2019年天津金地团泊项目营销投标报告（优秀）143p.ppt

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1、关于湖的时代理想 金地团泊项目营销投标报告,谨呈：金地集团天津地产公司,序,大盘操作的四个要素：,第四：首战必胜！,第一，关注并迎合社会趋势,第二：生命周期。盈利来自于开发节奏的把控。,第三：人的变化,魂,人,节奏,启动,第一章,揭幕,It was the age of city:,每一个伟大的时代 都会诞生一个世界级城市群,18cn.,19cn.,20cn.,21cn.,20cn.50s,英国伦敦 工业革命,欧洲大陆兴起,美国东北部 五大湖,美国 西海岸,日本,中国环渤海,It was the age of fortune:,伦敦 南肯辛顿,美国 上西区,距离唐宁街一号约2.5公里 立体交通

2、发达 紧邻海德公园、泰晤士河 地区均价：23万-50万元/平方米 伦敦平均房价14.6万元/平方米,位于纽约曼哈顿岛上 轨道交通发达 紧邻哈德逊河 中央公园西15号：25-35万元/平方米 纽约平均房价10.5万元/平方米,每一个伟大的城市 都会孕育一个令人仰望的富人区,It was the age of lake:,英国 温德米尔湖,美国 华盛顿湖,湖畔豪宅云集， 比尔盖茨的豪宅就位于此，价值高达2亿美金,著名的湖畔诗人诞生地，著名英国浪漫主义诗人济慈曾说，温德米尔湖能“让人忘掉生活中的区别：年龄、财富”,摘取美国十大豪宅桂冠的是位于纽约长岛的“三湖”别墅，以里面的三个大大的清水湖泊命名，湖

3、面波光粼粼，胜似海景。,而的富人区 大多与这个城市的水相关,一个伟大的时代一座伟大的城市一个伟大的富人区,世界级城市群KPI 平原地带，地理位置及自然条件优越 人口密集地区，效能最大 轨道交通、高速公路、航空港、航海港等基础建设系统非常完善 各城市之间产业发展坚持多元化，“1+12” 具有中枢支配地位，具有发展国际间联系的最佳区位优势。 具有完整的城市等级体系。,世界级城市KPI 地理位置具枢纽地位 与水有密切关系，沿水分布 港口带动城市发展，带动城市群 聚集区域基础系统 重点产业集中地区 区域核心型城市,顶级富人区KPI 与城市中心区保持便捷的距离尺度 强大的基础设施配套，轨道交通、快速干线

4、等 距机场、码头等交通枢纽距离较近 景观资源丰富，特别为重要水景资源 区域房价为城市平均房价的2-3倍,环渤海,天津,团泊湖,无法匹敌的水域，最长的水线， 成就一个时代的富人区,金地。湖的理想,丰富的配套，成为私人专属的社交场,金地。时代的湖居人生,便捷的交通网络，与城市交相呼应,金地。湖之畔，城之湾,第二章,这个时代,COMPANY,CITY,The following takes place in TIANJIN,城市正在扩张,财富迅速 累积,欲望ZHENG在膨胀,企业亟需升级,EXPANTION,PEOPLE,FORTUNE,城市群落,日渐清晰,10：15am,更快,2009年GDP增长

5、16.5%，位居全国第二,高速铁路 400km/h 28分连接京津,空客A320 870km/h 分钟连通世界,更新,道路、交通等城市基础设施全面升级,滨海新区实体化催生地产新契机,更高,300m 嘉里中心,339.6m 环球金融中心,340m 中粮大厦,350m 滨海MSD,600m 海泰117大厦,城市高度见证发展速度,天津，,正以前所未有的速度 完成她城市化的蝶变,It was the age of TIANJIN,中国环渤海 城市群落,人口：城市人口3137万，总人口占中国的22.2%，城市化率59.1% 面积：城市面积2.87万平方公里，总面积占中国的13.31% 区位：北京、天津双

6、核驱动，环渤海氛围内 主要城市：北京、天津、大连、青岛、沈阳、太原、石家庄、呼和浩特 地位：继珠三角、长三角后，成为中国新的增长极,天津 经济发展第三极 宜居城市NO.1 GDP增速NO.1,【1、这个城市】,A、正在发生着超城市化和形成城市群,天津， 正在成为世界版图聚焦中心,超城市化加速城市外扩,【1、这个城市】,B、而天津的超城市化影响会怎么变化？,张家窝,大寺,双港,军粮城,华明镇,大毕庄,小淀,双街,双口,中北,在这里，智富正在汇集,全球最宜居城市内地NO.1 城市竞争力直追中国第三城,富裕人士分布表：,【2、6070这群人】,中产爆发,实际应用中的计算公式是： 公式中： 是按收入分

