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1、http:/ 作为项目开工前的准备工作，现场的前期管理至关重要，准备工作充分，为后面的工程施工打下好的基础，主要包括三通一平、施工现场平面布置，对现场分隔、临设、大门的管理，山地独有的临时雨水排放及树木保护等。,山地别墅开发前期准备,http:/ 那么山地别墅基础到底应该选择桩基础还是天然基础呢？我认为应该针对不同的场地地质条件进行具体分析。,http:/ m，频繁的爆破直接影响桩护壁质量和施工安全，对土层造成扰动破坏。工程桩成孔质量难以保证；同时，在施工过程中对井下作业工人施工安全存在一定的危险因素。因此就不太适宜采用人工挖孔桩，在这种情况下能否采用天然基础呢，综上所述那得进行具体分析：,h
2、ttp:/ 2、在整体稳定的前提下，对局部不稳定的进行加固处理。同时建筑可以考虑采用天然基础，但是建筑后不应设置深大的填土区，也不宜用建筑外墙作为边坡的支档结构，对于潜在滑面影响范围内的建筑基础埋深不应高于滑面。如果岩层埋深浅的话，可以直接挖到基岩，采用片筏浅基础。,http:/ 以上拙见，请各位专家、各位同仁批评指正。,http:/ 杰,张风雷,山地别墅开发前期准备,山地建筑基础选型及施工技术浅析,自然天城项目工程目前一期ABCD区工程已交付，会所、售楼处已正式投入使用。二期A区工程已通过竣工验收并领取竣工备案证 项目开发至今，关于防水问题，经历了一个从不完善到完善的过程，目前整个工程项目从
3、设计上来说可以分为两个防水体系，首先是一期ABC区（冲沟上）：屋面采用的是页岩瓦，外墙文化石不勾缝铺贴，外墙劈开砖竖缝不勾缝铺贴，室外排水全部采用内排水。在施工过程中我们发现这些都是造成渗漏的隐患，在后期的开发中，我们与设计院多次沟通并坚持要求变更方案，最终一期C区D1型、一期D区、二期A区工程外墙文化石、劈开砖均采取勾缝铺贴，一期D区、二期A区工程屋面瓦变更为水泥瓦，排水全部采用外排水。通过比较，这种防水体系大大减少了出现渗漏的机率。,情况分类,进户门玄关处及卫生间墙面,斜屋面与墙面交接处 天沟与墙面交接处墙体,A8、A6户型房屋车库墙面渗水,一、墙面渗漏,1、外墙渗漏主要位于进户门玄关处及
4、卫生间墙面，主要是由于一期工程外墙设计为外墙文化石不勾缝铺贴，外墙劈开砖竖缝不勾缝铺贴。另外平屋面排水管的水舌过短，造成下雨时长时间雨水冲洗墙面，外墙砖缝隙内极容易积水，雨水顺着文化石缝隙渗入室内。,像这种外墙渗水，极难处理，不易找出渗水根源，这种情况目前没有很好的根本解决办法，现只能在室内渗漏处凿除后用堵漏王封堵，并且将屋面出水管采用明管引入地面。,一、墙面渗漏,在后期开发过程中，我们吸取了一期的经验教训，像一期C区冲沟内工程，一期D区及二期A区工程外墙砖及文化石的铺贴都采用勾缝铺贴，在检查过程中都没有发现墙面渗漏的情况。,一、墙面渗漏,2、还有一部分墙体渗漏主要位于斜屋面与墙面交接处、天沟
5、与墙面交接处墙体。因为侧边墙体为砖砌体，而屋面为混凝土板，交接部位因沉降伸缩容易产生裂缝，尽管上面做了涂膜防水层，但是防水层非常容易被破坏，设计院对此部位也没有详细的防水节点详图，遇雨天时，雨水就会经由交接部位渗入室内。 此种情况重做结构已不现实，只有将室外交接部位凿开，重新用伸缩性较强的聚氨酯涂膜防水进行加强处理。,一、墙面渗漏,3、一期A8、A6户型房屋车库墙面渗水，由于该工程属于山地别墅项目，建筑设计对竖向设计考虑的不够充分，没有充分考虑室外景观回填土的标高，车库外墙采用砖砌填充墙，因此外侧没有做防水（地下室及车库砼外墙都已经做防水），景观回填土后就造成了渗漏的隐患。,上图为车库外侧砖墙
