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1、宏 源 大 厦,写字楼服务建议书 2009年1月,Page 2,项目优化建议,租赁策略建议,合作方式,项目定位思考,Contents,区域写字楼市场研究,中原地产营销优势,Page 3,北京市写字楼市场环境,2008年第4季度，东部区域（CBD、燕莎、东二环商圈）呈现集中供应，外资客户比重大，金融危机影响深，租金降幅明显，平均较上季度降6.2%，目前空置面积占北京市总空置面积的70%。,2008年12月商用物业出租税率由5%上涨至26%，写字楼租赁成本大幅增加。,受到全球金融危机影响，企业纷纷缩减办公成本，选择性价比更高的准甲级写字楼，此类写字楼空置率逆势下降。,预计2009年写字楼租金将继续
2、走低15%左右，直至年底有回暖可能。,Page 4,项目位于朝阳区酒仙桥路4号 中关村电子城科技园 所处丽都商圈 - 东北承空港经济圈 - 西北依望京高科技园区 - 西南临燕莎商圈 共享成熟商务资源,望京高科技园区,燕莎商圈,丽都商圈,空港经济圈,宏源大厦,丽都饭店,地理位置,Page 5,注：1、上述价格包含物业费，区域内平均物业费为0.6元/天 2、上述报价单位为元/ 天,丽都商圈租赁市场现状,Page 6,望京区域租赁市场现状,注：1、上述价格包含物业费，区域内平均物业费为0.7元/天 2、上述报价单位为元/ 天 3、新增项目为2008年以后供应项目，存量项目为2007年以前供应项目,P
3、age 7,燕莎商圈租赁市场现状,2005-2008年以佳程广场为代表的租赁型甲级写字楼集中供应，区域写字楼品质大幅提升， 是外资企业最青睐的区域之一 目前，区域内租金水平如下：,注：1、上述价格包含物业费，区域内平均物业费为0.8元/天 2、上述报价单位为元/ 天,Page 8,区域市场平均租金,Page 9,酒仙桥电子工业城及望京部分区域同属中关村科技园区，享有园区优惠政策。 园区的产业背景+政策优势正在获得更多TOP500企业及关联企业的青睐。 本项目为丽都商圈内唯一的新增供应，可满足电子、通讯、科技类中下游企业需求等。 本案产品的附件功能和价格优势，将分流燕莎商圈的部分国际化客群，并与
4、望京区域待租面积形成直接竞争。,区域市场结论,Page 10,项目优化建议,租赁策略建议,合作方式,区域写字楼市场研究,Contents,项目定位思考,中原地产营销优势,Page 11,项目基本条件,Page 12,道路交通,东、北四环路、京承高速路等主干道近在咫尺，机场高速路（大山子出口）连通东二环、东三环，交通路网四通八达。 驱车15分钟到达首都机场，10分钟到达东直门交通枢纽及CBD核心，5分钟到达燕莎商圈。 周边近20条公交路线通往城区各地，为商务办公提供便利交通。,Page 13,第一个五年计划决定在此筹建电子工业基地； 现区域隶属于中关村电子城科技园区，享受中关村科技园区各项优惠政
5、策； 依托电子城科技园而进驻的电子、通讯、科技类巨头，如诺基亚、索爱、摩托罗拉、爱立信、西门子、松下、北电网络、安捷伦等； 依托区域内涉外资源、文化氛围而存在的世界500强企业，包括电气、机械、快速消费等行业，如ABB、奔驰、克莱斯勒、卡特彼勒、雀巢等； 商务氛围浓厚，投资环境成熟。,商务资源,Page 14,SWOT分析,Strengths（优势）,S1. 大环境下交通路网发达，交通便利 S2. 产品规划支持办公以外的居住附加功能 S3. 租金和物业费有实现产品高性价比的可能 S4. 高层空间景观条件好,Weaknesses（劣势）,W1. 产品规划建设较早，个别细节有别于现时市场甲级写字楼
