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1、房地产投资成本和税费分析,房地产开发经营成本的分类 房地产投资的资金成本 房地产建设成本的构成 房地产经营成本的构成及主要影响因素 房地产投资经营的税费,http:/ 预算成本 根据一定时期的现行预算定额和规定 的取费标准计算的成本 实际成本 根据房地产建设过程中发生的实际投 资费用计算的成本，是按一定的成本核算 对象和成本项目汇集的实际耗费,http:/ 根据计划期的开发项目设计概算、施 工图预算等并考虑其他开发费用和降低成 本措施后确定的成本 目标成本 房地产开发企业或项目在某一期间内 为确保目标利润而确定的成本目标 目标成本预计销售收入预计应纳税金目标利润,http:/ 直接成本（直接费
2、用） 指可以直接纳入每个开发经营项目的 生产费用 间接成本（间接费用） 指不能直接计入开发经营项目，而是 与整个开发企业生产经营活动相关，需要 按一定标准计入各成本核算对象的费用,http:/ 变动成本 指成本总额随工作量变化而成正比例 变化，但单位变动成本固定的成本 固定成本 指在一定的工作量范围内或一定的时 间范围内，不随工作量变化而变化的成本 混合成本,http:/ 成本要素的成本 小问题：区分以下成本项目的类型 材料费、施工人员工资及福利、办公费、 通讯费、燃料动力费、固定资产折旧费、 业务招待费、贷款利息支出、运输费,http:/ 1、概念 资金成本是指企业为筹集和使用资金而付 出的
3、代价 2、构成 （1）资金筹集成本 在资金筹措过程中支付的各项费用， 属于一次性费用，可于筹资金额内扣除,http:/ 在资金使用（占用）过程中支付的各 项费用，属于经常性、定期性费用 3、作用 选择资金来源拟定筹资方案的主要依据 评价投资项目可行性的主要经济指标 测算房地产（开发经营）投资成本的基 本项目之一,http:/ 1、一般计算公式,http:/ 优先股成本,http:/ 保留盈余（留 存收益）成本,http:/ 1、建筑安装工程费用 2、设备、工器具购置费用 3、工程建设其他费用 4、预备费 5、贷款利息,http:/ 1、直接工程费 （1）定额直接费：施工过程中耗费的构成 工程实
4、体和有助于工程形成的各项费用， 包括人工费、材料费和施工机械使用费 （2）其他直接费：定额直接费以外的施工 过程中发生的具有直接费性质的费用，包 括冬季雨季施工增加费、夜间施工增加费、,http:/ 工具用具使用费、检验试验费、特殊工程 培训费、工程定位复测场地清理等费用和 特殊地区施工增加费 （3）现场经费：在施工现场组织施工生产 和管理所需的费用，包括临时设施费和现 场管理费,http:/ （1）企业管理费：施工企业为组织施工和 进行经营管理所发生的费用，包括管理人 员的基本工资、办公费、差旅交通费、固 定资产使用费、工具用具使用费、工会经 费、职工教育经费、劳动保险费、职工养 老保险费、
5、失业保险费、税金等 （2）财务费：企业为筹集资金而发生的各,http:/ 支出、汇兑净损失、金融机构手续费等 （3）其他费用：包括按规定支付的定额编 制管理费、定额测定费和上级部门管理费 3、计划利润和税金 （1）计划利润：施工企业从事建筑施工活 动应该获取的经营利润，因投资来源或工 程类别的差异，计划利润采取差别利润率,http:/ 装工程生产经营者收取的建筑安装工程税 金，包括建筑营业税、城市维护建设税及 教育费附加 建筑安装工程费用直接工程费间接费 利润税金,http:/ 1、设备购置费 为工程建设项目购置或自制的达到固 定资产标准的设备、工具、器具的费用,http:/ 按建设项目初步设
6、计规定所必须购置 的不够固定资产标准的设备、仪器、工具 模具、器具、生产家具和备品备件的费用,http:/ 从工程筹建起到工程竣工验收并交付 使用止的整个建设期间，除建筑安装工程 费用和设备、工器具购置费以外，为保证 工程建设顺利完成和交付使用后能够正常 发挥效用而发生的各项费用的总和 1、土地使用费 （1）土地征用及迁移补偿费：包括土地补,http:/ 安置补助费、耕地占用税、土地登记费及 征地管理费、征地动迁费、水利水电工程、 水库淹没处理补偿费等 （2）土地使用权出让金 2、建设单位管理费 （1）建设单位开办费：办公设备、生活家 具、用具、交通工具等购置费用,http:/ 利费、劳动保护
7、费、劳动保险费、办公费、 差旅交通费、工会经费、职工教育经费、 固定资产使用费、技术图书资料费、招标 费、咨询费、法律顾问费、业务招待费等 3、研究试验费 包括研究试验所需的人工费、材料费、试 验设备仪器使用费、技术转让费,http:/ 5、办公和生活家具购置费 6、联合试运转费（） 7、勘察设计费 8、引进技术和进口设备的其他费用 9、供电贴费 10、施工机构迁移费 11、临时设施费（建设单位）,http:/ 13、工程保险费 14、财务费用 15、经营项目铺底流动资金,http:/ 1、预备费 （1）基本预备费：指在初步设计及概算内 难以预料的工程费用，包括设计施工过程 中增加的工程费用、
