沈阳小韩屯项目发展建议书-70PPT.ppt

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1、瀋陽小韓屯項目 發 展 建 議,一、 沈阳市房地产市场形势 二、 项目所在区域房地产市场发展情况 三、 项目综合分析 四、 项目定位 五、 项目规划 六、 合作计划 七、 利润测算 八、 开发计划 九、 销售计划 十、 资金计划 十一、结论及建议,一、沈阳市房地产市场形势 1自然概况 沈阳市位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部，东西长115公里，南北长205公里，国土总面积12980平方公里，其中城区面积3495平方公里, 地势平坦，平均海拔50米左右。沈阳的周围有风景秀丽的辉山、天柱山和碧波荡漾的浑河、辽河、北沙河、新开河、南运河等。沈阳市辖和平、沈河、大东、皇姑、铁西、于洪、苏家屯、东陵、

2、新城子等9个市区以及新民、辽中、法库、康平4个县（市）。 沈阳北倚长白山麓，面向渤海之滨，是辽东半岛的腹地。在以沈阳为中心的150公里半径内，有著名的钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁城本溪、煤电城阜新、石油城盘锦、轻纺城丹东、化纤城辽阳和粮食煤碳基地铁岭，这些资源丰富、实力雄厚的辽宁中部工业城市形成了世界上罕见的城市群和经济集聚区。 沈阳作为东北的中心城市，是辽宁省的贸易、经济信息和科技文化的中心，也是东北地区的交通枢纽和政治、经济、文化中心。,沈阳市居民总户数为224万户，总人口720万人，其中市区户数161万户，占全市总户数的72%，市区人口490万人，占全市人口的68%，全市人口密度555人/平

3、方公里，其中市区人口密度1402人/平方公里。 2房地产市场形势 2.1 沈阳市房地产业已经成为国民经济的支柱产业 2003年全市完成房地产投资177亿元，同比增长52%,占全市固定资产投资580亿元的30.5%，成为固定资产投资的主要成分。沈阳市2003年完成GDP1602亿元，房地产占其比重为11%，远远高于5%的标准。 2.2 沈阳市房地产发展形势呈上升趋势 自1999年起,沈阳市房地产发展开始进入高潮，从2000年起，全市商品房投资额、土地开发面积、商品房开（竣）工面积、商品房交易面积及交易额、商品房平均售价持续攀升。2003年完成土地交易面积,根据中国城市发展报告,衡量一个城市综合发

4、展能力的主要指标是城市竞争力发展潜力和真实能力,2002年到2003年,在综合这3项指数的排名中, 沈阳排在第十位。,676万m2，商品房开工面积716万m2，竣工面积586万m2，增量房交易面积518万m2，存量房交易面积553万m2，合计1071万m2，商品房平均价格为2916元/ m2，商品住宅价格为2752.7元/ m2，同比上升分别为6.5%和5.8%。 2.3 “东北振兴战略”的启动对房地产发展提供利好政策支持 在党的十六届三中全会上，中央发布了中共中央国务院关于实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见，为东北老工业基地振兴指明了方向。2004年，东北振兴将进入实施阶段，相关的政

5、策效应会全面显现出来。在沈阳整体经济环境趋好的条件下，加上国家政策的支 持，必然增强开发商的投资信心，带动房地产相应的快速发展。而且随着经济发展，广大居民收入增加，必将会极大促进住房消费，实现房地产发展供需平衡的良性循环。 2.4 政府相关政策促进房地产业快速发展 2.4.1土地市场实行了重大变革。全市房地产用地按市场化运作得到一步规范，市本级土地实现统一储备、统一整理、统一供应； 房地产等经营性用地全部进入市场公开交易，减少房地产开发建设中的土 地“寻租”,行为；制定土地储备交易业务工作程序，国有土地使用权公开招标、挂牌、拍卖等工作流程，对交易的各个环节做出明确的规定，严格按工作流程进行市场

