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1、,北京大兴区域房地产市场 旧宫板块市场调研报告,2013-02,2,旧宫板块项目情况一览,3,旧宫板块项目分布,在售,尾盘,售罄,潜在供应,4,潜在：葛洲坝紫郡府 中冶项目 国奥投资项目,旧宫板块,板块点评： 片区项目较少，区域热度与关注度相对不高,区域项目个案分析,金第万科朗润园 东亚五环国际,项目基本信息,案例分析金第万科朗润园,23万建筑群落中，朗润园打造近12万平米商业综合体，将“体验式”逛街模式融入每一个商业版块，下沉广场、屋顶露台花园、village、共享中庭空间集吃喝玩乐于一身，聚合时尚百货、大型超市、品牌餐饮、星级影院，打造“全家庭一站式生活广场”。 近10万平米的纯住宅建筑群
2、落，朗润园以“延伸到自然之中的室外会客厅”为设计主线，打造类别墅式的园林景观，并追寻与建筑的完美结合，以北美风格的私家庭院为核心造园，秉承庭院空间私属化，独创“室外会客厅” 。,项目规划,案例分析金第万科朗润园,销售及客户情况,项目一期共推出298套房源，六栋楼户型为135-155平米三居为主的纯平层墅式大宅，全部精装修，70年产权，预计2014年交房。 精装修均价24000元每平米，最高价26829 元每平米；目前已经全部售罄 剩余二期房源为85平米两居、105平米三居，精装修，销售房源544套，预计价格在30000元/平米，项目目前排号中，544套房源已排号800多，预计3月开盘摇号，极可
3、能成为日光盘。 由于该项目紧邻地铁，出行方便，同时项目拥有集中商业配套，由此一期产品吸引了大批地缘首改型客户，二期房源面积小，客户主要为南城首置80后作为婚房之用。,月份,案例分析金第万科朗润园,样板间,案例分析金第万科朗润园,区域项目个案分析,金第万科朗润园 东亚五环国际,项目基本信息,案例分析东亚五环国际,规划情况,东亚五环国际由独立办公楼组成，采用现代建筑风格，规划为集金融办公，科技研发、创意产业、商业、餐饮、娱乐于一体的现代化多功能商业办公综合区 共计1924套房源，一共11栋楼座，全部为17或19层的塔楼，三梯九户或四梯十户。其中10号楼为17层，其他的楼座均为19层。户型面积为40
4、-120平米左右，其中80、90平米的户型可选性也比较多。项目所有户型层高3.1米。,案例分析东亚五环国际,销售及客户情况,月份,案例分析东亚五环国际,目前一期房源仅剩下纯西向的90平米左右的两居产品，均价为16000元每平米，一期已经消化75%的房源。 该项目为商改住产品，商水商电，生活成本较高，同时没有天然气，对生活造成一定影响，故开盘至今销售情况一般。 目前由于旧宫区域内产品放量少，价格高的因素影响，该项目不限购，总价低，首付虽然5成但首付压力仍低于区域住宅类产品，同时主力2居户型还有面积赠送，故部分刚需及投资客户逐步进驻中，形成目前该项目销售量价齐升的态势。 据现场销售人员反应，该项目
5、热销期月均去化30套房源。,售楼处,案例分析东亚五环国际,15,旧宫板块小结 产品情况,在售项目较少，产品类型以中高端住宅和商住公寓为主，档次差距较大 项目多以具备尺度感的舒适户型为主，逐步向紧凑户型转变，迎合城市外溢人口,16,住宅产品以90平米左右的舒适二居，120-150平米大三居为主 未来区域内主力供应80-90平二居，105平三居，户型尺度感降低,旧宫板块小结 户型特征,17,旧宫板块小结 价格走势,单价差距较大，不同档次项目价格相差40%,2012全年价格变化情况（报均价：元/平）,18,以城东、城南、小红门等片区为主的区域性改善型客群为主，首次改善和再次改善型客户兼备 随着轨道交
6、通的连接，逐步接纳城市外溢客群转移,旧宫板块小结 客户情况,19,大兴区域房地产市场研究总结,20,（紧凑小户型对应刚需客群，舒适大户型对应区域改善客户，本区域内的产品呈现“各种好卖”状态）,产品特征：改善型产品以多层洋房、品质小高层为主，户型面积体现尺度感，居住舒适度较高；刚需型产品以板塔结合高层为主，户型紧凑，性价比高； 销售情况：自2012年6月以来，销售情况火爆，纷纷出现日光盘、月光盘现象，市场在售房源较少；新一轮推盘必将区域单价推至新高 客户特征：城市核心区区以具备一定消费实力的改善型客户为主；随着轨道交通的串联，吸引大量受挤压的城市外溢型客群来此地置业,区域市场研究总结,整体区域发
7、展特征分析,21,区域市场研究总结,各版块演变发展趋势判断,旧宫板块：受到亦庄板块的辐射较大，成为亦庄板块的延展区域,黄村板块：未来大兴城市居住、办公、商业综合片区，城市基础设施条件完善，城市形态已见雏形，区域价值高,西红门板块：地段优势明显，是未来大兴商业核心、价值标杆，将长期领跑大兴楼市,天宫院板块：“以住为主”的片区，以轨道交通带动的城市居住功能区,22,大片区未来供应及竞争分析,分区域市场研究总结,西红门板块：以板塔结合的产品形式，放量较少，（鸿坤、嘉悦）,黄村板块：以高板为主的产品形式，未来放量不多，价格看涨（华润、中建）,旧宫板块：产品多元，未来放量较多（国奥）,天宫院板块：板式高层，未来放量多（保利、绿地）,THANK YOU,