8、自然灾害预防及损失 相关费用和竣工验收时鉴定工程质量新增 的工程费用,http:/ 于物价等变化引起工程造价变化所产生的 预测预留费用，包括人工费、设备费、材 料费、施工机械价差，建筑安装工程费及 工程建设其他费用调整，利率、汇率调整,http:/ 按复利计算 假设总贷款分年均衡发放 计算公式,http:/ 及主要影响因素,房地产经营成本的构成 1、建筑物的维护费用 房屋的各种修理性和维护性支出 维修费 养护费 2、服务费 为承租人提供但不另外收取费用的服 务项目所支出的费用,http:/ 及主要影响因素,3、设备使用费 包括设备运行所发生的各种能源材料 消耗、人工费用和折旧费 4、管理费 为
9、出租房屋支付的各种管理性支出 5、保险费 对出租房屋投保而支出的费用,http:/ 及主要影响因素,6、有关税费 物业出租经营过程中的主要税费 影响房地产经营成本的主要因素 建筑质量 管理水平 利用方式,http:/ 土地增值税 土地增值税是在房地产或土地交易转让 时就其增值额向房地产或土地的原拥有者 征收的一种税 增值额的计算方式 转让房地产取得的收入 开发投资过程中支出的土地成本,http:/ 市政配套工程费用或收费 （房地产的购入价格或评估价格） 房地产转让过程中的有关税金 财政部规定的其他扣除项目 税率：超额累进 增值额 未超过扣除项目金额50%的部分30% 超过扣除项目金额50%10
10、0%的部分40%,http:/ 超过扣除项目金额200%的部分60% 免征情形 （1）建造普通标准住宅出售，增值额未超 过扣除项目金额20%的 （2）国家建设依法征用、收回的房地产 征收环节 缴纳企业所得税之前,http:/ 在中华人民共和国境内书立、领受有关 合同、产权转移书据、权利证照等凭证的 单位和个人，为印花税的纳税义务人 房地产开发经营活动中涉及的应纳税凭证 商品房购销合同：合同金额万分之三 产权转移书据或合同：所载金额万分之五 建筑工程承包合同：合同金额万分之三,http:/ 银行贷款合同：合同金额万分之零点五 房地产租赁合同：合同金额千分之一 土地使用证、房屋所有权证：每件5元
11、建筑工程勘察设计合同：合同金额5 征收和监督 税务机关负责征收，发放或办理应纳 税凭证的单位负责监督,http:/ 城市、县城、建制镇、工矿区范围内使 用土地的单位和个人，为城镇土地使用税 的纳税义务人 计税依据：纳税人实际占用的土地面积 税额标准（以每平方米年税额计） 大城市1.530元，中等城市1.224元，小城 市0.918元，县城、建制镇工矿区0.612元,http:/ 城市、县城、建制镇和工矿区的房屋产权所有人为房产税的纳税义务人 计税依据：房产原值一次减除10%30%后的余值，或者房产租金收入 税率：以房产原值计算缴纳的为1.2%，以房产租金收入计算缴纳的为12% 按年征收，可以申
12、请减免,http:/ 凡土地、房屋之买卖、典当、赠与或交 换，均应凭土地、房屋所有权证，由当事 人双方订立契约，由承受人依照条例的规 定申报并缴纳契税 税率（3%5%）及计税依据 买卖：成交价格，买受人缴纳 典当：典当金额，承典人缴纳,http:/ 交换：价值差额部分按买卖税率缴纳 缴纳时限：契约成立后10日内申报，缴 纳期限由征收机关核定 优惠政策 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、 房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减 征或者免征,http:/ 营业税：对商品流通环节的流转额
13、和服务性业务收入征收的税种，纳税人为在我国境内从事应纳营业税经营业务的单位和个人 房地产投资经营业务中的征税对象： （1）房地产销售收入 （2）房地产经营营业收入,http:/ 营业税基本税率：5% 城市维护建设税：专用于城市维护建设而征收的税种，以营业税税额为计税依据，属于附加税；税率有7%、5%、1% 教育费附加：国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，以营业税税额为计费依据；附加率3%,http:/ 各地方政府在各自所辖区域内对使用土地的单位和个人收取的利用土地资源性质的费用 土地使用费的缴纳人一般为使用土地的单位和个人，以拥有权属为征收依据 土地使用费的计缴依据，为缴纳人实际使用（占用）的土地面积,http:/ 根据土地使用权性质和用地主体的差别，土地使用费征收标准有明显差异，各地还出台了减免优惠政策 土地使用费应按年缴纳，由当地土地管理部门负责征收,http:/ 耕地占用税 车船使用税,http:/