6、交易。 2.4.2 加大对外招商引资力度。2003年作为沈阳的“项目年”，市政府加大了招商引资力度，房地产市场开始由地域性市场变为全国性市场和国际市场。一批全国各地的开发商纷纷登陆沈阳，香港、台湾、甚至韩国等国外开发商也投巨资在沈阳从事房地产开发及城市的基础设施建设，从而提升了沈阳市城市的整体竞争力，吸引更多的外地公司、国际企业和人员的进入，对沈阳的房地产发展起到了重要的促进作用。 2.4.3 户籍制度的放宽。沈阳市从2003年1月和8月先后两次放宽沈阳的户籍政策，在沈阳城市规划区国有土地范围内购买商品房、存量房（二手房）居住房屋，取得房屋所有权；外地居民来沈投资兴办企业，在沈阳购买总价款20

7、万元以上或面积在50平方米以上的商业网点、门市房等非居住房，均准许本人、配偶、未婚待业子女及共同居住的父母办理落户手续。对外埠来沈人员购买住房的面积和款额均不作限制，尤其是允许购买二手房也可以办理落户，将学历、投靠政策、人口指标等户口迁移,的限制等户口迁移的限制进一步打破，加快人员在城市间的流动，极大的促进外埠人员在沈置业积极性，保证沈阳的商品房、二手房市场的共同繁荣。 2.5 市场需求和政府规划将刺激2004年沈阳市房地产业的发展。市政府 正在实施的棚户区拆迁工程、金廊工程（区域CBD）、道路改造工程和城市绿化工程将促使今明两年内有近10万户居民动迁，每户按80计，将有800万的需求。若按市

8、政府计划在2010年全市人均居住建筑面积达到30的指标计算，每年至少也需新增500万。 2.6 房地产金融支持力度加大 2003年19月份，房地产抵押贷款面积867.1万平方米，抵押贷款额132.42亿元，同比增长60%和50%；其中，个人住房消费抵押贷款面积398.7万平方米，抵押贷款金额58.4亿元，同比增加74%和46%，这对沈阳市房地产市场起到了重要的推动作用。 2.7 大众住房消费时代业已显现。 2003年沈阳市人均可支配收入8000元，人均消费性支出6674元，同比增长分别为13.4%和9.8%，这从一个侧面说明沈阳经济的繁荣与稳定，预示着沈阳市民可支配收入的增加对大众住房消费市场

9、的促进作用。,2003年商品住宅3000元/以下的销售量占整个商品住 宅销售量的75%以上，同样说明商品房消费的低端起动战略已经发生效果，这标志着占居民40%左右的铜领阶层大批量进入购房市场，意味着住房消费发生重大变化，由金领、银领阶层购房为主向铜领阶层购房为主转变，大众住房消费逐渐变为市场主流，居民住房梯次消费结构已经形成，这将对沈阳市房地产市场产生极其重大的影响。 二、项目所在区域房地产市场发展情况 1区域宏观经济分析 本项目地块隶属于沈阳市于洪区，于洪区区域划分比较特殊，分为沈阳北部和西部两个区域，全区行政区域面积774平方里，总人口38.4万人。2003年，沈阳市于洪区国内生产总值实现

10、177亿元，增长15%。财政收入完成33594万元，增长38.4%。固定资产投资完成25亿元，增长132.7%。农村人均收入实现5700元，增长11.7%；城市居民,可支配收入实现6400元，增长10.3%。 2区域房地产市场发展情况 2003年于洪区商品房交易面积143.9万，同比增长59.7%，平均售价2394元/，同比增长6.7%。由于于洪区特殊的区域划分为西部和北部两个相隔很远的版块，本项目地块位于于洪区的北部地区，因此该区域房地产的各种指标统计主要以北部板块的楼盘为目标，城北板块在售或预售楼盘主要集中在三个开发区域。 黄河北大街与长江街沿线区域：主要楼盘为精博苑、明华欣居园、艺术名家

11、、国奥现代城、花好悦园共5个项目。 白山路（二环）沿街两侧：代表楼盘为五彩园、亚都名苑、荷兰村、加州阳光花园、巴黎世家共5个项目。 怒江街和西江街沿线区域：代表楼盘为水榭花都、万科四季花城、格林梦夏、北苑明珠、红田翠园、心海阳光共6个项目。,项目位置,沈阳北站,市府广场,中街,太原街,荷兰村,小韩屯,巴黎世家,靚马新村,2.2 周边住宅市场调查分析 随着沈阳市中心地区的住宅用地供应逐步减少,沈阳市住宅开 发逐步向城乡结合部扩展,从2003年开始沈阳郊区住宅东、西、南、北四大板块开始形成，其中北部板块由于有沈阳万科地产、格林豪森和沈阳发展等沈阳知名品牌开发商纷纷介入，使该区域成为2003年最适合

