苏州零售市场整体呢统计分析.ppt

《苏州零售市场整体呢统计分析.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《苏州零售市场整体呢统计分析.ppt（88页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、苏州市整体零售市场分析,苏州零售市场概况,苏州区域市场研究,区域市场比较分析,苏州商业总结与预测,苏州零售市场概览,苏州市商业网点布局规划中，目前苏州市的零售市场主要分为三个层次： 苏州市现有的主要零售商业集中在古城圈层内，以观前、石路、南门最为集中，趋向饱和状态，低、中、高档参差不齐，是苏州市传统的商业区域。 随着苏州城市的东移北扩，苏州市未来主要零售供应散落在古城圈层的范围之外，集中在中心城圈层的范围内，项目的辐射区域更广。,苏嘉杭高速,沪宁高速,苏州绕城高速,核心 圈层,中心城圈层,苏州市商业规划布局,苏州目前主要商圈集中在沪宁高速以南的区域内，分布在平江区、沧浪区、金阊区、苏州工业园区

2、和高新区内，呈现“一个板块两新二轴四带”的分布特征。 “一个板块”指古城核心商业板块，由观前、石路、南门三个市级商业服务功能区组成。 “二新”指工业园区和高新区两个新的市级商业服务功能区。 “两轴”指通过景德路和人民路的商业发展横轴和纵轴，以传统的 古城商业为依托，形成向东西和南北的商业发展轴线，连接苏州工业园区和高新区，辐射相城和吴中区。 “四带”指环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带、沿太湖旅游度假休闲商业带和沿阳澄湖度假休闲商业带。 从苏州商业规划布局角度分析，依托两轴，未来苏州市的商业将会继续往古城周边区域发展延伸，区域级的商业中心在未来将得到更大的发展空间和机会。,高新区,沪

3、宁高速,苏嘉杭高速,古城,人民路及其北沿段,景德路,苏州绕城高速,未来商业发展方向,相城区,本项目,吴中区,苏州工 业园区,苏州零售商圈分布,苏州目前主要零售商业物业集中在沪宁高速的南面。 以京杭大运河、东环路高架为界，分为高新商圈、古城商圈、金鸡湖商圈、吴中区商圈、相城区商圈共五个主要商圈。,苏州主要商圈概况,苏州零售市场概况,苏州区域市场研究,区域市场比较分析,苏州商业总结与预测,苏州主要商圈之高新商圈,商业发展特点 零售主导型商业服务功能区，未来将成为功能齐全的现代市级商业服务功能区。 商圈内目前的商业体量有限，功能上多以餐饮、娱乐设施为主，业态上以超市卖场型商业居多。 苏州市内首个购物

4、中心模式的商业项目，绿宝广场的开业，是对商圈内功能的有效补充，提升了商圈的影响力。 淮海路商业街形成以日韩饮食、酒吧夜生活为主的特色商业街，在苏州市内享受较广的知名度。,1,6,5,4,2,3,高新商圈 中档市场 以本地居民及一部分在苏州工作生活的外籍人士为主 以大卖场、娱乐、餐饮为主 未来零售供应以满足消费者日常需求为主,范围：北起金山路，南到吴前港，东自滨河路，西至长江路，规划用地面积约87公顷。 功能定位：零售主导型商业服务功能区。以苏州乐园为依托，以淮海路商业街为主干，形成功能齐全的现代市级商业服务功能区。,高新商圈现有主要零售项目淮海路商业街,高新商圈现有主要零售项目绿宝广场,高新区

5、未来主要零售项目,金枫商业广场 华润万家超市+底商 面积：45000平方米 开业时间：2007年11月底 项目评价 高新区西南部的社区型商业中心 项目周边缺乏稳定的消费群体 Tesco 乐购超市+底商 面积：25000平方米 开业时间：2007年11月底 项目评价 项目周边社区较为成熟 区域型社区商业中心，满足居民日常消费需求为主,金枫商业广场,Tesco,高新区租金参考,苏州主要商圈之古城商圈,商业发展特点 苏州市传统的核心商业中心，由观前、石路、南门三个市级商业中心组成。 古城商圈未来通过发展景德路形成连接新区和工业园区的商业发展横轴，通过发展人民路形成连接相城区和吴中区的商业发展纵轴，以