7、组后各组的人口数占总人口数的比重； 是按收入分组后，各组人口所拥有的收入占收入总额的比重； 是 从i=1到i的累计数，如, =Y1+Y2+Y3.+Yi。,G=0.36 天津市总人口：1176万人 天津千万富豪总数：13100人 天津亿万富豪总数：900人 天津人口资产总额约为：14940亿元,已知：,资产分组： 200万以下为A组 200-500万为B组 500-1000万为C组 1000万-1亿为D组 1亿以上为E组,千万富豪人口比重: 1.1%；亿万富豪比重：0.008%。则，千万以下人口比重为：99.88% 千万富豪收入比重：8%；亿万富豪收入比重：6%。则，千万以下总收入比重为：86%

8、,收入总额为150-300万人口约为20-30万人,累计收入百分比,累计人口百分比,O,A,B,C,D,E,【2、6070这群人】,A、城市正在快速催生一批批的新贵和新中产,在这里，欲望正在多元,PRICE,豪宅产品： 资本属性日渐鲜明,普通住宅： 价格增值空间日渐饱和,逆市旺销，重塑天津豪宅天花板,【2008|霞光道5号】,【2009|天津环球金融中心】,天价狂销，不断刷新天津顶级物业记录,【2009-10|朗润园】,财富人群需求呈现多元化，资源稀缺加速普宅向豪宅转化,【2、6070这群人】,B、天津改善需求已经到了从洋房时代到别墅时代爆发的节点,洋房及都市平层改善客户达到80%，其中万科假

9、日水晶城万科新城的老业主达到20%,卫津南路,It was the age of FORTUNE,谁， 会成为卫津南路的下一站？,老城厢,南京路,天塔 水上,梅江,后梅江,天津城市豪宅中轴线， 向南，向南，再向南,富力城 城南新世家 仁恒海河广场 格调春天,万德花园,霞光道5号 招商钻石山,世纪梧桐公寓,江胜天鹅湖,【3、这个地方】,A、城市向南、一条中轴线、一个东亚运动会、一条路,It was the age of TUANBO:,而团泊， 正是这样一汪湖泊：水域、城市、休闲,温泉,津汕高速,唐津高速,松江高尔夫,【3、这个地方】,团泊湖 =8个东丽湖 =12个西湖 15分钟联通中心城区 温

10、泉、高尔夫成熟配套,B、天津主城区最大水域 C、湖水、温泉、高尔夫的生活想象,针对当前环渤海城市群的特征 站在历史的角度和高度,这个时代 从来没有任何时候能比现在能感受到时代的势能，把握趋势： 1、城市能量在累积； 2、城市半径在扩大； 3、中产的数量在成长； 4、改善性需求在从洋房向别墅引爆； 5、别墅区在形成；,大胆探寻整个项目宏伟的魂魄 湖区物业的价值探寻一个时代的理想：,真正的城市+资源集大成者，正面临前所未有时代使命 的市场机遇,城市富人区，往往在一个伟大的时代中，滋生于一个伟大的港口城市群落，依偎在一片城市的淡水资源旁。,第三章,定位,It was the age of CITY：

11、,It was the age of FORTUNE：,It was the age of LAKE：,It was the age of GEDALE：,天津极速扩张,中产阶层爆发,湖水得天独厚,爆发时不我待,It was the best of times,It was the age of TIANJIN GEMDALE,PAST,金地全国战略： 从科学筑家到科学筑城 从简单复制到多元开发,金地博登湖 壹墅间,金地集团在东莞塘厦耗时三年倾力打造的首个主要面向深圳客户的高端别墅项目 “ 金地博登湖 壹墅间 ” ，不仅标志着金地正式进入莞深地区高品质别墅、豪宅提供者的行列，更是莞深一体化进程

12、中的顺势之举。,杭州自在城,杭州的自在城拥有大排量的排屋别墅，同时拥有精装修白金公寓、多层花园洋房、SOHO酒店式公寓，四大类型的物业齐齐呈现；09年6月，杭州金地自在城境墅开盘，杭州千万级豪宅市场自此开辟出全新城市别墅板块,？,规模、代表项目缺失,天津公司年销售额有限 集团内部影响力弱势,NOW,三盘齐耀，天津公司全面升级、转型,【金地格林世界】,【金地国际广场】,【金地团泊湖项目】,城市近郊大盘 现金流产品,城市豪宅 形象标杆,近郊资源大盘 影响力 持续利润 品牌声誉,【金地国际广场】,【金地团泊湖项目】,资源的唯一性 奠定资源型别墅市场 领导者地位,It was the age of T