6、,一、墙面渗漏,3、一期A8、A6户型房屋车库墙面渗水，由于该工程属于山地别墅项目，建筑设计对竖向设计考虑的不够充分，没有充分考虑室外景观回填土的标高，车库外墙采用砖砌填充墙，因此外侧没有做防水（地下室及车库砼外墙都已经做防水），景观回填土后就造成了渗漏的隐患。,上图为车库墙角阴水 这种情况只有将室外回填土挖除后，在砖砌外墙上重新做防水。,一、墙面渗漏,以上3种情况是墙面渗漏的主要原因，但还有一种情况也可能造成墙面的渗漏：外墙保温的施工造成的渗水隐患。本工程外墙保温采用的是挤塑聚苯板，保温板铺贴施工工艺采用的是点贴，这就在保温板里形成了一定得空隙，雨水一旦进入保温板内，就会到处流淌，只要碰到墙
7、体薄弱开裂的地方就容易渗入室内，在今后的保温施工过程中必须要求保温板满贴。另外保温材料固定的锚钉钻孔后，也是造成雨水进入的一个隐患，在今后的施工中在固定锚钉钻孔后必须用密封材料进行封堵。 还有在保温与未做保温的建筑结构部位的交接处（如阳台、挑檐、女儿墙、屋顶装饰造型等），两种体系的材料性能相差较大，温度变化使它们在界面之间产生缝隙，雨水容易顺着裂隙进入保温板内，在今后的施工设计中，要充分考虑这一点，在交接部位进行处理，并且要有详细的节点处理详图。,一、墙面渗漏,1、在一期ABC区的施工中，屋面瓦设计采用的是页岩瓦，页岩瓦不是规范的屋面瓦材料，无任何技术规范和相应配套的各种管件，不能形成完整的排
8、水系统，且页岩瓦本身排水能力差，设计院也没有提供一个详细的安装节点，施工单位只是按照生产厂家提供的节点图进行施工。虽然采用的半瓦搭接施工，雨水依然能够从页岩瓦边缝流入防水层表面，在表面形成积水，造成渗漏隐患。我部坚持在一期D区及二期A区的施工中，将屋面瓦更改成标准规范的水泥瓦，消除了渗漏的隐患。,二、屋面渗漏,二、屋面渗漏,2、还有一部分屋面渗漏是由于在防水施工前，基层处理不到位，没有清扫干净，造成了渗水的隐患，像这种情况必须在屋面重新做防水层。在今后的施工中为了防止屋面渗漏首先要控制好结构施工，严格按图纸及规范要求施工，在混凝土浇筑时控制好混凝土配合比，并在浇筑完毕后进行浇水保养防止出现温度
9、裂缝及冷缝，其次是在在防水施工前对结构进行试水试验，对出现渗漏的结构部位进行加强处理，最后严格控制防水施工，确保防水施工质量。,上图为屋面渗漏点,二、屋面渗漏,3、本工程设计比较注重外立面美观效果，所有下水全部采用内排水。 发现的渗漏一是由于下水管爆裂或是脱节造成室内管道井渗漏，二是由于二次补洞处理不细，留有渗漏隐患：细石砼填塞不密实，面层未填实压光，周边封闭不严所致。 对此采取将二次补洞的部分面层凿去，清洗干净，用1：2水泥砂浆加防水剂拍实压光的处理方法。下水管爆裂及脱节的将管道井凿除后重新安装管道后进行打压试验。还有一部分管道渗漏是由于有部分阳台露台的排水采用侧排水方式：原设计排水图纸与结