6、扩大古城商业的辐射和影响范围。 商业形态以百货+沿街商铺为主，缺乏综合性的购物中心，旧商业区发展购物中心的空间也相对狭小。 业态组合丰富，但整体品牌档次不高。 传统商圈缺乏休闲商业，如电影院、卡拉OK、娱乐中心。 古城商圈核心区域内（护城河内）未来无主要商业项目，未来项目主要集中在核心区域的外围区域，沿人民路北沿的区域内。,石路,南门,观前街商圈 中至高档市场 以大众化及游客消费为主 为苏州核心商圈 美罗目前为苏州市最高档 的商场，吸引了一些一线品牌入驻 以临街店铺及百货为主,南门商圈 中高档市场 目前以时尚、较高消费 水平的本地居民为主 以泰华商城为核心 有限的零售楼面供应,石路商圈 中至中

7、低档市场 以中至低档的年轻消费为主 零售物业较为陈旧，业态较为混乱，品牌档次较低,景德路,人民路及其北沿段,观前,古城商圈之观前街,商业发展特点 观前街上目前主要的商业形态为百货+沿街店铺，百货占据了较大的比例，品牌档次参差不齐，涵盖从低档到高档。 观前商圈的影响和辐射范围较广，在省外具有较高的知名度，其消费来源具有广泛性。 观前街以苏州古老的历史和文化为依托，在建筑布局上，古老与现代相结合，充分体现苏州江南水乡的历史风貌。 区域内具有苏州目前档次最高的美罗商城，其中包含新进入的Gucci、Fendi等国际知名的一线品牌，较大程度上提升了苏州零售市场的档次。,4,1,2,3,6,5,范围：东起

8、临顿路，南至干将路，北依旧学前、因果巷，西达人民路 ，规划用地约52公顷。 功能定位：零售主导型商业服务功能区。形成以观前步行街为主干，以美罗商城、人民商场等大型商厦为支撑，以玄妙观道教文化、老字号商店、地方戏剧为文化底蕴，集旅游观光、文化宗教、购物休闲、餐饮娱乐等功能于一体的市级传统商业服务功能区。,古城商圈之石路,2,3,4,1,5,6,范围：北临上塘街，南至爱河桥路，西起广济路，东靠护城河，规划用地面积约30.9公顷。 功能定位：零售主导型商业服务功能区。以石路国际、亚细亚等大型商厦和杜三珍、近水台、沐泰山等老字号为主要支撑的现代与传统相结合的市级商业服务功能区。,商业发展特点 相对于观

9、前街而言，石路商业总体体量不大，综合性、代表性的商业项目容量、档次不高。 定位上仍显凌乱，缺少品牌的主力店，区域商业的影响力和号召力有限，档次低于观前街。 经过一定改造，整体的商业形象有所改善，但布局过于孤单，缺少有效的支援力量。 本身的定位和其他商圈有部分重复，存在不足。,古城商圈之南门,1,2,范围：北临新市路，南至护城河，西起南园新村，东靠竹辉新村，规划用地面积为12.4公顷。 功能定位：零售主导型商业服务功能区。以泰华商城、餐饮广场、购物广场、滨水广场和地上、地下商业街为主要支撑的市级现代休闲商业服务功能区。,商业发展特点 业态组合略显单一 品牌档次整体高于石路，略低于观前 以泰华商城

10、为主体，商业供应体量有限，无法形成成片商业，规模效应不明显,古城商圈三大区域比较,大众化,高端,品牌档次,石路 103,000平方米,观前街 148,000平方米,南门 50,000平方米,说明：该图来自前面对古城商圈三大区域定性比较结果，色块面积与商圈规模为示意性，不完全成比例。,业态丰富度,单一,多元,定位最高 覆盖面广,走时尚精品路线,传统大众消费为主，较为低端,古城商圈现有主要零售项目美罗商城,古城商圈现有主要零售项目新苏州百货,古城商圈现有主要零售项目第一百货,古城商圈现有主要零售项目大洋百货,古城商圈现有主要零售项目泰华商城,古城商圈租金参考,苏州主要商圈之金鸡湖商圈,商业发展特点

