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1、淮安楚州翔宇花园北侧块项目调研报告,南京置业顾问机构,目 录,一、项目认知,一品 国际,项目基础认知,周恩来 祖坟,东方希尔顿 大厦,项目经济技术指标,二、淮安楚州区房地产概况,1、城市概述与发展规划 2、房地产市场概况 3、小结,淮安楚州区概述,淮安,淮安市位于苏北平原中心地域，东靠盐城市，南连扬州市，西与西南接安徽省，北邻连云港市与徐州市以及宿迁市,是一代伟人周恩来的故乡和全国历史文化名城。占地面积1.01万平方公里，人口533万。淮安，古有“淮上江南”，“壮丽东南第一州”之美誉，现已成为江苏南北交通文汇中心、全国新兴的工业基地。 淮安市辖有清河、清浦、楚州、淮阴和开发区共5区，涟水、洪泽
2、、盱眙、金湖4县，总面积1.01万方公里。 楚州区即原县级淮安市，2001年3月行政区划调整，原地级淮阴市更名淮安市，原县级淮安市撤市建区为淮安市楚州区，楚州区位于江苏省中部，地处京杭大运河与淮河入海水道、苏北灌溉总渠交汇处。,城市发展规划,楚州全区辖27个乡镇，总人口121万，其中城区人口25万。 楚州区“十一五”发展目标：以国家级历史文化名城、具有旅游特色的城市为发展战略定位，建设“交通便捷、设施配套、环境怡人、特色明显、经济繁荣、社会文明”的新城市。以城区建设为核心，城镇建设为基础，构建布局合理、功能完善、设施先进、特色鲜明、协调发展的城镇体系。 规划到2010年中心城区人口达30万人，
3、建成区面积30平方公里，人均用地100，全区城镇人口达48.5万人，城市化率达40%以上。,城市发展规划,从“三淮一体”的构想到三淮在行政区划、政治体制等各方面的完全合并与融合已经在向世人初步展示了淮安城市化的基本思路和策略。淮安城市发展包括两个中心、也就是两个组团，包括清河、青浦和淮阴三区在内的主城区作为淮安的主中心和中心组团，而楚州区作为副中心，处于次组团的位置，两组团相呼应共同构筑起淮安合理而独具特色的城市发展形态和布局。 未来两组团将在主城的东南、楚州的东北和主城的南部、楚州的西部相接，通过一些城市主干道的连接，两组团将完全、畅通地“融为一体”。,淮安主城区主要向东、向北发展,三横三纵
4、和翔宇大道、运河街环绕老城的道路布局,城市交通情况,东西镇淮楼路、东西门大街、友谊-永怀路贯穿东西，南北门大街、东长街、西长街连接南北。将楚州老城区分隔成有序的组团。 目前楚州老城区的道路比较窄，除了东西镇淮楼路部分路段为四车道加非机动车道外，其他道路一般都是双车道，部分道路不设非机动车道。而且楚州道路上非机动车驶入机动车道的情况比较普遍，因此道路通行状况不甚理想。 作为老城区和新城区的分隔道路，翔宇大道按照四车道加双非机动车道设计，道路状况优良。,区域性质与功能特点,名城保护区楚州的老城区，由翔宇大道、运河街环饶的区域。周恩来故居、中共华东局旧址、河下古镇、镇淮楼等古迹位于区内，丰富的旅游资
5、源有待开发。区域拥有较为成熟的配套，目前仍是楚州行政、商业、文化中心区域。目前仍有较多房地产项目在这里进行开发。 新城区东至经九路,西至北门大街经五路，南至莲花东路纬六路，北至纬四路，总用地约1.65平方公里。规划将该片区建设成为以商贸活动和区级行政办公为主，兼具居住、医疗和休闲服务功能的楚州区新中心区。新城区是目前楚州房产开发的重点区域。书香门第、现代阳光城等众多楼盘均位于此区域。,区域性质与功能特点,城西片区里运河以西，京杭运河以东，是楚州城西新居住区。该区域内安置配套房项目较集中，沿着城西北路和城西南路两侧将建成以一品华庭为代表的众多居住小区，将有效分流老城区人口规模。 工业新区江苏省重
6、点经济开发区，于2002年7月18日正式开园。它位于京沪高速和新长铁路两侧，规划面积58平方公里，可用面积达20平方公里，2006年4月已被批准为省级经济开发区，成为功能配套齐全、基础设施完好的苏北一流的经济开发区。重点引进针纺织服装、医药、机械电子、食品加工、高新技术等企业。 商贸区位于翔宇大道两侧规划面积4.5平方公里，主要建设综合商贸、汽车、汽配、摩配、轻纺、五金等各类专业批发市场。商贸开发区连接淮安市区和楚州区，离市区仅9公里，交通便利，市场辐射面广。在建的中国淮安国际商城，占地面积1000亩，建成后将成为苏北地区最大的商贸中心。依托楚州针纺织行业群体优势，楚州也将成为苏北针纺织品的集
7、散地。,淮安市2010年商品房成交统计数据,淮安市的商品房均价近六个月来呈逐月上涨状态，从5月份的均价3010到10月的3659，涨幅在21.56%，商品房的成交套数在5、6、7三个月略呈下降趋势，在8、9、10三月状况明显好转，在10月达到5637套。,楚州住宅市场,2008年楚州房地产市场受到大市场环境的影响，成交面积较为萎靡，显著体现出供大于求的情况。,楚州全区实际预售商品房49.27万，共4955套，与去年同期相比增加140%，与去年全年22.36万相比增加120%。 今年上半年供应量小于销售量。下半年供应量开始持续走高，价格亦一路上涨。09年底楚州区销售均价达到3200元/以上。,楚
8、州住宅市场,2009年楚州区土地供应情况,楚州区2009年成交14宗居住用地，平均每亩地价89.4万元/亩，同比增加7%。11月份挂牌出让的土地共有529.58亩，平均每亩地价132万元，成交金额69888万元。受房地产市场大环境影响，相对于全年的平均数据，目前的地价已经有了较大的飞跃。,楚州土地市场简析,楚州住宅项目汇总,1,9,13,14,15,16,盛世豪庭,宙辉国际花园,皇冠国际,一品国际,13,14,15,16,宙辉国际花园,皇冠国际,一品国际,本案,楚州住宅项目汇总,楚州住宅项目汇总,楚州住宅项目汇总,楚州住宅项目汇总,楚州典型项目分析,楚州典型项目分析,楚州典型项目分析,楚州典型项目分析,楚州典型项目分析,楚州典型项目分析,楚州典型项目分析,楚州典型项目分析,楚州典型项目分析,楚州典型项目分析,楚州典型项目分析,楚州典型项目分析,