2011上半年海口写字楼市场深度研究报告56p.ppt

《2011上半年海口写字楼市场深度研究报告56p.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011上半年海口写字楼市场深度研究报告56p.ppt（56页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、,2011上半年海口写字楼市场深度研究报告,本报告仅供客户内部使用，在获得同致行书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,深圳市同致行顾问有限公司海南事业部 2011.07月,海口市写字楼市场调研分析,海口市房地产市场分析,海口市写字楼市场分析,1,2,3,提纲,Part 1,海口市房地产市场分析,Part 1.1,海口市城市概况,海口市位于海南省北端，热带资源呈现多样性，富于海滨自然特 色风光景观，城市定位为热带海岛旅游度假胜地和宜居城市。,城市概况,海口市，又称“椰城”是海南省政治、经济、文化、交通的中心； 全市城市陆地规划总面积1304.8平方公里，现有陆地面积236

2、.44平方公里。海域面积530平方公里，海岸线131公里，设琼山、秀英、龙华、美兰四个区。人口约170多万。 城市发展目标：建成经济实力最强，服务设施最优的海南省经济中心城市；拥有一流生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住地；国际知名的绿色生态城市。,1,城市价值的界定是写字楼发展最基本的前提，海口作为海南省 省会城市，其经济优先也促使写字楼发展优先于其他市县。,城市价值,1,经济发展在省内城市中处于领军地位，2010年全市GDP总值占全省的28.78%； 海南省的经济、文化中心，各项主要经济指标在全省都占有较大比例； 海南省的交通、商贸中心，交通、商品物流辐射全岛； 海口以省会城市生活配套

3、、基础设施完善的优势，将吸引更多企业聚焦海口，促进写字楼市场。,城市价值,海口市,2,城市规划战略中的“中强”和“三带、一轴、一中心”的规划都能有效提升国贸片区原有的商务优势。,中心区采取“中强”发展战略：即强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境； 国贸重点发展商务办公（公司总部）、商务酒店（国际品牌酒店）、商业零售、餐饮（高档特色餐饮、名点食品店、酒吧、咖啡街等）、休闲娱乐文化产业。,海口旅游发展体系规划结构为：三带、一轴、一中心； 三带：西海岸旅游带、东海岸旅游带、城市外围旅游带； 一轴：南渡江风光游览带为主的城市水系旅游轴； 一中心：都市旅游区和老城历史

4、文化旅游区的结合中心。,海口发展总体目标：建设成为海南省经济实力最强、服务设施最优的中心城市，较高国际知名度的热带海岛旅游度假胜地，具有优良生态环境的健康宜居城市和浓郁地域文化特色的历史文化名城。,城市规划,3,Part 1.2,海口市房地产市场分析,上半年，海口商品住宅新增供应量呈波动趋势，住宅市场受限购的影响较大，商务办公市场存在一定的机会。,市场综述,1,从供应量上看，2010年海南国际旅游岛获批，海口年商品住宅新增供应量一直呈上升趋势，尤其到了下半年呈井喷之势，11年1月份到达顶峰，2月份公布限购令，3月份开始实施，海口的新增供应量急速下滑，呈不稳定趋势； 2011年下半年，预计海口新

5、增商品房供应量会一直呈波动之势，新增供应量存在不稳定因数。,海口市近13个月商品住宅新增供应走势图,同致行分析：,上半年1、2月份海口商品房成交节节攀升，限购令实施后，成交急速下滑，住宅市场现有缓慢回暖之迹。,市场综述,2,从成交量上看，海口商品住宅成交量在以一年左右为一个周期；上半年1、2月成交节节攀升，限购令实施后3月份成交量急剧下降后，4、5、6月份呈缓慢回升之势； 从成交均价来看，海口上半年商品住宅成交均价呈波动趋势，限购前成交均价呈上升趋势，限购后，急速下滑，限购对住宅市场影响较大。,海口市近13个月商品住宅成交走势图,同致行分析：,同致行数据跟踪显示：上半年海口成交最多的面积段是6

