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1、合同法培训 房地产行业相关合同操作实务,主讲 法律部,目录,合同履行注意事项,如何签订合同,合同的形式、内容,签订合同的流程,签订合同的意义,合同的原理,公司关于合同管理的相关规定,一、合同的原理,商品房认购书,目录,合同履行注意事项,如何签订合同,合同的形式、内容,签订合同的流程,签订合同的意义,合同的原理,公司关于合同管理的相关规定,二、签订合同的意义,D,B,A,约束合同当事人，保障交易的顺利进行；,合同当事人都能获得合同预期利益；,划清合同当事人各自的权利、义务，减少纷争；,为守法、诚信者寻求法律救济提供依据。,官司打得好， 不如合同签得好。,目录,合同履行注意事项,如何签订合同,合同
2、的形式、内容,签订合同的流程,签订合同的意义,合同的原理,公司关于合同管理的相关规定,赖祖亮小木虫,赖祖亮小木虫,三、合同签订的流程,格式合同与非格式合同？,格式合同四个特征：,格式合同与非格式合同,区分标准：以合同条款是否由当事人共同协商确定为标准。,对格式合同提供方的限制,为保护相对人的利益，合同法对格式合同中预先拟定合同条款一方的权利作了较大的限制。,案例,车辆投保机动车第三者责任险，事故发生在保险期间内，保险公司拒赔（驾驶证尚在有效期内，但未参加当年年审）,保险合同约定： 持未按规定审验的驾驶证发生交通事故致害他人人身、财产的，本公司免赔； 本人已经仔细阅读保险条款，并充分理解保险责任
3、、责任免除等合同条款。,法院审理后认为，保险公司没有履行明确说明义务，判决保险公司承担赔偿责任。,对格式合同提供方的限制,为保护相对人的利益，合同法对格式合同中预先拟定合同条款一方的权利作了较大的限制。,公司常见 合同,工程类合同,广告类合同,买卖合同,租赁合同,承揽类合同,目录,合同履行注意事项,如何签订合同,合同的形式、内容,签订合同的流程,签订合同的意义,合同的原理,公司关于合同管理的相关规定,四、合同的形式、内容,我国合同法第12条的规定，合同的内容一般包括以下条款：,当事人的名称或者姓名和住所；,标的；,数量；,质量；,价款或者报酬；,履行期限、地点和方式；,违约责任；,解决争议的方
4、法。,合同的内容,目录,合同履行注意事项,如何签订合同,合同的形式、内容,签订合同的流程,签订合同的意义,合同的原理,公司关于合同管理的相关规定,五、如何签订合同,合同格式：,合同首部,前言(背景情况）,合同项目,期限,价款或报酬,质量,权利义务,违约责任,解决争议的方法,签字盖章页及附件,（一）合同首部,2、当事人名称、住所、联系方式,1、合同名称：简明扼要、反映合同主题,公安部、消防局发布的消防设施工程专业承包企业资质等级标准,常用网站： 深圳市市场监督管理局： http:/ 深圳市信用网： http:/ 身份证查询网：http:/ 对主合同签订的时间、主要内容、履行情况进行简要描述，切忌
5、冗长。,合同无相关签订背景的，可以省略前言部分,描述合同交易的背景情况： 如建设工程合同：建设工程用地的相关情况、项目名称、规模等,含义：即合同的标的，指合同要交易的对象，例如承包的工程范围、要购买什么货物、租赁什么房产、设计什么东西、定作什么货物等,是否与合同的名称一致、相符,确定合同项目是否合法 （违法建筑不得使用、特种物品不得交易）,A,B,C,（三）合同项目,比如：以违法建筑物为标的订立的房屋租赁合同无效-建设工程规划许可证,（四）合同期限,质 量,合同项目成果的合格标准,质量标准的种类,采用何种标准,质量标准的最终目标,建设工程竣工验收标准 设计成果的验收标准 电器设备是否具有质量安