11、 苏州未来新兴的零售商业中心，未来随着地铁的建设，金鸡湖商圈的辐射和覆盖范围将会进一步扩大。 目前金鸡湖商圈的商业的格局以 园区CBD区域内的商业和金鸡湖景观休闲商业带为主体，以散落在各个区域内的邻里商业为补充。 大型购物中心圆融时代广场预计于2008年10月初开业，将彻底改变金鸡湖商圈的商业结构和布局。 目前商圈内的零售物业还以餐饮、娱乐、生活配套为主，以邻里中心为模式的零售商业最具代表性 环湖休闲商业凭借良好的自然景观，为园区创造了一种新的商业形式，目前园区居民数量有限，区内商业尚未成熟，个别项目自身的运营方式出现偏差，空置率较高。,金鸡湖商圈 中至中高档市场 未来苏州CBD地区 目前以满

12、足日常生活基本消费为主，如邻里中心及餐饮 随着园融时代广场的开业，地铁1号线的建成完工，金鸡湖商圈极具潜力发展成为一个具有体量规模、业态新颖的综合性商圈,散落在园区内的邻里中心和社区型商业中心,湖西,湖东,金鸡湖商圈商业特征,湖西商业 在住宅建成之后发展起来，具有一定消费者支撑。 建筑形式多以狭长型步行街或内街为主。 项目规模以15,000-30,000平方米为主，开发风险相对较小。 多数项目采取只租不售的方式，有利于未来经营。 业态基本以餐饮、娱乐为主，辅以社区配套，重叠严重，竞争激烈。 项目相对独立，虽然总体体量不小，但缺乏集中的规模效应。 湖东商业 以大体量（超过10万平方米）的综合性购

13、物中心为主要形式。 与住宅同步甚至先于住宅开发，承受着较大的城市发展压力。 消费者支持太少。 在业态组合上留有较大的发展空间，规模效应明显。 部分大规模的商业项目准备或已经卖散，因此为未来经营管理带来隐患。,金鸡湖商圈主要项目列表,21,22,7,6,9,8,2,11,13,10,12,14,20,5,3,4,1,15,现有项目,未来项目,未来项目,深国投商业中心,新天翔广场,圆融时代广场,16,17,18,19,金鸡湖商圈现有主要零售项目李公堤,金鸡湖商圈现有主要零售项目水巷邻里,金鸡湖商圈现有主要零售项目湖滨新天地,资料来源：苏州工业园区邻里中心发展有限公司,贵都,新城,沁苑,师惠坊,玲珑

14、,翰林,邻里中心社区商业是政府主导的为居民提供社会生活配套设施，紧紧依托于生活的，而非传统的大规模商业，以居住人群为中心，全部设施围绕家居生活展开，以日常商业及服务为主要业态的社区商业。它的所有经营都围绕生活而展开，比如：菜场、超市、餐饮、小吃、茶座、游艺厅等。 苏州工业园区目前建有7个邻里中心，建筑面积逾12.5万平方米。,师惠坊邻里 中心,贵都邻里中心,新城邻里中心,湖东邻里中心,玲珑邻里中心,沁苑邻里中心,金鸡湖商圈现有主要零售项目邻里中心,湖东,领里中心翰林大厦,金鸡湖商圈未来主要零售项目圆融时代广场,金鸡湖商圈租金参考,苏州 主要商圈之吴中商圈,吴中商业分布 吴中区商业发展相对比较零

