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1、2019/6/21,龙岗商务市场现状及趋势,深圳东 商务新起点,撰写人：姚潭振 指导人：刘宇、刘昱,2,前 言,南北贯通、西联东拓、中心强化、两翼伸展,龙岗在深圳整体发展的作用：作为深圳东部的核心区域，在龙岗中心城的基础上，加强与惠州、粤东北等东部地区的联系，发挥向粤东地区经济辐射的作用。,深圳2030城市发展策略提出，未来深圳应充分考虑区域发展的要求，发挥重要空间区位的作用，提出“南北贯通、西联东拓、中心强化、两翼伸展” 策略，使深圳成为珠三角发展高新技术产业、高端制造业和现代服务业的核心区域。,3,作为深圳东部的核心区域，未来影响粤东北的核心引擎，龙岗未来商务发展十分重要。,本报告主要从写
2、字楼市场的角度探究龙岗商务的现状与未来。,4,报告内容,1,区域定位及整体规划,2,3,商务发展历程及现状,未来商务发展趋势预判,5,区域发展现状,发展机遇与利好,1,区域定位及整体规划,6,区域发展现状,发展机遇与利好,1,区域定位及整体规划,7,地理位置,龙岗区位于深圳市东北部，内部连接深圳主城区、西靠宝安，与深圳各区衔接紧密； 东北紧临惠州、东莞，是深圳通往粤东北的必经之地；整体来看，龙岗地处珠三角核心地带，是深圳与东莞、惠州乃至粤北区域联系的纽带，地里位置十分重要。,龙岗内连深圳主城、西靠宝安，北靠惠州、东莞，是连接深圳与粤东北的纽带，未来将成为深圳辐射粤东北的核心区域,惠城,惠阳,东
3、莞,罗湖,宝安,福田,龙岗,8,区域功能分布,龙岗区内各区功能分工明确，其中龙岗中心城承载区域行政、文化、商务核心CBD区域的功能,行政、文化、商务核心区域区：龙岗中心城,工业集聚区：坪山、坪地、坑梓等区,旅游产业区：南澳、葵涌、大鹏，主要经营滨海旅游、客家文化产业,物流配送基地：平湖,文化产业基地：以大芬油画村为代表,龙岗地大物博，依据区域资源及位置不同，各区功能分工明确，产业差别较大； 龙岗中心城主要承载着行政、文化、商务核心区域的功能，处于众星捧月的核心区域。,9,经济发展,总体：龙岗经济平稳快速发展，总GDP发展速度排名深圳前列，前景良好,龙岗GDP总量不断走高，增长速度均在10%以上
4、，经济平稳快速发展。,对比深圳各区历年GDP增长速度，龙岗区GDP增速排行前列； 2011年龙岗GDP增速11.5%，十分可观。,备注：数据均来源于深圳统计年鉴,10,产业结构：第二产业占主导，第三产业比重较少，不利于商务写字楼市场发展,第二产业占据龙岗经济主导，目前已形成家具、家电、自行车、汽车电子、精细化工、金融产业等产业基地； 高新技术产业是龙岗的第一支柱产业，名气云集：比亚迪、ST、新天下、方正、雄韬等。,从龙岗历年三大产业发展比重来看，第三产业占比较少，对甲级写字楼需求难以提供较有利的支撑。,备注：数据来源：龙岗统计局,11,区域发展现状,发展机遇与利好,1,区域定位及整体规划,12
5、,资料来源：2011年龙岗推进特区一体化建设工作方案,关内外一体化,特区扩容、关内外一体化，促进区域内各种基础设施建设，长足促进区域经济发展,2010年6月2日，深圳市政府正式公布了国务院关于广东省关于延伸深圳经济特区范围的请示做出批复的消息。 根据批复：从2010年7月1日起，深圳经济特区范围扩大到深圳全市，将宝安、龙岗纳入特区范围。,“一体化”涵盖内容： 规划管理的一体化、城市建设一体化、公共服务一体化以及生态保护的一体化； 一体化必将促进龙岗基础设施、配套建设、市政交通等的建设，推动龙岗的城市化进程，缩小与罗湖、福田等区域的差距； 伴随龙岗区域形象、影响力、经济发展，区域内经济发展与商务