13、IANJIN GEMDALE,金地+团泊 肩负双重使命,1,企业使命： 以资源大盘奠定金地在北中国豪宅话语权,城市使命： 代表环渤海城市发展的方向和高度，建立新时代城市居住标准，提升城市未来价值,2,使命之路三大风险,于外：板块之间孰优孰劣？ 于内：板块之内如何厮杀？ 对象：客户内心价值几何？,历史上 任何 使命的达成 总要经历波折 劈荆斩棘,外,20km,中心城区,东丽湖,津南,团泊湖,城市别墅开发殆尽，随大量开发商进入，天津近郊别墅呈三足鼎立之势,距离中心城区1520km 具备自然资源条件 中低密度项目聚集,近郊别墅板块,团泊： 香港建设地块 光耀地块 金地团泊项目 松江高尔夫小镇,津南：

14、 中信 海尔 碧桂园 星耀五洲 京基,东丽： 东丽湖万科城 亿兆项目 华侨城 恒大绿洲,外,三大板块低密度项目已知土地存量将近2000万平米，未来竞争激烈,竞争最为激烈,外,于外：最有潜力成为天津中央别墅区,城市,资源,东丽湖,津南,团泊湖,价格指数,强有力的产业支撑 更加成熟的城市界面 拥有良好客户外延性 未来升值潜力巨大 投资属性更强的板块,无鲜明利好 依托大量土地放量加速区域成熟 易形成低密度供应热点 圆梦型低密度居住板块！,最强势的资源 便捷的城市距离 最易承接城市富人区的区域属性 未来最有可能打造顶级别墅产品的片区！,内,松江高尔夫小镇,本案,团泊湖庭院,香港建设,光耀地块,团泊3期

15、,香港建设：7.6亿元拿地，容积1左右，总建面83.68万平米，30%低密度。 金地地块：获取团泊三宗住宅用地的70%权益。公司需支付的总价款约为4.55亿元。占地666,109.8平米，容积率不超过0.7，建筑面积约47万平米。 光耀地块：占地约1000亩，容积率不超过1。 恒盛地块：09年12月取得，总占地面积119.6万平米，容积率1.05，预计总建筑面积126万平米； 广东的中惠熙元2010年3月5日取得01#地块，土地出让面积：150543平方米（其中，住宅134594平方米、商业15949平方米） 容积率：住宅1.2，商业 1.2，即建筑规模不大于28.93万（包括商业部分及配套公

16、建）；成交价格为148.35万元/亩，溢价13460万元，地价2224元/平米。,近期成交地块约323万平米建筑面积，大量品牌开发商进入 一线临湖地块基本均“名花有主”，未来供应较大,内,于内：真正拉动区域价值的扛鼎之作,光耀,高尔夫小镇,团泊湖庭院,本项目,本项目入市时可能在售的项目对比：,提前十年住别墅！,提前十年住独栋！,真正资源和产品的双重改善！,干扰因素竞争策略,外,最有潜力成为天津中央别墅区：,内,真正拉动区域价值的扛鼎之作：,建立资源改善优质产品标准 高举高打，树立营销壁垒,以资源价值为核心驱动的 首席舒适改善区域,客,户,面对四面开花的近郊别墅板块和之前沉寂无闻的团泊湖,客户究

17、竟如何看待？,深访57 组高端客户！,客,户,客户心中的团泊湖现在的2nd居所，未来的1st居所,“曾经去过团泊，觉得那个地方还是比较适合度假，自己的朋友也没有在那边置业的，没有社交圈子。未来政府规划好，配套完善的话会考虑。” “曾经去过团泊，觉得那里的水面很大，有水就是好地方，而且团泊的未来规划非常好，听说规划中还有地铁，以后升值潜力很大” “我当时想买东丽湖就是很看重湖景，有水的地方还是很好的，回归自然，原始的感觉，能住在（团泊）那样的地方应该是很多像我一样的人的梦想了” “团泊潜力挺大的，因为那边资源比较好，就是离市区太远了，开了荣乌高速还是远”,资源绝对稀缺,城市规划利好,无配套,心理

18、距离较远,原有认知较低,客,户,客户心中的理想产品资源、别墅感、附加值,顶级改善,资源的绝对占有独栋产品内部留有可发挥空间,高端改善,贴心的功能空间设计资源公共园林,客户类型,产品要求排序,别墅圆梦,别墅投资,产品形式别墅符号物业管理社区配套,项目品牌公共配套,潜在需求,洋房产品大尺度足够的情花元素,客,户,项目在客户心中的核心价值感知,资源：看重资源的稀缺性 产品：追求产品品质带来的生活享受 城市：未来城市和区域的价值是信心,针对风险的定位策略,历史让我们有幸见证，湖区文明新时代,于外：板块之间孰优孰劣？ 于内：板块之内如何厮杀？ 对象：客户内心价值几何？,区域：打造华北地区湖区品牌 项目：

