福建龙海市场分析报告_92P_2012年2月都_案例分析_圆融锦江明珠_东方康桥_紫云至尊_东方康桥.ppt

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1、龙海市场分析报告,出品：立丹行机构 2012年2月8日,1.楼盘分布,龙海楼盘分布示意图,未售,在售,首钢紫云国际,金石东方康桥,建发云都广场,紫云至尊,钻石水岸名城,龙江一号,领秀锦江,圆融锦江明珠,首钢紫云国际（首钢隆教湾）/日月泉（芗鹭温泉人家）/龙泉御墅（温泉国际山庄）,祥云豪庭,圆融锦江明珠 项目分析,项目概况 项目规划 户型分析 销售分析 客户分析 小区配套 项目借鉴点,圆融锦江明珠,1、项目概况,区位图,项目鸟瞰图,(1)项目主要经济指标：,圆融锦江明珠,1、项目概况,(2)工程进度：,项目工程进度偏慢，截至2011年1月底，3楼结构封顶；5楼也基本封顶。,（2）建筑规划,建筑外

2、立面风格： ART-DECO 风格；,2、项目规划,圆融锦江明珠,户型配比：,（1）户型配比,3、户型分析,圆融锦江明珠,备注：首置：180 ,(1)整体规划示意及点评：,2、项目规划,圆融锦江明珠,项目规划楼栋8栋，6栋17、18层小高层，2栋24层高层,其中小区住宅面积6万多平米，房源近600套;商业面积5000多平米，店面100间。设计将厦门现代都市时尚与龙海传统闽南风韵进行结合，规划龙海唯一滨江简欧式社区。 整体规划线状、围合式社区分布，住宅建筑采用ART-DECO设计，造型端庄、典雅。,（2）户型图分析,优点： 中小户型，符合客户需求。 客厅、主卧室朝南，采光效果俱佳 格局方正，利用

3、空间高效使用 缺点： C户型空气对流效果较差 一梯三户，公摊偏高,圆融锦江明珠,1#楼户型：,B户型,A户型,C户型,（2）户型图分析,优点： 中小户型，符合客户需求。 卧室均带飘窗设计，客厅餐厅双入户花园 格局方正，空间高效使用,圆融锦江明珠,2#楼A B户型：,A户型,B户型,缺点： A房户型厨房面积狭小，不好使用 卫生间只有通过通风井通风，且无自然光线,（2）户型图分析,优点： 小户型，符合客户需求。 客厅、主卧室朝南，采光效果佳 格局方正，空间高效使用， 缺点： DE户型一梯一户，公摊高 卫生间只有通过通风井通风，且无自然光线。,圆融锦江明珠,2#楼 CDE户型：,C户型,D户型,E户

4、型,（2）户型图分析,优点： 中小户型，符合客户需求。 主卧室朝南，南北通透，通风采光效果俱佳 格局方正，空间高效使用 缺点： 客厅朝北，舒适度较差,圆融锦江明珠,3# 、4#楼AB户型：,A户型,B户型,（2）户型图分析,优点： 入户花园设计，增添情调 主卧室朝南，南北通透，通风采光效果俱佳 格局方正，空间高效使用 缺点： 客厅朝北，舒适度较差,圆融锦江明珠,3# 、4#楼CD户型：,C户型,D户型,（2）户型图分析,优点： A户型入户花园设计，增添情调 主卧室朝南，南北通透，通风采光效果俱佳 格局方正，空间高效使用 缺点： A户型客厅朝北，舒适度较差 卫生间只有通过通风井通风，且无自然光线

5、,圆融锦江明珠,5#楼AB户型：,A户型,B户型,（2）户型图分析,优点： 入户花园设计，增添情调 主卧室朝南，南北通透，通风采光效果俱佳 格局方正，空间高效使用 缺点： 客厅朝北，舒适度较差,圆融锦江明珠,6#楼AB户型：,A户型,B户型,（2）户型图分析,优点： 入户花园设计，增添情调 主卧室朝南，南北通透，通风采光效果俱佳 格局方正，空间高效使用 缺点： 客厅朝北，舒适度较差,圆融锦江明珠,6#楼CDE户型：,C户型,E户型,D户型,（2）户型图分析,优点： 阳台及飘窗赠送面积多 主卧室朝南，南北通透，通风采光效果俱佳 格局方正，空间高效使用 缺点： 客厅朝北，舒适度较差,圆融锦江明珠,

