房屋征收实务教程2.ppt

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1、房屋征收操作实务,2012年3月,房屋征收与补偿主要流程图,注意环节（P149） 一、意愿征询 （一）适用于旧区改造； （二）征询对象为具有房地产权证或租赁公房凭证的居民（私房产权人和公房承租人）； （三）一证一票； （四）废票认定（不填或填写其他符号）； （五）愿意改建的居民户数超过征收地块居民总户数的90%。,房屋征收与补偿主要流程图,二、房屋征收补偿方案主要内容 （一）房屋征收依据、目的、范围； （二）房屋类型和建筑面积的认定办法； （三）征收补偿方式、标准和计算方法； （四）补贴和奖励标准； （五）用于产权调换房屋的基本情况和选购方法； （六）签约期限； （七）搬迁期限和搬迁过渡方式、

2、过渡期限； （八）评估机构选定办法； （九）从事征收的房屋征收事务所。,房屋征收与补偿主要流程图,三、征收补偿方案征求意见 （一）所有征收方案均需征求被征收人、公房承租人的意见，期限不得少于30日； （二）旧区改造项目，要组织听证会，被征收人、公房承租人和律师等可以申请参加。 四、房屋征收决定 （一）区政府作出房屋征收决定并公告。 （二）房屋被依法征收的，该范围内的国有土地使用权被同时收回。,房屋征收与补偿主要流程图,五、被征收房屋价值评估 （一）被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值评估时点为房屋征收决定公告日。 （二）被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由

3、熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。,房屋征收与补偿主要流程图,（三）被征收人、公有房屋承租人不提供资料、拒绝估价人员实地查勘的，估价机构可参照被征收房屋同区域、同建筑类型的房屋进行评估。 （四）被征收人、公有房屋承租人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章，房屋征收部门应当请无利害关系的第三人见证。,房屋征收与补偿主要流程图,六、房屋价值评估方法 （一）被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市

4、场法评估； （二）被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估（有预期收益）； （三）被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估（待开发房地产的收益）； （四）既无收益又缺少交易案例的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院等，应当选用成本法评估。,房屋征收与补偿主要流程图,七、分项评估 房屋室内装饰装修价值，以及机器设备、物资等搬迁和安装费用的补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托估价机构进行评估。无法恢复使用的设备，以及停产停业损失可能超过被征收房屋评估价值10%的，应当委托估价机构进行评估。 前款需要委托估价机构通过评估确定的，房屋征收部门应当与估价机构签订委托

5、合同，估价机构出具分项评估报告。 八、申请复估、申请鉴定 房屋征收评估费用由委托人承担；复核评估不收费；鉴定费用由申请人承担。,征收范围确定后的禁止行为,一、不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。 二、下列行为不增加违反规定的补偿费用： （一）建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名； （二）房屋转让、析产、分割、赠与； （三）新增、变更工商营业登记； （四）迁入户口或者分户； （五）其他不当增加补偿费用的行为。,居住房屋建筑类型,居住房屋建筑类型,居住房屋建筑类型,确定房屋建筑面积,房屋建筑面积，以

6、房地产权证记载的建筑面积为准。 无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。 相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以有资质的房屋土地调查机构实地丈量的建筑面积为准。,确定房屋建筑面积,承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。 承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：,确定房屋建筑面积,2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，

7、高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。 其他情形的阁楼，不计算建筑面积。 对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，房屋征收部门应当给予（适当）补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。（第十四条）,确定房屋建筑面积,上海市经济适用住房申请对象住房面积核查办法 （沪房管保2009406号 ） 1、已领取房地产权证的，按照房地产权证上记载的建筑面积确定。 2、未领取房地产权证，已经房屋测绘部门分户测绘建筑面积的，按照测绘的建筑面积确定。 3