19、湖居别墅的第一代言 客户：引领中产阶级生活改善革命,项目定位,新时代环渤海国际湖居生活范本,湖的时代理想,温德米尔湖能“让人忘掉生活中的区 别：年龄、财富”。你很容易就会迷失在美景中，忘了时间，有种“天上一日，地上十年”的感觉。 济慈,界上80%的豪宅临水而建，60%的豪宅与湖相依 世界七大湖居富人区： 伦敦富人区之九曲湖 英国湖区之温德米尔湖 瑞士莱芒湖畔名人别墅 美国文学圣地及精神家园瓦尔登湖 比尔盖茨的家华盛顿湖 长岛三湖别墅 瑞士日内瓦湖富人区 安大略湖,解读国际湖区,湖光山色、人文传说、诗歌、记忆、野草的芬芳， 这些就是湖区独特的魅力所在,Wordsworth | Coleridge

20、 | Southy | Beatrix Potter 诗意的景色旁从不缺少诗人，就是普通人面对不是诗人也会成了半个诗人,国际湖区的精神家园浪漫的文化情怀,心灵之乡，诗意联想,定义湖区生活7C标准,Competitive: 一定是在最具竞争力的上升城市 Convenience: 一定有最便捷的城市尺度 Cherish: 一定具备最为宝贵的稀缺资源 Carbon-free: 一定是环保的、健康的Comfortable: 一定提供最舒适的品质产品 Confidence: 一定有最可信赖的品牌保证 Cultural: 一定有浓厚的文化气息,3个一级指标 18个二级指标 56个三级指标,湖区物业KPI体

21、系,大湖之舞,KPI,打造业内湖区别墅的标准，卷起一代水岸生活的潮流革命，创造中国湖居品牌,湖区，优雅生活的心灵之乡,春日午后，宁静的湖岸边 最优雅、最绅士、最传统、最经典的 诗意生活，慢慢沿湖岸铺展开来,饮茶,阅读,写作,谈天,湖,城,自由,家,天 然,在最有活力的城市， 享受城市与生活的最自由切换,可承载你所有的心灵财富,信赖、舒适、安逸、自由、爱好、乐趣 梦想的每一处都可以在这里相处融洽,在一座湖区的城市、具有境内境外快捷交通系统、紧邻城市快速发展通道的国际湾区地段上、同时拥有强势自然资源、人文景观的、极具社会影响力的、创新的物业形态,湖区 物业精髓,敢为天下先的开拓进取精神代表着时代精

22、神，引领着时代潮流、是社会高尚阶层、顶级精英阶层的生活标准倡导者和实践者,必须由上市集团公司开发、一流国际团队合作、全程高调营销、物业水准和价格水平均引领市场标准、服务标准和展示体验均超越客户预期的精神领袖,城市精英,高知,浪漫,艺术,自信,乐观,向上,享受,健康,环保,湖区物业客户特质,事业 上升阶段,社会中流砥柱,追求 生活品质,每一段时代的湖岸都凝聚着时代的推动者,他们对生活的要求：城市，城市，再城市,他们是城市动物， 一座城对他们意味着 事业、朋友、圈子、自我城市就是他们的会客厅,他们对城市的期许：生活，生活，再生活,然而 他们又不甘于 被城市束缚 追求自我的空间 爱享受，与家人一起

23、或自己读一本书 都是生活中 必不可少的组成部分,成功 一定是 多解题,湖畔生活，收藏着无限遐想，谁说回家就不可以是度假,第四章,启动必胜,启动目标的理解市场影响力,天津市场，具备影响力的项目开盘均能实现2-3个亿的销售额，同时全年达5-6个亿，故项目目标以此为参考蓝本 结合工程排期，世联对项目启动及10年计划的理解是 开盘完成4亿认购额 全年达到6-7个亿的认购额,基于竞争的产品分析区域外,资源最优 城市距离最近 整体规划利好,中央别墅区潜力,基于竞争的产品分析区域内,绝对资源 绝对产品 绝对品牌,区域扛鼎之作,1、基于区域，陌生区域的认识问题如何解决？ 2、基于竞争，项目如何实现溢价？ 3、

24、基于目标，如何解决前期客户量的问题？,启动期营销命题导出,问题1：基于区域，陌生区域的认识问题如何解决？,三条线索 区域线传递团泊新城价值 资源线类比世界级湖区生活 客户线匹配消费新势力人群,区域线,依托天津最大的生态、体育新城,1,规则,我是谁？,明确角色，做价值对位链接,团泊新城未来规划发布,相关政府官员、建筑设计师、文化名人，现身说法，同时实时更新东亚运动会工程信息，媒体线上热炒，提升板块价值,2,规则,谁来说？,优选合作伙伴，提高公信力,与政府合作，出版系列化团泊湖区域发展白皮书,团泊湖经济发展战略,团泊湖文化发展战略,团泊湖生态环境调查,团泊湖资源保护公约,团泊湖发展建设公约,团泊湖

