上海商业案例研究及商业建筑规划及动线启示.ppt

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1、,上海恒策-商业案例研究及商业建筑规划及动线启示 基于对上海南京路商业、第一八佰伴商业、正大广场、以及上海知名商业项目的研究。针对商业步行街、商场、卖场、社区商业、集中商圈进行专业分析和解读 研究部 李浩宇 2011年6月,目录CATALOGUE,商业建筑整体规划设计 ,商业人流系统规划设计 ,1、物理因素 2、建筑设计因素 3、业态分布原则,1、人流规划易达原则 2、停车系统 3、广场 4、外立面设计,1、商业项目合理的空间 2、内部布局对人流引导 3、购物广场店招和标示 4、商业无障碍设计 5、商业项目景观设计 6、公共部位灯光设计,总结,商业人流规划设计总结 ,规划设计应创造高质量的商业

2、空间,平衡多样业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业设计最大挑战,商业建筑外部人流规划设计,商业建筑内部人流规划设计,商业建筑整体规划设计 一、规划设计应创造高质量的商业空间 二、平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,1,一、规划设计应创造高质量的商业空间 1、商业项目要求合理的空间形式 商业物业常见的以下四种空间形式,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,1.1.商业项目合理空间形式 1.2.内部布局 1.3.购物广场店招和标示 1.4.无障碍设计 1. 5.商业设计的景

3、观设计 1. 6.公共灯光照明设计,（1）、室内大开间。无街道，店铺间完全没有隔绝；（如大卖场、百货）,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,1.1.商业项目合理空间形式 1.2.内部布局 1.3.购物广场店招和标示 1.4.无障碍设计 1.5.商业设计的景观设计 1.6.公共灯光照明设计,（2）露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街；（如梅川路步行街、吴江路不行街道，上图为上海南京路步行街）,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,1.1.商业项目合理空间形式 1.2.内部布局 1.3.购物广场店招和标示 1.4.无障碍设计 1.5.商

4、业设计的景观设计1.6.公共灯光照明设计,（3）回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖；（如西郊百联中心、成都地产交易中心）,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,1.1.商业项目合理空间形式 1.2.内部布局 1.3.购物广场店招和标示 1.4.无障碍设计 1.5.商业设计的景观设计 6.公共灯光照明设计,（4）室内步行街。步行街在室内，完全遮盖。（如港汇广场、正大广场）,由于步行街是一种线状的建筑空间，能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐，更能感受到繁荣的商业氛围，也有利于商场的经营管理，因此，步行街购物中心是最受欢迎的空间形式。 商业项目在追

5、求更宽敞舒适的空间的同时，对得房率K（实际使用面积/销售面积）也要控制，不能过小。世外步行街的得房率K能达到80-90%，而室内购物中心的得房率要小的多，因中庭、过道（街道）、休闲区等公共部位面积都属于公摊面积，一般得房率在55-65%之间。,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,1.1.商业项目合理空间形式 1.2.内部布局 1.3.购物广场店招和标示 1.4.无障碍设计 1.5.商业设计的景观设计 6.公共灯光照明设计,2、内部布局要求对人流有引导性 内部布局规划方案是在总体上考虑了商业业态的总平衡，使通过所有承租人的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平

6、衡，避免产生绝对的死角死铺。在规划上常有以下方法： （1）以主力店引导人流。 一般大型购物中心都会引进主力店来吸引人流，并对人流起引导作用。通常会将主力店安排在整个人流动线体系的终端，即尽量靠里，尽可能的延长购物中心的人流通过路线；例如很多大卖场会设置在相对比较靠里的位置，人流进入大卖场必须要经过较长的一条通道，通道两旁通常布置专卖店。或者将大卖场设置在二楼，让消费者必须从二楼经过。,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,1.1.商业项目合理空间形式 1.2.内部布局 1.3.购物广场店招和标示 1.4.无障碍设计 1.5.商业设计的景观设计 6.公共灯光照明设计,

7、（2）以局部的造景、中庭聚集人流 景观和中庭是现代商业的必要元素。不论你是哪种形式的商业，景观和中庭都是必不可少的，它已经成为购物环境、购物档次的符号。 景观和中庭在商业建筑中起到的是疏散和聚集人气的双重作用。一方面是景观和中庭吸引聚集人流集中、停留；另一方面，通过通透、宽敞的视觉可见性，消费者非常容易寻觅到自己的消费目的地，迅速有针对性的引导引流。（如下附图）,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,（3）以餐饮休闲娱乐区引导人流； 餐饮业态已被证明是最能够吸引人流、 聚集人气的商业业态。不管是综合性商场、休闲步行街还是社区底商，餐饮都应该作为主力业态而占有很大的比