6、需求进一步旺盛。,13,世界大运,大运带来龙岗交通等基础设施建设与城市建设，有利于龙岗城市功能完善,第26届世界大学生运动会将在深圳举办，政府投资1800亿打造这场世界大学生盛宴： 1415.85亿用于交通系统，包括轨道和道路交通的建设 城市美化工程，预计将投入数百亿元人民币,地铁3号线/深惠路扩建 双向八车道 2010年建成,地铁3号线延长线 2012年后建成,中心城,东部过境通道 双向六车道 2013年通车,龙岗北通道 双向六车道 2010年建成,水官高速 双向十车道 2010扩建,深汕高速 近期建设,盐排高速 双向六车道 已建成通车,红棉路 双向六车道,地铁12号线 2015年建成,作为
7、大运会中心地带，大运必将促进龙岗城市建设的运动；交通网络、基础市政设施的建设，必将极大地改善龙岗的整体城市功能。,14,增强区域影响力，促进龙岗餐饮、旅游等产业发展,从历史来看，大型体育赛事发展对城市经济发展促进作用十分明显，历史上伦敦奥运会、北京奥运会等的举办均带动了城市一系列产业经济的发展，同时对城市复兴、影响力打造作用显著。,2011年世界大学生运动会的举办： 大运场馆等设施未来将有利于龙岗大运圈旅游的形成，带动龙岗其它区域如南澳等地的旅游发展； 大运赛事举办、全球瞩目龙岗，有利于改善龙岗城市形象，增加区域影响力； 借势大运，有利于物流、信息业、金融、咨询、高端商务等高层次的第三产业发展
8、； 总结：大运会对龙岗经济升级发展、城市影响力打造有十分重要的作用。,15,深圳城市升级带动龙岗发展：成为深圳辐射粤东地区的核心区域，未来有望成为珠三角东部CBD,城市升级,城市 核心区,东莞,惠阳,香港,强化福田、罗湖等中心城区的发展，使之成为深圳以及区域经济发展的极核,东部中心在龙岗中心城的基础上，发挥向粤东地区经济辐射的作用。,与香港合作，成为珠三角区域内生产性服务中心。,惠城,前海中心,东部核心： 龙岗中心城,立志建设可持续发展的全球先锋城市，深圳城市必将升级，伴随而来的是各区分工发展；龙岗辐射粤东北、前海连接香港，两者并驾齐驱，“一心两翼”共同推进深圳发展。,16,区位优越、经济基础
9、雄厚：地理位置得天独厚、区域GDP平稳快速发展，高新产业民企云集，经济发展基础良好； 发展利好不断：深圳扩容、关内外一体化；大运会举办在即、龙城世界瞩目，系列机遇有利于龙岗基础设施建设及城市更新进程，促进整体发展！,总结,依托优越的区位、独特的地段优势 借势区域潜力无限的产业基础 龙岗城市将继续保持高速发展 将成为深圳经济强区！,17,商务总体发展情况,写字楼市场分析,2,商务发展历程及现状,18,商务总体发展情况,写字楼市场分析,2,商务发展历程及现状,19,发展趋势：深圳商务发展经历了自东向西的历程：从罗湖福田南山宝安，形成各类商务圈，总体沿深南大道分布； 产品档次：产品档不断提升，甲级、
10、超甲级写字楼广泛分布，更不乏超顶级与个性化超级写字楼 ，典型案例如中心区卓越世纪中心、南山区智慧广场等； 开发模式：看好工商物业价值，开发商自持物业、单一产权经营成为趋势，如深圳新地标京基100、卓越世纪中心1、2号楼等采用租赁形式。,中 心 区,中心西区,宝 安 区,南 山 区,罗 湖 区,盐田区,龙岗区,人民南商圈,地王商圈,中心区高端 商务圈,成长型 企业商圈,高新科技园 商圈,前海 中心区,发展阶段,深圳写字楼市场渐已成型，“商务西进”趋势明显，城市扩张也将赋予龙岗商务更多的机会,？,20,龙岗商务市场目前处于发展初期，仅相当于深圳市0104年的水平，但部分项目品质已与关内超甲级写字楼
