二居、105130平米三居 1梯2户、1梯3户、2梯2户、2梯3户,部分项目规划有会所，建成仍需时日,物业均为开发商自持、档次一般,1.3 各板块项目特征,南部区域除天顺家园规模较大外，另外两个均为小规模楼盘，中等容积率；项目周边配套一般，无大型主题园林、会所、专门物业公司,物业服务均为开发商自持,属于固安县城南部，周边配套一般，无大型生活超市 均无大型主题园林,中等容积率，

7、建筑形式为高层和小高层,户型主要集中在80-90平米二居、115120平米三居 1梯2户、1梯3户,天顺家园规划中有会所，其余均无,1.3 各板块项目特征,北部、东部区域产品类型丰富，品牌具有一定知名度，生活配套不足但绿化园林推广效果好，另外K2红树湾引进绿城物业公司，提供高档物业服务,大卫城为开发商自持物业公司，其具备多个别墅项目物业服务经验； K2红树湾引进知名的绿城物业公司，提供顶级物业服务,距固安县城核心区较远，周边配套严重不足， 有大型主题园林，绿化打造较好,中等容积率，建筑形式多层、小高层,户型主要集中在60平米一居、80-90平米二居、115135平米三居 1梯2户、1梯3户、1

8、梯4户、2梯3户、2梯4户,大卫城规划有大型会所,1.3 各板块项目特征,从07年以来，固安房地产逐步从中心老城区逐步向县城周边区域扩张， 目前处于市场的发展阶段；随着北京开发商的进驻及地方成熟开发商的参与，即将迎来市场的快速爆发阶段。 从各板块分析来看，目前固安市场内大部分产品同质化现象较为严重，各板块之间的项目除了位置上的差别，基本不具备差异性。,房地产发展及板块特征小结,1.固安房地产发展及板块分析 1.1固安地产发展历程 1.2固安地产市场概况 1.3各版块项目特征,2.固安房地产市场总分析 2.1市场供应特征 2.2客户分析 2.3价格情况 2.4销售情况 2.5营销推广,3. 固安

9、市场重点项目案例分析 3 .1重点项目案例卡 3 .2直接竞品点对点分析,4. 竞品项目分析对本案的启示,2.1 市场项目的供应特征：规模中小规模为主,目前固安面市项目18个，大部分为中小规模； 56%的项目占地面积在5万平米以下，占地面积10万平米以上项目3个，为孔雀大卫城、国泉城、中宏新界； 72%的项目建筑面积在20万平米以下，20万平米以上项目5个。,建筑层数：固安面市18个项目中 拥有小高层项目16个，占89%； 拥有高层项目6个，占33%； 拥有多层项目4个，占22%； 大部分为小高层建筑。,2.1 市场项目的供应特征：容积率、建筑层数、户型比(普宅),面市项目中，在售总套数 10

10、213套，其中： 一居507套，占5%； 二居7465套，占73%； 三居2111套，占21%； 跃层130套，占1%；,容积率：固安面市项目均为中高容积率，集中在2.5左右,主要面市项目中，二居面积集中在8290平米之间,2.1 市场项目的供应特征：户型面积大小(普宅),主要面市项目中，三居面积集中在110125平米之间,固安县城核心区,2.1 市场项目的供应特征：公共设施,明珠购物商场,聚宝隆超市,广联汽贸,机关双语幼儿园,人民广场,中国工商银行,中国移动,中国农业银行,英皇娱乐,固安县中医院,固安古玩市场,海尔家私、固安宾馆,固安面市项目的周边配套大多依托固安县城内部公共设施，从而呈现明

11、显的区域差异，固安县城核心区域周边项目生活配套较为齐全，而东部、北部、南部项目的生活配套严重不足，生活配套不足的项目占到总面市项目的50%。,2.1 市场项目的供应特征：园林,孔雀大卫城园林,K2红树湾园林,国泉城：音乐喷泉园林,中宏新界：组团式水景,目前固安项目中，注重园林打造的极少，72%的项目只具备基本绿化，只有少数实力较好的项目进行了大型主题园林的规划，分别为：孔雀大卫城、K2红树湾、中宏新界、国泉城、荷兰印象。其中K2红树湾的托斯卡纳风格园林，通过坡地、成树移植混合多种花卉的打造形式代表了目前固安项目园林打造的顶级水平。,目前固安78%的项目不具备会所功能，规划中有会所的项目仅4个，