8、例。尤其是在一些流动人流较少的住宅区，普通零售、百货服装等对人流依赖较大的业态难以生存，而餐饮、休闲、娱乐等服务型业态却能够很好的吸引人流。,1.1.商业项目合理空间形式 1.2.内部布局 1.3.购物广场店招和标示 1.4.无障碍设计 1.5.商业设计的景观设计 6.公共灯光照明设计,餐饮业态有带动人气的作用，其布置通常遵循如下方面规律：,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,1.1.商业项目合理空间形式 1.2.内部布局 1.3.购物广场店招和标示 1.4.无障碍设计 1.5.商业设计的景观设计 6.公共灯光照明设计,（4）出入口数量和位置的设置调节人流量均衡；

9、 出入口是吸引人流的关键所在，但并非入口越多越好。过多的出入口也会导致人流 的流失以及商业动线的混乱。通常商业项目的出入口会有主入口和次入口之分，主入口1-2个，次入口2-3个，视项目面积而定。 出入口的位置通常设置在交通便利处，人流量较大，曝光率较高的明显位置，如街角。 商业街、商场的出入口设置比较,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,1.1.商业项目合理空间形式 1.2.内部布局 1.3.购物广场店招和标示 1.4.无障碍设计 1.5.商业设计的景观设计 6.公共灯光照明设计,3 、购物广场的建筑设计店招和标示两种方式的合理运用 购物中心的外立面、室外以及室内

10、的处理，要处理讲究建筑的个性风格，同时要追求商业氛围和娱乐性。比较通用的是店招和标示两种方式。 （1）屋顶和外立面合理处理店名招牌广告位，既满足经营期购物气氛的营造，又能取得可观的广告位出租收入。 （2）建筑细节中溶入标志和图示，也能完美的将建筑美和商业味融合。,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,1.1.商业项目合理空间形式 1.2.内部布局 1.3.购物广场店招和标示 1.4.无障碍设计 1.5.商业设计的景观设计 6.公共灯光照明设计,4、商业项目的无障碍设计 商场应该为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的平等的购物环境，在建筑设计体现“以人为本”的

11、理念。比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差处设坡道、残疾人专用电梯、专用厕所、专用停车位等。,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,1.1.商业项目合理空间形式 1.2.内部布局 1.3.购物广场店招和标示 1.4.无障碍设计 1.5.商业设计的景观设计 6.公共灯光照明设计,5、商业项目的景观设计 丰富的绿化能营造舒适休闲的购物空间和温馨气氛，给购物者购物赏景的感觉。如同其他设计一样，景观绿化设计在项目开始时就要拿出设计方案来，比如对种植花树的负荷考虑、与空调出入口的关系、现场植被的维护问题、浇灌系统的设计、避免强光光源的影响等等因素。,商业人流系统

12、规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,1.1.商业项目合理空间形式 1.2.内部布局 1.3.购物广场店招和标示 1.4.无障碍设计 1.5.商业设计的景观设计 6.公共灯光照明设计,6、公共部位的灯光照明设计 商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要。如突出商品立体感和质感的重点照明；注重情调体现，用在餐饮、娱乐、休闲等服务区域的装饰照明等等。良好亮度的商业照明还能明显改善空间感。在室内空间显得宽敞。要达到良好购物中心室内灯光效果，在设计时要处理好照明的色温、亮度、显色性与室内装饰的质感、色彩的关系，使灯光和装饰相映生辉。,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流

13、规划设计总结,1.1.商业项目合理空间形式 1.2.内部布局 1.3.购物广场店招和标示 1.4.无障碍设计 1.5.商业设计的景观设计 1.6.公共灯光照明设计,在大型商业项目中，其业态更趋于多样化。既有不同规模、档次的组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、休闲、娱乐、运动、购物等。其服务内容和功能结构已经超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程时间的矛盾是商业项目设计的最大挑战。 在商业运营和商业设计中会出产生一些不可调和的矛盾。仅从商业设施的运营与使用处

14、罚而确定的功能流程和空间布局，会影响到建筑结构及造型的技术合理性，甚至产生建筑结构物能否成立的问题。因此在商业项目的设计中，一方面要追求技术的进步、重视对新型结构形式以及技术设备的研究和探索，以适应更新的商业业态的使用要求；另一方面在进行业态规划和商业空间布局的同时，应充分考虑技术实现的可能性。,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计最大 的挑战,人流系统规划设计 一、商业建筑的外部人流系统规划 二、商业建筑的内部人流系统规划,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,2,人流系统是一个

15、商业项目能否经营成功的基础条件，人流系统的是商业项目人气聚集的成功条件，进而决定商业运作成功与否的关键。失败的人流规划就会造成动线混乱、人流行走不畅、商业死角等现象出现，直接影响商业经营业绩 商业外部人流体统规划 商业建筑外部环境虽然不参与直接的经营，也不直接产生经济效益，但其对吸引人流及聚集人流聚友决定意义,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,2.1 商业建筑的外部人流系统规划 2.2 商业建筑的内部人流系统规划,人流系统是一个商业项目能否经营成功的基础条件，人流系统的是商业项目人气聚集的成功条件，进而决定商业运作成功与否的关键。失败的人流规划就会造成动线混乱、