11、持平,政府前期造势 住宅用地出让 基础设施建设 公共设施建设,规划期、启动期,成型发展期,阶段,标志,时间,政府公建建设 中高档住宅建设 住宅和写字楼商业用地出让 公众对新区前景不确定,写字楼大量开发 星河世纪、中国凤凰大厦等商务公寓出现 地铁一号线投入使用、图书馆、音乐厅等建成 大型商业开发 区域基本成熟 公众对区域确立信心,区域成为城市中心，成为城市经济发展引擎 福田CBD新推出的写字楼项目，全部都是以统一业权形式出现的，例如星河发展中心、嘉里建设广场、港中旅大厦等,项目建设,基础设施,住宅、基础设施,写字楼、商业,大型综合体、大型的Mall,1997-2001,2001-2004,200
12、4-2009,2009-2015,乙级写字楼市场接受度较高,甲级写字楼接受度提高，但对于顶级写字楼接受度有限,顶级写字楼市场接受度较高,办公项目,居住项目,2005年高端商务公寓、酒店式公寓开始出现、发展,发展初期,快速发展期,顶级城市公寓豪宅开始出现，发展,中海华庭、雅颂居等高端住宅不断出现,龙岗目前阶段,龙岗即将步入阶段,深圳福田，十年历程，从规划到成型，至今已成为深圳经济发展引擎； 在深圳整体成熟发展的基础上，本区发展速度将加快，预计3年内达到快速发展期； 2010，以超甲级写字楼正中时代广场入市为标志，龙岗进入甲级写字楼元年的新阶段！,21,龙岗中心城是承载着龙岗区行政、文化及商务发展
13、的中心功能区域； 目前以龙城中心区为核心，形成龙城中心区板块、龙城次中心以及大运板块； 龙城中心区是龙岗政务、商务的核心区域，写字楼最集中，档次最高。,龙城次中心,龙岗政治经济文化中心 深圳次级行政中心、商贸中心 先进工业园区及高科技工业园区的生活配套功能,服务大运的体育新城 集中商业文化中心高尚住区,龙岗生活配套中心 提供商业服务功能,龙城中心区,大运板块,龙岗商务分布,“一主两次”，龙岗中心城商务主要集中在龙城中心区，次中心、大运板块为商业、生活配套集中区域,22,天安数码新城,海关大厦,新城市商务大厦,正中时代广场,维百盛大厦,志联佳大厦,创兆大厦,鹏达摩尔城,万象天成,紫薇公寓,俪景中
14、心,珠江广场,风临国际,民生东都德丰大厦,龙岗主要写字楼分布图,写字楼分布特征：甲级、综合体等集中分布在龙岗区文化中心一带；乙级及商务公寓环绕分布,代表核心商务圈,代表次中心商务圈,23,商务总体发展情况,写字楼市场分析,2,商务发展历程及现状,24,产品分析,低端写字楼项目占主导：以商务公寓、乙级写字楼为主，甲级写字楼产品较少,甲级写字楼较少,乙级及商务公寓、商住楼多,25,外围广告林立， 设施杂乱，影响产品档次与形象,紫薇公寓,底商主要是移动营业厅，打印社，与报关有关的商家为主，较低端，影响整体形象,海关大厦主要以事业单位为主，企业较少 新城市商务大厦入住率极低，且均为小型企业,新城市商务
15、大厦水牌,新城市商务大厦,海关大厦水牌,档次较低配套不完善：区域内许多写字楼产品档次不高，商业配套杂乱，导致空置率高，整体形象差,海关大厦,26,新项目，新起点：甲级写字楼及综合体项目的出现，使得产品档次提升，开启商务新未来,关键字： 紧邻龙岗中心城第一排（龙翔大道） 龙岗唯一大型综合体，20万建面 毗邻龙岗区政府、紧靠龙城广场 龙城商务、文化最中心地段,珠江广场，是深圳珠江地产在龙岗中心城开发的“地王”项目，也是政府为大运会配套的重点项目。项目以五星级酒店为龙头，集酒店、办公、商业于一体的大型国际商务旗舰综合体项目，总建筑面积达20万平米。,珠江广场作为大运配套的龙岗首座综合体项目，突破了龙