15、散，没有形成聚集效应，传统商圈为宝带路和东吴北路沿线。 随着越溪城市副中心地位的显现，南苏州商业广场等项目的推出，提升了区域商业档次。 木渎为首的沿太湖商业圈正在形成，其中木渎的商业以传统的沿街商业为主。,吴中现有主要零售项目东吴商城,吴中现有主要零售项目吴中银座,吴中现有主要零售项目南苏州生活广场,吴中现有主要零售项目木渎商业街,吴中未来零售项目中润广场,吴中商圈租金参考,苏州 主要商圈之相城商圈,相城区商圈 所属板块：相城板块 主力消费人群：当地居民、外来务工人员、目的性消费客群 交通状况：地处相城大道沿线，交通通达尤其可以吸引大量古城及周边区域的人群。 商业构成：商务办公、购物、餐饮、娱

16、乐等,相城现有主要零售项目中翔商贸城,相城现有主要零售项目嘉元广场,相城现有主要零售项目蠡口家具城,相城区租金参考,苏州零售市场概况,苏州区域市场研究,区域市场比较分析,苏州商业总结与预测,传统,时尚,高,低,高新商圈,古城商圈,传统,时尚,评价： 区域内零售物业品种较少，以卖场和街铺为主，绿宝广场的开业为商圈带来了更多的城市时尚新元素。 社区型卖场的商业发展较为成熟。,评价： 古城商圈位于苏州市核心区域，已经形成了浓厚的商业氛围。 商圈内以传统的百货为主，涵盖低中高档，在苏州本地及外地游客心中享有较高的知名度。,金鸡湖商圈,传统,时尚,评价： 金鸡湖商圈属于发展中的商圈。 随着地铁的建成，周

17、边住宅的兴起，该区域未来有较大可能成为苏州市新的零售购物区域。,1,2,5,3,4,1,2,3,4,5,1,2,3,4,中,5,高,低,中,高,低,中,苏州五大商圈比较,传统,时尚,高,低,吴中商圈,相城商圈,传统,时尚,评价： 区域内已经对外营业的商业档次不高，以传统商业为主，包括吴中商城的百货、木渎的沿街商铺，而随着银座和南苏州广场不久开业，吴中商业档次将有望超过新区，跃居苏州市第三，仅次于古城区和园区。,评价： 相城位于苏州市北部，其经济发展水平和商业发展均相对比较落后。 相城商业主要是以专业市场的形式存在，这其实对于经济相对不发达的相城来说是一个特色，实际发展状况也证明相城的选择是对的

18、。,4,2,5,3,1,3,2,1,中,高,低,中,苏州五大商圈比较,苏州五大商圈分析,大众化,高端,品牌档次,高新商圈 296,000平方米,古城商圈 301,000平方米,金鸡湖商圈 1,225,500平方米,业态丰富度,单一,多元,传统与全面，涵盖低中高各个档次,说明：该图是对苏州现在五大区域商业发展特点的概括总结，其中商业面积是代表项目面积的和，如有不当之处还请见谅。,多元的发展路线,社区型、组团式商业卖场为主,专业市场为主,相城商圈 3150,000平方米,传统商业为主，但未来发展潜力大,吴中商圈 597,000平方米,苏州零售市场概况,苏州区域市场研究,区域市场比较分析,苏州商业总

19、结与预测,城市商业中心的规划布局 城市商业中心的规划布局 “两轴三带”的标志性商业格局 4个市级商业功能区 14个区域级商业功能区 两个商务区 一个国际会展功能区,苏州商业整体规划,苏州大型零售网点规划布局,结构规划（2020年） 大型零售网点控制在53个左右，其中 大型百货店控制在15个以内， 仓储式商场控制在2个以内， 大型专业店控制在8个以内， 大型综合超市控制在17个左右， 大型购物中心控制在2个左右， 社区型购物中心控制在9个以内。 布局规划（2020年) 苏州市古城圈层将布局 5个大型百货店、 1个大型综合超市、 2个大型专业店， 1个社区级购物中心； 核心圈层将布局 3个社区级购