6、0-80，占了总成交的1/3，小户型仍是海南的畅销户型。,市场综述,3,在11年上半年各面积区间产品成交方面，60-80的产品是最热销，占了33.71%，其次为100-130的面积段，占了21.47%； 由上半年的成交面积段来看，由于政策的实施，抑制了投资投机及为改善居住环境需求大户型的购房者，小户型产品成为畅销户型，中等户型产品在5月份也开始受市场欢迎，由于购房门槛相对较低，容易受度居住客户的青睐。,海口市各面积区间产品成交一览表,同致行分析：,2010年是房地产市场的调控政策较为密集的一年，从上半年国务院的“4.17调控”，再到下半年的“9.29新政”，乃至2011年1月26日的“国八条”

7、，调控内容涵盖土地、税收、贷款等多方面的内容。 政府出手调控住宅市场，大大地打击了投机、投资需求，而“限购”政策未涉及到办公市场，投资目光将转向住宅以外的商业地产，这无疑给了办公市场极大的发展机遇。,小结：,Part 2,海口市写字楼市场分析,Part 2.1,海口市写字楼市场现状分析,宏观环境政策环境,2010年国际旅游岛的获批，掀起海口投资建设的 热潮，大量有实力的开发企业入驻海口，从而带 动海口写字楼市场的火热。,近几年，海口市GDP增速加快，社会固定资产投 资在海南国际旅游岛建设的利好政策下，呈现持 续快速增长态势，随着固定资产投资的增速加 快，城市化进程将逐年提高，为房地产的发展提

8、供了利好机遇。,2010年楼市调控密集，2011年将继续从严，但 调控对象只是针对住宅市场，投资目光纷纷转 向未受调控限制的商业地产，从而为商业地产 带来重大发展机遇。,楼市调控 利好,国际旅游岛 利好,经济发展 利好,写字楼发展：海口写字楼市场处于初级向中级发展阶段，高端 写字楼空缺。,发展现状,1,成长型企业主导写字楼市场：成长型企业的大量涌现，使海口写字楼市场摆脱了多年的低靡。,1,中档写字楼成为市场主力：自2010年来开盘的销售的写字楼主要以中高档价位为主，其中有相当部分写字楼售价几乎同住宅相当，销售效果较好,2,国贸区写字楼价格高居不下：国贸区域价格高居不下，主要是因为部分老牌写字楼

9、价格始终坚挺的缘故，而新盘中价格适宜。,3,4,旧型高端写字楼多租少售：90年代以来，海口旧型高档写字楼从以大户型的高价出售时代走向低价租赁阶段。代表性的有南洋大厦、珠江广场等，销售情况与90年代初有天壤之别，由高价出售到现在低价租赁，而且租金呈下降趋势。,5,高端写字楼成为市场新宠：目前海口现有的写字楼在档次和功能配套已不能满足市场需求的期许，市场呼唤适应经济新时代要求的高品质纯写字楼。,写字楼类型：目前海口写字楼市场类型主要有新型纯商务写字楼 、五星级商务套房、可住可商写字楼、租比实际的旧型写字楼。,写字楼现状,2,类型,新型纯商务 写字楼,如：证大国际、天邑国际、海南时代广场、海口财富广

10、场、财富中心、国贸中心、北京大厦、星华大厦等；,“可住可商”的商住楼,如：半山花园海天商务阁、申鑫国际广场、豪富大厦、中盐大厦等；,“租比买实际”的旧型写字楼,如：南洋大厦、珠江广场、景瑞大厦、华能大厦等；,星级酒店宾馆的“五星级商务套房”,如：黄金海景大酒店、文华大酒店、海景湾大酒店、海口国际商业大厦等。,海口写字楼市场处于由低端向高端发展的过渡阶段，类高端产 品开始出现，纯高端产品稀缺。,写字楼 现状,3,纯高端产品,类高端产品,中低端产品,租金区间 (元/月/m2）,150-200,代表项目,100-150,30-100,纯办公，无其他业态 顶级配置，设备多采用知名品牌原 装进口 多有大