16、岗写字楼单一的物业类型，提升了龙岗商务市场的整体形象。,项目一,珠江广场,27,纯商务商业配套,迅达电梯，宽阔电梯厅,1000阔绰大堂，顶级石材,明亮生态办公空间,超甲级写字楼正中时代广场的出现，弥补了龙岗甲级写字楼市场的空白，开拓了龙岗商务的新篇章！,项目二,正中时代广场,28,客户分析,住宅调控不断、工商物业价值逐渐被认可，具体表现为投资客对本区关注度加重,对比珠江广场前后客户置业用途，可知投资客比例加大明显,A3栋2010年11月开盘,A2栋2009年推出,宏观背景下，住宅市场不断受到调控，龙岗工商物业的被关注度亦得到提升； 随着关内工商物业逐渐稀缺、售价不断上涨，部分投资客购买需求被挤
17、压至本区域； 目前本区域工商物业尚处于较低水平，购买门槛相对较低，同时，客户对本区域升值空间较为看好。,29,VS,A、入驻客户行业,前后对比：伴随龙岗产业转型与经济发展，客户行业变化明显，金融投资客客户增多,高端客户及外区域客户增多，对区域市场认可度提高,截至目前，正中时代广场A座租赁成交客户龙岗本地占比27%，其余均为外区域客户：外区客户增多，看好龙岗市场，来此拓点是成交最主要原因。,B、客户来源区域,30,C、租赁面积分析,前后对比，客户租赁面积发生了极大变化，大面积租赁客户增多：客户实力变强、承租能力变强，对本市场认可度提高。,VS,总结： 随着龙岗产业转型与升级，客户对本区域市场认可
18、度提高，区域内外区域对商务写字楼的需求日渐明晰与旺盛，商务市场日趋旺盛。,关内优质品牌企业竞驻龙岗，单个租赁面积持续增大,31,价格走势,售价稳步上升，工商物业受到市场追捧，珠江广场、天安数码新城多次成为深圳月销售冠军,4000,8000,12000,16000,20000,0,售价（元/）,时间轴,2008年,2009年,2010年,2011年,珠江广场,天安数码新城,区域内项目价格不断走高，市场对本区域项目认可度上升,11月A3栋公寓开盘实现毛坯均价18000元/的售价！,在深圳住宅限购背景下，工商物业热度上升，市场售价提高； 客户对龙岗区域价值逐渐认可，龙岗商务环境提升！,根据深圳房信网
19、信息： 龙岗珠江广场成为深圳2010年10月写字楼销售冠军,32,正中时代广场、天安数码新城等写字楼项目的集中出现，拉升了区域内租金水平，但整体还处于较低水平,单元：元/月,区域内原类甲级项目普遍租金水平,正中时代广场A座、珠江广场等项目目前租金水平,（尚未推出）,龙岗天安数码新城,珠江广场 目前A3在售，A1、A2小业主租赁,正中时代广场 A栋租赁,摩尔城，目前尚未推出，对外报精装90元/月,罗湖、福田区域一般租金水平,南山、宝安区域一般租金水平,33,总结,目前以类甲级为主，总体档次不高； 甲级、综合体项目逐渐出现，拉伸了区域产品档次水平,外区域客户本区域项目关注度上升； 客户行业及实力有
20、大幅提高,销售价格以及片区租金处于较低水平，目前呈稳步上升趋势,产品,客户,价格,趋势：,未来甲级、综合体将不断出现，直至成为主流； 区域外实力客户比例加重，认可本区域写字楼价值；随着本区域客户对此认知将提高 未来有比较大的提升空间，逐步缩小与关内差距,总结： 目前龙岗商务发展尚处于雏型阶段，但在产品、售价等方面目前皆出现新的突破性发展，商务转型发展趋势明显。,34,3,未来商务发展趋势预判,35,一、整体发展：伴随区域发展，商务需求将不断攀升，将快速缩小与关内甲级写字楼的差距,产业升级势在必行： 深圳政府对“互联网、生物、新能源”三大战略性新兴产业的扶持不遗余力，目前已初具规模效益； 龙岗区