20、物中心、 4个大型百货店、 6个大型综合超市、 3个大型专业店；,2020年规划大型零售网点的数量与2003年相比，将增加29 个，其中 大型百货店增加8个， 仓储式商场增加2个， 大型专业店增加5个， 大型综合超市增加5个， 大型购物中心增加2个， 社区型购物中心增加7个。,苏州区域零售市场总结,目前苏州的商业中心仍是是老城区内的传统商圈，苏州新区和工业园区则是高科技产业发达，商业和配套相对薄弱，但区位优势明显，发展潜力巨大，而吴中区历史悠久，是苏州几个区中最宜居的一个地区，随着吴中商业升级，这些区域将是未来承接古城区城市功能转移的最理想地点。 高新商圈、金鸡湖商圈和吴中商圈均是以服务区域内

21、的居民为主，以区域型卖场为主，而绿宝广场的开业，改变了传统高新区和苏州市的零售格局，提升了商圈的形象和档次。 高新区采用多组团规模模式，各组团定位有所不同，每个组团内都规划有区域的配套商业核心，形成了多核心的商圈分布，可能导致分散消费人群，商业核心的利用效率降低。 园区商业采用单一核心规划模式，即以环金鸡湖商圈为核心，满足全区域内的消费需求。核心商圈具唯一性，其利用效率高，容易形成商业中心。 吴中区商圈随着南苏州生活广场的入市，吴中区商业档次将实现一个升级，有望在数量和质量上赶超新区。 相城区走一条特色商业之路，即放弃传统商业道路，走以专业市场为主的商业发展之路，相城现在所走的道路是中国城市发

22、展过程中一个大胆的探索，将为城市商业发展多元化发展添砖加瓦。,苏州整体零售市场总结,苏州零售市场目前仍以传统的零售商业为主，尤其在古城商圈,其主要模式为传统百货+沿街店铺，并且以本地百货为主，缺乏新兴的零售物业，旧商业区发展购物中心的空间也相对狭小。 传统百货在苏州消费者心目中深入人心，其影响力不可小视，但相比其他长三角地区的二线城市，苏州的商业零售市场尚处于较不发达阶段。 传统商圈缺乏休闲商业，如电影院、卡拉OK、大型娱乐中心及大型餐饮。 临街一楼商铺的租售情况良好，商铺出租率高，而临街商铺二楼以上的租售情况则不甚理想。 结论:苏州零售市场发展落后于城市发展与建设 主要原因可以归结为： 消费

23、者出于消费习惯，对新型的商业形式的认知与接受需要时间。 传统商业区的改造难度大，存在商业形象陈旧，硬件设施落后的现象。 政府对商业的规划滞后于其他产业。,苏州零售市场未来展望,古城区人口外迁和部分功能转移到周边新城区是个必然结果。根据苏州市政府部门的规划，预计到2010年，苏州古城区居住人口将从现有的约36万人减少到规划人口在25万人左右。人口的迁移将促使新的商业中心形成。 预计未来苏州零售商业在传统商圈的发展将主要以业态与档次调整为主，而在园区、吴中区及新区为主的新兴区域将以建设全新的、更为现代化的商业项目与设施为主。 随着几条地铁线的新建，将利于三大商圈的融合，提升新兴商圈的辐射和覆盖范围

24、，带动消费人流。以吴中区为代表的新兴区域未来发展的影响力不可小视。 苏州未来零售供应将较多以购物中心、郊区型商业、邻里中心模式商业为主，以服务区域内周边的消费者为目的，主要集中分布在古城商圈外围区域，离古城商圈存在一定的距离。 苏州未来新型的零售业态和零售项目都将主要集中在高新、吴中区及金鸡湖商圈，古城商圈内未来新增零售供应较少。随着区域人口的导入，以南苏州生活广场、绿宝广场和圆融时代广场的购物中心模式的商业为代表，以区域型社区型商业中心模式为补充，代表了未来苏州商业发展的新趋势。,附件2区域市场分析,Part 1 宏观环境分析,Part 2 商业市场分析,Part 3 竞争市场分析,宏观经济