25、人居规范守则,资源线,打造天津首个世界级湖居社区,1,规则,我是谁？,明确角色，做价值对位链接,举办世界湖区生活高峰论坛,邀约纽约中央公园、伦敦海德公园、温德米尔湖区、华盛顿湖区等世界知名湖区，以及北京后海、杭州西湖等相关政府官员、建筑设计师、文化名人,环境保护,文化研究,历史溯源,建筑设计,人居体验,议题,1,规则,我是谁？,明确角色，做价值对位链接,出书,全面解析区域价值， 将团泊湖与世界知名湖区等位比较。,！,谁来说？,优选合作伙伴，提高公信力,与国际组织合作,与世界自然基金会（WWF）合作，参与其品牌活动：“湿地使者行动”，湿地使者们提交大量富有价值的实地考察报告、问卷调查、心得笔记，

26、吸引全国各地各级媒体共同关注，并进行全程跟踪报道或专题报道 。,参与世界人居署合作， 组织世界级别的人居评选、论坛,世界人居日城市论坛国际人居奖,2,规则,已获奖项目：御园、星河湾、润泽庄园,2,规则,谁来说？,优选合作伙伴，提高公信力,与主流杂志合作,目前在杂志上刊登的国内项目均为一线城市（上海、北京、深圳）的品牌开发商的（万科、龙湖）的顶级城市、资源豪宅；,亮相亚洲首席豪华地产杂志LP 地标,登陆主流财经杂志财经、第一财经周刊,二者名列财经类杂志销量榜前两位，合计市场份额达50%；,谁来说？,优选合作伙伴，提高公信力,与明星合作,2,规则,影片名： 剑雨江湖 主演： 杨紫琼、徐熙媛,影片名

27、： 山楂树之恋 导演： 张艺谋,与品牌栏目合作， 协办大制作电影首映， 扩大项目影响,出大牌！,大手笔动作，扩大影响力,3,规则,订制团泊湖全区域GPS系统 从“科学筑家”出发，用科技武装区域,全程步行及驾驶语音提示 内置区域及社区详细地图 全国兴趣点标志,详尽的区域未来规划信息 提供多种语言服务 链接世界湖区相关景点信息,客户线,引领新的别墅生活方式,动作,名人+央视缔造新生活方式,1,连线 陈伟鸿 锁定 中央2 台对话节目 主题：消费新势力的 生活方式,出大牌！,利用名人宣传+央视影响力，大力提倡生态、自由的湖居生活方式 如消费新势力一期节目，聚集游艇、飞机、房车销售老总，畅谈消费新势力,

28、动作,以客户的视角演绎湖居生活,2,出大牌！,联手 旅游卫视玩转地球栏目 主题：环球风景之世界知名湖泊纪录片,组织客户参与纪录片的拍摄，线上媒体积极配合、炒作，营造湖居生活理念,问题2：基于竞争，项目如何实现溢价？,文化牌湖区文化、元素的植入，跳脱区域，重新定位 产品牌极致展示，建立别墅评价新标准 品牌牌三盘联动、豪宅专家,溢价体系,打造天津首个全景展示的主题社区 健康主题会所 Boutique主题公寓 健康环保主题商业街 异域主题样板间 日内瓦式主题园林,5大主题,天津首席健康主题会所,主题,1,专业的健康管理专家（有很深资历的中西医、擅长健康调理和养生） 气质良好的健康管理师（包括照料客户

29、日常健康管理课程和起居饮食） 全套专业级养生项目及体检设备,综合体检服务 中医推拿等特色服务 养生顾问服务 健身教练服务 专业护理员服务,服务选项,为社区所有业主建立永久电子健康管理档案,建立健康管理中心，对个人或人群的健康危险因素进行全面检测、分析、评估、预测以及预 防的全过程。包括三部分： 健康体检 患病危险性评价 开具个性化的健康管理处方,天津首席健康主题会所,主题,1,健康会所案例：爱尔兰 K CLUB K SPA完整服务链条,水疗和休息室等封闭空间在较偏僻位置,满足家庭或私人聚会的私密需要 健身中心和泳池等开发空间在中心位置,天津首席健康主题会所,主题,1,外立面设计低调的奢华,以高

30、档石材为主要外檐装饰材料，结合灯光的处理，突出表现材料的质感、光泽； 外檐以暖色调为主，突出低调、奢华的品质感。,注重表现材料的质感、光泽；造型设计中多采用几何形状或用折线进行装饰；色彩设计中强调运用鲜艳的颜色、暖色和金属色，造成华美绚烂的视觉印象。,室内空间设计的内敛、精致,会所的设计,主题,1,铺地的曲线形态； 雪白的水洗沙石令人想到海边的沙滩； 多材质的组合； 多层次的亲水平台,开阔的景观处理,一层可设置亲水平台,会所对湖景资源的利用,主题,1,针对30岁到45岁崇尚精致生活及追求自然生态的人士，打造天津首席精品度假公寓,Boutique Hotel (精品酒店)是指那些规模小而提供贴身

