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1、房地产投资策略分析,房地产投资借贷分析 房地产投资的时机 房地产投资的地段 房地产投资的质量,http:/ 概念 利用借贷资金扩大自有投资的产出 作用 由借贷资金与自有资金的比例决定 （1）当投资收益率大于借贷成本时，财务 杠杆对投资者有利（贷款越多，收益越高） （2）当借贷成本大于投资收益率时，财务,http:/ 意义 即使仅有买一套房的钱，你也可以去 建一栋楼（巧用财务杠杆） 例：总投资3000万，利率10%，投资收 益率20%，投资期限1年。 (1)贷款与自有资金的比例2:1 投资收益300020% 1600万,http:/ 10% 1200万 投资净收益600200400万 自有资金收
2、益率400/100040 (2)贷款与自有资金的比例5:1，其他不变 投资收益300020% 1600万 贷款利息2500 10% 1250万 投资净收益600250350万 自有资金收益率350/50070,http:/ 投资收益30008% 1240万 贷款利息2000 10% 1200万 投资净收益24020040万 自有资金收益率40/10004 (4)贷款与自有资金的比例5:1，其他同(3) 投资收益30008% 1240万 贷款利息2500 10% 1250万,http:/ 10万 自有资金收益率 10/1000 1 财务杠杆与所得税 贷款利息允许税前扣除，减少了应纳税 所得额，使
3、投资者获得税金豁免的好处， 从而提高自有资金收益率 实例：某投资者投资住宅房产用于出租， 投资额185000元。房产每年折旧6000元，,http:/ 得税税率33%。 （1）若没有借贷资金，第一年应纳所得税 额为：(46000 22000 6000) 33%5940 元，税后现金流量46000 22000 5940 18060元，自有资金收益率18060/185000 9.76% （2）若抵押贷款148000元（80%），分期,http:/ 还款中利息为13266元。第一年应纳所得税 额为： (46000 220006000 13266) 33% 1562元，税后现金流量46000 2200
4、0 14388 15628050元，自有资金收益率 8050/(185000 148000)21.76%,http:/ 房地产抵押贷款类型 （1）土地使用权抵押贷款（开发贷款） （2）房屋抵押贷款 包括购房贷款和普通房屋抵押贷款 抵押贷款的分期偿还 （1）必须明确的条件：贷款额、利率及计 息周期、偿还期限、每期偿还方式,http:/ 式为： 式中：An每期等额还款额（月供） L贷款额 i每个计息期的利率 n分期还款期数,http:/ 贷款总额越大，利率越高，还款期限越 短，每期还款额越高。 贷款总额一定，利率一定，还款期限越 长，每期还款额越低，但累计还款额越高 （4）实例：贷款20万，月利率
5、0.5%，每月 等额本息方式还款。 期限20年，每月还款额为,http:/ 240343887元 支付利息 343887 200000143887元 期限10年，每月还款额为,http:/ 120266449元 支付利息266449 20000066449元 （5）采用每期等额本息方式还款，各期还 款额中本、息数额的计算 上例中，以10年期计算 第1个月：还利息200000 0.5%1000元， 还本金2220.41 10001220.41元； 第2个月：还利息(200000 1220.41) 0.5%,http:/ 993.90 1226.51元； 第3个月，第4个月，（类推） （6）提前还
6、款 借款人在还款期内提前结清剩余贷款本 金，应偿还金额为原贷款总额减去已偿还 的本金累计额,http:/ 选择对自己最有利的还款计划 了解银行拥有的权利 注意研判银行利率的走势 了解融资、贷款的相关手续 疏通多种融资渠道,http:/ 1、财务杠杆是一柄“双刃剑” 经营状况好，财务杠杆会放大投资者 的收益水平；经营状况差，财务杠杆又会 扩大投资者收益的不理想状态（损失率） 2、加大财务杠杆的同时风险也在增加 风险的来源：还本付息 风险的补偿：借方更高的收益预期,http:/ 3、财务风险 投资的现金收益（现金净流入、净营 运收入）不足以偿还抵押贷款本息的风险 财务风险是使用财务杠杆的直接后果 偿债保障比率 指实际营运收入低于预期收益但仍足 够偿还债务的程度，即年净营运收入与年,http:/ 最低偿债保障比率：根据预期现金流量 的状况和抵押人的信用确定 最高贷款额：由预计年净营运收入除以 最低偿债保障比率，再除以可能贷款期限 内的年贷款系数得到,http:/