21、将大力扶持新能源等新兴产业，必将带动区域产业升级； 产业升级对促进总部规划等有着十分重要的作用！,大运在即，设施落地： 大运赛事等发展对区域基础设施推动有重大作用，有利于投资环境塑造； 大运举行，全球瞩目龙岗，必将带动龙岗餐饮、旅游、商业、通讯等商业服务发展,伴随城市整体影响力的提升，商务需求必然攀升。,写字楼发展离不开经济基础及第三产业发展； 在龙岗雄厚经济基础上，产业升级、大运会影响力、深圳整体城市等契机，必将刺激龙岗商务需求； 龙岗商务发展水平，接近关内，指日可待！,36,二、经营模式：2011年龙岗写字楼以纯租赁为主；2012年及以后销售供应量或将猛增，市场竞争会异常激烈,根据深圳市龙
22、岗区旧改中长期规划纲要(2008-2020年)，龙岗区现有建成区约220平方公里，亟待城市更新的旧工业区和私宅用地共计约72平方公里，占深圳城市更新总用地的35%。,2011租赁为主：在单一产权趋势愈渐明显的背景下，2011年龙岗租赁项目供应量呈井喷式供应，正中A座、珠江国际中心、鹏达摩尔城等齐聚供应，市场竞争激烈；,2012及未来销售为主：未来龙岗将出现大量旧改地块供应，2012年后将出现星河雅宝园等多个综合体项目，从资金等层面考虑，预测未来销售型工商物业竞争激烈！,37,三、分布趋势：龙岗商业物业将形成以龙城中心区为中心、沿地铁线路散点分布的趋势,天安数码城,正中时代广场,珠江广场,摩尔城
23、,创兆大厦,风临国际,志联佳大厦,新城市大厦,龙城中心区： 作为龙岗政务、商务核心区域，本区未来将发展为深圳东部CBD核心区域，商务自然集中； 地铁： 地铁3号线将于2011年6月底全线开通，未来还将形成12号线； 交通对沿线经济促进作用明显，同时交通方便有助于帮助降低企业运营成本；对商务发展促进作用明显,立足龙城中心区的中心功能作用，结合未来龙岗地铁交通的开通，预测未来龙岗工商物业或将形成以龙城中心区为核心、沿地铁线路分布的趋势，带动区域发展！,38,四、文化产业利好：香港中文大学落户龙岗，有助于龙岗文化产业形成，带动产业链发展、增加商务需求,香港中文大学（简称CUHK）： 成立于1963年
24、，是香港第二所成立的大学，历经近半个世纪的发展，不仅在亚洲区内享有盛名，而且在国际上也获得广泛认同，被THES-QS连续评为全球大学前50强。,香港中文大学来深合作办学，对深圳引入高端高等教育资源，推动教育体制改革，提升高等教育水平，具有重要意义； 港中大深圳学院落户龙岗，有助于龙岗文化基地的塑造，扩大龙岗（大运板块及中心城板块）的影响力； 有助于拉动整体教育发展，从而带动相关产业的发展，从而促进本区域商务市场的发展。,2011年1月28日，深圳市政府常务会议原则通过香港中文大大学来深合作办学的龙岗区龙城街道大运新城的选址规划。,世界知名学府落户龙岗，有助于龙岗区域影响力和教育水平提升，促进产业链发展，有力增加商务需求。,39,总结,地处深圳东部核心，未来有望成为深圳东部辐射粤东北发展的核心CBD，区域发展潜力无限； 产业升级、经济转型发展、文化热点、旧改地块供应等系列因素，为区域写字楼商务市场发展提供支撑； 在未来整体工商物业发展的环境下，本区域工商物业关注度定将提高，定将加深区域内外客户对龙岗工商物业的认知价值： 龙岗商务市场潜力无限，即将开启新篇章！,