16、人流行走不畅、商业死角等现象出现，直接影响商业经营业绩 商业外部人流体统规划 商业建筑外部环境虽然不参与直接的经营，也不直接产生经济效益，但其对吸引人流及聚集人流聚友决定意义。 1、人流规划符合易达性 畅旺的人流、车流是商业经营之根本。外部交通的易达性和人流组织的结合是商业项目成功的关键，因此，商业项目必须聚友非常好的易达性。 位于公交换乘点、地铁出入口附近的商业项目，通常能获得大量、持续的人流；过宽的主干道或者有护栏阻碍的道路两旁，不利于人流的穿越和引导。 通常可以根据不同情况进行如下设计：,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,2.1 商业建筑的外部人流系统规划

17、 2.2 商业建筑的内部人流系统规划,将商业主入口设置在路口或靠近车站的位置 在商场的底下一层设置通道直接与商业营业场地易达途径 设置过街天桥 设置规范、准确的引导标示系统,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,2.1 商业建筑的外部人流系统规划 2.2 商业建筑的内部人流系统规划,2、停车系统 现代商业场所对停车要求越来越高，除确保停车数量的基本条件外，车流的组织以及停车后的人流动线也越来越受到重视。人车分流已成为规划设计中的最基本的一个满足条件，越来越多的新建商业都会考虑到专门的出租车上下客区。 对于大型商场而言，停车的设计以及合理性关系到消费者的便捷性，并很大

18、程度上影响了消费者的购物决定。从方便大多数消费者的角度出发，宜在商场周边或者底下建筑内设置更多的停车车位，但在实际的操作中地面停车场要占用很大面积，因此更多的商业场所拥有比较多的底下停车场所，这就需要地下停车场所到商场内部的动线必须便捷、直达；另外，还需要协调好商场的卸货区、货物运输区以及出租车停靠点的停车用地，并进行有效的人车分流体系，以免对消费者产生相互干扰的影响。 大型商场设施通常较多的是将停车场设置在地下一层、二层，以正大广场的停车场为例，地下一层直通精品店（屈臣氏、餐饮、精品店等场所），地下二层直通易初莲花超市，而地下二层到地下一层之间的通道非常流畅。（端午期间为此论文我本人还到现场

19、做过调查）,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,2.1 商业建筑的外部人流系统规划 2.2 商业建筑的内部人流系统规划,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,2.1 商业建筑的外部人流系统规划 2.2 商业建筑的内部人流系统规划,上图：地下停车场效果图 右上：中心商业区采用的停车设计 右下：停车场内的指示标志,3、广场 许多大型商业项目都设有广场，广场可以作为停车场或顾客暂时休息的场所，也可为消费者提供一个游玩及观赏景观的平台，能够起到良好的聚集人气的作用；另外，它也可以是室内商业空间有益延伸，如可在周边广场周边布置餐饮、休闲项目或者室

20、外娱乐节目，作为大型营销活动的作用不可小视。大型商业广场分为室内、室外两种。室内广场的大小则视地块规划要求而定，通常会设置主入口或者项目红线，以溧阳项目，政府要求其建筑红线距人行主干道退界60米，建设人民广场。 一般广场用途主要有:设置地面停车场、设置绿化、道路景观、设置消费者休憩空间。,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,2.1 商业建筑的外部人流系统规划 2.2 商业建筑的内部人流系统规划,4、外立面设计 形象鲜明、设计突出的商业项目通常能给人以深刻印象，满足顾客的视觉享受，吸引人气，同时也是项目区别其他项目的显著特色。 从外立面设计的角度来看，符合产品、目标

21、客户定位是关键。通常一般的社区大型商业中心的外立面设计不应太高档或另类，而是以暖色调、简约风格等较有亲和力的设计更为贴切普通大众的审美观点和消费心里。,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,2.1 商业建筑的外部人流系统规划 2.2 商业建筑的内部人流系统规划,商业建筑内部人流系统规划 室内人流系统规划比寻遵循以下几方面因素，物理因素、建筑设计因素、业态分布规律、及顾客生理、心理因素。 一、物理因素 即人流系统要符合商业建筑本身结构，如满足商业项目楼层垂直系统设计、立柱间距、中庭、大堂设计、应急出口设计等基础上进行规划设计。此类要求最好在前期策划阶段就确定下来，特别