31、服务的酒店，每间均有其特色设计。最具代表是北京三里屯village北区的瑜舍，是日本建筑大师隈研吾设计的精品酒店。,用来珍藏的房子 天津首个度假型Boutique公寓,瑜舍,主题,公寓,Boutique、生态、文化、低碳主题,2,主题,公寓,2,文化的,文化的,生态的,精品的,Boutique、生态、文化、低碳主题,低碳的,低碳的,精品的,主题,公寓,2,搭接国际物管，提供酒店式服务,公寓销售后与业主签订服务公约 公寓部分由项目中剥离出来，单独管理 聘请国际知名物业管理公司，确保服务品质,物业管理除基本的物业服务外，还提供专业资产管理服务，如： 代租服务 租金自动打入服务 空房托管服务 定期保

32、养维护服务 ,整体经营管理体系,Sergio Rossi 旗舰店,健康环保主题旗舰店,健康、环保主题的商业街,绿色生活概念店Ecols,无印良品 环保、健康、高品质的生活 以时尚、简洁、实用，主打生态牌，始终追求一个新主题可持续性，提倡生态环保生活方式系列产品 提倡简约、自然、富质感的现代化生活哲学理念,商业,主题,3,超市,餐饮,休闲购物,选取高品质国际品牌，如珍妮超市整体规模不需要太大，注重精致； 以销售外国进口商品为主，保证商品种类齐全，符合国际生活习惯； 以满足社区内部需要为主，兼顾品牌形象打造，以进一步满足区域消费需要。,严格控制商家档次，引进知名餐饮店品牌，保证与项目风格一致与纯粹

33、性； 解决社区客户日常生活需求，同时形成鲜明特色； 多种业态混合，全面满足需要，如酒吧，咖啡店，中式、西式餐馆，快餐。,满足日常购物需求，并体现档次与品质； 业态选择迎合国际人士生活习惯：如花店、工艺品店、小型家居店等。,基本生活配套配置,商业,主题,3,健康、环保主题的商业街,Bohemianism 波西米亚风格代表着一种前所未有的浪漫化，民俗化，自由化。浓烈的色彩、繁复的设计,女孩房,主人房,老人房,男孩房,餐厅,起居室,地下室,客厅,Bohemian 一个具有艺术或思维倾向的人，喜欢另类的生活模式、崇尚自由解放,主题,4,波西米亚风格,色彩绚丽 图案精美 材料认真挑选 工序精心打磨 不可

34、复制的尊贵 创意和设计就是生活的一部分,意大利风格,时尚、居家、精致,主题,4,主题,园林,做足园林细节，打造别墅符号,5,花钟,借用日内瓦元素,体现生态、艺术理念,打造社区园林亮点,主题,园林,做足园林细节，打造别墅符号,5,乔木,社区内种植高大乔木 选用北方常绿植物保证四季常绿的景观效果,主题,园林,做足园林细节，打造别墅符号,5,坡地,社区坡地景观 营造起伏的景观效果 做足别墅符号,入口喷泉/社区导识系统,设置景观停留系统，增加社区景观体验，为客户提供舒适的户外交流空间,独特艺术品位的景观小品,主题,园林,做足园林细节，打造别墅符号,5,元素,亲水,全面展示亲水生活,1,栈道,在湖面打造

35、木栈道 全方位的亲水体验,借鉴广州星河湾的骑江木道 星河湾的骑江木道被称为“天下第一等”。骑江休闲木道沿珠江伸展，长1830米，采用进口名贵木材建造，外飘8米，据说可经得起50年日晒水淋,元素,亲水,全面展示亲水生活,1,私家游艇作为展示的一部分,游艇,带领客户游览整个社区,体验私享湖面的专属感受,元素,亲水,全面展示亲水生活,1,喷泉,借鉴日内瓦喷泉特色 将水元素展示做到极致 在湖中竖起百米高喷泉 成为团泊的一大看点,拍天鹅摄影比赛,项目可以人工养殖天鹅 开展业主与天鹅互动的活动，让业主真正感受到 人与自然的和谐相处,观天鹅活动,元素,全面展示亲水生活,亲水,1,前院形象整体规划,低矮植物围