8、、未领取房地产权证，也未经测绘的老私房和宅基地住房，应实地丈量，确定建筑面积，其中不成套的老私房难以确定共用分摊面积的，先丈量确定居住面积。 4、未领取房地产权证，也未经测绘的承租公房，先按租用公房凭证的记载和下列规定计算居住面积：,确定房屋建筑面积,（1）住房的厅小于6平方米（含6平方米）的，对折计算居住面积；大于6平方米的，减去3平方米后按实计算居住面积。 （2）住房的阁楼或扶梯间高度小于1.2米的，不计算居住面积；1.2米到1.7米的，按50%计算居住面积；1.7米以上的，全部计算居住面积。 （3）旧式里弄住房，独用灶间已改变用途且实际作居住使用的，按实计算居住面积。 （4）在物业管理部

9、门的租金计分表上按走破因素计租且实际确有他户走破的房屋，应扣除宽90公分的走道面积后计算居住面积。,确定房屋建筑面积,（5）私自搭建的房屋原则上应先拆除，方可审核经济适用住房的申请；如相关管理部门认为不宜作拆除处理的，应计算居住面积。 （6）未经批准擅自改变居住用途的房屋，仍按原居住面积计算；经批准同意改变居住用途的，按实际居住面积确定。 前款计算的居住面积应当按下列换算系数换算成建筑面积 (住房建筑面积=住房居住面积换算系数)：,公房承租人死亡后的签约主体,共同居住人：是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房

10、但居住困难的人。 签约主体注意要点： （一）签约主体的优先权 1、共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的可以签约； 2、共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以签约。,公房承租人死亡后的签约主体,（二）协商确定 签约主体有多人的，可以自行协商确定承租人；也可以由征收范围内的第三方公信评议机构组织协商确定承租人。协商确定后的承租人作为签约主体。 （三）书面确定 在房屋征收决定作出后的30日内，仍无法协商确定承租人的，公有房屋出租人按照上海市房屋租赁条例规定书面确定公有房屋承租人，作为签约主体。 （四）出租人按照下列顺序确定承租人： （1

11、）原承租人的配偶；,公房承租人死亡后的签约主体,（2）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）； （3）原承租人的父母； （4）其他人或原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况，本处居住时间长短）。 （六）公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。,房屋产权人死亡后的签约主体,遗产法定继承 （一）继承顺序 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 -子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 -父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 -兄弟姐妹，包括同父母的

12、兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。,房屋产权人死亡后的签约主体,（二）优先原则 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。 （三）代位继承 被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。,房屋产权人死亡后的签约主体,（四）继承份额 同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。 继承人协商同意的，也可以不均等。 （五）继承对象

13、 特指继承人本人，不包括继承人的家庭。 （六）共有产权 在继承人无法全部查明的情况下，应当明确被征收房屋为共有产且列举部分共有人，并加“等”字进行概括性表述。 签订补偿协议后，有新增加共有产权人的，对补偿协议产生争议的，可通过民事途径解决。,房屋产权人死亡后的签约主体,遗产遗嘱继承 （一）遗嘱形式 公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、口头遗嘱。 后三种形式的遗嘱均要有两个以上见证人在场见证。 口头遗嘱特指遗嘱人在危急情况下可以设立，危急情况解除后，所立的口头遗嘱无效。 （二）遗嘱优先权 公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。 自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更

14、公证遗嘱。,居住困难户的保障,（一）征收中的居住困难户 1、居住困难的被征收人、公有房屋承租人，可以向区住房保障机构提出申请，住房保障机构会同房屋征收部门进行核查、认定和15日公示，对符合居住困难条件的，给予保障补贴。 2、按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定，经折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。 3、保障补贴=折算单价居住困难户人数22平方米-被征收居住房屋补偿金额。,居住困难户的保障,（二）居住困难户的认定 上海市经济适用住房申请对象住房面积核查办法 （沪房管保2009406号

15、 ） 1、他处住房是指家庭或家庭成员在申请对象户籍所在地以外拥有的产权住房、实行公有住房租金标准计租的租赁住房、列入落实政策范围的租赁住房、宅基地住房。 2、核定面积家庭人数原则上按申请对象户籍所在地住房和他处住房内具有本市城镇常住户口且实际居住的人数确定。,居住困难户的保障,案例： 某区对他处住房的相关定义 在本市他处拥有私有住房所有权或者公有住房使用权的； 以配偶或未成年子女的名义在本市他处购买住房的； 因本市他处房屋拆迁获得补偿安置的（包括货币、房屋补偿安置）； 将本市私有住房出售、公有住房承租权差价交换，或者获得住房货币补贴的； 未成年人，其父母有以上情形的。,居住困难户的保障,3、可