6、7#楼AB户型：,A户型,B户型,（2）户型图分析,优点： 主卧室朝南，南北通透，通风采光效果俱佳 格局方正，空间高效使用 缺点： 客厅朝北，舒适度较差,圆融锦江明珠,8#楼AB户型：,A户型,B户型,（1）销售情况图,4、销售分析,圆融锦江明珠,8栋楼住宅共574套，于2010年12月18日开盘销售，剩余124套，其中5#剩余21套、6#剩余67套，主要在108.12133.02 ，其中两房的剩余量最多，为63套。,7#,8#,3#,2#,4#,5#,6#,1#,（3）价格分析,4、销售分析,圆融锦江明珠,注：以上价格为及时市场变化数据，需及时更新,6#楼价格：,（1）客户分析,5、客户分析

7、,圆融锦江明珠,（1）外部配套,6、小区配套,圆融锦江明珠,周边配套: 商 业：社区自身配备商业、新行菜市场 学 校：龙海市实验小学、石码中心小学、龙海第一中学 医 院：龙海市第一医院 幼 儿 园：华侨幼儿园。 公 交： 景 观：,石码中心小学,新行菜市场,华侨幼儿园,（2）内部配套,6、小区配套,圆融锦江明珠,7、项目客户积累的途径和手段,圆融锦江明珠,网络软文宣传推广、吸纳客户。,售楼处活动蓄客。,售楼处展示宣传；,锦江明珠,10、项目借鉴点,项目优劣势分析：,优势： 一、户型设计佳。虽然社区容积率较高，但以一流的户型设计水平设计出均好性很强的众多户型； 二、社区整体品质高。 劣势： 一、

8、周边配套很不成熟；除了石码中心小学、新行菜市场及颖星幼儿园就在附近，其他各项配套离本项目都比较远。,圆融锦江明珠,东方康桥 项目分析,项目概况 项目规划 户型分析 销售分析 客户分析 小区配套 项目借鉴点,东方康桥,1、项目概况,区位图,项目鸟瞰图,(1)项目主要经济指标：,东方康桥,1、项目概况,(2)工程进度：,项目工程进度偏慢，截至2011年1月底，3楼结构封顶；5楼也基本封顶。,(1)整体规划示意及点评：,2、项目规划,东方康桥,项目规划楼栋10栋，户型以中小户型为主，120平方米以下的户数为606户，占总户数的89.9%。 整体规划围合式社区分布，住宅建筑采用新古典主义风格，造型宏伟

9、、大气。,（2）建筑、园林规划,建筑外立面风格： 新古典主义风格；,2、项目规划,东方康桥,园林风格： 英伦风格社区；,户型配比：,（1）户型配比,3、户型分析,东方康桥,备注：首置：180 ,（2）户型图分析,优点： 中小户型，符合客户需求。 客厅、主卧室朝南，采光效果俱佳 格局方正，利用空间高效使用 缺点： C户型空气对流效果较差 一梯三户，公摊偏高,东方康桥,7#楼户型：,A户型,（2）内部配套,6、小区配套,东方康桥,7、项目客户积累的途径和手段,东方康桥,网络软文宣传推广、吸纳客户。,售楼处活动蓄客。,售楼处展示宣传；,紫云至尊 项目分析,项目概况 项目规划 户型分析 销售分析 客户

10、分析 小区配套 项目借鉴点,紫云至尊,1、项目概况,区位图,项目鸟瞰图,(1)项目主要经济指标：,紫云至尊,1、项目概况,(2)工程进度：,项目工程进度偏慢，截至2011年1月底，3楼结构封顶；5楼也基本封顶。,(1)整体规划示意及点评：,2、项目规划,紫云至尊,项目规划楼栋10栋，户型以中小户型为主，120平方米以下的户数为606户，占总户数的89.9%。 店面共计72间，住宅共计590套，其中两房两厅85套，三房两厅392套，四房两厅104套，楼中楼9套。“整体规划围合式社区分布，住宅建筑采用新古典主义风格，造型宏伟、大气。,（2）建筑、园林规划,建筑外立面风格： 新古典风格；,2、项目规

11、划,紫云至尊,园林风格： 泰式园林社区；,户型配比：,（1）户型配比,3、户型分析,紫云至尊,备注：首置：180 ,（2）户型图分析,优点： 中小户型，符合客户需求。 客厅、主卧室朝南，采光效果俱佳 格局方正，利用空间高效使用 缺点： C户型空气对流效果较差 一梯三户，公摊偏高,紫云至尊,7#楼户型：,A户型,（2）内部配套,6、小区配套,紫云至尊,7、项目客户积累的途径和手段,紫云至尊,网络软文宣传推广、吸纳客户。,售楼处活动蓄客。,售楼处展示宣传；,领秀锦江 项目分析,领秀锦江,1、项目概况,区位图,项目鸟瞰图,(1)项目主要经济指标：,领秀锦江区位,领秀锦江,1、项目概况,(2)工程进度