12、分别为：中宏新界、国泉城、方城馨苑、恒基现代城，且会所功能基本只满足社区居民的生活便利。,2.1 市场项目的供应特征：会所,中宏新界： 会所规划图,恒基现代城：会所规划图,会所功能： 中宏新界：现代化主题会所，总建筑面积2729平米，辐射全社区，内设棋牌室、桌球室、瑜伽室、游泳池、健身房、咖啡吧、酒吧、茶座等功能设施。 恒基现代城：休闲。 方城馨苑：休闲娱乐。 国泉城：休闲、老年人活动中心、球类运动。,2.1 市场项目的供应特征：物业服务,固安大部分项目的物业费集中在0.8元/月.平米1.0元/月.平米之间；而孔雀大卫城因自身物业服务较成熟、K2红树湾因聘请绿城物业，而物业费相对较高，达到近2

13、元/月.平米。,固安面市项目中，83%的项目为开发商自持物业，聘请专门物业公司提供服务的仅有3个：K2红树湾、国泉城和中央公馆，其中K2红树湾聘请的为全国顶级物业服务公司绿城物业,规模体量：固安的房地产市场处于房地产发展初级阶段 ，多数为当地开发商，中小规模项目为主，大盘项目较少； 产品细节：市场同质化竞争严重，绝大部分户型为南北通透，主卧+客厅为南向，以82-90平米两居为主力供应，一居面积60平米左右，三居110-125平米之间，建筑类型多以小高层板楼为主，大部分为1梯2、1梯3，伴有少量2梯3、2梯4；建筑风格较多采用现代简约风及欧式风格。 公共设施：固安县城内生活配套为目前市场上各项目

14、周边配套的主要依托，档次较低，自带生活配套的项目较少且均处于规划期。 园林会所：具备规模主题园林及会所的项目较少，大部分项目无专门的园林景观，仅有小区绿化。 物业服务：基本为开发商自持经营，物业职责基本做到卫生清理和24小时安保，物业费用0.8-1元/平米月；仅K2红树湾引进了全国顶级物业服务公司绿城物业。,市场供应特征小结,中小规模项目为主、产品同质化现象严重、周边生活配套处于中低档次；大部分项目不具备景观园林、会所及专门物业公司,2.2 客户分析,客户描摹,张先生，38岁左右，住在大兴，目前和朋友一起做生意。意向房源为孔雀大卫城1.1期90两居，自住。经过106国道时知道大卫城；对楼层有要

15、求，除顶层和二层以外都可以；看了样板间后对户型比较满意。看好目前的市场，买下来先自己住，即使等以后不想在这边住了也还可以卖出去。看重固安这边的生活环境，小城市空气、水质好，生活便利，适合养老。 赵先生，50岁左右，住南2环，为投资客，从事金融行业，三口之家，孩子在北京读大四。购买孔雀大卫城1.2期3套，一次性付款，其中2套90两居，1套601居；通过朋友介绍知道大卫城；认可项目的安静环境，看好项目的升值空间。喜欢旅游，钓鱼。目前在北京城内有套房，自住及为儿子做婚房，为儿子做婚房那套于几年前以万购入，现在值万，认为有钱就应投资，,伊先生，北京人，45岁左右，住在北部，某演艺公司中层。投资，听朋友

16、说南边最近有发展因而转变对南部印象，看过孔雀大卫城1.2期，认为有升值空间，但目前资金都套在股票里，关注首付比例。 吴先生，24岁左右，在北京打工的外地人，住在南6环庞各庄，刚需，婚房。通过传单知道大卫城。看中孔雀大卫城1.3期90两居。希望可以35首付。没看红树湾，认为太远。 肖先生，35岁左右，三口之家，孩子7岁，本人是固安当地公务员，妻子是当地小学老师。贷款，改善型自住，选择K2红树湾87两居，内部团购。看重K2品牌以及绿城物业、园林。 李先生，50岁左右，孩子20岁，住北京南城，公务员，比较过大卫城和红树湾，喜欢红树湾的产品，改善型自住，看中小区环境、觉得项目性价比高，准备为将来养老买

