2019年安徽铜陵涌银广场前期沟通策划案（130页）.ppt

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1、1,1,铜陵涌银广场,前期沟通策划案,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：http:/ 添加Q群340180654，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,2,2,2011年以来为了遏制房价过快上涨的势头，国家调控政策继续加码，国家 领导人申明“促进房价合理回归”抑制投资和投机需求。必然会使部分资本转移到商业投资。,谁抢占了市场先机，谁就会在新一轮角逐中胜出！ 涌金广场开铜陵铜陵之先以国际视野于湖畔打造XX万方商业项目。 涌金广场率先引入国际上最先进的街区模式BLOCK，让铜陵再开放一点。,BLOCK起源-风行世界-铜陵BLOCK,铜陵BL

2、OCK 铜陵涌银广场BLOCK街区，以“逍遥、开放”的商业理念诠释购物的休闲娱乐。将街区内涵的五大价值体系演绎的淋漓尽致。 Business(商业）：集精品购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，升值潜力无限。 Leisure(休闲）：XX公园咫尺之临，商业与景观合力烘托人文氛围 Open(开放）：打破传统商业街的封闭性，多条街区纵横交错最大限度的聚敛人气。 Crowd(人群）：依托周围居住人群，辐射铜陵整个城市，财富无限。 Kind(亲和）：景观、绿植等街区小品，营造舒适的购物环境，引领铜陵商业航母。,4,4,提纲,铜陵市场调研,项目自身研判,项目营销策略,项目推广方程式,项目组成员及合作方式,解读涌

3、银广场,6,6,解读涌银广场,现案名：涌银广场 涌银故名为聚财的意思，意为聚集财富之地，加上开放商名为 银基置业，取其中“银”字把开发商和项目联系在一起。 本案位于铜陵翠湖公园内，占据天然的翠湖自然资源，风景宜人。 BLOCK街区以全开放围合布局与自然景观融合一体，街区内设置多个景观小品，整个街区充满了浪漫的渡假情怀。与传统商业街“只是为了购物而逛街”完全不同。顾客进入街区不仅是消费还可以 在街区内休闲游憩。街区里面兼具影院、KTV等休闲功能，让人丢掉了平日的烦恼从感官和听觉上真正感受到轻松自在，让人在休息日唯一想到的休闲渡假场所。,7,7,依靠XX平米翠湖公园 铜陵首家采用下沉式街区设计 品

4、牌，国内知名品牌 集餐饮、娱乐、休闲于一体,四大利器,8,8,涌银广场的发展,新型生活方 式的流行,儿童市场 的扩大,不断增长的对娱 乐和观光的需求,新型家庭的 极速增多,对时尚的渴望,社会的极速变化促进市场的多样化！,9,9,涌银广场,以精品购物、休闲、娱乐、餐饮等多元业态发展。 阳光、绿植、水流使街区焕发蓬勃生机，美食广场、影院、 KTV以及丰富多彩的演出活动。让消费者体验一种真正开放的 街区消费模式，真正打造一个包罗万象的时尚休闲之都。,10,10,涌银广场消费群分析,中产阶级和城市青年精英一族，这部分人有较高的收入及较强的品牌需求，对时尚和新型生活方式有一定的追求，强调生活品质和追求生

5、活品味。 涌银广场事实上是一种新型生活方式，人们以往习惯了市区购物逛街，现代白领生活压力大，对烦躁的市区生活已经产生了厌倦，更向往逍遥的惬意生活，向往一种集合休闲、旅游、购物于一体的购物方式。,11,11,涌银广场经营的机会与问题,-通过诸多品牌经营，满足消费者需求，与传统卖场错位经营，创立自己独特的经营模式。 -目前铜陵市一些中高端的品牌正是市场空缺，涌银广场应顺势而为。引进最新的商业模式，抢占市场先机。 -生活水平逐步提升，品牌消费增加，传统百货公司的品牌过于陈旧，缺少吸引时尚消费群体的力度。 -传统的百货商场仅仅只具备购物的功能，功能单一，而本案坐落于风景宜人的翠湖公园之上，加之开放式商

6、业模式的采用，将室内外风景结合，集休闲、娱乐、购物于一体的一站式购物中心。,12,12,存在问题 -片区商业认知度低，人气聚集度低。 -,13,13,南京水游城,南京水游城位于六朝古都南京的老城区，项目周边交通便利，到地铁一号线需500米路程 地处新街口商圈和夫子庙商圈中间。作为南京名俗文化的发源地，南侧不远处是即是著名 的秦淮河旅游风光区。与庙区内的五星级酒店状元楼隔街相望。周边居住人口多，家庭消 费需求为主。,这种以休闲，娱乐为主的新型商业模式选址是根据它经营的特性来确定的：主要分为三个 特性：一是依托旅游资源，二是交通便利，三是周边消费层次较高。,14,14,充分满足周边居民消费及家庭娱