36、合,低矮绿篱或无边界围合，营造亲切、自然的环境，达到开放的视觉效果; 前院进行整体设计规划，统一管理维护，以保证社区形象完整，构成景观线。,后院围合保证私密性,视觉半封闭围合,考虑到植物围合的后期维护问题，建议使用有质感的墙体，高度可控制在视线以下，减少压抑感，同时外围种植茂密植物，以保证眼睛看不到庭院内部，达到私密性要求; 景观面仍采用开放式围合。,问卷提示： 客户认为内部需要有交流的空间，希望有开放的视觉空间，并倾向采用植物围合方式，但希望有统一的物业管理。 支持率：低矮围合，膝盖高，视觉开放 37.50% 半高围合，腰高，视觉开放 50.00%,小院软性围合、确保私密性,精装修,大量草坪

37、+少量绿植+地面硬铺装+温情交流空间,精装修,车库内摆放汽车零部件、单车等登山装备、园丁工具等，让车库更实用； 地坪漆处理地面，使车库更整洁；,地界包装采用绿篱、蜀桧围合； 小院内种植石榴、枣树，增加居住情趣； 小院内小径与绿地采用无边界处理，完全融合；,小院内设置儿童活动器械、小狗的屋子、party需要的桌椅空间,小院细节车库、小院的包装,精装修,别墅细节的演绎案例：绿城御园,极具仪式感的入口、精装小院、部品细节构筑顶级别墅,精装修,问题3：基于目标，如何解决前期客户量的问题？,充分利用世联、金地客户资源 贯穿项目湖居生活主线的系列活动 线上制造影响力,津汕高速,津王公路,团泊湖,天嘉湖,东

38、丽湖,机场,项目的客户通路依托城市中轴线，强势辐射西南高端板块,津港高速,津汉高速,梅江,河西 中心,从客户通路上看，团泊湖板块通过天津的中轴线，南门外大街、卫津南路，经津汕公路可在30分钟内实现通勤；,中北镇,华 苑,水上 奥体,和平中心,长江道,通勤时间最短,通过这条中轴线，配合外环、中环、内环以及快速路，可辐射到天津目前所有的高端居住板块，如梅江、梅江南、水上奥体、和平中心以及河西中心、华苑、长江道等成熟居住区；,对城市辐射能力最强,世联代理项目的客户地图,目前世联代理的城市中心项目达18个，囊或各类产品线，覆盖西南所有板块；,霞光道5号,泰达天塔项目,中信珺台,朗润园,盈润园,宝利国际

39、广场,天鹅湖,世纪梧桐公寓,塞纳公馆,中海御湖翰苑,纽约公寓,钻石山,香港建设,环球金融中心,金融街南市,花园5座,博轩园,10-20%客户,20-30%客户,科贸国际公寓,从在售项目看，中高端客户多数来自区域内的中高端住宅项目，如格调春天、水榭花园森淼公寓等，其中水上奥体板块占比最大，梅江，河西、南开次之； 另有20%左右的东、北部区域改善型客户以及10%左右的外地、外区域客户，区域针对中高端客户呈现出较强的吸附能力,60-70%客户,10-20%外地、外区域客户,西南板块=中高端客户聚集区,天津世联代理项目7千组成交，4万组来访，10万组来电,联动,购买实力500-1000万,购买实力在3

40、00万以上,自有高端客户资料,600组上门客户,10000组资源,30000组资源,实力很强，且有购房意向,实力较强，有购房意向,有实力，未知购房意向,项目客户积累情况 以霞光道5号为例,天津世联代理项目的客户梳理高端客户分级,分级,按照客户实力、购房意向等多维度分级,天津世联掌握资源近50万组渠道客户资源,世联各项目拓展资源： 拓展资源涉及天津在售项目、高档社区、高档（汽车、奢侈品）消费、保险、商会、企业联合会等，合计近50万组资源； 培育“行业特种兵”： 与大型银行（中行、工行、招商等）私行客户经理建立合作关系导入客户； 商业协会特种兵，联动企业会员；福建商会、山东商会等 与天津中高消费场

41、所建立合作关系，以项目为载体开展客户资源互动； 大友谊、海信、饭店等,工作方式 选择银行、地产及与高端客户有接触行业的工作人员发展为特种兵； 采用项目推介会、私家宴方式与其接触，并保持定期电话沟通，传递联动成功案例，激励推介； 案例成果评估霞光道5号 有效到访30组，成交5套； 改变营销方式，主动出击，竞品项目、贷款银行特种兵联动效果突出； 执行建议 与特种兵的推介，直接、简捷传递项目核心价值； 将地产（特别是竞品项目）、银行业作为特种兵拓展的重点； 联动奖金吸引。,变被动营销为主动营销的特种兵战术,利用金地全国尤其是北方区域资源 开盘前集中更换其户外广告信息 金地会活动持续组织 细分客户短信