10、构图纸存在矛盾，造成原图纸设计下水无法安装，后期设计只能更改为侧排方式，但是对于原先已经开洞的管道改道，对堵洞及此处的防水施工都是有很严格的要求，一旦处理不到位，就有可能产生渗漏隐患。,三、管道及管道井渗漏,为了消除管道井的渗漏隐患，我部坚持在一期D区及二期A区的图纸设计时取消内排水及侧排水，全部更改为外排水。 一是因为室内排水会产生一定的噪音，影响居住地舒适性； 二是会造成很大的渗水隐患，而且一旦出现渗漏，将增加维修的难度。,三、管道及管道井渗漏,本工程独立别墅及双拼别墅门窗采用的是铝木门窗，联排别墅门窗采用的是铝合金门窗，安装工艺均采用先安装副框，后安装主框的方式。因门窗是按照建筑图纸缩尺
11、生产副框，土建单位是按照结构图纸留置门窗洞口，由于建筑设计图纸与结构设计图纸存在矛盾，造成部分洞口留置不规范，副框安装后四周空隙较大。为此我部要求所有过大洞口缝隙必须用细石混凝土进行填塞，窗边四周必须用防水砂浆粉刷，为此还组织了专门的检查，发现不按规范进行填塞的一律要求进行返工处理。并且先进行了样窗的安装，安装完毕经过淋水试验确定无渗漏后方安排进行大面积的安装施工。经过努力，基本没有发现铝木门窗四周渗漏现象，只是联排别墅铝合金门窗下口局部出现渗漏，一是由于门窗公司外窗胶打的不到位以及部分外胶开裂造成渗漏，针对这种情况的渗漏门窗安装单位将门窗外口全部重新打胶进行处理。二是由于门窗外口劈开砖没有勾
12、缝，门窗四周粉刷不到位造成的渗漏，针对这种情况土建单位将门窗外口四周劈开砖全部凿除后重新粉刷铺贴劈开砖。,四、门 窗 渗 漏,1、施工单位是建设任务的最终承担者，是与工程质量关系最密切、最直接的单位，施工队伍的素质直接关系到工程建设的质量。比如一期BC区工程由南京市第十建筑工程公司进行施工，整个BC区分为四个标段，四家队伍进行施工，我们对每个标段是一样的管理一样的要求，但由于每个标段的工人水平、素质参差不齐，施工出来的房屋质量却有很大的差别，像三标段的施工质量最好，房屋渗漏现象明显少于其他几个标段。又比如自然天城一期D区工程选择了我司长期合作的施工单位江苏弘盛公司，二期A区工程选择了建筑施工特
13、级企业南通新华建筑公司以及长期合作单位江苏中厦公司。工程质量明显好于一期工程，基本没有渗漏现象。因此选择一个好的施工单位是至关重要的，建议公司今后开发新的项目能够优先选择这些队伍。,对于自然天城项目防渗漏方面的想法与建议,2、别墅项目施工配合单位多，单体数量大，地理面积广，如果想做好充分的管理，最大限度的发挥监理作用是十分重要的。在一期管理中就发现监理的责任心不够，因此在一期D区及二期A区工程及时更换了监理单位。所以在今后的开发过程中必须选择一个好的监理团队，并且在工程管理中，必须加强对监理的管理力度，关键工序如防水工程必须实行旁站监理，同时要制定相关处罚措施及考核制度，对不称职不合格的监理要
14、及时进行撤换。,对于自然天城项目防渗漏方面的想法与建议,3、对于别墅项目，需控制开发的体量，如一次开发的体量较大，在管理上难免出现疏漏。如一期工程在设计还不是很完善的情况下，一次性开发一百多幢，加上前期工程管理人员较少，BC区88幢房屋仅有一名同志分管现场管理工作，造成了检查督促的力度不够。在后期的工程开发中，就充分吸取了教训：控制每期开发的体量，一期D区建设26幢，二期A区建设50幢，同时增加了项目管理人员，平均每人负责二十几幢，加强了管理力度。因此一期D区及二期A区的工程质量明显好于一期。,对于自然天城项目防渗漏方面的想法与建议,4、别墅不同于普通的住宅项目，别墅外立面形体丰富，房角较多，