7、乐休闲的需求，定位为满足周边居 民消费的家庭型娱乐休闲中心，各楼层设定不同的目标客群，合理 的配置业态及体量。,15,15,南京水游城经济指标,16,16,负二楼 SPORT 100，U1，AZONE，HANG TEN，真维斯，骆驼，1727，IN BASE，BHG 超市，美食广场 负一楼 启路文化生活馆，科艺眼镜，曼妮芬，安莉芳，THE SUIT AOYAMA，兰茶坊，e base，Iceason ice-cream，BEAUX-ARTS，STGE，MUJI无印良品，福殿靴下屋，自然派休闲食品，MAP，美美主义餐厅，Hello Kitty，果燃掂甜品店，贝儿多爸爸的泡芙工房，Lovely L

8、ace，E BLAN，亮视点，曼古银，嘉贝诗，CASIO，印度咖喱，樱之苑，土大力，面道，仙踪林，麦当劳，iPod，八马茶叶，Monchhichi，DQ冰淇淋，1432德国花园餐厅，ST&Sat，crocs，ichido，棒！约翰，Leonidas chocolate coffee，COSTA，HOTWIND，mannings万宁，雪茄吧，和记港式茶餐厅 一楼 i.t，Quiksilver，CK underwear，SEPHORA，LEVIS，GUESS，Byford，P one company，sofft，Steve Madden，Navigare，DOCKERS，ILIONNO，欧爵咖啡，

9、MANGO，Folli Follie，swatch，PIANO MOOD，promod，ZARA ，sisley，Express 130 French Connection，G-STAR，Killtec，adidas originals，Kgold，星巴克Starbucks Coffee，red earth，AREZZO，H&M，HILFIGER DENIM，Calvin Klein Jeans,业态布局分布,17,17,二楼 ONLY/vero moda，BASIC HOUSE，NINE WEST，Bench Body，ODBO，Blanc R.G，Olive des Olive，Lapar

10、gay，scofield，Oikos，UNIQLO优衣库，INDIVI/FA:GE，Proportion，组曲，WHY，Millies，ZARA，TEENIE WEENIE，E.Land，Pink Mars，优佰购小物屋，LOSACOS，SELECTED，H&M 三楼 Cabbeen,Jack Jones,Honeys,MIGAINO,FOI,Honey me,卡尔菲特,Lee,NEE,Mark Fairwhale,JINAVA,GXG，rolian mille，Baby Shop，CHEVIGNON，小木马，MK REPORTER，Donna Moore，Unban Tag，菁意嘉华，宝岛眼

11、镜，ETAM，so basic，塔可美食餐厅，电玩，idef.zuo 四楼 川味観，新华书店，天才宝贝早教中心，沙萱美发，爱丽思住居馆，玉皇宫，crocs，LOCK LOCK，OQO，宝贝天使专业儿童摄影，babyart创艺宝贝早教中心，Health&Beauty SPA，源色牧场，萱子饰品，金芭妮，玛花纤体，尚指颜美甲，UNISEX，横店影视电影城，时尚生活区 五楼 上海小南国锦氏(东南亚菜)粟鱍轩粥馆 六楼 水游城6楼啤酒花园,18,18,服装比重较大，商品组合宽度最宽，深度最深的购物中心，经营范围由多家 不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现。单一品类的商品由多家专卖店 提供，涉及的年龄

12、、层次较深。随机性购物性较高，能满足消费者的一站式 购物消费和一站式娱乐、休闲、文化、餐饮享受。,19,19,南京1912,南京1912”位于南京市长江路与太平北路交汇处，由17幢民国风格建筑及“共和”“博爱”“新世纪”“太平洋”4个街心广场组成，总面积3万多平方米。,20,1912已成功演变为品牌街区、城市名片的代名词，在一个又一个城市续写不尽的传奇。 主要以酒吧、餐饮等为主。,21,提纲,铜陵市场调研,项目自身研判,项目营销策略,项目推广方程式,项目组成员及合作方式,22,22,城市概况篇,铜陵商业市场现状,典型商业项目分析,23,23,23,区位：位于安徽省中南部、长江下游南岸 行政区划

13、：铜官山区、狮子山区、郊区， 铜陵县，“三区一县” 面积：1113平方公里 人口：约74万人 GDP总量：约466.6亿,城市概况,24,24,业种丰富，主要体现在购物方面，购物性明确；休闲娱乐业种没有体现。,原因 第一，规模大、品牌较多，业种较全；第二，交通便利，公共交通 发达，利于本地区消费；第三，本地消费群体庞大，重复消费率较大； 第四，品牌折扣优势较为明显。,25,25,25,2.铜陵国土面积全省最小，城区面积也相对靠后,安徽省各城市区域面积（2010年）,安徽省各城市建成区面积（2010年）,26,26,3.铜陵市常住人口74万人，处于安徽省各城市末尾,安徽省各城市人口（2010年六