16、计入核定的人员 （1）户口在本市工作或学习单位，在本市没有他处住房，实际居住在申请对象户籍所在地的申请人配偶、未婚子女； （2）原户口在申请对象户籍内的未婚现役军人、海员、野外筑路、勘探等人员； （3）因入托、求学等原因，户口迁离申请对象户籍所在地的未成年子女； （4）户口在申请对象户籍内，在外地读书、国外留学未定居的未婚子女。,居住困难户的保障,4、不计入核定的人员 （1）申请对象以外，户口迁入申请对象户籍所在地住房未满三年的人员； （2）申请对象以外，户口在申请对象户籍所在地住房已满三年，但在本市另有住房且居住不困难的人员； （3）父母在本市另有住房，因入托、求学等原因将户口迁入申请对象户

17、籍所在地的未成年人。 5、已经获得拆迁货币补偿的 申请对象在规定年限内已经拆迁货币补偿，由于自身原因未购买住房的，其住房面积的认定原则上按当时全市二手房平均单价折算建筑面积确定，并计入核定面积家庭的住房面积。,居住困难户的保障,6、与原61号令应安置人口的区别 下列人员不再予以核定计入： （1）户口不在本市的人员，因结婚实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日满两年，且其配偶属于拆迁范围内的应安置入口； （2）因离退休从市外迁回拆迁范围内家中的，或者因工作需要调回本市、在拆迁范围内直系亲属处落户的，时间不满一年的； （3）因服刑、劳动教养而被注销户口或者恢复户口不满一年的。,旧区改造的就

18、近安置,一、适用范围 因旧城区改建征收居住房屋的，作出房屋征收决定的单位应当提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人选择，并按照房地产市场价结清差价。 二、就近地段范围 被征收房屋位于外环线以内的，就近地段范围可以是被征收房屋所在的行政区或者相邻行政区的范围内，但应当在外环线以内； 被征收房屋位于外环线以外的，就近地段范围应当是被征收房屋所在的街道、镇（乡）行政区域范围内。,签约主体和补偿对象,一、确定征收补偿协议主体 房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。 被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房

19、屋租赁合同计户，按户进行补偿。 二、明确征收补偿所得和安置义务 征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人。 公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。,征收居住房屋的补偿补贴,一、补偿计算公式 （1）居住房屋补偿金额=评估价格+价格补贴+套型面积补贴+保障补贴 （2）评估价格=房屋的房地产市场评估单价（评估均价）房屋的建筑面积 （3）价格补贴=评估均价补贴系数房屋的建筑面积 （4）套型面积补贴=评估均价补贴面积 （5）保障补贴=折算单价居住困难户人数22平方米-居住房屋补偿金额,征收居住房屋的补偿补贴,二、补偿特例 （

20、一）终止公房租赁关系 （1）原出租人补偿金额=评估价格 20% （2）原承租人补偿金额=评估价格 80%+价格补贴+套型面积补贴+保障补贴 （二）老出租 （1）原出租人补偿金额=评估价格 100% （2）原承租人补偿金额=评估价格 80%+价格补贴+套型面积补贴+保障补贴 由房管部门代理经租、私房落政后由房管部门代为经租、1983年12月17日前已执行政府规定租金标准，租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。,非居住房屋的征收,一、补偿方式 被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，或者房屋产权调换。 二、补偿、奖励构成 （一）被征收房屋的市场评估价格； （二）设备搬迁和安装费用； （三）无法恢复

21、使用的设备按重置价结合成新结算的费用； （四）搬迁奖励； （五）停产停业损失补偿。,非居住房屋的征收,1、停产停业损失原则按照被征收房屋市场评估价的10%确定。 2、经核实房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料后，房地产估价机构对停产停业损失进行评估的，可按照评估结果予以补偿。 三、补偿特例 （一）终止非居公房租赁关系 （1）原出租人补偿金额=评估价格 20% （2）原承租人补偿金额=评估价格 80%,非居住房屋的征收,（二）由房管部门代理经租、代为经租的 （1）原出租人补偿金额=评估价格 100% （2）原承租人补偿金额=评估价格 80% 四、非居住房屋的特别认定 （一）房地