25、发展概况,吴中区位于苏州市南部，北依苏州古城区，东连昆山，南接吴江，西衔太湖， 还分别与苏州工业园区、高新区、相城区接壤，与无锡、宜兴、浙江湖州隔湖相望。全区总面积742平方公里，太湖水域面积2425平方公里，属于吴中区水面约1459平方公里。全境东西长92.95公里，南北长48.1公里。人口近60万。,吴中区交通便捷、北有沪宁铁路、沪宁高速公路，东有沪嘉杭高速公路、京杭大运河纵越全境，扼太湖之出口，境内20多条骨干河道纵横交错，沟通太湖、澄湖、石湖等河湖，是长江三角洲重要的水利和交通枢纽。,吴中区辖8个街道、7个镇： 长桥街道、越溪街道、郭巷街道、横泾街道、香山街道、苏苑街道、龙西街道、城南

26、街道、木渎镇、光福镇、胥口镇、东山镇、西山镇、甪直镇、临湖镇。,宏观经济发展概况,苏州市 统计数据显示：苏州市GDP从五年前的2080亿元，一跃至2007年的5700亿元，年均增长率达16.5%。,吴中区 吴中区统计数据：近四年来吴中区的GDP增长率始终高于苏州全市的GDP增长率，并保持20%以上的高速增长，可以预见吴中区未来将是苏州经济发展的第三极。,宏观经济发展概况,苏州市 苏州市消费市场发展强劲，至2007年苏州社会消费品零售总额已经达到了1250亿元，年均增长率17%。,吴中区 吴中区的社会消费品增长与经济发展同步，保持高速、稳定的增长，但是其总量相对偏低，其可挖掘的空间还很大，潜力无

27、限。,宏观经济发展概况,2007年吴中工业总产值突破900亿元，工业企业数量和平均产值都保持快速增长，显示其在吴中经济发展中承担着非常重要的作用。 但是随着对节能降耗，绿色GDP发展的要求，工业发展对吴中地区经济发展的瓶颈效应初现，未来吴中区经济发展的方向成如何成为关键。,吴中区城市规划,经济发展目标：经济保持年均15%以上的速度增长，到2010年，地区生产总值达到550亿元。固定资产投资额保持年均15%以上。到2010年，服务业附加值占GDP比重超过45%，高新技术产值占规模以上工业总产值比重达40%，城市化水平率达到60%。2020年，全区主要经济指标达到当时中等收入国家和地区的较高水平。

28、,产业规划目标：在遵循苏州市总体规划前提下，按照一切为民的方针，将吴中区建设成为基本实现现代化的先行区，成为苏州城南先进制造业焦聚区，生态文化休闲旅游区，现代都市农业现代示范区，新兴服务业繁荣区，成为最适宜人居、创业的现代化新城区。,富民目标：到2010年，吴中城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到24000和13000元，恩格尔系数小于0.35，基本实现现代化。,吴中区城市规划,吴中区城市规划,Part 1 宏观环境分析,Part 2 商业市场分析,Part 3 竞争市场分析,商业市场分析,本区域商业分布： 吴中区商业分布以“三纵三横”分布，三纵即东吴路、盘蠡路、迎春路；三横即吴中路

29、、宝带路、太湖路。 本区域商业业态： 沿东吴路商业较有规模业态主要为大卖场、商城、酒店、大型浴场等。 沿宝带路住宅小区较多，商业主要为以社区配套商业为主。业态主要为餐饮、休闲娱乐、便利店、美容美发、房产中介、浴场、棋牌室、银行等。 本区域商业特征： 目前该区域商业分布零散，缺乏较高档次的区域型商业中心；沿街社区配套商业档次偏低，商业形象较差。,商业市场分析,商业体量：2万平米左右 经营业态：餐饮、休闲、零售、社区配套、银行、装饰材料为主。 消费群体：主要以（四季晶华、博雅苑、盘蠡花园、美之国花园）居民消费为主。 租金情况： 临盘蠡花园街铺：110-120元/平米/月 临四季晶华街铺：70-78