6、，如大堂、层高、机电设备、门窗等 W2. 小环境下大山桥拥堵，从机场高速需掉头到达本项目 W3. 现有外部展示性较弱，有待优化,Page 15,SWOT分析,Opportunities（机会）,O1. 实力集团收购，可通过改造、包装提升项目商务形象 O2. 丽都商圈内新增优质项目较少，电子类企业刚性需求有待释放 O3. 位于酒仙桥电子城内，享受电子产业商务资源和中关村优惠政策 O4. 可凭借高性价比分流周边商圈客户,Threats（威胁）,T1. 望京区域的快速成熟将给项目带来客户分流 T2. 项目建成后搁置时间较长，购买者易产生疑虑 T3. 整个房地产市场持续低迷 T4. 经济危机给外资企业
7、及相关内资企业带来的持续冲击,Page 16,项目形象定位,丽都涉外商圈唯一新增 具有高附加值的 高性价比 准甲级写字楼,Page 17,客户定位,受政策吸引的电子信息、电子产品、通讯、网络信息等行业中小型企业。 受区域文化氛围吸引的文化创意类企业及注重彰显企业文化和个性的各类企业。 与区域内电子行业巨头及世界500强企业具有业务往来的中下游企业。 为区域内现有知名、实力型企业提供服务的服务类企业。 项目具备燃气条件的产品特征，将对区域内有商住需求的客户产生吸引。,以上企业受到公司规模、资金实力的限制， 对办公物业的需求以租赁为主。,Page 18,租金定位,根据区域市场现有平均租售价格和项目
8、自身品质 建议本项目租金报价为4.2元/m2.天 租金成交均价为3.5元/m2.天,Page 19,区域写字楼市场研究,租赁策略建议,合作方式,项目定位思考,Contents,项目优化建议,中原地产营销优势,Page 20,项目基础条件,项目建成年代早，设计风格已落伍,需通过可行性改造提升项目品质,2003年6月竣工 项目品质在准甲级水平，项目自身的细节品质与主流商圈新增办公物业相比竞争力不足。,外部建筑设计 基础硬件设施 内部空间布局 楼内商务配套设施,Page 21,外部建筑设计,建筑LOGO标识,楼顶设置大厦的logo标识（LED发光字），起到对项目形象树立作用，同时方便客户对项目的辨识
9、。,Page 22,Page 23,入口处大厦标识设计陈旧，需改进。 围墙广告位置可用于招租信息的发布（如租赁电话、大厦的形象宣传）。 是否沿用宏源大厦的名称请甲方斟酌。,Page 24,大厦门前广场景观较少,建议门前广场增加可以方便实现的树池、花池，与停车区区隔开来，提升景观舒适度。,Page 25,基础硬件设施,大堂 大堂是展示企业形象、提升产品气度的关键之处，决定到访客户的第一感受，有气势的挑空大堂对于写字楼来讲尤为重要； 目前项目大堂无挑空，面积400m2，高度仅4.8m，不符合甲级写字楼的品质要求和形象展示，与市场上新增办公物业相比具有明显劣势。,Page 26,电梯及电梯厅 本案写
10、字楼建筑面积约为32000m2（525层），目前运行的电梯数量为4部客梯、1部货梯，客梯服务面积逾8000m2，不符合甲级写字楼对电梯的运力要求。 甲级写字楼电梯运力标准 国际级甲级写字楼：原装电梯，每部客梯能服务不高于5000平方米，平均等候时间在40秒内，并有相应分区。 普通甲级写字楼：每部客梯能服务不高于7000平方米，平均等候时间在50秒内。 建议增加至少一部客梯。 建议增强电梯厅的照明，并完善楼层指引系统。,Page 27,内部空间布局,原平面布局形式 目前的平面布局为每层4户，套内对办公区域的划分较为零散。 套内洗手间、走道等辅助空间占用面积过多，降低了办公的实际使用率。 现一层4