14、普数据） (单位：万人）,27,27,铜陵市近期人口变化图 （万人）,67.89,05年以后铜陵人口增长非常缓慢，年均增长率仅为0.54%； 同2000年第五次全国人口普查相比，每十万人中具有大学程度的由5125人上升为11278人；具有高中程度的由15580人上升为17698人。,4.同2000年相比，铜陵人口增长缓慢，人口素质有明显提高,74.18,72.22,28,28,28,5. 铜陵非农业人口占比最高，城市化率全省第一,资料来源：中国城市统计年鉴1985 2010，各地统计局,安徽省各城市非农业人口数量与城市化率（2010年）,29,29,29,6.铜陵人均GDP和人均可支配收入均排

15、在安徽省前列,安徽省各城市人均GDP（2010年） （单位：万元）,安徽省各主要城市人均可支配收入（2010年） （单位：元）,30,30,30,2011年安徽各城市人均可支配收入排行,2011年铜陵实现GDP总值579.4亿元，财政收入115.6亿元，人均GDP80028元，跃居全省第一； 截止2011年9月底，铜陵机动车保有量逼近10万，增幅33.16%,其中私人汽车保有量近2.5万量,同比增长65%。,31,31,31,7.依据铜陵城市规划，北向经济开发区、东北向西湖新区（新城区）将成为城市“十二五” 期间主力拓展区域。,市委市政务将迁址西湖新区； 铜陵经济开发区为安徽省继合肥、芜湖之后

16、的第三个国家级开发区，是铜陵实现产业转移的主要承载区域，预计到2015年实现产业销售额1000亿元； 铜陵市西湖新区规划总面积46.8平方公里，空间结构一区两片，其中西湖片24.7平方公里，车站片22.1平方公里，规划总人口40万。,32,32,8.同时作为承接长三角产业转移示范区（国家级）主轴线上的主要城市，铜陵面临优越的 发展机遇,皖江城市带承接产业转移示范区规划确立了以长江一线为“发展轴” ，铜陵等6个沿江城市是承接产业转移的主轴线。 皖江城市带及周边区域消费市场广阔；皖江城市带投资需求潜力巨大 ；皖江城市带吸纳劳动力就业的空间大 。 安徽省现代物流业发展规划，指出全省将发展三大物流区域

17、，其中铜陵市属于皖江外向型现代物流产业带，并成为全省五大特色物流中心之一。,33,33,城市概况小结：,依铜建市，中国古铜都、当代铜基地 国土面积、人口排在全省末尾，城市化率全省第一 处于“长三角经济圈”与“武汉经济圈”交接地带，为承接产业转移示范区主轴线上的主要城市，面临重要发展机遇 人均GDP和人均可支配收入排在安徽省前列，人均财政收入全省第一，消费能力强。 西湖新区和经济开发区为铜陵“十二五”期间主力拓展区域 城市化率高，房地产市场需求较为旺盛，但受人口数量限制需求增长趋势较为缓慢 由于铜陵工业立市，污染较为严重，部分中产阶级将二、三次置业投向黄山池州等自然环境优美之地，从而缩减了在当地

18、的投资。,34,34,城市商业总体特征调研 市区商业供应特征调研 主要街道租金水平调研,铜陵商业市场现状,35,35,城市商业整体版图,老城区核心辐射区内，是商业经营的价值高地，但是由于市区商业已经饱和，且购物环境差。 其他区域商业氛围呈现明显不足，租金较低。靠近城区边界的地方，商业几乎断节。,城市商业总体特征调研,36,36, 商场和专卖店等密集，商品种类丰富 在长江中路上，商业元素较为丰富，休闲娱乐类、家居类、服装化妆类、日用百货类、食品类、文体类、电讯类、交通工具类商品融合在这条街道上，它满足了铜陵市人民生活的各方面需求。大部分的商业业种都希望依附于长江中路。 某种单一业态经营单街扎堆特

19、征明显 业种分布与地势有着密切关系 休闲、娱乐业遍地开花 建市以来，铜陵就属于工矿城市，外来人口较多，使得与流动人口相关的服务产业蓬勃发展。在城市中心区域我们可以在任何一条街上都能看到宾馆、KTV、足浴的出现，在档次上可谓良莠不齐。比较有名气的服务场所大都分布在离主要商业区不远的城市主干道旁。,城市商业总体特征分析,37,37,城市商业总体特征调研 市区商业供应特征调研 主要街道租金水平调研,铜陵商业市场现状,百货商场过于集中，大多 处于转型期 铜陵市区百货商场有3家,总规模在19万左右; 百货商场主要集中在长江中路; 各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变,正从传统百货向新型百货(品牌经营