17、房，城里的房给孩子住。,客户来源：固安县整体的经济发展较为缓慢，本地居民大多不能支撑当地的房价水平，80%为北京客户，当地客户只有20%。北京客户主要来自大兴、丰台和宣武区。,置业目的：投资自住兼具，无论是投资还是自住客户大多数都为贷款。投资客主要看重固安市场未来的升值潜力；自住客户主要为被价格挤压的北京刚需客户，这类人群被迫选择房价较低，总价在其购买能力范围以内的固安楼盘。,28,客户定位趋同，均为北京客户,注:客户数据来源于911月市调中在各项目售楼处现场，各项目开盘现场通过与项目销售、客户访谈、聊天统计得来。有效客户信息约30组。,客户关注点：价格、户型、交通、面积、周边配套、小区环境。

18、价格成为客户的主要关注点，其中投资客多为初级投资者，手里资金较少，不愿将钱存入银行，见房地产行业近年来较火，所以开始投资房地产；自住客户大多为企业或公司的普通员工，月薪在500010000之间，购买能力相对较弱，对价格敏感；本地客户多为改善型客户，除价格因素外主要关注户型和小区环境。,新政后动态：目前的固安房地产市场客户情况暂无变化，价格也无较大波动，通过将户口迁到本地或者提供本地1年以上纳税或社保证明仍然可以办理贷款。,客户类型：年龄在2545岁左右,占15%；主力客户年龄在3040岁之间，占45%，其次为4050岁，占30%，50岁以上客户最少，只占10%。,客户情况小结,固安市场80%客

19、户为北京客户，自住和投资兼具；投资客户看重固安市场的升值潜力；自住客户主要是在北京市内买不起房的年轻人群，他们由于自身的刚性需求被迫将买房目标锁定在近京的楼盘项目； 客户年龄主要集中在3040岁，占客户总数的45%； 客户主要关注项目的价格、户型及周边的交通情况； 受新政影响固安市场的贷款审批逐渐趋于严格，此外国家对房价的持续调控使得大部分客户采取观望态度。,2.3 价格情况,在售项目单价范围(普宅),目前固安在售普宅项目单价范围主要集中在5500元/6200元/之间，价格差距主要由项目所处地段、产品品质及周边配套决定。,(单位：元/),31,在售项目单价,(单位：元/),在售项目主力单价及市

20、场均价在5800元/左右，80%的项目主力单价差在400元/以内，其中中宏新界由于开发商在当地的名气及产品品质的美誉度，单价达到了6800元/。,32,在售项目主力户型总价,三居面积在97139之间，大多为结构方正，南北通透户型，总价集中在6271万元之间，这类户型主要针对改善型客户。,两居面积在8393之间，为紧凑两居，总价集中在5055万元之间，这类户型主要针对北京的刚需客户。,33,(单位：万元),价格情况小结,固安市场上，单价主要集中在5500元/6200元/之间，单价差距主要由各个项目所处地段的好坏及周边配套数量的多少决定。 主力户型的单价和市场均价在5800元/左右，80%的项目之

21、间主力单价差在400元/以内。 两居面积在8393之间，为紧凑两居，总价集中在5055万元之间，三居面积在97139之间，大多为结构方正，南北通透户型，总价集中在6271万元之间。,固安绝大部分项目案场包装简陋。仅K2红树湾、孔雀大卫城、中宏新界有专门建筑做售楼处，其他项目售楼处均为租借底商；仅K2红树湾、孔雀大卫城、宏强水木清华项目售楼处装修考究，分区明确，其余项目案场装修简陋，无明显分区；仅K2红树湾有影音区；仅K2红树湾、孔雀大卫城有样板间；仅K2红树湾、孔雀大卫城有园林示范区。,2.4 销售情况：案场包装情况对比,K2红树湾售楼处,K2红树湾园林示范区,宏强水木清华售楼处,K2红树湾售

22、楼处,K2红树湾、孔雀大卫城、国泉城、天顺家园、宏强水木清华、中央公馆销售人员素质较高，讲解专业 汇丰家园、万汇广场销售人员素质较差，讲解不专业，捏造、夸大事实情况较为严重，万汇广场强留客户排号 其他项目销售素质、专业度一般,固安各项目案场气氛普遍较为平淡，总体而言，平日客户相对冷清，周末客户相对较多。仅K2红树湾、孔雀大卫城现场火爆，客户较多；五个项目（国泉城、宏强水木清华、万汇广场、橘洲、中央公馆）案场客户约23组；其余九个项目案场冷清，基本无客户到场。,固安各项目销售人员素质、专业度普遍较为一般；其中十个项目较一般；六个项目较好；两个项目较差,2.4 销售情况：案场气氛、销售人员情况对比