11、户的布局为商住楼形式，不符合市场主流客户对写字楼大开间办公，能够自由分割、组合的灵活度要求。,Page 28,Page 29,交房标准建议,建议交房标准：水泥地、白墙、提供吊顶材料 原木门比较老旧，建议更换符合现代办公时尚的玻璃子母门。,Page 30,建议制做样板间 项目吊顶后净层高不高于2.7米，与市场主流写字楼项目相比具有劣势。 交房现状的视觉直观条件不好，会影响到客户对项目的品质认可。 建议选择景观、朝向好的租赁单元制作直观、可见、可感的样板间，通过办公空间的装修和装饰，弱化项目的一些客观劣势。,外墙窗的下开启扇、护栏不符合主流写字楼的设计惯例，偏住宅化设计，影响写字楼品质。,框架柱的
12、位置影响办公空间的布局。,裙房平台上写字楼5层受平台放置的设备、以及近旁公寓楼的影响，景观、光线遮挡强。,Page 31,样板案例：我司代理的世茂大厦项目做了精装样板层后，对项目的形象品质提升作用明显，对租赁起到很好的促进作用。,Page 32,楼内商务配套设施,大堂：商务中心、咖啡厅、会客区；商务中心可利用海航自身及其合作伙伴的资源提供机票预订、旅行社柜台等服务。 大厦内无员工餐厅的设置条件，套内有燃气，入住企业可自行解决，或是利用裙房商业的餐饮。 裙房综合商业配套,Page 33,区域写字楼市场研究,中原地产营销优势,项目定位思考,Contents,租赁策略建议,合作方式,项目优化建议,P
13、age 34,租赁策略建议,分层段定位本项目租赁策略及目标 兼顾品质形象及合理收益 先抑后扬，结合出租率及市场状况,高,低,本项目一部分目标客户为受到区域文化氛围吸引的文化、创意类企业， F5-19层的四分面积中，可由小型公司或艺术工作室2家工作单位共同使用，以此增加面积分割的灵活性。,Page 35,F5 F19平面布局,四分租赁策略,Page 36,F20 F23平面布局,二分租赁策略,Page 37,F24 F25平面布局,整层租赁策略,Page 38,租赁计划,根据甲方提供的信息，本案的工程移交2009年4月能完成；加上工程改造的时间，预计项目在2009年第三季度可以入市招租。 以下租
14、赁计划按项目2009年7月开盘，写字楼部分待租面积32718平米（标准层面积1558平米 * 21层）编制。,注：表中租金价格含物业管理费。结案出租率按90%计。 各期租金应按当时市场情况，在租赁条件中给予适当的免租期和装修期。,Page 39,租赁收益,10年租赁收益分析,第1年出租率按50%计；第2年出租率按90%计；第310年出租率按95%计 租金增长率：第13年为0；第46年为3%；第78年为5%；第910年为5% 物业费按0.6元/平方米天计，一年按360天计。,注：,Page 40,项目定位思考,项目优化建议,中原地产营销优势,区域写字楼市场研究,Contents,合作方式,租赁策
15、略建议,Page 41,服务收费标准,销售代理佣金为1.5个月净租金,佣金结算方式为月结,甲方可依据双方认定的销售计划分阶段实施业绩考核,Page 42,项目定位思考,项目优化建议,租赁策略建议,区域写字楼市场研究,Contents,中原地产营销优势,合作方式,Page 43,商业楼宇部年均代理项目数量居北京各代理行第一,中原地产商业楼宇部（原写字楼一手项目部）年均代理10个项目，积累了相关区域丰富的客户资源，项目覆盖全北京市三大写字楼板块以及周边区域，包括CBD商圈金融街商圈、长安街沿线、中关村商圈、燕莎商圈等。,近期代理项目分布图,Page 44,三大商务中心区标志型建筑,CBD及燕莎 银