42、群发 释放天津金地.湖10月开盘信息,天津金地团泊项目10月耀市开盘 贵宾专线：022-XXXXXXXX,团泊湖自驾游招募中,金地资源打通内部资源，全国联动,渠道2010年，开启仲夏嘉年华活动，定义都市新时尚生活,车友会组织自驾游,环球美食季,高尔夫联赛,温泉理疗,垂钓,休闲度假季,玩在团泊！,吃在团泊！,渠道客户持续挖掘各行业资源,银行资源客户“养生讲座”,第三方资源客户“海鲜烧烤会”,EMBA高管班组织论坛,高尔夫联谊赛,依托网络的异地拓展,利用主流门户网站，通过话题性题目或论坛，导入项目主页，吸引异地客户关注,通过搜索引擎，设定关键词如“天津最好的别墅”等，锁定异地客户,270度弧形影院

43、 3D立体宣传片 仅24席座位 样板示范区呈现之前的杀手锏 通过3D的渲染兑现北中国首席湖居物业的价值,影院预算：200万,外展场影音室给客户洗脑,津汕高速,津王公路,团泊湖,天嘉湖,东丽湖,机场,津港高速,津汉高速,在城市核心、中轴线与南京路交口设置户外，形成强烈在场效应,在卫津南路与外环线交口设置导示，干道引导,在津王路上设置导示，避免区域内项目的截流,在津港公路与外环交口设置拦截户外，抢夺津南板块客户,户外锁定目标客户所在区域，并在主要干道进行客户拦截,报广、网络线上高举高打，迅速引爆市场广泛关注,天津主流报纸媒体：今晚报、每日新报 开盘前夕密集投放 后期推广：正常情况保持每周一次的整版

44、曝光率,天津主流网媒：搜房、新浪 硬广关键节点投放 软文、论坛持续炒作持续,价格策略,新一代别墅的独立定价体系,首开以销售量为前提，奠定市场影响力 新的别墅评价标准下的独立定价体系,定价原则,定价导出超越同类产品/替代高级别产品/顶级树标杆,总价 （万元）,100,200,300,1000 以上,1000,900,800,700,600,500,400,城市独栋,城市联排,城市叠拼,近郊独栋,近郊联排,度假独栋,度假联排,单价 （万元/平）,0.4,0.8,1.2,4以上,4,3.6,3.2,2.8,2.4,2,1.6,城市独栋,城市联排,城市叠拼,近郊独栋,近郊联排,度假独栋,度假联排,经济

45、型联排超越同类产品,舒适型联排与度假独栋和近郊联排形成替代关系,独栋依托资源、产品，建立价格标杆,叠拼与度假联排产品形成替代关系,最终定价,独栋静态定价 实现总价1000-1200万元 实现单价2.5-3万元/平米,独栋价格制定的KPI 建立新标准 目前，衡量天津顶级别墅的总货值定位在1000万元，目前仅有西康路36号和霞光道5号单套总货值在1000万元以上，作为超越市场标准的金地团泊项目，标杆产品突破1000万意义重大； 挑战新高度 现有市场别墅单价超越2万元/平米的项目均为城市别墅或近郊独栋项目，而这个单价也是需要金地突破的；,预期后期增幅约为15-20%,最终定价,经济型联排静态定价 实

46、现总价250-400万元 实现单价1.4-1.7万元/平米,联排价格制定的KPI 同类产品领导者 同类产品总价在150-300万，单价在1.1-1.3万元/平米为项目价格下限值； 经济型别墅为市场补缺产品 项目通过高性价比吸引近郊联排客户，同时吸引对品质有追求的度假独栋客户，项目总价可与以上两类产品的低货值区重合，而近郊独栋单价则是参考值； 舒适性别墅为高级别产品的替代品 实现近郊联排的完全替代和度假独栋的部分替代，近郊独栋是其总价上限值；,预期后期增幅约为10-15%,舒适型联排静态定价 实现总价450-550万元 实现单价1.8-2.0万元/平米,最终定价,叠拼静态定价 实现总价180-2

47、60万元 实现单价1.1-1.3万元/平米,叠拼价格制定的KPI 挑战高级别产品 由于项目叠拼产品相对同类市场的联排产品在舒适度和产品上优势较大，其对联排产品的替代能力较强，总价方面，应以其为准绳，略低于最高水平即可；,预期后期增幅约为10%,最终定价,洋房静态定价 实现总价90-150万元 实现单价0.8-1.0万元/平米,洋房价格制定的KPI 低于目前主流度假市场绝大多数类别墅总价，同时拉开一定梯次；,预期后期增幅约为10%,公寓价格制定的KPI 精装、服务提升产品附加值，总价与洋房形成互补；,公寓静态定价 实现总价60-90万元 实现单价1.0-1.3万元/平米,推售策略,动线、样板间选址避免动线过长、水系、景观价值集中展示,销售中心,