11、堂和室外广场，注重科技和 生态办公 入住企业行业影响力大，实力雄厚,物业档次,混合业态，商住两用型 设备多采用知名品牌和国内组装 大堂昭示性一般，无室外广场,落成较早，规划功能 落后，形象较差 入住企业规模较小,天邑国际 证大国际金融中心 海控国际广场,北京大厦 南洋大厦,2010年海口写字楼市场呈现供需基本持平的局面，市场上积压的存量得到了一定的程度缓解,写字楼 供求关系,4,2006年-2010年写字楼市场供求情况,2010 年海口写字楼总体供应量为3.85 万平方米，成交量为4.1万平方米，供求比例为1：1.065，需求略大于供给，供求基本持平； 2010 年海口写字楼市场成交均价为52

12、63 元/ ，与09年持平（09年成交均价5264元/ ），相比2008 年上涨15.58%； 海口办公市场需求较小，已经逐渐饱和，后期办公市场仍会维持不温不火的销售。,同致行分析：,写字楼 分布,5,海口市写字楼现主要集中在龙华区的金贸片区、未来的大英山片区的写字楼供应较多。,长流片区： 现状：以市级行政办 公、教育科研 为主的组团中 心；,大英山片区： 现状：与老中心区金贸区紧密相连，紧邻两大商业圈； 规划：行政办公和综合型城市中心区市级商业中心。,金贸片区： 现状：老中心区是目 前商务办公的 主要聚聚地， 但没有形成真 正城市中心； 规划： 以发展商业金 融服务、居住 为主。,现阶段，高

13、端的商务办公集中在龙华区，其它3个区商业主要是中低端的商务办公。,各区的 商业定位,6,龙华区是海口的金融中心，是机关、媒体、大型企业和重大市政设施的聚集地，是写字楼聚集发展的源地。 现阶段，秀英区、美兰区、琼山区短时间内不具备发展中心商务区的核心竞争力，秀英区、美兰区、琼山区所承担的城市功能各不相同，对写字楼产品有使用需求的客户群体小。,同致行分析：,住宅市场遭遇调控不断，给了办公市场带来极大的发展机遇， 2010年办公市场供应量创自07年来新高。,供需 分析,7,大多数写字楼都在2006年或者之前上市的，而2010年以来，由于住宅市场调控政策不断，“限购令” 等等措施的出台，众多开发商开始

14、转战商业地产，同时带动起了办公市场的发展，2010年海口办公市场新增供应量3.85万平方米，为自07 年以来的最高值。 2009和2010年是办公市场成交情况较好，主要是由于经济危机浪潮退下，新的办公需求渐增。09 年成交量为5.6万平方米，比2008年2.17万平方米的成交量上涨158%。,2006-2010年海口写字楼供求关系走势,海口市近6周办公市场成交变化,海口市近6个月办公市场供求变化,从海口近6个月的办公市场供求上看，近六个月中只有1月出现极小供应，其余每月均无供应。 从海口市近6周办公市场成交上看，5月份共成交469.16平方米。,近几年，海口写字楼价格也随同住宅市场价格的攀升而

15、水涨船 高，目前海口市办公市场均价为21000元/以上。,价格 分析,8,海口市2006-2010年海口办公市场成交价格走势图,从2006-2010年成交均价走势上看，海口市办公市场均价呈稳步上升趋势，特别是住宅市场调控密集的2010年，成交均价涨幅较大； 从近6个月的成交均价走势上看，成交均价呈波浪式上涨，5月成交均价21000元/平方米成交均来自证大国际金融中心。可见，住宅市场遭遇调控的打击，投资者目光转向商业地产，从而带热海口市办公市场，助推价格的提升。,海口市近6个月海口办公市场成交价格走势图,Part 2.2,龙华区写字楼市场分析,龙华区是海口的金融中心，党政机关，新闻媒体、大型实业

