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1、第七章 商店选址,本章所要回答的问题是：,零售商在选择商店位置要考虑哪些因素, 零售商可以利用的位置有哪些？,第一节 商圈分析,商圈是指商店吸引其顾客的 地理区域，也就是来店购买商品 的顾客所居住的地理范围。,1.商圈构成： 主要商圈：约包括55%70%的顾客 次要商圈：约包括15%25%的顾客 边际商圈：约包括5%的顾客,一、商圈构成及影响因素,2.影响商圈形成的因素：, 商店规模, 经营商品的种类, 商店经营水平及信誉, 促销策略, 家庭与人口因素, 竞争对手的位置, 交通状况,1.雷利法则,内容：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城
2、镇商店对此地居民的吸引力完全相同，这一地点到两商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。,公式： AB B/A 式中，AB: 城镇商圈的限度（以沿公路到城镇的里程衡量）； A : 城镇人口； B : 城镇人口； : 城镇和的里程距离。,二、商圈划定方法,中介点,d,A : 城镇人口；B : 城镇人口；, AB B/A,AB: 城镇商圈的限度,假设：城镇人口9万人，城镇人口1万人，距20公里。 20 AB 15 (公里) 1 1/9 20 BA 5 (公里) 1 9/1 15(公里) 5(公里) * * * 中介点,A地区大概的商圈,2.赫夫法则,内容：赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从
3、住所到该商业区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三个方面出发，来对一个商业区或商店的商圈进行分析。,公式： 式中， Pij： i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率； Sj： j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商 品总营业面积； Tij： i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离； ： 通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者 对时间距离或空间距离敏感性的参数； Sj /Tij ：j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力； ： 同一区域内所有商业区或商店的吸引力。,赫夫法则举例,一个消费者有机会在同一区域内A、B、C3个超市中任何一个超市购物，已知这三个超市与该消
4、费者的距离是40分钟、60分钟和30分钟，超市规模为50000平方米、70000平方米和4000平方米。如果消费者对距离敏感参数为1。则该消费者到三个超市购物的概率为多少？,则每个超市对消费者的吸引力为： A的吸引力为：50000/401250 B的吸引力为：70000/601166.67 C的吸引力为：40000/301333.33 该消费者到每个超市购物的概率分别为： 到A的概率为：1250/(1250+1166.67+1333.33)=0.333 到B的概率为：1166.67/(1250+1166.67+1333.33)=0.311 到C的概率为：1333.33/(1250+1166.6
5、7+1333.33)=0.356,假设一个顾客有机会在A、B、C三个店铺购物，这三个店铺的营业面积分别为2000平方米、1500平方米、1000平方米，同时，这三个店铺与这个顾客的距离分别为8公里、6公里和4公里，再假设参数a=1，参数b=2，那么，该顾客到A、B、C三个店铺购物的可能性分别是多少？,3.实验法, 实地调查,电话询问, 邮寄问卷, 提供服务,三、商圈分析的要点, 人口统计分析, 经济基础和购买力分析 购买力指数 = A50% + B30% + C20% 其中，A：商圈内可支配收入总和； B：商圈内零售总额； C：具有购买力的人口数量。, 竞争状况分析, 基础设施状况分析,商圈饱
6、和指数：,CRE IRS = RF 式中，IRS ：某地区某类商品商业圈饱和指数； C ：某地区购买某类商品的潜在顾客人数； RE ：某地区每一顾客平均购买额； RF ：某地区经营同类商品商店营业总面积。,例如，一家经营食品和日用品的小型超市需测定所在地区商业圈饱和度，假设该地区购买食品及日用品的潜在顾客是4万人，每人每周平均购买额是50元，该地区现有经营食品及日用品的营业面积为50 000平方米，则商圈饱和指数计算为： 40 00050 40 50 000,回首页,第二节 商店位置选择,一、商店选址的原则, 方便货品运送 方便消费者购买, 有利于竞争, 有利于网点扩充,二、 位置选择因素分析
7、, 客流规律, 周边商店聚集状况, 竞争对手分析, 交通地理条件, 城市发展规划, 周围环境, 物业成本,三、店址评估,新店营业潜力,假设新开超级市场的商圈有三个层次，第一层次主要商圈内的居民户数为2 000户，第二层次即次要商圈内的居民户数为4 000户，第三层次边际商圈内的居民户数为6 000户。若平均每户居民每月去商店购买食品和日用品为500元，则： 主要商圈居民支出总额：5002 000100（万元） 次要商圈居民支出总额: 5004 000200（万元） 边际商圈居民支出总额: 5006 000300（万元）,据调查分析，新开超级市场的市场占有率在主要商圈为30%，在次要商圈为10%
8、，在边际商圈为5%，则： 主要商圈购买力为：10030 % 30（万元） 次要商圈购买力为: 20010 % 20（万元） 边际商圈购买力为: 300 5 % 15（万元） 该新店营业潜力可估计为：30201565（万元）,开店投资与经营费用测算,2. 开店后经营费用预估,经营费用包括：固定费用和变动费用。,1. 开店前期投资预估,开店前期投资包括：设备投资；工程投资； 商业建筑和停车建设费用等。,商店选址分析报告的内容：,新店周围地理位置特征表述（附图说明）；,被选店址周围商业环境和竞争店情况；,新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次；,新店开业后预计能辐射的范围；,新店的营业面积和商品
9、结构；,新店的市场定位和经营特色；,新店址经营效益预估；,新店未来前景分析。,四、选址分析报告,思考题： 1.零售商竞争优势的来源主要有哪些方面？试举例说明。 2.关心一下你周边所见到的零售商，它们的市场定位有何不同？ 3.零售商的扩张速度主要取决于哪些因素？ 4.影响商圈形成的因素主要有哪些？ 5.商店位置选择需考虑哪些因素？ 6.城市A有人口10万人，城市B有人口5万人，城市A 与城市B的距离为25公里，那么，城市A与城市B的商圈边界各是多少？,7.现有A、B、C三个地区，每个地区购买某类商品的潜在顾客数、每一顾客平均购买额、经营同类商品的店铺营业总面积如下表所示：,请求出各地区的零售饱和指数是多少？,8.假设某商业集团计划在万州开设一个大型零售超市（5000m2 以上），请分析其开店潜力？,