6、全检验合格证书 房地产是否符合使用条件 货物是否和样品一致,符合合同目标、 能实现、满足同 目的,国家标准 地方标准 行业标准 市场标准 企业自身标准,有明确的国家、地方标准的，应采用国家、地方标准；企业标准高于国家、地方标准的，应同时采用企业标准 没有明确的标准可以采用的，应约定确定质量标准的方法，例如指定第三方检测、鉴定，或试用一段时间无故障等,（五）质量,赖祖亮小木虫,赖祖亮小木虫,（六）价款或报酬,合同对价,既可以约定一次性支付，也可以约定分期支付。,政府指导价、市场价,注意：约定支付的成就条件，尽量有利于我方。 （约定定金的，不得超过合同总价款的20%）,支付方式：现金、支票、转账
7、收款收据、发票应与付款数额一致,赖祖亮小木虫,（七）权利义务,合同当事人在合同关系中各自应承担的责 任和享有的权利，包括解除、终止合同。,不能违反法律法规的禁止性规定， 尽量体现公平、公正。,法律有无规定,（八）违约责任,构架,违约行为,预期违约,明示违约,默认违约,实际违约,不履行,延迟履行,不完全履行,延迟给付,延迟受领,瑕疵履行,部分履行,救济方式,不能实现合同目的,违约金、定金、损害赔偿金的适用,合同法115条规定：给付定金的一方违约的，无权要求返还定金；收受定金的一方违约的，应当双倍返还定金-定金罚则,案例,甲乙订立苹果购销合同，约定：甲向乙交付20万公斤苹果，货款40万，乙支付定金
8、4万，如任何一方违约，须支付违约金6万，现甲无法交货。,乙选择何种方式对其有利？,提示： 合同法规定：收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 甲：收受定金方，违约，双倍返还定金，也即返还8万，乙方实际得到4万；,违约金、定金、损害赔偿金的适用,定金与违约金不能并用，守约方选择对自身有利的方式； 定金与损害赔偿金可以并用，相互补充，但两者并用的结果 不得超过合同金额总额（不能获得额外利益）,定金与违约金、定金与损害赔偿金,合同法115条规定：给付定金的一方违约的，无权要求返还定金；收受定金的一方违约的，应当双倍返还定金。,案例,甲乙公司依法订立一份总货款为20万的购销合同，合同约定
9、违约金为货款总价的5%。同时，甲向乙支付定金5000元，后乙违约，给甲造成损失2万元。,违约金为20万5%=1万元，损失为2万元，定金为5000元。这三笔钱该如何向乙公司进行主张更为有利？,方案一：主张违约金，放弃定金罚则。甲公司可向乙公司主张2万元赔偿，并要乙公司返还5000元定金。综上，共可主张乙公司赔付2.5万元（实际赔付2万元）；注意，此处只要求将5000元定金返还，并没有适用“定金双倍返还”的规定，与之前分析并不矛盾。,方案二：主张定金罚则，放弃违约金。甲公司要求乙公司承担定金责任，双倍返还定金，即5000元2=1万元，另外可再主张损失赔偿2万元，共计3万元（实际赔付2.5万元），未
10、超过合同总金额20万元。,比较两种方案，在金钱赔付方面，方案二优于方案一，甲公司最多可以向乙公司主张3万元的赔偿。,（九）解决争议的方法,仲裁,协商/调解,诉讼,应选择对我司有利的法院管辖， 以公司办公所在地法院为首选,一裁终局 仲裁费用远高于诉讼费用 慎重,选择：合同签订地、合 同履行地、当事人住所 地的法院管辖,（十）签字盖章页及附件,签字盖章,生效时间：合同自签订之日起生效。若对合同项目有 特殊要求，当事人也可以约定附条件或附期限生效。 签字盖章：公司应加盖公章或合同专用章（有备案）， 个人应当是其本人签名。,（十）签字盖章页及附件,签字盖章,生效时间：合同自签订之日起生效。若对合同项目
11、有 特殊要求，当事人也可以约定附条件或附期限生效。 签字盖章：公司应加盖公章或合同专用章（有备案）， 个人应当是其本人签名。,A、合同当事人必须具有相应的民事行为能力；,B、意思表示真实；,C、不违反法律和社会公共利益；,D、合同标的确定。,有效合同,（十）签字盖章页及附件,签字盖章,附件,生效时间：合同自签订之日起生效。若对合同项目有 特殊要求，当事人也可以约定附条件或附期限生效。 签字盖章：公司应加盖公章或合同专用章（有备案）， 个人应当是其本人签名。,无法在合同中描述的或不适合在合同中描述的，应当作为 合同附件。 附件与合同具有同等法律效力，应重视。 附件的名称与数量应在合同中列明。,目