12、居住，区域整体开发素质最高的板块。目前城北板块在售或预售的楼盘共有16个。,2.1 区域房地产供应量与消化量 2003年区域总供应量71.5万, 总消化量50.43万,见下表。,2.2.1 按位置划分,2.2.2 按价格划分,2.2.3 按面积划分(不包括别墅项目),2.3 区域典型住宅列表分析,2.4 区域内未来竞争楼盘分析 2.4.1 周边在建（售）项目情况统计（单位：万m2),从上表可以看出，未来该区域的楼盘竞争主要集中在一些大盘的剩余开发盘量上，其中以国奥现代城、万科四季花城、亚都茗苑和格林梦夏四个大盘最为突出，这四个盘量占到未来开发盘量的90%以上，其余一些楼盘的剩余面积对本项目未来

13、的启动不会造成直接的影响。,2.4.2 区域内供需情况分析 2003年该区域供应量71万,消化量50万,消化率70%.按于洪区60%消化增长率测算,2004年消化量应为80万,而静态供应量91万,再考虑区域内不可预见的新盘2-3个开发量30万,2004年区域总供应量为120万左右,消化量80万,消化率67%,符合区域内的发展规律。,2.4.3 周边土地挂牌情况统计,针对目前的土地供应主要集中在铁西、浑南和北部板块的东侧， 因此对于项目的未来启动影响不大，但是应该注意到本项目区域的土 地供应也比较充足，密切监控该区域的土地供应情况，以便及时调整 开发战略。 三、项目综合分析 1基本情况 项目地块

14、位于沈阳市于洪区白山路，原沈阳燃料集团公司厂址，占 地面积20万平方米，项目西临苗圃，北临荷兰村温室及练车场，东 临靓马花园的门市楼，南临二环路。地块形状规整，基本为长方 形，地势平坦，方便产品规划。,2自然条件 2.1 绿化：项目西侧为大面积的苗圃，种植各种树苗，北侧为温室，自然环境优美。 2.2 水系:地块西侧临近沈阳近年来整治的北运河. 2.3 企业:地块对面为海尔物流公司,小韩屯是沈阳八大物流中心之一,物流产业发达. 2.4 污染:该地块周围没有大型工厂及矿区,没有大量的废气及废水排放。但因其临白山路，即沈阳市的大二环路，来往车辆较多，且车辆种类不一，噪声及尾气排放现象严重。因此在空气

15、及噪音方面有轻度的污染现象。据沈阳环境质量监测数据，该区常年平均空气污染指数为80左右，空气质量等级为级。 2.5 气候：沈阳市地处北纬42。线附近（欧亚大陆东岸，中纬度地带），属北温带大陆性季风气候，年平均气温为8.1，年降水量平均为724.3毫米，冬冷夏暖，寒冷期长；春秋短促多风；南湿北干，雨量集 中; 日照充足, 四季分明。,3人文条件 项目地址位于沈阳城市的北缘，毗邻二环线，为于洪与皇姑的交界处。从历史上来讲，从奉天古迹考、奉天昭陵图谱等书中可以查到，该区域曾经是清朝第二代开国君主努尔哈赤以及孝端文皇后博尔济吉特氏的陵墓所在地，后来因为陵园的不断缩小，这里成为了居住区。现在的小韩屯被誉

16、为沈阳第一村，是小韩村现任负责人王新智邀请杨尚昆题的词，现有500多户人家，2000多人口，无论是经济还是工业都得到了一定的发展。 在其方圆5公里的范围内，有渗透着古文明的新石器时代的古文化遗址新乐遗址和清代昭陵（北陵公园），同时聚集着众多文教、科研院所沈阳航空工业学院、沈阳师范学院、辽宁省工艺美术学院、松陵工业区等。可以说该地块的人文环境比较优越，但是由于该地块位于小韩屯内，周边居民有一定数量的农民，人员素质相对较低。 4周边配套 4.1 交通：项目临沈阳的大二环路（即白山路），东侧临近的西江街是连接一环线与二环线的主干道，出入市区比较方便。但目前该地区的公交,线路较少，离地块较近的有432