12、：,截至2011年底，8出地面一层 。,领秀锦江,(1)整体规划示意及点评：,2、项目规划,“领秀锦江”规划建设高层住宅、小高层住宅为主，总建筑面积117969.91。由2栋32层、1栋30层、2栋25层和4栋18层住宅及其集中式商业组成。据了解，该项目将投入巨资打造真正意义上的高档品质的山水人文社区，树立起龙海乃至漳州楼市新标杆，使得这里的置业者真正享受到与众不同的城市化都市生活。,领秀锦江,（2）建筑规划,2、项目规划,领秀锦江,【领秀地标】-105米超高建筑 龙海新高度 【领秀规划】-全龄化豪宅特区 【领秀户型】-完美空间，传世大宅门 （把别墅的设计理念融入户型设计当中，大面宽、短进深，

13、南北通透） 【领秀建筑】-抗震七级精工豪宅,【领秀园林】 精雕组团园林 一步一景，移步异景 “组团化”精心雕琢的园林，以亭台楼阁、主题雕塑结合的小区的水景、绿化景点，升华为“一步一景，移步异景”的奢华享受。部分组团以休闲运动为主，提供了儿童娱乐设施和健身平台，还有大面积的山水造景。出则繁华，入则静谧，追求的正是一种至高无上的理想佳境，以盛载居者的荣耀与惬意。,（3）园林景观规划,2、项目规划,领秀锦江,（4）体验区,2、项目规划,项目将三栋会所（现售楼处）以及社区主入口的场地、钟楼等作为客户体验区，美其名曰“品质示范区”。,领秀锦江,3#楼户型配比（2011年1月29日推出）：,（1）户型配比

14、,3、户型分析,备注：首置：180 ,领秀锦江,（2）户型图分析,优点： 入户花园设计，通风采光效果好。 超大观景阳台，一线江景尽收眼底。 主卧私密布局，独享悠然静谧生活； 空间动静分区，布局紧凑实用。,8# 01单元,领秀锦江,（2）户型图分析,优点： 主卧设观景阳台，次卧大凸窗设计。 客厅联通情景花房，餐厅客厅自然贯通。 观景、通风、光照、欢聚情趣四重享受。 买三房变四房，空间超值拥有。,8# 02单元,领秀锦江,（2）户型图分析,优点： 买两房变三房 超大使用空间 附加12空间，功能自由转换。 布局方方正正，家私摆放方便。 动静分区，干湿分离， 功能设计合理齐全，居家舒畅。 独立餐厅呈现

15、生活品味 厨房远离卧室，有效保洁。,8# 03、04单元,领秀锦江,（2）户型图分析,优点： 户型方正实用，结构紧凑。 客厅连接宽绰阳台，无敌江景尽收眼底。 明厨明卫设计，采光通风绝佳。 主卧偏居一隅，独享私密。,8# 05单元,领秀锦江,（3）样板房,领秀锦江,（1）销售情况图,4、销售分析,3期于元月7日推出8号楼1梯、2梯235套房源。可销售：213 套 ；已预订：22 套,领秀锦江,（2）销量走势,4、销售分析,8#楼销售情况,领秀锦江,（3）价格分析,4、销售分析,注：以上价格为及时市场变化数据，需及时更新,8#楼价格：,领秀锦江,（1）客户分析,5、客户分析,领秀锦江,（1）外部配

16、套,6、小区配套,周边配套 商 业：新行菜市场、吉马生鲜超市 学 校：龙海第一中、石码中心小学 医 院：龙海市第一医院 幼儿园：华侨幼儿园 公 交： 景 观：,领秀锦江,（2）内部配套,6、小区配套,三期规划近1万平米集中式商业，将引进大中型百货或超市等知名商家，改善了领秀锦江周边商业氛围，提高龙海市的商业格局和商业形象。 星级酒店大堂，宽阔明亮的精装修电梯室 现代家庭智能化6重安防系统： 小区范围红外线监控报警系统、电子巡更管理系统、可视对讲系统、公共刷卡门禁系统、自动停车管理系统、闭路电视监控系统。,领秀锦江,交房标准：3#楼毛坯交房；其余楼栋精装修交房。 交房时间：2012年12月,7、

