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1、高新SOHO中心营销策划报告,北京日新伟业（成都）房地产营销机构 2009年8月,区域市场概况,从目前城南副中心（人民南路、南延线、华阳）的房地产发展情况看，整个区域开发以中、高端物业为主。该区域目前开发的项目主要分布在人南延线两侧。人南延线两侧物业分为三大部分，一部分为对外销售的商业形态，主要以高层电梯写字楼为主，搭配办公写字所需要的基本商业配套，如茶楼、会所、咖啡厅等；一部分为政府所有的市政建设，如管委会、检察院等；还有一部分为住宅建筑，主要为中高档的商品房以及部分对内的住宅建筑。,南延线天府大道天府新城，大城南成为业界的聚光镜，在高新区规划局的规划理念下，一座集科技、商务、国际、时尚、宜
2、居的天府新城慢慢在成南崛起。天府新城规划建筑面积6000万平方米，现已建成1000万平方米，预计每年新开工1000万平方米以上，从2010年起，每年竣工1000万平方米。 根据天府新城规划，区域内将配套建设大中型商业服务业设施、高档文化休闲娱乐设施、国际化医疗设施等高端物业配套，为总用地面积37平方公里，规划总建筑面积6000万平方米、拥有60万居住人口的高尚城区带来极大的商务便利和国际化的居住体验。,政务服务高新区管委会、成都中级人民检察院、成都中级人民法院、成都海关等国家机关已入驻天府新城，市级集中办公区也将整体迁入； 领事馆商圈300余亩领事馆区，北邻世纪国际会展中心、容纳20个领事馆；
3、 金融馆商圈3000亩金融后台服务中心，西部最大金融后台，天府新城“商务城南”的金融载体； 购物商圈30亩新加坡凯德、荷兰GTC已开工建设。欧尚、苏宁、中航时尚购物中心、深圳茂业精品商城、沃尔玛、宜家、欧尚、迪卡侬、富森等众多商家共筑国际购物商圈； 文化艺术馆230亩成都海洋乐园，1200亩高尔夫球场，700亩天鹅湖公园，铂仕紫荆精品电影城等将共同打造国际高尚娱乐圈； 医疗结构320亩投资总金额约8000万欧元的德国巴伐利亚国际医院、锐力医院、康美医院等五家医院，共筑高端综合医疗板块； 教育机构280亩美视国际学校、西部第一所大型国际学校。,目前成都市甲级写字楼的租金水平在85-160元/平方
4、米/月，其中，老一代甲级写字楼租金水平集中在8595元左右，新一代写字楼租金集中在110-160元之间； 从出租情况来看，普遍都在80以上，出租最好的写字楼能够达到98的比例。部分2000年以前开发的写字楼由于软件和硬件老化，其出租率开始下降,规模高度：成都在经营写字楼产品体量都较小，建筑高度一般，缺乏地标性。 租金水平：成都高端写字楼目前的租金逐渐上涨，并且租赁情况较好其租赁客户主要是外资企业，其次是以外地大企业与本地大型企业为主。 产品特征：在经营写字楼产品趋于同质化，硬件上较难形成差异化卖点，突破空间较大。老一代甲级写字楼智能化水平一般；电梯注重使用名牌产品，大堂的装修上都较为注意；在配
5、套上多处理成裙楼商业形式；物业管理公司较为一般，后期服务水平重视度不够。新一代甲级写字楼注重智能化配套、大堂装修等问题，多使用先进设备以提高自身档次，并采用国际知名物管作为顾问。 经营模式：成都甲级写字楼主要以租售并举的方式经营，少数具有实力的开发商采用只租不售的模式经营 。 存在问题：市面上较老的甲级写字楼硬件设施逐渐老化，经营户逐年搬离原租驻写字楼，无法满足高端客户的办公需要。,市场需求,只租不售初露端倪、高档写字楼将实行资格审核入驻,城市规划引导写字楼发展,成都市过去几年办公用房竣工面积占整个商品房竣工面积的23%左右，根据我们对未来几年成都市商品房的供应预测中可以算出从2008年至20
6、10年成都市办公用房供应量将超过200万平方米。,2008-2010办公物业市场每年可吸纳的总量在33万平方米到44万平方米之间,新楼入市冲击老楼，老牌写字楼租金下滑,城市规划引导写字楼发展,东大街和城南新城是未来写字楼主要供应区域,注重建筑形态创新,主题概念创新,更富有个性，更富有视觉冲击力，更富有人情和文化内涵,智能概念,生态概念,长期市场前景看好、中期内高端写字楼市场面临考验,短期内，由于国航世纪中心、航天科技大厦、仁恒广场、天府时代广场写字楼部分、来福士写字楼 等上市，市场供应井喷，出现供大于求的局面,写字楼综合体建筑也将是以后写字楼的发展方向,品质配套创新,大面积玻璃LOW-E幕墙的
7、运用,大面积、高挑高、装修豪华的接待大堂,电梯：低于1：5000平方米的电梯与办公使用面积配比、双开门的电梯运用、电梯直接入户或实现客户专用,空调系统：更注重分户控制的便利性、新风量以及加湿功能的增添,行业聚集趋势,在办公物业市场，存在规模、档次、行业等多种可能的聚集基础。行业聚集不是简单的相同行业的聚合，而是通过的上下游企业的有机组合，形成一个高效率、低成本的产业链。,从长远看，写字楼市场向好，同时南延线作为商务办公的未来新城，发展潜力更是巨大。但是从短期来看，由于写字楼产品的物业特性，销售速度会慢于住宅，同时从目前写字楼市场的供应情况看，处于供大于求的状态，加之南延线未来写字楼供应量会剧增