17、7路小公汽，260路、268路公交车，车站距离项目地距离约为800米，故项目规划中拟要引入公交线路，以满足交通方面的需求。 4.2 商业：项目周边商业环境不好，几乎没有商业氛围，项目东侧是靓马集团的商业网点，但都没有开业。附近有一个靓马新 村市场，但内部功能不完善，无法满足居民的日常生活所需。 4.3 医疗:项目附近缺少医疗设施,最近的医疗单位为白山路和黄河大街立交桥西南角的辽宁省中医研究院，武警部队医院，和北部的沈飞医 院。 4.4 教育：附近的教育单位很少且缺少重点院校，靓马花园有靓马小学 和一个幼儿园，但初中要到三台子就读。 4.5 金融：附近没有银行。 4.6 给排水设施：市政给水管网

18、已经铺设，排水管网位于黑山路。 4.7 煤气：沈阳市燃气管网已通达本项目区域，中压管道位于白山路旁地下，管径为直径325；低压管道位于黑山路旁地下，管径为直径 175.,输送天然气，低位热值8600kcal/m 3。 综上所述，该区域的配套设施不够完善，因此在对项目进行规划的过程中，拟对此方面给予充分的考虑，通过园区配套设施的建设来进行弥补，从而突出大社区的特点。 5项目S.W.O.T综合分析 Strength eakness 1.周 边自然环境好 1.地理位置偏僻 2.地块形状规整 2.周边原住居民少 3.北部区域的影响力 3.现在交通尚不发达 4.项目规模大 4.周边配套不齐全 5.路网四

19、通八达 5.商业氛围不浓厚 Opportunity Threat 1.政府政策上的支持 1.消费者的理性 2.目前沈阳市人均居住面积小 2.政府大力加强经济用房的建设 3.金廊工程及旧城区改造 3.附近大量的可开发用地 4.大量的外来人口的涌入 5.高等院校的北移,5.1 strength项目优势分析 S1 周边自然环境好 项目紧临大面积的苗圃,且附近建筑密度低，无大型污染环境好。 S2 地块形状规整 地块形状为规整的长方形，便于规划设计。 S3 北部区域的传统影响力 沈阳一直以来有“南富北贵”的说法，万科四季花城、格林梦夏、水 榭花都等楼盘的开发更提高了这一区域的居住品质 。 S4 项目规模

20、大 项目占地20万平方米，大型的园区建设及良好的园区配套将成为项 目的优势。,S5 路网四通八达 项目临沈阳市的二环路，旁边的西江街是连接二环和一环 的主要通道，且项目距黄河大街及一环路都较近。 5.2 weakness项目劣势分析 W1 地理位置偏僻 项目距离市中心较远，位置较为偏僻。 W2 周边原住居民少 周边原住居民较少，则对项目的消化力就有限，必须进 行跨区域的销售。,W3 现在交通尚不发达 现在交通尚不发达，仅有一路4327路小公汽，且车辆较少。 另外的260路公交车，终点在荷兰村，距离项目较远。 W4 周边配套不齐全 周边配套不够齐全，教育、医疗、金融设施缺乏，给居民的正常 生活带

21、来不便。 W5 商业氛围不浓厚 周边没有任何大型的商业项目，商业氛围不浓厚。 5.3 opportunity项目机会点分析 O1 政府政策上的支持 沈阳近两年内房地产市场形势良好，政府每年都举办房地产交易 会，并给予一定的优惠政策。 O2 目前沈阳市人均居住面积小 目前沈阳市人均居住面积较小，住房条件有待改善，对房地产市 场产生潜在的需求。 O3 金廊工程及旧城区改造 金廊工程及旧城区的改造，产生了大量的动迁户，加大了房地产,市场的需求，刺激消费。 O4大量的外来人口的涌入 近年来随着沈阳市户口政策的放宽及政府招商引资工作取得了成 绩，使大量的外来人口涌入沈阳，产生新的需求。 O5 高等院校的

22、北移 高等院校的北移，城北大学城的建立，对城北的发展起到了一定的 促进作用。 5.4 threat项目潜在威胁分析 T1 消费者的理性 消费者的消费逐渐进入理性,这就增长了消费周期,同时也提高了让 消费者认可项目的难度。 T2 政府大力加强经济用房的建设 现在政府加大了对经济适用房建设的力度，且在大韩屯也有经济 适用房项目，这对项目的销售造成一定的威胁。 T3 附近大量的可开发用地 项目附近大量的可开发用地的存在，为项目带来潜在的危机。,四、项目定位 1产品定位概述 产品定位是勾画企业形象和所提供产品价值的行为。它依据产 品的消费对象、消费对象对产品的需求特征及其竞争产品、替 代产品的状况而为