20、与特色主题经营、注重环境改善与人本主义相结合等)转变; 受自身物质条件的限制,单纯依赖软件方面的提高使得发展空间相当有限。,市区商业供应特征调研 百货商场,超市外扩趋势明显 铜陵中大型超市数量较少，现有的超市多分散于居民区与商业区内； 从铜陵城市发展角度，结合居民住宅区及超市(含中大型超市及小型超市、便利店)分布情况,超市向东向南扩张趋势明显; 迄今为止，铜陵已有合家福、华润苏果、家得利、华联等中大型超市入驻，置业财富广场项目引进了乐购。,市区商业供应特征调研 超 市,铜陵中、大型超市基本情况,超市运营状况参差不齐 华润苏果是铜陵超市业人气较旺、经济效益最好的超市; 合家福是铜陵营业面积和店面

21、数量最多的超市； 超市租金大致在0.5-1.2元/天左右，视超市具体区位条件及合同签订年份而定，普遍不高。,市区商业供应特征调研 超 市,41,41,专业市场分布图,铜陵现有各个专业市场地址的选择，均处于主要城市“过境公路”沿线：东向交通要道（铜都大道）和北向交通要道（北京西路）上。 汽车销售市场铜都大道南段 花鸟市场铜都大道与北京东路交口西北向 铜陵大市场铜都大道北段 绿源农产品大市场铜都大道北段 茂源大市场北京西路段（家具、家居、建材等）,铜陵部分专业市场没有通过政府的规划来引导,如汽车销 售市场,是自发形成,因此需要较长周期引导与布局,市区商业供应特征调研 专业市场,次中心或边缘区域对专

22、业市场吸引力 铜陵市现有专业市场总计约10多个,总规模在50万左右; 专业市场承租能力较低,一般选址在城市边缘区域; 租金价格与道路交通是专业市场选址考虑的主要评价指标与因素; 城市中心或次中心区域可考虑精品专业市场,以满足特定消费人群需求,而且精品专业市场具备较高承租能力。,专业市场 选址考虑 因素,市区商业特征调研 专业市场,市区商业供应特征分析 餐 饮,餐饮市场主要分散在三个片区 据不完全统计,铜陵市现有大小餐饮企业1500余家,茶楼200余家； 杨家山沿线已形成餐饮聚集气候, 但主要以100左右的小面积餐饮为主; 餐饮营业面积较大的的中大型餐饮店主要集中在义安北路、淮海北路、石城大道上

23、; 随着铜陵人均GDP的增加及消费者消费习惯的转变,现有传统的消费场所将不能满足广大消费者需求，新的市场需求空间日益扩大,有特色的餐饮场所将成为新的市场需求。,酒店餐饮(举例),市区商业供应特征分析 餐 饮,餐饮市场经营良好,中高档餐饮较为缺乏 中高档餐饮消费基本上都集中在义安北路、长江中路、淮河大道等沿线酒店内; 纯餐饮场所大多经营定位大众消费,档次不高; 酒店内餐饮消费形式以婚宴、节庆、企业年会与商务宴请为多; 中高档餐饮场所承租能力大致在1-2.5元/天; 社区型餐饮街铺租金大致在1-2元/ /天。,市中心周边为娱乐消费首选 主要分布在长江中路、义安北路及淮海北路周边，靠近市中心； KT

24、V、歌舞厅类消费场所,从经营比较好及知名度较高者不多； 中高档酒吧在铜陵不多； 铜陵中高档桑拿洗浴场所不多； 铜陵娱乐类业态租金承受能力在1-5元/天左右。,市区商业供应特征分析 娱 乐,46,46,铜陵酒店市场,竞争较为激烈，在市区范围内，包括星级酒店在内的酒店总数超过50家。,市区商业供应特征分析 酒 店,47,47,市区商业供应特征分析 酒 店,48,48,城市商业总体特征调研 市区商业供应特征调研 主要街道租金水平调研,铜陵商业市场现状,49,49,长江中路作为铜陵最繁华的街道，租金价格为最贵。,主要街道租金水平调研,50,50,铜陵商铺租金特征主要体现为三个方面： 第一，城市核心区域

25、的高档商铺，租售价格均很高，铺主大多为投资经营者，这一类商街主要为长江中路、义安大道中段、淮河中路、铜冠商业广场段、石城大道与北京中路交叉口为代表。这一区域商铺平均租金可达到200元/ /月以上。次级中心区商铺租金水平在80-150元/月。 第二，城市核心区以外的中低档商铺，租售价格相对较低，铺主多为居家经营，购铺及经营主要是为了养家糊口，最低租金可低至15-30元/月。 第三，城市整体商业水平，以“长江路与人民路交叉口”为中心高点，向四周递减。,核心区集中几乎大部分商业资源，向周边递减的速度极快,铜陵主要街道租金水平调研,51,51,铜陵主要街道饱和度及态势,52,52,主要街道业态调研,5