15、因此在别墅设计中关键部位的节点详图对于防水施工来说就显得尤为重要。在前期开发中设计图纸就缺乏这些关键部位的防水节点详图。在今后的开发中，施工图设计时必须要求设计院提供完整的防水节点详图以指导现场施工，同时作为工程管理人员检查质量的依据。,对于自然天城项目防渗漏方面的想法与建议,5、在前期图纸设计中，屋面防水多采用防水涂膜的形式，但从现场实际情况来看，屋面涂膜防水效果不理想，且涂膜防水层极易被破坏，防水层一旦被破坏就造成了渗漏隐患。因此建议在以后的图纸设计中屋面防水尽量采用卷材类柔性防水。,对于自然天城项目防渗漏方面的想法与建议,虽然住宅工程渗漏缺陷普遍存在，涉及因素多，但任何一家施工单位都很难
16、保证所施工的住宅工程不渗漏，不过只要我们认真分析渗漏的原因，制定切实可行的技术措施，严格把好验收的事前控制，切实控制好每一道施工工序，并按照设计要求和操作规程施工，严格按规范要求验收，渗漏几率就会大大降低。,http:/ 杰,宗渊波,张风雷,山地别墅开发前期准备,山地建筑基础选型及施工技术浅析,自然天城项目工程防水情况汇报,http:/ 注：合同项132个，类别涵盖土建、安装、绿化、室外、零星甚至监理等，合同总价42885万，其中，室外管线类（含环境处理等）4190万，占合同总额占10%，合同项32个，占1/4。,http:/ 前有主体施工挤占管线施工时间，后有交付临近，形象要求必须给绿化留有
17、时间。自来水、煤气、电力等专业管线的施工，目前仍有一定的垄断性这些给管线施工带来了较大的难度，当然这不能作为我们对其施工质量放松的托词。 不难看出，房产开发中，管线施工， 场地小，时间紧，任务重。,http:/ 大家注意到。这几年出现大雨等灾害性天气的频率越来越多。信息传递之快，让我们惊讶。某小区刚交付，出现车库漫水，一楼被淹等等情形。只要一次曝光，免费的广告可让全城都知晓某开发商的楼盘品质不行。现在业主的维权意识，专业知识越来越强。我们不能跟在大众的后面慢慢改变。管线施工品质，应当作为我们产品品质不可缺少的部分。,http:/ 项目概况 以本人参与的自然天城二期A区室外管网来说。建筑交付面积
18、2.5万建筑工期1年室外管网工程工期60天,http:/ 设计坡度及埋深未与最终景观标高坡向结合。导致施工中途停止，等待景观土方施工。增加不必要的交叉施工，给成品保护带来压力。管井堵塞，井盖破坏问题时有发生，监理甲方在施工队间充当裁判员的角色，大大分散了自身的管理精力。 【案例一】二期某三栋北立面下部的调整等，根据现场地形调整后，排水坡度，结果恰好与图纸坡向相反。,http:/ 布局若仅根据规范设计，未与完成后整体系统协调，仅符合单一项目规范的图纸并不一定能满足现场施工的需要，尤其，场地挡墙未纳入建筑设计范畴或妥善设置，导致规划设计的不完善，极易造成设计变更，增加施工方签证几率。 当然，在不影
19、响土体稳定性的基础上，我们尽量利用景观坡方式消化挡墙的发生，在主体完成后，我们舍弃了近一半的有规律性的挡墙设置，在某几个坡向大地段增加挡墙。这些也牵扯了排水管线的局部变动。,http:/ 2、考虑单体排水，及景观坡向与建筑外墙间的关系。这也是传统平地管网施工中很少要考虑的。现在看来，坚持以建筑科学排水为先决，再行分配道路、景观坡向周边排水方式，才不至于丢失我们进行排水管网施工设计的终极目标。,http:/ 当然我们的成品有许多是因为以道路来主宰景观坡向标高的，结果有些遗憾。如车库的排水，在低位置设置的两道排水沟，显然对于降雨量大的天气来讲是个极大的考验。”（图片）水往低处流“这句话用在排水设置