23、,K2红树湾售楼处平日（非周末）案场情况,K2红树湾售楼处开盘案场情况,案场气氛（新政前）,销售人员情况,2.4 销售情况：新政后交易量变化以及开发商对策,K2红树湾（10.26日数据） 主力客户：中年人；改善型客户，主动郊区化老年客户。60%以上客户为北京客户。60%以上客户为贷款。 交易量变化：正值2期排号期，将于本周末开盘，但现场客户与前期排号期相比，减少1/2，部分前期排号客户退号。 开发商对策： 提高全款客户优惠幅度（95折）。 办理真社保证明，1万多/人，但不承诺有了社保证明可办下贷款；,孔雀大卫城（10.26日数据） 主力客户：在北京工作的刚需；投资客；主动郊区化老年客户。绝大多

24、数客户为北京客户。 90%以上客户为贷款。 1.3期换签情况：换签工作已完成，但贷款放下来的很少 交易量变化：正值2期排号期，客户量与前期排号期相比，减少2/3。现场客户约5组左右（平日），多数客户观望状态。 开发商对策： 从1.3期起，提高全款以及70%首付客户的优惠幅度。 全款客户：97折（1.1、1.2期全款客户98折） 贷款客户： 按揭35，开发商垫付15%，一年内还清。 按揭50以上99折，70以上98折（1.1、1.2期按揭均为99折）。 办理假社保证明，3500元/人；4000元/2人，但不承诺有了社保证明可办下贷款；,多数开发商一方面给予全款客户更大幅度的优惠，另一方面提出可以

25、通过代办户口、纳税证明、一年社保等方式试着为客户办贷款，但无开发商敢于给出承诺。,在固安买房的客户绝大多数为贷款，目前各项目一半以上客户受到新政影响。,月均销售速度（新政前） ：固安各项目销售速度普遍较为缓慢。多数项目月均销售速度集中于2050套；仅孔雀大卫城、K2红树湾、东方源龙月均销售速度大于77套。 销售人员情况：固安各项目销售人员素质、专业度普遍较为一般。 案场包装情况：绝大部分项目案场包装简陋。仅K2红树湾、孔雀大卫城、中宏新界有专门建筑做售楼处且具备较为完备的销售道具，其他项目售楼处均为租借底商 案场气氛（新政前）：各项目案场气氛普遍较为平淡，总体而言，平日客户相对冷清，周末客户相

26、对较多。 新政前后交易量变化：客户绝大多数为贷款，目前各项目一半以上客户受到新政影响。 开发商新政应对策略：多数开发商一方面给予全款客户更大幅度的优惠，另一方面提出可以通过代办户口、纳税证明、一年社保等方式试着为客户办贷款，但无开发商敢于给出承诺。,销售情况小结,市内销售点推广渠道对比 仅K2红树湾、宏强水木清华参与2010年秋季房展会 仅K2红树湾、孔雀大卫城、第九区在北京市内有售楼处，大部分售楼处分布在北京南部地区 仅K2红树湾、孔雀大卫城、宏强水木清华在北京市内有看房班车,网络推广情况对比 大部分项目在房地产网站上有信息，仅宏强水木清华、孔雀大卫城拥有项目主页； 仅K2红树湾在搜房网有图

27、标广告,路牌推广情况对比 孔雀大卫城在106国道旁有道旗、广告；中宏新界在106国道旁有广告；宏强水木清华在固安县城内有大幅墙体广告,2.5 推广情况：推广渠道,孔雀大卫城收费站广告,孔雀大卫城106国道广告,孔雀大卫城现场围挡,K2红树湾万年花城售楼处,K2红树湾看房班车,K2红树湾搜房图标广告,固安各在售项目推广渠道普遍较为简单，仅有传单派发（部分尾盘项目无）；仅K2红树湾、孔雀大卫城、宏强水木清华、第九区有其他推广方式：市内推广、106国道推广、网络推广、车身广告推广。,车身广告推广情况对比 K2红树湾、孔雀大卫城在943公交车（北京到固安唯一公交）上有车身广告,以卖点为广告诉求点 孔雀