23、产品自身设计、塑造的区别于其它产品的个 性和形象，它最终要向潜在的消费者阐明本产品与其他产品的 区别。 2项目定位分析 2.1 产品的消费对象 商品房的出现最初只有一部分高收入阶层的群体才能够买得起，所以，任何一个城市的房地产市场最初提供的产品多位于中心地段，而且面积大、标准高、价位高，普通百姓是没有能力购买的。随着房地产市场的成熟发展，人民的生活水平逐步提高，购买力逐渐增强，住房消费也逐步趋于大众化，大众住房消费成为市场主流已是不争的事实。沈阳也不例外，2003年的销售情况已经证实了这一点。,2.2大众化产品的特征 根据沈阳市统计局提供的资料显示，截至2003年年底，沈阳全市商品房空置总量为

24、204万。其中，100以下的空置房占2.52%，可供预售的占11.22%；100120的空置房占9.87%，可供预售的占21.97%；121150的空置房占29.53%，可供预售的占30.99%；151以上的空置房占58.09%，可供预售的占35.82%。120以上的大户型空置率已占到87.62%，可供预售的占66.81%。从价位上看，3000元/以下的住房空置率为28.63%，可供预售的占56.32%；3000元/以上的住房空置率为71.37%，可供预售的占43.68%。由此看出3000元/以下的商品房供应量明显不足，而3000元/以上的商品房供应远大于市场需求，说明供给量相对偏大。100以

25、下的空置房仅占2.52%，空置明显不足，说明社会需求量大而供应量过小。综上所述，市场需求的中小户型、中低价位的住房供不应求，而大户型和中高档次的住房积压严重。 2.3 天安产品的特征 天安公司秉承“以客为尊，提供优质产品与服务”的宗旨，一直以来,坚持品质第一，服务至上，处处体现人文关怀，已形成了强大的品牌优势。 3. 项目定位结论 综合上述分析,我们已得出结论,沈阳市房地产市场已进入大众消费时代,中小户型、中低价位的商品房存量不足，市场需求量大，而市场所提供的这一类产品往往品质不高,天安公司提供的产品一向以品质取胜,品质是产品的内在属性,其外在表现便是持久的竞争力,天安品牌的推广和认可也完全基

26、于产品自身的高尚品质,籍于此,本项目拟定为中档价位的高品质住宅,面向普通都市人,打造优质生活空间。 4. 客群定位 本项目针对的主力买家是支付能力在RMB25万45万元左右的购房者，细分对象为： A、三资企业白领 随着“东北振兴沈阳先行”政策的切实落实，将会有更多的异地公司在沈阳设立分支机构，届时会有更多的人员服务于外国独资、合作、合资企业，这必将会增加新兴区域住宅市场的需求量。在区域目标市场客户群中，三资企业白领一般较为年轻，在市场中他们主要选择价,位在35万元左右的项目，消费的主要目的是为了解决这一阶段的居住需求，因此比较关注产品的位置、交通及价格、户型。 B、IT、金融及新闻等行业的专业

27、人士 市场经济的发展，使信息、金融、新闻等行业的运作与世界经济接轨，这部分专业人士在经济运行中的作用日益凸现，他们的收入亦足以支撑其成为普通住宅的中坚购买群，他们对商品房价位有相当的承受能力，但对地段、房屋结构、使用功能划分、项目产品品质及社区环境等方面的要求比较高。 C、拆迁户 由于城市经济的快速发展，沈阳原有区域进行改造，特别是大东、铁西两区的旧城改造以及金廊工程的建设更形成了一定量的拆迁户。同时，因为采取新的货币安置办法，使一部分拆迁户急需解决住房问题，这一部分客群成为住宅市场一股较为有力的补充力量。拆迁户在这一地区选择住宅时，主要的考虑因素是地理位置、交通状况、较低的价格和偏小面积的户