26、3,小结：铜陵市区短期内缺乏特色中高端商业休闲一体化物业！,54,铜陵市市区主要经营场所统计,总量不大，过于集中，档次不高,餐饮行业约1500家,专业市场10家,中高档夜总会较多 中高档酒吧、量版式KTV较少,酒店（星级以上）52家,茶楼约200家,大卖场5家,家电市场：苏宁、国美、五星、宏达,55,55,铜陵商城面积约90,000 ，以服装服饰80%、娱乐20%，为女性居多的中档消费场所，但长江二路二楼出租率不高,合百商厦面积约32,000，服装服饰74%、化妆品及珠宝15%、超市6%等，为适合各年龄层次的中档消费场所。,铜冠商业广场面积约66,000 ，服装服饰55%、餐饮娱乐20%、超市

27、及电器25%，适合各年龄层次消费的中档场所。,典型商业项目分析,铜 陵 传 统 商 业 三 巨 头,56,56,一楼：黄金珠宝 化妆品 名烟名酒 精品男鞋 时尚女鞋 箱包皮具 手机数码 进口手表 麦当劳 二楼：精品女装 淑女休闲 职业女装 中老年装 饰品 三楼：精品男装 商务男装 西服休闲 衬衫领带 男士精品 羊绒羊毛衫 四楼：运动服鞋 时尚休闲服 精品内衣 家居服 五楼：床上用品 童装童鞋 童车玩具 文体办公 国产钟表 工艺品 家电：彩电 冰箱 空调 洗衣机 家影碟机 厨卫小家电 电脑 电工电料 一楼与二楼之间：合家福超市,合百商厦,典型商业项目分析,57,57,1F:名品世界 肯德基、国际

28、名品、化妆品、黄金珠宝、名表眼镜、箱包皮具、名品鞋类、烟酒茶 2F：淑女空间 时尚女装、少淑女装、休闲女装、女士内衣、女士配饰 3F：知性花园 职业女装、时尚女装、中老年装、女士配饰、精品女裤、名品文胸、SPA女士生活馆 4F：生活汇馆 男士正装、商务休闲、西裤衬衣、运动地带、青春休闲、牛仔服饰、羊毛羊绒、儿童世界、床上用品、男士配饰 5F：娱乐美食馆 主题餐饮、特色餐饮、快乐电玩、飚歌KTV B1：国美电器、铜冠图书音像城 1-3F部分：华联超市,铜冠商业广场,典型商业项目分析,58,58,物业类别：服务式公寓/办公楼/餐馆、食堂、咖啡馆、饮食广场/商店、购物中心、超市 建筑面积 80000

29、 (酒店),40000 (零售),30000 (办公楼) 物业类型 商业 项目描述 兴建一幢42层高的综合楼,设有一个三层高的地下室,总建筑面积约为150,000平方米,包括: *第1层至第6层为百货商场 *第7层至第8层为餐厅和电影院 *第9层至第27层为写字楼 *第28层至第42层为公寓式酒店 已于2010年5月开工建设,工期约36个月,典型商业项目分析,雨润国际广场,59,59,铜陵商业特性总结,商业地产推广手法乏善可陈，基本停留在初级阶段,发展中的开发区和西湖新城呼唤城市商业副中心,商业呈单核（中心区）状态，城市框架未拉开,主城区商业物业一铺难求，市民投资意识逐渐增强,地产行业比较浮躁

30、，缺乏文化内涵和积淀,60,60,提纲,铜陵市场调研,项目自身研判,项目营销策略,项目推广方程式,项目组成员及合作方式,61,以合百、铜陵商城、铜冠广场为主的中心商业区，已经根据市政规划，逐渐向以经济开发区和西湖新区为中心的商业区发展，本项目正处在发展转移的核心地段，根据周边建设规划布局，项目在商业定位上占据天时、地利、人和等各方面的优越条件。,项目区位分析 -铜陵城市规划布局,62,项目区位分析 -经开区规划布局,铜陵经济技术开发区 铜陵经济技术开发区是全省首批省级开发区之一，目前开发区区域面积达17平方公里。 开发区规划区域内“五纵六横”约30公里路网、管网已经全面形成，规划建设了约25万

31、平方米的标准厂房作为中小企业创业园。中科大-铜陵科技企业创业园已经建成，可以为入驻企业提供信息咨询和技术支持。 经开区目前集聚了精达集团、铜都铜业、铜峰电子、华源纺织、中国服装、三佳科技、全威科技等一批具有较高知名度的上市公司、外资企业，形成具有明显竞争优势的铜材加工、电子材料、纺织服装三大产业集群。“十一五”末，开发区工业企业销售收入达到450亿元, 工业增加值达到100亿元。,项目区域小结： 项目地处铜陵经开区核心地段，交通便捷、环境 优美，周边高端小区密布，区域内知名厂企、政府办 公机构云集，区域内蕴含巨大消费潜力。,本案,63,63,项目区位分析 -经开区规划布局,相信经过各方努力，项