28、大卫城：大宅之美坐轻轨，我在北京有个家。（主打性价比） 宏强水木清华：城市文脉书香世家（主打周边教育资源） 万汇广场：金钻价值，成就传世典范（主打位置优势）,以文化宣传、概念炒作为广告诉求点 K2红树湾：生活就是在度假 东方润龙：融臻化境，气质生活 橘洲：让生活变得更精彩 北京第九区：北京第九区，城八区外的新生活理想 方城馨苑：在事业和健康之间找到平衡,2.5 推广情况：推广诉求点,固安各在售项目推广诉求点较为简单，无广告诉求点、以卖点为广告诉求点项目较多，如孔雀大卫城、宏强水木清华、万汇广场，以文化宣传、概念炒作为广告诉求点项目较少，仅K2红树湾、东方润龙、橘洲、北京第九区、方城馨苑。,无广

29、告诉求点 天顺家园,推广渠道：固安各在售项目推广渠道普遍较为简单，仅有传单派发（部分尾盘项目无）；仅K2红树湾、孔雀大卫城、宏强水木清华、第九区有其他推广方式：市内推广、106国道推广、网络推广、车身广告推广。 推广诉求点：固安各在售项目推广诉求点较为简单，无广告诉求点、以卖点为广告诉求点项目较多，如孔雀大卫城、宏强水木清华、万汇广场，以文化宣传、概念炒作为广告诉求点项目较少，仅K2红树湾、东方润龙、橘洲、北京第九区、方城馨苑。,推广情况小结,41,42,固安房地产市场总分析小结,供应情况：中小规模项目为主、产品同质化现象严重、周边生活配套处于中低档次；大部分项目不具备景观园林、会所及专门物业

30、公司 客户情况：绝大部分为为北京刚需客户，主要关注项目的价格、户型及周边的交通情况；目前受新政影响，大部分客户采取观望态度。 价格情况：各项目单价及总价单价区别不大，单价主要集中在5500元/6200元/之间，两居产品总价在5055万元之间，三居总价集中在6271万元之间。 推广情况：大部分项目推广手段普遍较为简单，推广诉求点集中在简单地强调项目卖点，除孔雀大卫城推广手段多样且在北京市场大力度推广外，其余项目的推广仍集中在固安县城内。,1.固安房地产发展及板块分析 1.1固安地产发展历程 1.2固安地产市场概况 1.3各版块项目特征,2.固安房地产市场总分析 2.1市场供应特征 2.2客户分析

31、 2.3价格情况 2.4销售情况 2.5营销推广,3. 固安市场重点项目案例分析 3 .1重点项目案例卡 3 .2直接竞品点对点分析,4. 竞品项目分析对本案的启示,3.1 市调项目案例卡：,孔雀大卫城 K2红树湾 天顺家园 国泉城 橘洲 方城馨苑 宏强水木清华 万汇广场,孔雀大卫城,项目概况：固安北部大盘、距北京最近,孔雀大卫城,孔雀大卫城 外观图,106国道东侧，为固安在售普宅项目中距北京最近楼盘,46,交通：国道东侧，方便易达,交通 位于固安收费站南侧200米， 距首都第二机场约10公里， 距京开高速天宫院出口20公里， 距大兴主城区28公里， 距北京南三环约39公里。 配套：生活配套不

32、足、有待改善 周边配套： 商场：紧邻京南刘园蔬菜批发市场，新中街步行商业街 高校：北京经济管理职业学院 自身配套： 商业：项目四期规划为社区的大型商业配套楼，设置大型商业街。 幼儿园：将与北京汇佳双语幼儿园合作，方便业主的生活。 多功能运动设施 社区内部小广场、绿地中设置了运动器械,孔雀大卫城,孔雀大卫城 交通图,孔雀大卫城 位置图,孔雀大卫城,47,项目交通便利、方便易达； 周边生活配套不足，档次较低。内部商业配套、幼儿园及运动设施的建成使用仍需时日,孔雀大卫城,本体规划图,项目总体规划： 总占地35万，建面83万； 分为4期，共59座楼栋，8000套； 一期规划： 占地10万，建面27万