22、产权证记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但已用作职工或者职工家庭居住使用的除外； （二）原始设计为居住房屋，经房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，可以认定为非居住房屋；,非居住房屋的征收,（三）在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋； （四）在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。 （五）劳动部门核发非正规就业许可证，民政部门或街道核发社区服务证的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。,非居住房屋建筑面积的认定,参考认

23、定标准： 1、有房地产权证的，以房地产权证记载的非居住用途的建筑面积为准； 2、签订公有非居住房屋租赁合同的，以合同记载的面积为准； 3、经职能部门审批同意“居改非”的房屋，以审批文件记载的非居住面积为准； 4、经工商部门核发营业执照的非居住房屋，工商部门的相关申请和批准文件中有营业面积记载的，以记载的营业面积为准；,非居住房屋建筑面积的认定,5、经工商部门核发营业执照的非居住房屋，无营业面积记载的，应进行测绘并公示，同时，非居住面积应满足下列条件： （1）非居住面积认定后不造成居住困难 在2000年9月4日前取得工商执照的，人居面积不低于4； 其后至2003年3月31日前取得工商执照，人居面

24、积不低于5； 其后至2003年11月30日前取得工商执照，人居面积不低于6 ； 2003年12月1日至今取得工商执照的，人居面积不低于7 ； （2）原则上按房屋底层部位认定非居住范围,未见证面积补贴的各类案例,一、黄浦区东元坊 1、私房和公房凭证中未记载的搭建部分，补偿比例、建筑材料补贴费由面积认定小组根据其搭建年份、用途等因素确定。 （1）搭建部分经核实确系居住的，未见证面积补贴=测绘面积（30%70%）房屋市场评估单价。 在用地范围、建筑高度内的未见证面积补贴标准：2001年10月31日前建造的，补贴比例为6070%；其后建造的，补贴比例为5060%。 超出用地范围或建筑高度的未见证面积补

25、贴标准：2001年10月31日前建造的，补贴比例为40%；其后建造的，补贴比例为30%。,未见证面积补贴的各类案例,（2）私房中搭建部分，不是用于居住的，给予5001000元/平方米的建筑材料补贴费。 （3）公告后搭建的，对搭建部分仅给予5001000元/平方米的建筑材料补贴费。 2、对公房凭证中已有记载且用于居住但未计算收取租金的阁楼，高度在1.2至1.7米的部分，按照实际居住面积的一半计算（不乘系数）；1.7米以上的部分，按照实际居住面积全部计算（不乘系数）。对该部分面积，按被拆房屋房地产市场评估单价予以补偿。,未见证面积补贴的各类案例,二、卢湾区建国东路390地块 （一）有未见证面积的

26、（1）公告之前搭建的，公房凭证中未记载的阁楼，高度在1.2至1.7米的部分，按实际丈量面积的50%计算，1.7米以上部分，按实计算； （2）公房的独用天井、独用晒台、阳台等部位，按实际丈量计算； （3）公告之前搭建的，私房中经核实确系居住的部位，按实际丈量计算。 未见证面积经公示后，按被拆除房屋的评估均价乘以上述计算面积的一半予以补偿。,未见证面积补贴的各类案例,（二）无未见证面积的 对于无未见证面积或者未获得无见证面积补贴的，每证给予10万元补贴。 三、静安区118街坊 每证给予补贴8万元，超出8平方米的，每平方米按1万元计算。 四、浦东新区塘一塘二 被拆除房屋丈量建筑面积大于核定有证建筑面

27、积的，超出部分为无证建筑，给予适当的旧材料回收补贴，标准为250元/。,未见证面积补贴的各类案例,五、虹口区虹镇老街 无房地产权证，持有国有土地使用证或临时国有土地使用证但未记载房屋建筑面积的，经丈量测绘，按下列办法认定建筑面积： （1）建筑物占地面积不超过土地证记载占地面积的，按记载的占地面积和建筑物层数不超过三层（含三层）的实际丈量测绘认定建筑面积； （2）建筑物底层占地面积超过土地证记载占地面积的，底层实际测绘面积大于占地面积10以内的按实际测绘面积照顾认定为建筑面积，大于10以上的按10照顾认定为建筑面积。,未见证面积补贴的各类案例,照顾认定面积大于房地产权证记载面积或相关批准文件记载