17、交房标准及交房时间,领秀锦江,（1）项目形象定位,8、营销动态监测,项目形象定位：滨海新城龙头 ，一站式生活领地,领秀锦江,【领秀锦江】-270江景美宅 真正的一线江景，永无遮挡的壮阔视野,【领秀气派】- 颠覆龙海豪宅尺度 领袖锦江，高标准规划五星级酒店式入户门厅，以匹配您的尊崇地位。也因此成为别处再难超越的高贵豪宅，堪称价值连城。,（2）营销活动：,8、营销动态监测,领秀锦江,9、项目借鉴点,项目优劣势分析：,劣势： 一、周边配套很不成熟；除了国际学校、英才学校和园博园就在附近，其他各项配套离本项目都比较远。 二、周边尽是工厂，有一定的污染且生活氛围较差。,领秀锦江,优势： 【配套】繁华商业

18、旗舰筑就一站式生活领地 【物业】安全无忧智能物管 【户型】把别墅的设计理念融入户型设计当中，大面宽、短进深，南北通透，室内空间功能灵活完善,9、项目借鉴点,（2）营销策略借鉴：,产品策略 依据周边的国际学校及英才中学资源，提出海西学府典范社区概念，有浓浓的文化气息和豪迈气魄 开盘策略 在2011年1月底，国际出台新“国八条”等政策时，及时开盘3#楼，先卖出一部分，回笼一部分资金，同时拥有了一批真正的业主，为项目后续开发提供了真切的客户样板。 价格策略：随行就市 在蓄客期内，正值国家相关调控政策出台，以较低的价格开盘。 宣传策略 与媒体保持良好的关系，主要是在厦门宣传，以软文宣传为主；1月29日

19、样板房即投入使用，创造实地体验；现场活动则有高品味、易传播的特点，投入较小。,领秀锦江,钻石水岸名城二期 项目分析,钻石水岸名城二期,1、项目概况,区位图,项目鸟瞰图,(1)项目主要经济指标：,钻石水岸名城区位,钻石水岸名城,1、项目概况,(2)工程进度：,截止2011年底，6#楼已封顶，7#楼建至9层，8、9、10#楼建至10层。,钻石水岸名城二期,(1)整体规划示意及点评：,2、项目规划,“象做酒店一样做房子”，把四星级酒店的品质融入小区的建设细节当中。钻石水岸名城2期延续了1期钻石级酒店品质住宅的开发理念，更加大了对产品的研发。户型更多更丰富，产品从一房到四房再到楼中楼应有尽有。面积小，

20、实用性更高。,钻石水岸名城二期,（2）建筑规划,建筑结构和户型的极致优化 一期采用纯板式建筑结构，二期采用板塔结合的方式，营造出最合理的社区动线，做到人车分流，又有足够的公共空间用于布置社区的各种生活场景，容纳住户对舒适和品质的需求； 室内户型更是做到户户采光通风最佳，格局方正无浪费空间，而且兼顾室外观景，将内外的景观有效地融入到家家户户；,2、项目规划,钻石水岸名城二期,（3）样板图,钻石水岸名城二期,（3）园林景观规划,2、项目规划,钻石水岸名城二期,闽南风情主题园林，生动且实用的情趣空间 以花园式酒店的标准，营造高度精致的景观品质，拒绝简单的外来模仿，量身打造闽南风情社区园林。独创八大主

21、题花园，营造步移景换的景观效果。,（1）销售情况图,4、销售分析,钻石水岸二期总房源800多套，已经售出一半以上，均价6300元/，预计2012年底交房。,钻石水岸名城二期,（2）销量走势,4、销售分析,钻石水岸名城二期,二期销售情况,（3）价格分析,4、销售分析,注：以上价格为及时市场变化数据，需及时更新,8#楼价格：,钻石水岸名城二期,（1）客户分析,5、客户分析,钻石水岸名城二期,（1）外部配套,6、小区配套,周边配套 学 校：新龙海一中、外国语学校、龙海七中、石码二小； 行政配套：行政中心东迁（市级行政大楼、邮政局、电信局、公安局等）； 其 他：450亩五星级酒店会展中心区、6000亩

22、紫云山生态公园、九龙江江滨景观公园等；,钻石水岸名城二期,（2）内部配套,6、小区配套,社区沿街加酒店二期集中规划近3万平核心商业，从民生需求到各类高档购物、休闲、娱乐 星级酒店大堂，宽阔明亮的精装修电梯室 钻石大酒店，就是社区会所 钻石大酒店现有资源加上二期的五星级规划设施，将直接作为钻石水岸名城的业主会所，即将上马的二期具体配套包括： 室内游泳馆、书吧、影音室、健身室、瑜珈房、形体舞蹈室、影音室、阅览室、咖啡厅、乒乓球室、桌球室及棋牌室等。 龙海首创，户户智能家居管理 百兆光纤入户，畅享更先进、更快速、更稳定的网络自由，更为智能家居提供最优化的网络平台，家居动静“一手”掌握，安居更安心。,