33、18栋楼，为12/18/22层的板式小高层及板塔式高层，地下1层,总占地35万，建面83万； 共分4期，总8000套； 一期18栋楼，共2548套，已开两次盘，目前剩728套。,孔雀大卫城,一期户型配比&楼座图,户型配比,楼座图,二居为主，占70%，三居22% 1梯2户、2梯3户、2梯4户,孔雀大卫城,在售主力户型：户型方正、使用率较高,孔雀大卫城,HA户型：两室两厅一卫 总建筑面积：90,优势： 南北通透，户型方正规整； 双开放式阳台，大飘窗，采光优良，便于观景； 主卧、次卧面宽较大。 劣势： 北面阳台的设计挤压餐厅面积，使得整个客厅餐厅空间较为局促,HD户型：两室两厅一卫 总建筑面积：82

34、.22 ,优势： 客厅、主卧、次卧均朝南，采光通风良好； 入口处玄关设计，入门视觉空间感强； 餐厅、客厅一体式设计，拉大客厅空间； 厨房配备独立南向功能阳台，实用性强。 劣势： 次卧面积较小；客厅电视背景墙较短； 主卧距次卧和卫生间有一定距离；主卧门直对客厅，私密性不够。,51,孔雀大卫城,MD户型：三室两厅两卫 总建筑面积：135,优势： 南北通透，户型较为方正； 客厅、主卧朝南，保证采光； 套卧设计，凸显主人居住私密感。 劣势： 阳台面积较小； 两个次卧均为北朝向。,HB户型： 一室一厅一卫 总建筑面积：60.5,优势： 小空间内各功能区域齐全，实用性强； 客厅、卧室、厨房均朝南，采光充分

35、； 洗涮台独立于卫生间外，使用更为便捷； 大阳台，大飘窗，保证采光，易于观景。 劣势： 卫生间面积较小。,在售主力户型：户型方正、使用率较高,52,推广： 网络（搜房网、新浪乐居网、搜狐焦点网上的详情页，孔雀大卫城项目网站、房龙网详情页、凤凰网时尚电子杂志上的项目介绍、主页） 报广（精品指南） 地铁广告（5月份期间地铁4号线车厢内部） 传单派发（固安城内、4号线公益西桥站附近） 收费站广告牌（106国道固安收费站站台） 现场包装： 道旗（106国道固安收费站以南至大卫城项目一段的道路两侧）、围挡（项目临106国道外侧）； 看房班车（每天从劲松和公益西桥站有看房班车，上下午各一趟）； 销售人员讲

36、解专业，素质较高。 销售管道 北京市内售楼处（安定门、 广安门店、陶然亭店、大悦城店、公益西桥店）； 固安本地直销。,推广渠道多，地铁、106国道周边推广力度极大，效果好,收费站广告,106国道广告,道旗,现场围挡,推广情况,孔雀大卫城,孔雀大卫城,销售动态：1期开盘三次，从4月开始排号到10月16日1期销售完毕，总销量2548套，月均销售350套以上，销售火爆,1.3期： 2010年10月16日第三次开盘，推出五个全新楼栋，共计728套，销售686套，销售率94%，销售均价5500元/平米。 新政出台后动态： 开发商建议首付比例小的客户自己办纳税证明、社保证明；为全款及首付比例大的客户提供更

37、多折扣。由于大多数客户为贷款客户，因而转签率受政策影响极大，1.3期开盘认购686套，但最后实际转签469套，这与部分客户无法办理下来贷款有关。同时业主论坛上不少客户反映，大卫城并不能为异地客户办理贷款，只是先采用能帮助客户办理贷款的说法套牢客户，最后再说服客户全款购房。,1.1期： 2010年4月17日开始排号，共排号近4000个，其中VIP转换1100个左右 样板间6月18日开放 2010年8月7日第一次开盘，推出6个楼栋，1306套，共认购1087套，销售率：83%，销售均价5200元/平米。 1.2期： 2010年9月18日第二次开盘，推出6个楼栋，其中两个楼栋为新开，另外4个为1.1

38、期剩余房源，共500套左右。1.2期认购378套，销售率约为76%，销售均价5300元/平米。,54,客户：北京客户为主、刚需、自住,客户类型：大部分为北京客户，占七成以上，年龄在3050岁之间居多。25岁左右年轻夫妻约占10%；3040岁夫妻约占0%，部分带岁孩子；岁左右夫妻约占%；岁以上头发花白老年人约占%； 置业目的：多为年轻客户刚性置业需求以及老年人空巢家庭购房，部分温州投资客，投资自住兼具。 客户来源：客户主要来自北京。 客户关注点：价格、户型。,孔雀大卫城,客户描摹： 客户A，男，50岁左右，住在大兴，携老伴儿前来选房，意向房源为90两居，自住，看重固安这边的生活环境，小城市空气水