16、泰中心 佳程广场 中环世贸中心 北京国际中心 CBD国际大厦 泰达时代中心 金融街 光大国际中心 盈泰大厦 国际投资大厦 置地星座 长安兴融中心 西环广场 北京银行大厦 中关村 银网中心 中国电子大厦 创业大厦,Page 45,中原商业楼宇部独家租售代理之代表性案例,西二环,长安街,东二环,东三环,CBD国际大厦,中环世贸中心,银泰中心B座,长安兴融中心,北京银行大厦,光大国际中心,西环广场,华远企业号,北京国际中心3#,佳程广场,新保利大厦,泰达时代中心,共享客户资源,人济大厦,北京LINK,北辰新纪元,竞园,世贸大厦,百富大厦,Page 46,二手部丰富客源行销直通车,北京业绩最佳的二手写
17、字楼代理业务，一、二手联动推盘 北京中原写字楼二手部专业物业顾问将近100人，活跃在北京市写字楼交易第一线，实时掌握写字楼市场上客户需求的最新动向，为项目的销售提供有效的客户资源。 据统计，在新项目的租售工作中，中原二手部直接成交的客户约占项目总成交量的30%以上。,Page 47,外埠销售/租赁网络 有效覆盖大中华区,行业内最为庞大的客户资源数据库，与中原全国28家分行、各城市店面进行资源共享，接受其他城市分行的客户转介信息，以及在外埠进行项目推介。 利用香港中原、澳门中原的网络在当地对项目进行推广，或接受其转介的优质高档客户信息。,Page 48,总结：中原地产写字楼的核心营销优势,Res
18、ults,Results,Results,最大的写字楼二手团队,最多的写字楼一手项目数量,覆盖海内外的中原营销网络,与京城主要代理行长期良好的合作关系,实现“快速、高成交价格”,最大的客户信息量,Page 49,中原成交部分知名客户,Page 50,中原成交部分知名客户,Page 51,中原成交部分知名客户,Page 52,中原写字楼部分成交大客户,Page 53,中原推广资源 直投期刊,中原与政府长期保持良好稳定的关系，并为其相关部门定期提供房地产市场数据。 中原地产市场研究（双月刊） 发布中原对房地产市场研 究的部分成果 每月最新客户快讯 专门为IT业、金融业、 广告业、电子业、房地产业、
19、 信息技术业、驻京办事处、 律师事务所、保险业等中原 的客户群打造的专业性地产 信息类刊物,中原长期保持伙伴关系的政府机构,Page 54,中原推广资源 知名专业媒体约稿,中原作京城金牌代理行之一，经常有具有市场影响力的知名媒体约稿，有利于项目的推广宣传。 例如：新地产、红地产、安家、选址等,Page 55,经典案例 佳程广场,一年完成近6万平方米的租赁代理任务 月均租赁面积近5000平方米 中原成交的部分世界500强客户：,Page 56,经典案例 国际投资大厦,4个月完成国际投资大厦C座18000平方米的租赁代理任务 月均租赁面积在4500m2左右,Page 57,经典案例 新保利大厦,东
20、二环尚未成熟之际崛起的顶级写字楼 精准的项目定位、特有的营销渠道迅速锁定目标客群 写字楼项目成功包装的一大力作,Page 58,经典案例 北京国际中心,北京国际中心3号楼37944平米的可售面积历时9个月迅速售罄 月均销售面积超过4000m2,Page 59,经典案例 CBD国际大厦,代理面积41000平米，月均租赁速度近3000m2 入驻外资企业在国别上涵盖9个国家 外资企业租赁面积占50%,Page 60,经典案例 华远企业号,本案是华远地产第一次未与旗下华远经纪合作，而中途选择中原地产作为独家代理的项目； 半年时间内中原地产将超出区域市场均价2000元/平米、销售难度大的11350写字楼和商业全部高价租售告罄。,Page 61,经典案例 西环广场,Page 62,经典案例 东华广场,Page 63,经典案例 嘉美风尚中心,预祝项目运作成功,Thank you !,