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1、房地产开发报建流程-前期版,严韬 2011年3月,什么是房地产报建？,1、通俗：房地产项目的行政审批办理 2、对同事：房地产政策的剖析者 3、进阶：“擦边球大师”,什是五证两书两表？,五证 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证,两书 住宅质量保证书 住宅使用说明书 两表 房屋面积实测表 竣工验收备案表,国土证用钱买的证,办理国土证所需要的重要文件： 1报价单、成交确认书 2地价款、各种税、费付款证明 3土地出让合同 4地籍调查表及测绘成果,用地规划许可最耗精力的证,长沙市办理建设用地规划许可证重要资料 1规划选址、定点阶段所有资料； 2规
2、划设计条件 2国土证红线图及勘察成果 4国土局用地申报表地籍处的审批表 5土地出让合同成交确认书 6省发改委投资处立项批复 7如果申报对总图有前提要求，将会相当耗时。,小知识：读懂控规九宫格,小知识2：长沙土地编号及分类,R居住用地(reside) R1：一类居住用地低层住宅，实际上就是小区，低层建筑 R2：二类居住用地，实际就是多层住宅 R3：三类居住用地，高层住宅区，布局不如R2完整（比如单身公寓楼）,*R12，R22，R32就是小学、中学、幼儿园这样的义务教育用地,小知识2：长沙土地编号及分类,C公共设施用地 C1：行政办公用地 C2：商业金融用地（C21商业用地，C22为金融业和保险业
3、用地，C23商务办公，C24服务业用地，C25旅馆，C26是市场用地） C3：文化娱乐用地 C4：体育用地 C5：卫生医疗用地 C6：教育科研用地（高中、大学、科研所） C7：文物古迹用地,小知识2：长沙市土地编号及分类,S道路广场用地(square) S1：道路用地 S2：广场用地 S3：什么用地？,停车场,小知识2：长沙市土地编号及分类,M工业用地 以污染由低到高分为M1，M2，M3 W仓储用地(warehouse) W1安全，W2危险物品，W3露天 T对外交通用地(traffic) T1铁路，T2公路，T3能源管道，T4港口，T5机场,小知识2：长沙市土地编号及分类,U市政公用设施用地(
4、united) 其他可以随便了解，并不重要，关键注意 U29加油站，U12供电站，U13燃气站，U32电信站，U41污水处理厂，U42垃圾站和化粪池，U6殡葬设施 U系列对一个项目的定位影响重大！,小知识2：长沙市土地编号及分类,其他的土地性质 G绿地，常见G22围护绿地，G11公园 D特殊用地，军事基地、外交使馆、监狱、劳教所（不包括公安局和派出所，那些地块属于C）问题：军事院校属于D？ E水域和其他用途，耕、菜、园林、牧草、露天矿场（注意E6，实际是一个很大的分支，村镇建设用地，E61居住，E62企业，E63道路）,总图技术含量最高,1修建性详细规划 2需要专家召开论证会 3 消防、交通、
5、教育、城管局、环保局、园林局、文化局、人防办并联对建设工程相关专业内容和范围进行审查 4 日照分析 5 信息中心核算指标 6 项目命名在这个阶段要注意定型,建设工程规划许可,1 分副本和正本，正本在规划竣工验收之后换发 2 建筑物的定位放线，总图和建筑位置需对应 3单体建筑的蓝图审核及计算容积率阶段，蓝图盖规划局公章 4其他收费内容，比如规划许可公示，或者教育设施配套费的缴纳 5涉及拆迁的需要交拆迁文件,施工许可证报建费很重要,1施工图各专业审查及施工图备案、防雷审核 2招投标备案、施工合同备案、监理备案、3银企项目资本金、农民工工资保障金、城市基础设施配套费费、工伤意外保险 5质监、安监手续
6、,预售许可可以回款了！,1多层封顶，高层10层，土建工程过半才可以申请，现场踏勘 2房屋预测绘报告，确定期房的面积 3房产局信息中心网络签约系统 4物管用房审批 5土地抵押或在建工程抵押的话需要出具银行同意办理预售的证明 6地名办文件 7完费通知书 8销售价格网上公示,五证之外仅供了解,1房屋规划竣工之后，在规划局办理竣工验收，合格用建设工程规划许可证副本换发正本 2五方验收、消防电气、人防、防雷、验收完毕，出具竣工验收备案表 3规划许可正本是房屋进行实测的前提 4实测报告、竣工验收备案表是房屋办理正式产权证的前提，由此期房正式变成现房 5房屋产权栋证、房屋产权证 6国土分户证,谢 谢 !,2011年,