39、质好，生活便利，适合养老，城里的房子留给子女住。 客户B，男，50岁左右，住南2环，为投资客，本次开盘共购买3套，其中2套90两居，1套601居，均为投资，目前在北京城内有套房子，自住及为儿子做婚房，为儿子做婚房那套于几年前以万购入，现在值万，因此认为有闲钱就应投资房地产。,55,案场氛围：装潢较好、动线明确、客流量较大,孔雀大卫城,售楼处外部示意图,售楼处内部示意图,售楼处入口,售楼处外观,56,样板间：装潢属当地中高档次,孔雀大卫城,样板间客厅,厨房+餐厅,样板间客厅,样板间卧室,57,售楼处外观及内部装修较为大气，销售道具较为完备，具备固安上等档次楼盘品质。,优劣势分析支持价格的关键因素

40、,孔雀大卫城,优势支持价格的关键因素 交通：地理位置较好，紧邻106国道及106国道固安收费站，是目前当地在售普宅项目中，距北京最近的项目；地铁4号线延长线（大兴线）的开通，方便业主入京。943公交车在项目旁边不远处的刘园市场有站，方便业主乘坐公交车。一期业主入住后，项目自身配置班车，上班高峰期8分钟一趟。 规划：项目后期将建大型商业配套，满足项目内业主需求，档次品质在当地算中上等。 户型：户型多样（12种户型），方便客户选择。面积从60平米一居到150平米跃层均有。 销售：售楼处装修较好，基本的销售道具齐全，现场园林和样板区展示性好，视觉冲击感强。 价格：价格较其他固安项目较低，相对于北京区

41、域楼盘更低。,劣势： 配套：近期内，社区内部及自带的商业配套仍需时间配备齐全，因此会给一期的住户造成一定生活上的不便利。 环境：紧邻106国道，会有一定噪音。,58,K2红树湾,K2红树湾,托斯卡纳 & 低密 & 电梯花园洋房,60,位于核心区东部，县城最东侧，距106国道2000米，距京九铁路200米，位置差,K2红树湾,交通&配套情况,自驾车较为方便，公共交通极为不便。 与北京相连： 自驾车：道路状况良好，较为方便； 公共交通：项目周边无公交站点，仅有106国道上的943公交车与北京相连，距离本项目约2300米，极为不便。 与固安县城内部区域相连： 自驾车、自行车：道路状况良好，较为方便；

42、 公共交通：无公交。 步行：距离固安县城中心2000米以上，极为不便。,交通状况,该项目距离固安县中心较远，项目所在地居民密度较小，项目所在街道有基本生活配套，但均距离项目较远（500米以上）。与县中心区域项目相比，配套较弱。,周边配套,943,有部分生活配套，但与县中心区域项目相比较弱；自驾车较为方便，公共交通极为不便,K2红树湾,分期情况,工程进度,共分3期，1期基本售罄，即将封顶，2012年3月入住；2期部分楼栋已开盘（2.1期），销售率在85%以上，明年中期封顶，2012年8月入住；3期规划未定,入住时间,总体规划: 分期情况,共19栋楼，分3期开发 3#-12#为住宅，电梯花园洋房，

43、共12万平米，西侧为6/9/11层，东侧为9/12层，容积率2.0； 1期为3#-6#，基本售罄； 2期为7#-12#，其中7#、8#、11#、12#（2.1期）已开盘，已售85%以上（市调数据）； 3期共4万平米，具体规划未定,1期：2012年3月 2期： 2012年8月,1期：3#、4#、5#、6#将于今年封顶。入住时间：2012年3月 2期： 7#、8#、9#、10#、11#、12#已盖5、6层，将于明年5、6月封顶。入住时间：2012年8月,3#工程进度(2010.10月底),K2红树湾,总体规划: 园林情况,K2红树湾 园林效果图,K2红树湾 园林示范区,该项目景观设计单位为 UDA