20、上是再恰当不过的，很浅显的道理，在我们的排水设置上却有不少背道而驰的现象，值得我们在后续设计中考虑周全，减少道路与建筑低平标高的矛盾。,http:/ 3、单体纵向设计的欠周全，追求建筑风格“地下室”情节，让原本在地面之上的空间通过大量回填土“埋”起来。不仅增加了外墙防水的环节，也给管线对接带来诸多困难。（自然天城案例1中，在后来的改造中将取消土方，令其返璞归真）,http:/ 对于出现上述问题处理方法：对于接口深度大于2米的单体周边，我们摒弃了传统的先回填后反开挖的做法，而是先根据接管坡度及标高，对管低部分槽基底的土层密实度一般为原土夯实到90以上的密实度，杂填土须换填，淤泥必须清除。回填夯实
21、，铺接波纹管，再行回填（上部70公分摊铺人工夯实，再行机械作业） 除了少量因违规作业遭到破坏，但对于增加管线施工单位开挖量来说大大节约了成本。土方工程中，对土质及压实的要求，对管槽各部位的密实度指标均做明确要求，让机械作业不漏填不填虚。避免了排水管道不均匀沉降的发生。,http:/ 4、地质条件变化较大特别是在土地整治平场工程中，“大挖大填”现象十分普遍，所形成场地地质条件的差异对排水管道的纵向稳定相当不利，易发生不均匀沉降。建议对此类地形实行加密测量，决定最终完成设计标高，这也体现了尊重大自然的原则。,http:/ 5、有关落差处理既是特色又是难点。由于山地地形特点是跌落多、落差大、跌落纵向
22、距离短，甚至经常遇到竖直跌落(标高突变)的情况，因而落差处理构筑物是相当多的。在实际施工中，牵扯到挡墙的一定要在挡墙施工中协调好预留洞，即可减少管道冲刷力度，又可避免跌水井的增加。当然，现场还是有部分竖管式跌水井的使用（最大高差达5米）（竖槽式、阶梯式不再讨论）斜坡型落差处理将会是山地管网施工最多遇到的，也是我们接下来二期施工中要遇见的问题，梯式(跌坎)斜槽(急流槽、滑槽）斜管式、多级格栅式消能池都可以根据现场实际作为方案选择比较。,http:/ 1、工期在文章伊始谈过。同样，不能避免图纸的设计也是在工期紧的环境下进行的。如果缺少最终的管线综合复核，在如此复杂的地形下多家交叉施工，肯定会碰到这
23、样那样问题。将多种管线汇集在一张图纸上，是大家都知道的，但未必会付诸实施的工作，尤其是放入CAD恐怕没有人去做这个”额外“工作。不可否认，开始，存在一丝侥幸，按部就班不会有问题。先是排水管线的完工，智能化，强电，消防，煤气，自来水等陆续扎堆。,http:/ 很快出现某方完了，下一个无法施工，或者是破坏前者的局面，无非是彼此之间缺乏技术协调，没有将诸地下管道参数综合于一张图上(存档)的组织协调单位，更没有将诸地下管道进行“交通”管制的技术规定，即缺少对走向、坡度、深度、间距、上下层关系和互相交叉跨越的规定。 做法：下午下班前召开管线综合协调会。将各方每日计划进度走向标于A3图上，会上共同交底。具
24、体部位现场要求一定的挖深和位置。只要出现不按要求的部位，肯定会在后续管线施工中暴露，最终牵一发动全身。即便是全部交付。如果不按要求，在维修、自然天气考验中也会体现出来。,http:/ 2、图纸归档、标识管理 对于复杂的管线施工，我们认为完工了，能竣工交付就算收工了。想一想，我们的管线施工过程中有多少是根据现场实际情况做了修订，多少做了设计变更。也许大范围的我们不会忽略。但更多的是连施工草图都未留下，只凭某人的记忆来提供隐蔽情况，长时间后，要是忘记或调离等情况的发生，再增设、施工或维修只得挖地三尺做些破坏的施工(寻找)，影响生产次序和生活环境。所以说存档和标识工作是非常重要，不可缺少。,http