12、录,合同履行注意事项,如何签订合同,合同的形式、内容,签订合同的流程,签订合同的意义,合同的原理,公司关于合同管理的相关规定,六、合同履行注意事项,架构,抗辩权,合同法66条：没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前或者对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。案例,同时履行抗辩权,同时履行抗辩权案例,结论：乙有权以甲未按期办理房产所有权移转登记手续为由行使 同时履行抗辩权进行抗辩。,抗辩权,合同法66条：没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前或者对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。案例,合同法67条：有先后履行顺序，先履行一方未履行或其履行
13、债务不符合约定，后履行一方有权拒绝其履行要求。案例,同时履行抗辩权,先履行 抗辩权,先履行抗辩权案例,乙起诉，要求甲返还设备，站得住脚吗？ 甲所交付的设备存在质量缺陷，使乙的合同目的不能实现，乙以甲所交 付的设备有质量缺陷，债务履行不适当，而未支付到期款15万元，其行 为符合先履行抗辩权的行使条件，行为是正当的。,抗辩权,合同法66条：没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前或者对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。案例,合同法67条：有先后履行顺序，先履行一方未履行或其履行债务不符合约定，后履行一方有权拒绝其履行要求。案例,合同法68条：只有负担先履行义务的一方当事
14、人有证据表明后履行义务一方有难为给付之风险。,同时履行抗辩权,先履行 抗辩权,不安履行抗辩权,合同法第68条规定： 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。,赖祖亮小木虫,对方未按合同约定履行的,知会法律部，并上报,赖祖亮小木虫,赖祖亮小木虫,我方未按合同约定履行，应当如何处理？,采取补救措施，积极和对方协商， 请求对方豁免我方的违约责任。,不要让对方掌握我方违约的证据， 及
15、时解决违约问题。 （签订补充协议，变更合同，消除违约责任）,若对方不接受我方的违约行为，要求解除合同， 我方应和对方签订解除合同协议， 和平解决纠纷，避免进入诉讼程序。,知会法律部，并上报,合同履行过程中，我方和对方的往来函件应注意哪些事项？,对方发给我方的函件须是原件；,发给对方的函件须由对方签收（有权签收）；,函件内容应先总结合同的履行情况，明确发函的；,若我方存在违约行为，在往来函件中不能轻易 承认，避免给对方抓住把柄。,合同承办部门在合同履行过程中，涉及到违约、合同内容变更、解除、终止等事项的往来函件，必须经过法律部审查后才能发给对方，且此类函件必须采用EMS邮寄送达或专人递送由对方签
16、收送达，不能采用传真、电子邮件等形式送达。,赖祖亮小木虫,公司常出现的合同纠纷及其处理程序,下落不明：解除合同通知限期搬离通知 邀请租赁管理所、社区民警见证清空租赁 物（录像）,到期拒不搬离：限期搬离通知切断水电供给 邀请租赁管理所、社区民警见证清空租赁 物（录像）,设计成果修改次数过多： 解除合同通知结算设计费,赖祖亮小木虫,赖祖亮小木虫,目录,合同履行注意事项,如何签订合同,合同的形式、内容,签订合同的流程,签订合同的意义,合同的原理,公司关于合同管理的相关规定,七、公司关于合同管理的相关规定,公司 规定,文件管理制度,合同管理制度,法律事务工作操作指引,合同审批程序 须严格按照合同审批单的程序进行合同流转。,独立审查、审核 每月上报： 合同履行月报表 合同履行异常表,法律事务工作操作指引,Thank You !,万物皆规律，有法天下和。,