44、优地联合、园林绿化率35% ；园林景观沿袭K2海棠湾、K2清水湾的园林风格。园区采取以主轴景观带为中心，横向链接景观的排布方式，组团景观错落布局，每处节点都有不同景致。 五重立体园林：乔木、小乔木、灌木，花卉矮灌、草坪相结合； 树种：元宝枫、国槐、白皮松、望春玉兰、紫叶矮樱、西府海棠、法国梧桐、馒头柳、铅笔柏等五十余种珍贵成树 花种：八宝景天、蓝花鼠尾草、书带草、松果菊、宿根福禄考、藤本月季、细叶婆婆纳、玉簪等百余种花卉 其他景观植被：八凌海棠、木槿、榆叶梅、碧桃、红王子锦带、金叶女贞、连翘、凤尾兰、紫丁香、白蜡、紫薇花、白玉兰 十年成树全冠幅移植 园区内部营造出坡地及蜿蜒道路，极具托斯卡纳风

45、情,园林打造是该项目最大的卖点，成功将该项目与固安其他在售项目区别开来，极大提升了品质。,K2红树湾,西侧5栋：,东侧5栋：,总计：,1、2期共1080套，8090两居为主，占75%；三居较少，占14%；一居、跃层最少，各占5.5%,户型配比,K2红树湾,优势： 户型方正、动静分区明确 卧室、客厅、厨房均为南向，且厨房为明厨 劣势： 厕所为暗厕 电梯墙造成入门处走廊，浪费面积 客厅刀把型，风水不好 餐厅位置不合理 卧室面宽小，进深大,一室二厅一卫_户型,优势： 主卧面宽大，配有大尺度阳台，采光充分 主、次卧分离，私密性较好 该户型可供客户选择的面积种类多 劣势： 户型刀把型，不方正 客厅朝北，

46、采光弱 厕所为暗厕 餐厅位置紧邻厕所，不恰当 北向房间多、南向房间少,二室二厅一卫_户型（82,85,92）,K2红树湾,户型解析,优势： 明厨、两明卫 两南向卧室，采光好，舒适度高 北侧卧室西侧采光，西晒严重 三卧室均紧邻厕所，生活便利性好 劣势： 西侧客厅、阳台，采光不好，西晒严重 客厅阳台与厕所窗户相通，私密性受影响 餐厅位置不合理，无独立餐厅 无南侧阳台,三室两厅两卫户型（126）,K2红树湾,户型总体较差。不方正、不通透、刀把户型较多，另有部分东西向户型。,优势： 户型方正 主卧、客厅、阳台南向，采光 主、次卧距离厕所较近，私密性好，动静分离 餐厅距离厨房较近，位置较为独立 劣势：

47、客厅刀把型，入门处走廊浪费面积 主、次卧大门相对 厕所为暗厕,两室两厅一卫户型（85.07 ）,户型解析,K2红树湾,售楼处 & 样板间 &园林 & 楼座 位置关系示意图,入口,K2红树湾,建筑&园林风格：托斯卡纳风格&十年成树&五重立体园林,售楼处侧门,效果图,样板园林,样板间,样板园林,K2红树湾,样板间装修温馨,书房,客厅,卧室,厨房,卧室,推广渠道： 派单：北京市内（孔雀大卫城开盘当天开盘现场附近、南三环潘家园附近）、固安县城内各个主要街道、固安汽车站附近、孔雀大卫城售楼处附近； 房地产网站广告（9月初于搜狐焦点网发布通栏、10月于搜房网发布图标广告）； 现场包装： 围挡 公交车车身广

48、告（943） 看房班车（各市内售楼处发车，每天各两班（9：30；1：30左右 ）。 销售道具较为齐全。 销售人员讲解专业，素质较高。 销售管道： 北京市内五个售楼处（木樨园、马家堡、公益西桥、 黄村、万年花城）； 固安本地直销。,推广情况,K2红树湾,市内看房班车,万年花城售楼处,K2红树湾搜房图标广告,宣传单,70,推广渠道少：主要以106国道、固安汽车站附近人工派单、房地产网站广告为主。效果极好（一定程度上得益于海棠湾、清水湾的宣传）。,客户情况,K2红树湾,71,开盘现场客户情况,来源：绝大多数客户来自北京南城，开盘现场车牌8090%为北京车牌（车型：奥迪A4、奥迪A6、本田、福特、奔驰）；部分客户为天津、海南的K2老业主。 付款方式：50%以上客户选择全款 年龄：35-55岁客户占7080 购买用途：改善型自住客户居多，投资客少,开盘现场客户情况,开盘现场客户情况,客户描摹： 北京，贷款，改善型自住。35左