28、面积的，可参照照顾认定面积进行补偿。 实际测量的建筑物为一层的，每户补贴100000元；建筑物为二层的，每户补贴80000元。 六、闸北区桥东二期 各类未见证建筑只给予300 500元/建筑材料残值补贴，没有未见证建筑面积或有未见证建筑面积但不要求建筑材料残值补贴的给予每证一次性补贴2万元。,给予特殊群体补贴的案例,闸北区2、4街坊 1、对属于社会孤老、孤残、孤幼的特困户，给予30000元/人的补助。 2、对符合上海市城镇基本医疗保险办法规定的，患有恶性肿瘤、尿毒症、慢性肾衰竭、再生障碍性贫血、重度肝炎、心脏瓣膜置换手术、冠状动脉旁路手术、头颅大手术等；以及因病瘫痪卧床生活不能自理的对象。凭二

29、级以上医院开具证明，给予30000元/人的补助。 3、公告之日已年满80周岁以上的老年人，给予30000元/人的补助。,给予特殊群体补贴的各类案例,4、持有关证明享受相关待遇的烈属，给予30000元/证的补助。 5、经劳动能力鉴定机构鉴定为：完全丧失劳动能力（一至四级）和大部分丧失劳动能力（五至六级），给予30000元/人的补助。 6、经残联鉴定为精神、智力、肢体、视力、听力、语言残疾的，凭残联颁发证明，给予30000元/人的补助。 7、以上特殊对象的补助，同一人只能享受一项补助。,优先选房案例,浦东新区塘一塘二 （一）房源选择顺序按照签约先后确定。 （二）居民所选房源原则上不予保留，如有特殊

30、情况，需申请并经审核批准，保留时间最长不超过24小时。 （三）居民家中有超过80周岁的老人、肢体残疾、失明或认定的特困补助对象的，可在正式签约前优先选择房源，并可根据实际情况予以适当保留，最长不超过15天，该保留房屋应有明显标识。 需要行使优先选择权的家庭，应在收到估价报告单后10日内，向动迁工作人员提出书面申请，逾期未申请的，视为自动放弃选择权。,自行购房补贴案例,一、浦东新区塘一塘二 自行购房补贴 = 货币补偿金额 配套房均价3500元/ 二、杨浦区平凉西块 自行购房补贴 = 每证奖励人民币80000元，同时按照原住房建筑面积给予每平方米2000元补贴。 三、卢湾区建国东路390地块 就近

31、安置购房补贴 = 按原住房建筑面积给予每平方米4000元补贴，每证低于15万元的按15万元补贴。,应安置人口认定案例,浦东新区塘一塘二 对于已到退休年龄的支边、支内、援疆人员以及知青，若其子女在拆迁范围内已被认定为应安置人口，在许可证核发之日，本人已达法定退休年龄、符合公安部门入户条件，且其户口迁移手续已被公安部门受理的，可作为应安置人口。,签约搬迁奖励的案例,浦东新区塘一塘二 签约奖励 1、在签约规定期内签订附生效条件协议的，以3人户为基准，每户奖励20000元；超过3人的，每增加1人增加6000元。 2、在签约附加期内签订附生效条件协议的，以3人户为基准，每户奖励15000元；超过3人的，每增加1人增加4000元。 3、经公示，协议约定生效条件成立后，在履约搬迁期签订补偿安置协议的，以3人户为基准，每户奖励10000元；超过3人的，每增加1人增加2000元。,签约搬迁奖励的案例,浦东新区塘一塘二 搬迁奖励 在签约规定期（含签约附加期）内签订附生效条件协议、且在协议生效之日起的15天内完成搬迁并办结空房移交手续的被拆迁户，每户给予搬迁奖励16000元；在此基础上，以协议生效之日起的第十五天为基准，每提前一天搬清的，每天增加1000元的速搬奖励，但最高不超过14000元。,