28、型等。 D、国有企事业单位的中、高层管理人员,中层管理人员大都可以通过公积金贷款的付款方式支付房款，并且他们还可以凭借工龄、职位的高低获得单位的住房补贴以减轻他们购房的付款压力。 高层管理人员因为有较多的“灰色收入”，因此他们具备较强的消费能力，他们在改善居住环境的同时，还将住宅产品作为“一种非常好的保值、增值的投资产品”。 这部分人员将成为本项目客户来源的补充。 五、项目规划 1用地指标 1.1 用地面积约20万 1.2 容积率1.6，建筑密度小于70%，绿化率大于35% 1.3 建筑规模：32万 1.4 总户数：约3000户 2规划设计 2.1 整体风格,项目总体规划在于创建一个回归自然、

29、高尚、新颖、别致而充满文化情趣的休闲社区。 2.2 建筑风格 本项目计划采用新古典欧陆风格的建筑形式，在立面造型上采用三段式设计，充分运用丰富的古典建筑符号来丰富室内外空间，色调以轻松、舒适、明快为主题，来缓和人们劳累了一天的紧张节奏，尽享回到家中的舒适惬意。 2.3 景观设计 小区将充分考虑建筑与环境的和谐统一，同时充分体现人文关怀和健康休闲概念。突出入口形象，小区内主次搭配，层次丰富，软景硬景结合，观赏与实用结合，冬季夏季结合，老人儿童兼顾，水景、半岛、健康步道、阶梯草地、木桥、雕塑等前后呼应、浑然一体。 2.4 户型设计 户型平面遵循方正合理、明厨明卫、功能齐全、污洁分离、动静分开的设计

30、原则，并保证每户都有良好的采光、通风和观景。户型面积以90（二室二厅）和120（三室二厅）为主力，顶层复式大户型和70小户型作配合。,六、合作计划 1合作背景 辽宁太平洋集团股份有限公司投资开发了莱茵河畔项目，受公司开发实力和管理经验的限制，辽宁太平洋集团委托天安中国为其进行全程管理，目前项目一期已售出40%，项目形象已经得到了业界人士及广大市民的一致好评，辽宁太平洋集团亦表示愿与天安中国进一步扩大合作领域。 2合作目的 2.1 强强联合，优势互补 辽宁太平洋集团股份有限公司在沈阳有较深的社会背景和广泛的社会关系，熟悉当地市场，能最大限度地获得优惠政策，并具有获得优质土地的多方渠道，是沈阳本土

31、的实力派企业。 天安中国投资有限公司是专业的房地产开发公司，拥有专业化的管理团队，以其先进的开发理念，雄厚的资金实力，在大陆房地产市场已经形成了勿庸置疑的品牌效应。 地方实力派公司与品牌实力派公司联手合营，优势互补，形成更强有力的竞争机体。,2.2 联合开发，利益共享 本着加强经济合作和技术交流的愿望，充分发挥各自的优势，采用先进适用的技术和科学的经营管理方法，共同开发经营房地产项目，提高合作双方的经济效益，使合作双方获得满意的投资回报，风险共 担，利益共享。 3合作方式 与辽宁太平洋集团股份有限公司合作注册成立合营公司，合营公司注册资本为RMB5000万元，天安占80%权益，需投入股本金RM

32、B4000万元，太平洋占20%权益，需投入股本金RMB1000万元。合营公司成立 后，积极筹措资金，全面展开小韩屯项目的开发建设工作。 4合作意向书（另详） 5合营公司章程（另详） 七、利润测算,1用地面积约20万，土地总成本为￥17700万元。其中： 1.1地上物拆迁及补偿费为￥650元/，合计￥13000万元。 1.2土地出让金￥235元/（六级一类地块），合计￥4700万元。 2开发成本 项目占地20万，容积率1.5，规划建筑面积30万。,3利润分析 可销售面积30万，开发成本￥2500元/，平均售价￥3500元/,单位：万元,八、开发计划 整个项目规划建筑面积30万,计划分三期滚动开发

33、,具体如下： 12004年工作计划 3月: 与辽宁太平洋集团签订正式合作协议，与沈阳燃料集团签订 土地转让协议，并支付转让订金。 4月: 注册合营公司，办理土地使用证，开发立项，规划报批。 5月: 场地拆迁、地质勘探、施工图设计、工程招投标 6月: 一期8万动工 9月: 一期工程主体封顶，项目开盘 10月: 一期工程主体封闭 11月: 二期规划报批、施工图设计 2. 2005年工作计划 3月: 一期复工，二期10万动工 8月: 一期竣工交楼入住，二期主体封顶，三期规划报批 9月: 二期项目开盘,10月: 二期主体封闭，三期12万施工 11月: 三期基础完工 32006年工作计划 3月： 三期复