25、:/ 2.1管线标志。地下诸管道都是隐蔽性质的，在设计施工图上或业主依据设计和实际情况绘制的综合布管图上，不仅要有设计参数，还要精确地实测，将诸管道与永久参照物的参数(距离、方向、深度)标清。图上标清还不够，在现场适当的位置要用色漆有区分地将诸管道线路标清。为防水泥地面上的色漆磨掉，最好刻上阴型字或定做有字的色道板，这样让路人一看就明白下方是何种管道及走向。在坐的在施工过程中可能也会经常接到电话，说某某施工，挖断或遇到管线了，到现场发现好多是没有标记的，即便是军用光缆（牵扯最多是小区周界围墙施工）如果不精确也会惹来诸多麻烦,http:/ 这些细节的体现也反映了合格与追求完美的区别，品质的提高也
26、要求我们必须尽快提高对自身的验收标准，数据化各项合格指标。,http:/ 3.在小区道路结构层内偏上的管线，待道路结构层碾压成形后，返挖槽（大挖槽）施工。这既能确保道路结构 层的碾压施工及质量，又避免了道路碾压施工对管道施 工成果的损坏。以上两点均在阅项目上采用） 既要控制管线的平面位置，又要控制管线的立面高 程。现在业主爱美意识特强，巴不得什么井都不要。小区道路或绿地下的管网纵横密布，上下交错，因而， 加强对管线平面位置和立面高程的双重控制，是确保小 区管网正常有序施工的关键。,http:/ 要求设计单位进行管网的立面设计，做出管网的立面综合图，为控制管线的立面高程 创造必须的条件。管线交叉
27、较多的丁字和十字路口，是管线立面高 程控制的重点和难点部位，在此部位管线互相打架屡见不鲜。只表述平面位置，不设置立面距离，无疑不能指导施工，不能称为完整的管综图。因此对于工期紧，地形复杂的山地施工来说，更亟待一份管网立面综合图。 我们所着眼的开发，不是单一的小区，而是一座城市。经济、合理、可持续发展是重点。,http:/ 2010年产品质量要有大改变，要求我们管理的细化落实，室外管网做为环节中体现配套品质一环，也必须有大幅度提高。以上就是我的一点看法，希望大家多批评补充。谢谢。,http:/ 杰,宗渊波,谢春涛,张风雷,山地别墅开发前期准备,山地建筑基础选型及施工技术浅析,自然天城项目工程防水
28、情况汇报,山地别墅开发室外排水工程规划,http:/ 工程资料是房地产档案管理的重要组成部分。一个具体的建设工程包含实体和资料两个不可分割的组成部分，工程资料是工程实体的图、文记载，因此完整的工程资料是工程从立项-施工-竣工备案的全过程，反映了整个工程建设的详细情况。按照工程进展情况，资料应该在平时就注意收集、积累、整理，工程结束后按照有关规范结合实际情况装订成册，并做好相应的电子档。 根据建设工程质量管理条例的要求，我们必须建立完善的、符合规范要求及实际工程情况的工程资料档案，并做好永久或长期保存工作，这也方便了日后的查阅工作。因此，在编制整理工程资料的时候，要保证工程资料的完整、规范、准确、真实。,http:/ (1)工程资料按照年份和类别存档 一个项目工程从工程准备阶段到最后的竣工备案所形成的一套完整的资料不可能集中在同一年份，更不可能在同一类别中。如果工程资料按照年份和类别存档，在调阅过程中，就必须跨越几个年份、几个类别的去查找，这样极大的浪费了时间。,http:/ (2)资料的编制工作超前于工程进度 施工方的资料由施工单位编制整理，这部分资料是对施工过程真实、完整的记录，是工程资料最重要的组成