23、钻石水岸名城二期,交房标准：3#楼毛坯交房；其余楼栋精装修交房。 交房时间：2012年12月,7、交房标准及交房时间,钻石水岸名城二期,（1）项目形象定位,8、营销动态监测,项目形象定位：“象做酒店一样做房子” 把四星级酒店的品质融入小区的建设细节当中。,钻石水岸名城二期,（2）营销活动：,8、营销动态监测,钻石水岸名城二期,9、项目借鉴点,项目优劣势分析：,优势： 一、户型设计佳。虽然社区容积率较高，但以一流的户型设计水平设计出均好性很强的众多户型； 二、华润品牌知名度高； 三、社区整体品质高。 劣势： 一、周边配套很不成熟；除了国际学校、英才学校和园博园就在附近，其他各项配套离本项目都比较

24、远。 二、周边尽是工厂，有一定的污染且生活氛围较差。,钻石水岸名城二期,9、项目借鉴点,（2）营销策略借鉴：,产品策略 依据周边的国际学校及英才中学资源，提出海西学府典范社区概念，有浓浓的文化气息和豪迈气魄 开盘策略 在2011年1月底，国际出台新“国八条”等政策时，及时开盘3#楼，先卖出一部分，回笼一部分资金，同时拥有了一批真正的业主，为项目后续开发提供了真切的客户样板。 价格策略：随行就市 在蓄客期内，正值国家相关调控政策出台，以较低的价格开盘。 宣传策略 与媒体保持良好的关系，主要是在厦门宣传，以软文宣传为主；1月29日样板房即投入使用，创造实地体验；现场活动则有高品味、易传播的特点，投

25、入较小。,钻石水岸名城二期,（2）户型图分析,优点： 户型方正，通透设计，功能紧凑，超高利用率， 空间不浪费； 舒适次卧，大开间设计迎接阳光的温抚； 观景主卧拐角外凸飘窗，享受阳光与清风的对话； 简洁设计，空间布局合理，动静分离，生活更随心。,7、8、9#楼03单元,钻石水岸名城二期,（2）户型图分析,优点： 放眼龙海，单身公寓只此一家。九龙江景虽已日益珍贵，在此却成为日常风景，如画般呈现于你的窗前，坐拥未来城市中心区核心点，全城商业精华集聚家门口，成就永不落幕人气版图。堪称单身公寓的奢侈品，绝对可遇不可求,10#楼0211/14单元 单身公寓,钻石水岸名城二期,（2）户型图分析,优点： 户型

26、方正，通透设计，功能紧凑，超高利用率， 空间不浪费 简洁设计，空间布局合理，动静分离，生活更随心 舒适次卧，大开间设计迎接阳光的温抚,10#楼12/13单元 两房两厅一卫,钻石水岸名城二期,（2）户型图分析,优点： 经典高层建筑，直面大美江景，傲视龙海 4.5米大开间客厅，宽绰有度 可改成奢阔四房，灵活与舒适兼得，空间超值 户型方正，通透设计，空间布局合理，紧凑实用 主次卧带观景外凸窗，自由享受阳光与清风,9#楼01/04单元 三房两厅两卫,钻石水岸名城二期,（2）户型图分析,优点： 户型方正，通透设计，功能紧凑，超高利用率， 空间不浪费； 简洁设计，空间布局合理，动静分离，生活更随心； 舒适

27、次卧，大开间设计迎接阳光的温抚。,10#楼15单元 两房两厅一卫,钻石水岸名城二期,PART 3 云都城市综合体,云都城市综合体 项目分析,开发商： 建发房产 地址：市区紫崴路北侧，处于石码镇、榜山镇和龙海市区三个区域的交界处。 规模：项目规划用地105.8亩，总建筑面积17.3万 配套：建设市政休闲公园 规划：项目将利用市政公园和西溪的珍稀自然资源，创新“公园与城市”相融合的新模式在繁华中兼享自然静谧，并优享顶级商业配套，真正实现“家在公园里，享在城中央”的现代都会生活。,1、项目概况,云都城市综合体,占地面积： 70568.6m 总建筑面积： 17.3万m 开工时间： 2011-11-22,