34、工 7月： 二期交楼入住，三期主体封顶并开盘 10月 ：三期主体竣工 42007年工作计划 6月 : 三期交楼入住 12月: 项目清盘 九、销售计划 1. 2004年底一期完成销售40%即3.2万，平均售价￥3100元/，实 际销售额￥9920万元，税后利润￥643万元，天安占80%为￥514万元。 2. 2005年底一期完成销售60%，即4.8万，平均售价￥3200元/,实际销售额￥15360万元，税后利润￥1255万元，天安占80%为￥1004万元。一期一共可得利润￥1518万元。,3 2005年底二期完成销售50%即5万，平均售价￥3400元/，实际销售额￥17000万元，税后利润￥19

35、10万元，天安占80%为￥1528万元。 42006年底二期完成销售50%即5万，平均售价￥3600元/，实际销售额￥18000万元，税后利润￥2520万元，天安占80%为￥2016万元。二期一共可得利润￥3544万元。 52006年底三期完成销售60%即7.2万，平均售价￥3700元/，实际销售额￥26640万元，税后利润￥4058万元，天安占80%为￥3246万 元。 62007年底三期完成销售40%即4.8万，平均售价￥3800元/，实际销售额￥18240万元，税后利润￥2996万元，天安占80%为￥2396万 元。三期一共可得利润￥5642万元。 7整个项目销售完毕，天安一共可得利润￥

36、10704万元。,十、资金计划 1合营公司注册资本￥5000万元，天安占80%权益，需投入股本金￥4000万元。 22004年支付土地总成本的53%即￥9400万元(其中5000万元为转贷) 支付城市配套费（按8万计）￥1440万元。 支付工程款约￥4160万元 合计支出约为￥15000万元 32004年合营公司需再融资￥5000万元来支持项目一期工程建设，年底销售回款￥10000万元，可支持项目二期工程建设。 42005年底销售回款￥30000万元，项目具备了完全自我发展机能，进入良性运转轨道，公司可以每年获取利润直至2007年项目开发完毕。 十一、结论及建议 1沈阳市的房地产市场正处于调整

37、发展阶段，即将进入稳步发展阶段,宜即时进入以便尽早占领市场，扩大利润空间。 2沈阳市房地产一级（土地）市场正处于调整阶段，土地储备制度和市场化出让制度正在逐步建立和完善，在这个过程中，免不了存在着一定的自由空间，宜充分发挥中方在本地的关系优势，巧妙利用政策空 隙，来获取质优价廉的土地资源。 3国务院18号文件已经明确了房地产在国民经济发展中的支柱产业地位，中央政府也十分重视这个产业的健康发展，不断调整政策以确保其稳步发展，任何一个地方政府也不会无视这一点。辽宁省政府刚刚调整完领导班子，前任省长薄熙来“经营城市”的理念极大地促进了省城沈阳的房地产市场发展，新一届政府无论是树政绩还是顺民意，都不会

38、甘居薄氏之下而冷淡房地产业。新任省长张文岳在辽宁省十届人大二次会议上的政府工作报告中提出要加快做强做大房地产业等现代服务业的步伐，并且在十届全国人大二次会议期间的记者招待会表示棚户区拆迁居民的住房安置工作将是今后的工作重点之一，这些都是足以证明新政府对房地产业的重视程度, 只不过每届政府的操盘手法不同而已，所以新政府更需一批业内实力派新军来实现其新的企望，此时进入沈阳并直接与政府接触，应该是绝好良机。,4通过对莱茵河畔项目的全程管理，锻炼了一支较为成熟的队伍，并且 对沈阳市的房地产政策、市场发展形势以及项目运作方式等有了一定程度的了解和认识，这些都有利于提高项目开发立项的工作效率。 5该项目土地成本低，前期投入少，资金压力低，若积极运作，年内即可立项开发，并开盘销售，明年即可产生利润，属投入少,见效快,风险低的开发项目。 6综上所述，建议公司开发该项目。,