32、目必将打造成为铜陵市乃至皖南地区一颗璀璨的商业明珠！,64,项目区位分析 -项目周边分析,65,项目区位分析 -项目周边分析,66,项目外部优势提炼,67,项目内部优势提炼,68,68,交通对本体分析,市中心,本案,69,69,项目SWOT分析,70,70,优势分析： 1、项目位于石城大道与翠湖四路交叉口，为通往市区的重要干道； 2、生态环境良好，基础设施一流，功能布局合理； 3、项目周边配套完善，中国移动，电信，银行，国际酒店等； 4、项目距离市中心核心商业圈也较近，进则自然，出则繁华； 5、项目规划合理，产品定位精准，将为项目成功奠定坚实基础； 6、项目地块发展前景好。,71,71,劣势分

33、析： 1、项目周边居住环境还未成熟。 2、周边商业氛围不浓厚，无法吸引人气！,72,72,机会分析：,铜陵经济辐射力很强，商贸流通业的蓬勃发展，产业特点突出，城市化进程加快带给本案的发展机遇正逐渐凸显。 国家实施“中部崛起”战略、大力发展循环经济、安徽省实施“东向发展”战略、优先发展沿江经济带，为铜陵市提供了难得的政策机遇。 “十二五”期间政府力图将经开区打造成为皖江城市带承接产业转移集中区和重要承载平台。,73,73,威胁分析：,远离传统商业核心区，中间没有商业带连接人气。在城市规模不大、消费者已经形成购买习惯的地区，这个距离是偏远的。 根据项目周边现有人口调研，目前固定人口密度不大。难以支

34、撑近6万平米规模的传统商业中心。,解决好以上困境带来的课题，是项目立项之本,74,74,经过调研分析，项目应充分利用自己的优势，打造一座依托项目周边人文和自然环境特色的以娱乐、休闲、购物、旅游于一体的渡假式的充满逍遥感的广场！,75,75,加大娱乐休闲配套比重 项目所处城市经济发展程度，消费特性，应增加娱乐休闲配套，打造成集 休闲、购物、娱乐、餐饮、旅游于一体复合型商业类别。 打造涌银广场生活圈,以国际知名品牌作为项目引爆点，潮流时尚品牌作为主力， 项目的开放性和整体规划都充满了逍遥感的渡假式的购物场所，打造了良好 的购物环境，所以整体氛围轻松愉悦充满了逍遥感，因此迎合时尚青年和追求 生活品味

35、的人群的要求，引进铜陵尚且没有的但已为人渴求的消费品牌服装，餐 饮等品牌，为铜陵的生活方式带来一次新的洗礼。,76,76,丰富业种类型 A. 精品时尚家居； B. 知名化妆品超市； C. 精品、文体数码专营店 ； D. 精品饰品店。 设置折扣区吸引客群 A. 常年设置折扣区聚集人气,77,77,提纲,提纲,铜陵市场调研,项目自身研判,项目营销策略,项目推广方程式,项目组成员及合作方式,79,典型案例分析,研究目的：主城区边缘大规模商业项目如何成功销售？ 案例选取原则 1、与项目属性相似 位于主城区边缘 区域相对陌生，初期缺乏人气。 2、与项目遭遇相似问题 区位缺乏吸引力 投资者信心不足 存在投

36、资抗性,80,金地88街,金地88街靠近合肥市二环，区域形象较差，人气不足,81,金地88街,项目前期，靠近城市二环人气尚且不足，存在抗性，投资者信心不足,合肥金地88街,项目前期难点,关键营销举措,靠近城市二环，人气尚且不足 客户对项目尚且信心不足，关心 到底有没有甚至潜力。,招商与销售同步进行 返祖的销售方式 强势营销 热销、抢购的局势营造客户追捧 改变客户对项目的价值判断,销售火爆，大客户优先选铺，当天成交近1个亿，开盘后，总成交接近2亿.销售 70%，售价是同区域售价数倍！,82,金地88街,立势“情景式商业街”概念将自己树立成标杆，与其他项目建立区隔，吸引投资者关注。,经历了前期软文

37、启动市场，阐述项目理念，随机开始认筹，在合肥商业发展趋势论坛。 中专家推波助澜，为项目核心价值提供依据。 由于商业卖点销售代表较难讲述清楚，现场设置电脑由销售代表给客户现场讲解项目介绍PP件。,首次提出“情景式商业街”概念，吸引投资者眼球。 将项目打造为合肥市未来趋势的代表 所有卖点均指向“未来经营前景有保障”,83,83,金地88街,将活动进行到底 通过名人效应吸引全城目光，并通过招商先行， 宣传品牌商家，为投资者注入强心剂。,鲁豫有约活动，陈劲松，冯仑等专家出席， 政府四大班子领导莅临，1600客户到场， 营销达到高潮，认筹达到700.,品牌商家的进驻极大的增强了投资者信心,84,84,金