22、是大型商业项目，其主力店的建筑规划要求应当尽早明确，以免在后期建设过程中造成不必要的浪费。 二、建筑设计因素 1、人流动线设计以直线为主，根据研究，在人流视线范围内的商铺，具有较高租金的价值。但是在直线的人流动线中，也可以规划几个类似于小中庭的前凸或后凹形式，以提高局部商铺租金，小中庭通常设置在靠里的位置，用于对人流的疏散和引导，此外，中小庭也有利增大一些商铺的开间和可视性，增加内部商铺价值。,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,2.1 商业建筑的外部人流系统规划 2.2 商业建筑的内部人流系统规划,2、为了有效拉动次级商铺的人流量，可将收银台、卫生间、楼层休息区

23、等部分聚集人气的功能区分布在次级通道上，以拉升次级通道的人流量，同时也降低将其设立在主要通道旁占用黄金铺面的损失。 3、如果商场面积较大，必须存在若干主次通道，那么除了保证若干通道的畅通及联系外，还应该在商铺前后都设立出入口，既方便顾客快捷的往返前后通道，又能缓解人流的拥堵，提升人流平均到达率。 为了最大限度的保证人流畅通，有时会将两条通道之间的商铺设计为前后通铺，消费者可以很方便的游走在两条通道之间，便于人流流动 4、人流通道尽量采用围绕中庭的双环回型结构，这样结构可以增加商场的通透感，最大化的增加顾客的时限内的商铺数量，提高顾客商铺的到达率。 适当的连廊实际会起到很好的人流引导作用，连廊可

24、以比作室内的天桥，在不同的区域之间起到桥梁作用，而且连廊也是很好的纵览这个商场格局的位置，提高人流行走效率。,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,2.1 商业建筑的外部人流系统规划 2.2 商业建筑的内部人流系统规划,5、在楼层之间设立的台阶式扶手电梯上下部分分开设计或称剪刀式，以增加人流上下楼时顾客光顾店铺数量，此种电梯和楼体的设置在百货商场里较为常见，这样可以方消费者多绕半圈中庭，起到延长行走路线作用。,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,2.1 商业建筑的外部人流系统规划 2.2 商业建筑的内部人流系统规划,三、业态布置原则 1

25、、主力店面招商以及合理分布，没有一定面积的主力店，大型商业中心的存活率比较小，但是有了一定面积的主力店也不能保证商业的成功，必须要合理分布。高层商业中心，一般将主力店放在高层，如证大广场的10楼的俏江南餐饮连锁。 2、按照消费者的购物目的进行业态分布，对于经营诱导性商品，季节性商品、时尚类商品适宜分布在较低的楼层，通过商品的展示达到吸引顾客的目的，对于经营性目的较强的商业业态一般分布在楼层的高层，如餐饮、休闲、办公类商业。在证大广场1-3楼基本上是一些服饰、鞋帽的商铺，在4-7层是餐饮、特色食品店，同样在八佰伴商业也差不多。 3、按照商品属性进行分类，一般而言购买频率、占有空间较小的日常生活品

26、放在较高楼层，如家电、书店等就是典型。 4、进行业态区设置，把经营相同类的商家统一设置，既能发挥业态的聚集效应，又能方便消费者选择不同档次、不同式样的产品。,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,2.1 商业建筑的外部人流系统规划 2.2 商业建筑的内部人流系统规划,四、顾客生理、心理因素（缓解顾客购物疲倦感和不适应） 1、每一楼层过道数量，一般一个主干道，两个辅助道就可以，简单易梳理的人流动线图，就可以使顾客轻易的行走，而不至于晕头转向（这方面正大广场做的非常差，商场内的标示模糊、少，路线混乱。相比较而言八佰伴的设计更为流畅些） 2、商铺采用玻璃墙体，增加商场的通

27、透性，使顾客不至于产生压抑和不适，可以一定程度增加消费者光顾店面的数量。 3、在中小庭设置休息区，对不同的顾客进行分流，同样顾客短暂的休息可以增加商场的人气。如下图 4、在人流通道尾端等地方给予显著的的区域和功能上的标示，方便顾客辨认，避免顾客在商场内就像走迷宫一样。 总之，通过对商业建筑室内、室外人流系统的规划，能够较好避免商场内的死角，最大限度吸引人流，提高商业价值。,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,2.1 商业建筑的外部人流系统规划 2.2 商业建筑的内部人流系统规划,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,2.1 商业建筑的外部人流系统规划 2.2 商业建筑的内部人流系统规划,人流系统规划设计总结,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,3,总结 以上基于后期招商、经营的角度考虑了规划设计对商业地产的成功有那些关键要素、商业建筑的人流系统规划、时至现代商业地产开发模式发生了那些变化。主要从商业规划设计的关键点，人流系统规划设计系统进行了着重的研究分析，注重细节方面的要求，经营中问题的改进，招商实践中的难点建议。,商业人流系统规划设计,商业建筑整体规划设计,商业人流规划设计总结,