8、，写字楼项目开发具有一定挑战。所以我项目的定位必须领先于市场，在市场上与其它产品形成差异化，以便赢得客户认可，抢占市场先机。,高新SOHO中心项目概况,地块总面积：15亩 地块位置：高新区高新广场旁、地铁口边 主体建筑物业性质：科技用地（50年，无分户产权） 容积率：7.5 地面建筑面积：地上81000平方米，地下15000平方米 动工时间：2009年12月 产品形态：甲级写字楼，层数地上28层,本案,用地规模及地形：占地约15亩；临天府大道，高新区管委会，整个地块较规； 区位：项目地处南延线会展片区，区域内已建成使用的有国际会展中心、天府软件园，以及将建成的四川广电大厦，本区域商务氛围较为成
9、熟，同时各种商务配套较为齐全； 交通：三环边，天府大道、站华路、元华路、绕城高速、机场高速等多条道路全线贯通，地铁1号线、多条公交路线到达项目，交通状况十分优越； 配套：国际会展中心、国际艺术中心、海洋馆、歌剧院、五星级酒店、银行、品牌餐饮、娱乐会所等优质商务配套一应俱全。,项目优势： 项目位于南延线三环边，该片区已有众多名企云集，商务氛围较为成熟； 项目临三环、天府大道、地铁1号线、双流机场，立体式交通，飞速便利； 项目所在区域配套齐全，囊括商务办公及休闲娱乐的各种配套设施； 项目地块较为规则，便于物业规划及有效利用。,项目劣势： 项目所在区域同性质规划物业较多，未来市场竞争较为激烈； 项目
10、为科技用地，产权50年，无产权 市场机会： 地处三环边，天府新城黄金地段，未来升值空间较大； 未来一个时期，项目所在区域将代表成都商务发展方向，有利于项目“借势”发展。 市场威胁点： 区域同质性项目较多，分流客户的选择。,SWOT分析结论 综上所述不难分析得出：以实现项目土地价值最大化为宗旨，充分利用天府新城区域价值优势、扬长避短，因势利导地满足商务写字楼完善建设，借助独特的产品市场定位，利用合理的布局规划，以及醒目的里面设计赢得市场最大价值。,高新SOHO中心产品定位,国际会展中心 天府软件园 四川广电大厦 拉德方斯 新希望国际 ,天府新城新商务中心 配套齐全，各具特点 产品形态自住投资均可
11、 区域产品同质化高 ,根据区域特征，我们的客群是： 针对高新产业和时尚创意产业的创业者或青年白领 我们的产品特征是： 具备商住两用，二十四小时全时空服务的SOHO时尚空间,LOFT5.6米挑高空间设计，买一层送一层，一层办公，一层居家。 全框架剪力墙设计，60200可变空间设计。 1：1充足停车位，智能门禁系统、高速无线网络覆盖。 每层6部高速直达电梯。,转换层可考虑空中花园设计。,入户大堂挑高6米设计，同时具有现代时尚感。,外立面采用时尚靓丽的玻璃幕墙设计，造型可采用局部波浪形,高新SOHO中心市场定位,寻找区别于周边写字楼的差异化核心理念 24小时SOHO时尚公寓 该项目定位为面对中小企业
12、主和年轻白领的24小时自助式公寓写字楼，客户直接瞄准南延线一带高端写字楼或酒店式公寓的租户或投资客，兼具办公和居住功能，客户可以轻易的在自用和投资中进行转化。,24小时全时空服务 该项目提倡24小时办公理念，除了24小时的物管值守外，我们还提供24小时应急客户服务（包括会议筹备，机票服务，汽车租赁等），同时还可在大堂和地下层提供24小时自助取款机和WOWO24小时便利店、24小时洗衣房等服务。利用24小时全时空服务理念区别于传统的办公空间与居住空间。,销售价格： 参考周边写字楼800010000元/平方米的销售价格，以及住宅60008000元/平方米的销售价格，我们建议以5000元/平方米的价
13、格进行销售（注：赠送空间折后实得价需要进行测算） 销售周期： 测算建筑体量后建议销售周期控制在2年内。,高新SOHO中心 本项目位于高新区，“高新”反应出项目的区位；SOHO，是英文Small Office Home Officer的缩写，单独办公、家里办公的意思。它代表一种自由、弹性而新型的工作方式。本案名很好的诠释了本项目目标客群的生活工作状态。,区域环境：南延线天府新城中心商务圈，临三环路，云集众多知名企业和商务群体，商务氛围成熟； 项目打造：南延线第一座24小时SOHO时尚公寓； 项目品质：完备的配套，既能满足商务需求又能满足居家需要； 投资价值：随着市政南迁，天府新城的成熟，未来增值
14、潜力巨大。,高新SOHO中心销售策略,由于该项目地块属性限制，我们建议推广手段以活动为主，以行销为主，进驻成都中心城区或南沿线主要写字楼或酒店式服务公寓，进行点对点定向营销。,利用对比性的推广主题打动人心 省下1年写字楼的租金，就能买南延线地铁SOHO写字楼 项目产品形象以时尚、多变的色彩运用为主，强调办公和居家的灵活切换，以及极高的性价比和投资回报。建议前期销售中心设计成为未来写字楼大厅形式，风格现代时尚，给客户较强的体验感，以回避该项目本身是科研教育用地的尴尬，同时支撑推广主题的现代时尚感。,高新SOHO中心经济测算,高新SOHO中心以5000元/平米进行测算，理想中心根据市场调查，以5300元/平米进行测算，租金以70元/平米进行测算,通过投资回报对比可见，我项目的投资回报高于周边项目，但是整个投资回报年限相对较长，本计算未附加地铁开通价格上涨，以及城市发展所带来的增值效益，可见项目具备投资价值，能吸引部分青年投资者入市。,