38、地88街,用概念创新为项目树立高形象，强势营销，快速聚客，招商先行，引入品牌 商家的营销方式极大的增强客户信心，促使其迅速购买。,成功借鉴,营销节奏,树立项目形象,消除区域抗性,增强投资者信心,强势营销，快速聚集客户。,“情景式商业街的概念创新， 用规律、未来趋势打动客户。,以消费者需求为出发点，建立起基于客户需要 的价值体系。,聘请专业的经营管理公司，招商先行，引入品 牌商家方式为投资者信心提供保障。,85,85,万科城,万科城位于深圳背部关外，周边以工业区为主，市场认知度低。,86,86,万科城风情商业步行街,万科城位于深圳背部关外，周边以工业区为主，市场认知度低。,万科城位于深圳市北部坂

39、田岗高新技术开发区，周边商业氛围浅薄。,87,87,万科城风情商业步行街,项目前期难点对区域认识不足，投资抗性大，投资者信心不足,万科城风情商业步行街,项目前期难点,关键营销举措,项目为郊区，远离核心商业区， 区域陌生，未来商业前景不明朗。 客户对项目尚且信心不足。,用获奖证明实力，树立项目高形象 富有创意的营销活动贯穿始终，将 活动进行到底。 招商先行，带租约销售鉴定投资者 信心。,万科城商铺是带租约模式，近一年时间销售完毕。,88,万科城风情商业步行街,万科城商业的营销经历了从前期铺垫到蓄势再到火爆销售这三个阶段,铺垫,万科城通过软文，研讨会等进行前期铺垫，从城市规划，未来发展趋势等 方面

40、消除投资者疑虑。,城市规划 板块发展：项目所在坂田岗将建设成为 高新技术产业为核心，综合配套，功能 完善的综合园区，该区域有400家左右 企业入驻，企业聚集带来人口聚集，也 带来大量的商务消费需求。,89,涌银广场,营销战略,化解投资抗性，增强吸引力，市场引导 期工作有力，蓄势到位，开盘一举奠定销售气势。 实现全盘持续热销。,90,涌银广场,一旺带三街，一铺养三代民间观点 地段决定商铺的价值同行观点 化解抗性的后果往往是没有抗性，只有具备强大的 吸引力，才会让客户缴械投降。我们的观点,91,涌银广场,多角度增强涌银广场的吸引力，是营销要解决的核心问题,都市生态休闲生活方式,展示体验所带来的震撼

41、与共鸣,区域升值带来的投资价值,吸引来自于,集合广告系统宣传,招商先行，引入高档餐饮等商家,展示区整体和细节效果,老业主和“老带新”优惠活动,各节点参与性活动,卖场多媒体宣传,平面故事渲染,现场效果,城市生态逍遥形象的简历,平面和户外广告宣传,现场营销活动引导,92,涌银广场,本项目营销工作要点,前期铺垫“润物细无声” 整合区域“都市生态休闲BLOCK”的形象 前期加大宣传和活动的密度与力度 展示到位，活动到位 重视口碑，小众传播，实现精确制导。 宣传简单直白，通俗易懂。,93,涌银广场,从宣传聚焦点，营销渠道、开发节奏上系统的实现各期热卖,宣传聚焦点,宣传区域未来价值和都市生态休闲BLOCK

42、生活方式,营销渠道,VIP客户累计过程中，注意重复购买，满足客户不同需求,开发节奏,一期分多批推出，人为制造稀缺感，加强热卖效果,94,涌银广场,核心价值主张,投资未来,投资赚钱,将,和,的概念做透,拥有自己的产业,掌 握高 科技股 生活更无忧,你想赚多少,我要向前看,高投入 高产出,中投入 中产出,低投入 低产出,生财工具,95,涌银广场,营销卖点梳理,核 心 价 值 体 系,区域价值,功能,主力店,银基品牌,区域商业中心,都市生态休闲生活区,主力商家保证项目商业整体运营的成功,以购物、休闲、娱乐、文化、体验于一体的生活方式中心,经开区的商业中心,铜陵实力较强的地产商,96,涌银广场,整体推

43、广策略,整 体 推 广 策 略,逐点剖析,招商先行,深入监测,精确制导,层层推进,一一爆破,深度分析铜陵商业地产营销活动主题特征,根据不同阶段的任务，有计划有步骤的阐述不同主题,时时监控营销推广执行过程，及时反馈推广效果。,推广不盲目发散，针对不同客户特征，提高准确性,锁定客户，根据其兴奋点，保持沟通畅通，促成销售,主力店、国际连锁店、知名专业店签约在先，给市场信心,97,涌银广场,营销核心思想：针对目标客户特征和心理，依次逐个击破,98,涌银广场,第一阶段分三步，围绕建立投资者信心为中心，使项目获 得消费者、投资者、经营者三方的共同认可,铺垫,蓄势,爆发,8月,9月,10月,11月,12月,