30、元/平米/月,市场特征：有少量特色餐饮，是一个社区配套型商业街,商业市场分析,商业体量：8000平米左右 经营业态：餐饮、零售、社区配套等 经营档次：中低档 消费群体：主要满足周边居民消费和企事业单位人员消费。 租金情况： 80-110元/平米/月,市场特征：少量特色餐饮，以社区配套型商业为主,商业市场分析,市场特征：以餐饮休闲、购物、办公为一体的区域商业街 苏蠡路金十六区是苏州市最大的休闲娱乐中心,经营业态：餐饮、家具/家电商场、零售、卖场、休闲娱乐等 大卖场：好又多、美之国家俱城 休闲娱乐：新嘉福、红馆 经营档次：中高档 消费群体：主要满足周边居民消费和企事业单位人员消费。,商业市场分析,

31、市场特征：吴中重点商业项目，以零售、餐饮为一体的特色商业街,经营业态：餐饮、零售、银行、社区配套等 辐射范围:吴中经济开发区 经营档次：中低档 消费群体：主要满足周边居民、及周边商务人士 租金水平：110-125元/平/月,商业市场分析,吴中区商业与吴中区经济发展相比，商业明显处于比较滞后的状态； 区域内商业比较分散，没有形成浓厚的商业氛围； 区域主要休闲娱乐业较为发达，主要集中在盘蠡路金十六区、龙西路以及东吴路； 区域内没有典型的商业品牌店； 区域内缺少大型百货购物中心；,吴中商业对本项目影响：吴中商业发展至今，与经济发展速度比，相对滞后。但区域内市民对吴中区商业认同感较高，且急切希望区域内

32、能够出现诸如大型购物中心、特色商业等项目。本项目旁边是南苏州广场这一购物中心性质的综合体，本项目走“特色”之路是一个不错的选择。,Part 1 宏观环境分析,Part 2 商业市场分析,Part 3 竞争市场分析,吴中区零售市场,吴中大厦,双冠双银,印象19,吴中银座,名宇商务广场,嘉宝广场,世茂运河城,苏地05-G-75,苏地07-G-31,苏地05-B-47（48,苏地07-G-32,苏地06-G-11,苏地07-G-34,苏地07-B-1,苏地07-B-36,嘉业阳光水榭,1、区域内现已推出的商业项目共8个，形态以裙楼商业+高层住宅类为主，体量较大。主要分布于东吴北路。在市场中竞争较为激

33、烈，这给本项目开发带来的风险不容忽视； 2、未竞争地块共有9块商业用地推出，未来大约有52万的商业体量推向市场，商业市场竞争激烈。,吴中区零售市场,吴中区零售市场,吴中区零售市场,吴中区零售市场,吴中区零售市场,吴中区办公市场,吴中区办公市场,在售市场,租赁市场,集中于东吴路两侧；整体档次较低，区域内缺乏高档写字楼产品；租金范围在-元/平方米/月不等；主力面积集中在160-220平方米；整体出租率较高达90%以上；目前在售写字楼只有印象。,吴中区办公市场,未来竞争市场,未来吴中区一级市场总供应量约40.7万平米，从用地指标上预判约有20-25万方的写字楼存量，这将对尚处于起步阶段的吴中写字楼市

34、场造成激烈的竞争。,吴中区办公市场,吴中区办公市场,吴中区酒店式公寓,吴中区酒店式公寓,吴中区,吴中区酒店式公寓,印象19位于京杭大运河北侧，吴中区中心位置，周边市政配套齐全。项目一层为商铺，二、三层为酒店式公寓会所，四至十九层为面积在40平方米70平方米不等的精装公寓。但是由于土地出让性质的原因，房屋使用权年限仅为40年。,吴中区酒店式公寓,吴中银座由江苏本土地产巨头吴中集团开发建造，项目位于规划中的吴中新城内，京杭大运河南侧，随着轻轨2号线未来开通，此地的人气将会急剧提升，而写字楼部分建成后将作为吴中集团自用办公楼。,吴中区酒店式公寓,上海市兴义路8号万都中心902-904室 902-904 Maxdo Center No.8 Xingyi Road Shanghai Tel:021-3223 3223 Fax:021-5208 2118,