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1、2 城市的开发类型,2.1 新开发与再开发 2.2 公共开发和商业性开发 2.3 功能区开发的分类 2.4 其他开发类型的分类,2.1 新开发与再开发,一. 按照原有土地的属性不同，城市的开发分为新开发与再开发。新开发是将土地从其他用途（如农业用途）转化为城市用途的开发过程；再开发是城市空间物质性的置换过程。 1. 新开发可分为四种方式：外延式，跨越式，聚合式，内涵式 外延式开发有两种形式：“摊大饼”和轴线发展。 跨越式发展有两种形式：卫星城和组团式 聚合式开发表现为城市功能区和组团的聚合。 内涵式开发是将建筑物更新后转变用途或经改造后提高效用的一种开发方式。,2.2公共开发和商业性开发,一般
2、的城市空间分为两类：公共空间和非公共空间。公共空间包括公共绿地，道路和其他公共设施的用地，通常是公共的开发的领域；非公共空间则指各类产业活动和居住活动的用地，一般是非公共的开发范畴。 公共开发在城市开发中起着主导作用，公共空间构成了城市空间的发展框架，为各种非公共开发活动即提供了可能性也规定了约束性。所以公共开开发又被称为第一次性开发活动，非公共开发称为第二次性开发活动。,功能区开发的分类,按照功能区开发的主要功能分，城市开发又可以分为城市生活区开发，城市产业区开发，城市中心区开发。,其他开发类型的分类,从城市开发过程看可以将开发为土地开发和建筑开发两种类型。土地开发包括道路和市政基础设施，场
3、地平整和清理，通常称之为“七通一平”或基地开发。土地开发式建筑业开发的先决条件。在城市新区的成片开发中首先是基地开发，然后是地块出让和建筑业开发。,“七通一平”的土地开发区,3.城市开发的主导力量,在计划经济时期，城市开发活动主要由政府来组织进行，政府负责城市的开发的投资，经营和管理。随着市场经济体制的建立和完善，开发的投资经营管理逐渐独立，引入了市场机制。,4.城市开发和任务,城市开发目标分为：总体目标和具体目标。 选择总体目标的原则：确保城市永续发展；确保城市开发的最佳效果。 总体目标一般是高度概括的，可分为几大类，如社会，经济，环境等。设定完总体目标之后就要设定具体目标，要落实到城市空间
4、的某一部分。 具体目标设定具体任务，明确为了达到目标要做的事情，这是按照能付诸行动的具体计划来确定的。各项任务都熬消耗资源，因而各项任务中都包含在有限资源上的竞争考量。 大多数城市和地区都有复合目标，多项对象，多项任务，要把所有这些建设计划综合成统一的开发方案。,四川省的开发任务与目标,1.城市土地开发概述,1.1 城市土地开发的必要性 1.2 城市土地开发类型 1.3 城市土地开发的特点 1.4 城市土地开发目标 1.5城市土地开发原则,1.1城市土地开发的必要性,城市的进一步发展，客观上要求原有的经济结构社会结构和空间结构进行调整使其布局更趋合理，以便适应现代社会生产力不断发展和人们生活环
5、境不断改善的要求，因此，城市的扩展和改造就成为一种必然的趋势。然而，城市的扩展和改造，必须对城市的土地进行开发，城市土地开发是城市经济，社会发展的前提和基础，是城市建设的前期工程，所以，要进行城市发展，必须进行土地开发。 城市土地开发是指为适应城市经济，社会，文化发展的需要，对土地进行投资，建设和改造，提高土地质量和价值的过程。,1.1 城市土地开发的类型,城市开土地开发类型大致有四种： 通过围海，围湖造地等方式，开拓并增加土地，并把这些土地进行城市建设； 将废弃闲置的土地（如河滩盐碱地，荒山等）经过平整开发用于各项建设；变为城市建设用地或开发小城镇等； 改变原有土地的使用功能（主要是农田）通
6、过投资，进行各项基础设施建设，将低效利用变为高效利用，提高土地使用价值和价值。 对已经和开始衰落的城市中的某一区域（如城市产业衰落地区）进行新的投资和建设，使之重新发展和繁荣。 以上中，前三种是非城市用地转化为城市用地，后一种是城市的再开发利用。,围湖造田,将闲置土地开发为小城镇,1.3 城市土地开发的特点,城市土地的开发都是为了适应城市改造更新和发展的需要而进行的。城市土地开发具有如下一些特点： 城市土地数量的增加与质量的提高。不仅增加被开发土地的自身价值，而且会极大的提高城市土地总价值。 城市基础设施和公共事业的建设和完善，以及城市生态环境的改善和城市景观的增加。 城市空间结构，社会结构，
7、和经济结构的改变。城市开发将提高居民的生活质量和城市生态环境质量，是城市更加现代化。因此，城市开发过程就是城市的自身发展过程。 对于城市土地开发，它是反复进行的。,英国伦敦大本钟（城市建设）,1.4 城市土地开发目标,目标是：城市土地合理开发是在特定时期，特定地区条件下，对土地资源的开发，利用和管理，城市土地在城市不同经济部门之间，各个不同项目之间的合理配置并通过组织，协调人地关系以及人与资源，环境的关系，使经济效益，社会效益，生态效益达到最佳。,挪威,挪威雪景,1.5城市土地开发的原则,城市土地开发不仅要按照社会主义初级阶段的经济规律要求去调整土地的经济关系，而且还要根据土地的自然发展规律以及生产力发展程度和城镇化的要求，进行合理的开发和利用。 所谓合理开发利用，就是必须根据土地经济的规律和土地本身的自然规律，有效地对土地进行保护，开发，整治和利用，提高土地利用效率，使土地生态效益，经济效益和社会效益得到有机的统一。因此，城市土地开发的原则： 第一，生态先行原则。 第二，规划先行原则。 第三，立体开发原则。 第四，整体原则。 四个原则应在开发中达到统一，不能以偏概全，做到合理的开发土地，从而达到可持续发展。,