44、1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,铺垫,任务,目标,蓄势,主题,任务,目标,爆发,主题,任务,目标,主题,铜陵人的都市逍遥生活中心,描绘项目愿景，将项目未来与都市新生活方式紧密贴合,使项目获得消费者、投资者、经营者三方认可,突出主力商家入驻，强调客户对BLOCK的体验,树立客户对项目的信心,逍遥生活商业中心，升值潜力无限,产品投资安全性，高回报性的卖点细节,最终产生强烈的投资欲望,99,99,提纲,铜陵市场调研,项目自身研判,项目营销策略,项目推广方程式,项目组成员及合作方式,100,涌银广场,整个营销节奏中，重点在于前期蓄势，蓄势期决定了真个项目的营销成败,8月,8月,9月,10月,

45、11月,12月,1月,2月,37月,销售节奏,营销节点,营销强度,销售动作,推广动作,客户登记 材料准备 销售员招聘 销售员培训 招商团队组建 客户跟踪 客户梳理 价格试探 销控处理,招商中 心成立,主力商 家签约,商业投 资讲座,认筹,盛大开盘,抽奖等促 销活动,广告投放,101,涌银广场,每次的营销事件都是为了直接达成营销目标的缓慢渗透，每次事件发生后，都离任务的完成更近一步。,铺垫,蓄势,爆发,铺垫,蓄势,爆发,“涌银生活方式”论坛,铜陵城市的标杆效应,8月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,37月,招商中心成立招商发布会,形成新闻轰动效应,签约商户加盟会知名西餐，高档餐饮

46、，酒吧等签约仪式,体现对商业运营的重视,展示街区开放&街区体验活动,让客户亲身感受本商业模式的价值,体验高档美食餐饮,新城新闻轰动效应，开始蓄客。,主力商家（大型百货，商超）签约仪式,提升商业价值的信息传递。,商业投资讲座,提升客户投资信心。,后期经营对商铺的价值影响讲座,体现商业运营的专业水准。,102,“都市生态逍遥主义”论坛,涌银广场,铺垫“润物细无声”,铺垫,蓄势,爆发,润物细无声从城市规划、都市逍遥生活方式、主力商家等方面着手，运用“围墙+售楼 处+高抛+户外”等渠道，使都市“逍遥生活区”概念深入人心，树立项目的形象。 结合项目产品，使项目的高形象深入人心，成为全城的焦点，形成市场的

47、持续话题，提高客 户的心理预期。,“都市逍遥主义”的渗透宣传,高形象展示，构建靓丽风景线,103,涌银广场,举措一:“都市逍遥主义和都市逍遥生活区”的渗透宣传,铺垫,蓄势,爆发,借助政府力量，宣传城市规划，潜移默化的让经开成为”都市逍遥生活区“的共识 提高市场对本项目的整体预期,从城市发展规律的角度 从城市变迁的历程及趋势的角度 从城市区域分工的角度 从都市逍遥生活方式价值的角度,电视台资料片渲染都市逍遥生活方式,极力渲染优雅、休闲、舒适、的都市逍遥生活方式 落脚点在承载都市逍遥生活方式的商业项目上面,104,涌银广场,举措一:“都市逍遥主义和都市逍遥生活区”的渗透宣传-软文与报纸广告,铺垫,

48、蓄势,爆发,投放方式： 铺垫阶段系列软文+热点 新闻炒作+报眼 重大节点整版/跨版信息 报道（图片+软文） 持续销售阶段半版+软文,操作要点：配备真个项目商铺的写实图片，给人 以直接的视觉冲击；辅以详细的招商说明，最重 要的是即将进行的各项招商相关的活动要重点突 出，期以报媒吸引一部分商家的关注！,105,涌银广场,平面广告强调近距离,铺垫,蓄势,爆发,10分钟 您与逍遥生活的距离 时光机仍未被发明，因此这里是你与 都市逍遥生活最近的距离！,106,涌银广场,名人助场开展“都市逍遥主义生活论坛”,铺垫,蓄势,爆发,名人图片,107,涌银广场,举措三：高形象展示,铺垫,蓄势,爆发,构建靓丽风景线，围墙、路旗,反复、一致！,项目围墙图片,108,涌银广场,举措三：高形象展示地盘包装,铺垫,蓄势,爆发,项目围墙图片,目的：建立竞争优势，截留客户。 灯光工程：广告牌，围墙，夜间灯光。 地块超高围墙包装，统一视觉效果,1