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1、宿 迁 城 市 雅 居 项 目 策 略 思 考,变与不变,2009/02/10,上海集韵房产营销,今天的宿迁 正在经历一场变与不变的抉择 ,宿迁，1996年经国务院批准，脱离淮阴专区，成立宿迁市,13年历程，在江苏13个地级市中，一路走来尽是尴尬,【跟兄弟市一起跑步】,横看成岭（难逾越）,宿迁，历史的沧桑巨变难掩现在的尴尬，网络有云：香港已经回归中国，我想回归淮阴，我不想在江苏垫底，当十三点。,2008年江苏各县级市和县的人均GDP排名（仅供参考）,【除了通州，宝应，东海，响水还没有数据外，其余各县数据均已出炉】,宿迁,历史的原因，让它没有机会与其它兄弟城市站在同一起跑线上； 政治的原因，让它
2、没有机会获得其他兄弟城市同等的政策扶持； 经济的原因，让它从一开始就被湮没在诸多富庶兄弟光芒之下；,不变是尴尬，变是迫切,在这种城市状态下，宿迁难有一种豁达、自若、优越的城市精神,政治地位被弱化 经济地位被边缘化 文化底蕴伴随微弱的经济力难以显现其张力 城市心理呈现难掩的不自信 宿迁必须得变，无论它是否愿意 ,【跟自己跑步】,侧成峰（美仑奂）,迅速发展的宿迁，在各项纵向指数增幅上，都占据着江苏省首位，后续的潜力发展巨大。,这是一组充满希望和美好远景的数字,宿迁在进步，在发展 它的衡量标杆 不是占尽地域、政策等诸多优势的江苏兄弟富庶城市 而是宿迁自己的脚印， 上页一连串心动的数字就是最有力、最有
3、希望的脚印,在改革开放的大潮中，宿迁在变,文化地位在变,政治地位在变,经济地位在变,2007年中国城市竞争力蓝皮书 ，中国城市综合指数排名宿迁在效益竞争力排在第六位（大陆第一），并在全国城市经济综合排名中逐年上升。,江苏省十一五规划蓝图中，着重提到加快苏北发展步伐，提出“继续加大对苏北的支持力度，重点加大对宿迁的扶持，下更大力气帮助宿迁实现突破。 ”这是强调城市发展的新举措。,经济力的提升，让政府有底气去打造宿迁的文化标签，提出名胜古迹、古文化、水乡、酒城、田园风光为特色的六大历史文化区。,城市精神在变,宿迁经过十几年的摸索，逐步找到属于自己发展的道路。 生态为归宿创新求变迁,宿迁 = 寻求最
4、合理的归宿？只为城市的发展变迁？,生态为归宿创新求变迁,城市经济逐步上升,城市主流阶层意识开始觉醒,建筑和居住精神逐渐明晰,市场导向明晰，需求层次升级,顺势而为，引导性成功,基础,人文,人居,定位,客层,反思,现代城市精神确立,魂,宿迁,城市自信的建立,城市人文的回归,在城市快速拷贝和扩张的今天，宿迁有足够的理由，按照自己的步骤，以自若的心态去接纳，以自信的脚步前进。 在这场巨大的变化中，任何契合当前市场亟需满足的空缺都是机会,【变】,宿迁是以综合贸易产业为导向的城市,宿迁城区人口倍增计划让城市扩容,人流导输日趋增长,城市消费半径辐射,宿迁大量扶持和优惠政策招商引资,商贸物流大幅攀升,都需要更
5、高符合城市形象的交流和消费平台,重新审视本项目,产品规划基本定型 利弊取舍基本明晰 我们要解决的是： 如何找到目前最合适的营销途径 现仅从营销角度提出策略思路,在“霸王举鼎“这一特殊文化背景下，该商圈在宿迁城区的潜在价值和影响权重远远大于其现实价值。本项目因其得天独厚的地理位置，定位思路的选择更为多样化,本项目,东楼（18层）和四幢商业，在产品体系中是一个整体，而在营销中，则需要区别对待，其经营模式和目标客群存在差别。,S1,S2,S3,S4,住宅部分,填补市场空当策略,宿迁物流商贸日益发达；宿迁又是地级政治中心；2007年宿迁市全年共接待国内客流800余万，平均每天接待约19958人次 。这
6、些数据都印证了“类酒店”产品的急缺性。,产品定位策略,3-12层 定位为 产权式酒店 （约180间房，统一对外营业） 产权售卖，聘请连锁酒店或者专业酒店管理公司经营 12-15层 定位为 租用性办公酒店（可进行打通） 16-17层 定位为 高级行政公寓（其复式特点可满足宿迁外来企业事业高层中长期租用）,产品部分建议,适当增加2部电梯，提升酒店档次 设置合适的酒店大堂 以东面S2商业的次入口为酒店主入口 办公、行政套房最好能设置专供电梯,商业部分,两个策略方向,融入策略,接木策略,回转路径,休闲娱乐,次级人流路径,一级人流车流路径,S1,S2,S3,S4,霸王举鼎商圈,五星级酒店,融入策略,大卖
7、场+配套跟随店 在霸王举鼎商圈中，云集着集购物、休闲、娱乐、居住、文化、旅游、运动七大主题于一体凯林瑞巴黎都市、国泰广场等大型商业。市政规划和未来的发展将使得该商圈成为宿迁最具有竞争力的商业配套区。“成市客多利多”，以融入策略介入市场，能有效的抵御风险。 最直接的目的： S1的商业价值最大化,产品改造建议： S1商业配备自动扶梯 S3或S4部分作为停车场或货物仓库配套 S2部分可作酒店部分配套,接木策略,休闲娱乐综合体+部分餐饮配套 商业体的东面是休闲KTV和五星级酒店，未来该区域将形成延续性的休闲娱乐经营。休闲娱乐既可作为酒店配套，又可以作为独立的商业进行经营。同时在客源上形成延续性消费。
8、最直接目的：鉴于商业进深太深，分为内外铺经营，有效增加内铺商业价值，如S4等,S4,S1,S2,S3,外铺,内铺,S1外铺易租易售，可灵活经营，以直接出售自主经营为主 内铺及内铺二层可经营休闲娱乐产业，或作为酒店配套,S4,S1,S2,S3,S2铺面可进行内外铺分割，也可以作为整铺出售，以休闲餐饮为主,S4,S1,S2,S3,S3和s4的商业价值最难以评估，但作为围合式休闲娱乐商业经营，不需要大量日常人流导入，其商业价值将被最大化挖掘。,休闲娱乐围合,各种业态必要条件需求表,（续1）,也许 我们的项目 在宿迁的变中，已经找到了自己的定位 在宿迁的变中，找准核心内质适时顺势而为,以上仅仅为我司对该项目的初步解读 具体营销思路可与贵司进行进一步沟通 2009年2月,