16、公司和海口重大市政设施的集中地，是写字楼集聚的必然场所,龙华区 写字楼,1,龙华区目前聚集了深发展、中国人民银行海口支行、国家开发银行、中国光大银行、海南联合资产管理、PICC、国泰君安证券等一大批金融、银行、保险公司在此落户，已经成为海口的金融中心区； 项目位于滨海大道和国贸路的中间位置，与滨海大道和国贸片区的写字楼形成一个写字楼聚集区，未来会逐步发展成一个成熟的商务写字楼办公的区域。 区域内积聚了证大国际、天邑国际、琼泰大厦、南洋大厦、财富广场、宝发国际、玉沙国际等写字楼。,南洋大厦,琼泰大厦,天邑国际,玉沙国际,宝发国际,证大国际,国贸板块是海口写字楼市场发展最早的板块，也是龙华区写字楼

17、最密集的板块； 交通：滨海大道是海口市主干道之一，穿越秀英区、龙华区、美兰区，周边交通便利。 周边配套：滨海大道板块资源丰富，高层可看海周边有万绿园、会展中心、五星级酒店等；,龙华区写字楼主要集中在国贸板块和滨海大道板块。,写字楼 板块分布,2,龙华区写字楼：海口市写字楼主要集中区位为龙华区，包括在售、在租写字楼共计26个。,通过不同维度对滨海大道、国贸、世贸片区进行横向比较，滨海大道片区是三个片区中高端写字楼最为集中的区域,龙华区 板块分析,3,高端,中端,低端,龙华区写字楼密布，有海口写字楼总部之称。典型代表的写字楼30个，在售的有3个，在建3个，在租13个。,龙华区 写字楼分布,4,天邑

18、国际,琼泰大厦,南洋大厦,财富广场,半山花园,帝豪、帝都大厦,环海大厦,鸿联广场,诚田大厦,世贸中心,北京大厦,玉沙国际,国贸中心,时代广场,龙珠大厦,宝发国际,海涯国际,帝国大厦,证大国际金融中心,嘉陵大厦,新达商务,深发展大厦,海航国际广场,万利隆商务大厦,棕榈国际广场,安中玉沙国际,金贸片区的发展历史借助政府的规划、成熟的商务配套、省市级别的公建优势，发展成顶级商圈,金贸区 发展历史,5,区域现状： 1、金贸片区是目前海口顶级写字楼最集中的区域，许多国内公司和机构、本地精英企业在此设置分公司、办事处； 2、中低端写字楼整体出租比例较高，目前缺乏纯高端写字楼； 3、公共配套集中、绿化率较高

19、，吸引总多有国资背景的企业入住周边写字楼 4、金贸片区目前已有大型专业餐饮业，星级宾馆和饭店，形成商务、娱乐、休闲、居住、餐饮中心。,驱动因素： 1、金贸片区氛围营造，品牌店铺、大型商业广场等的加盟，提升了金贸片区档次及聚集力； 2、写字楼租金/售价持续上涨，导致企业运营成本增加； 3、土地供应减少，资源稀缺。,发展趋势： 1、中高档写字楼陆续投入使用，将吸引更多的企业入驻； 2、高涨的运营成本导致部分中小企业外迁或仅保留窗口部门； 3、成为企业对外昭示实力的窗口。,金贸区是海口目前最高档的商务圈，主要依托商业配套和政府规划形成的，代表海口写字楼最高水平,金贸区 板块分析,6,核心驱动力,未来

20、发展趋势,租金/售价,客户特征,租售状况,行政导向，商业、交通配套成熟 商业氛围聚集企业和高素质人才 省、市级的公建配套,租金：30-150元/天，多集中于30-80元/天； 物业管理费：2-16元/月）,受历史的影响，大部分物业以租赁为主；中低端物业招租良好，出租率基本都在85以上； 高端办公物业客户主要在星级酒店办公,未来5年内将继续保持领先地位 土地供应稀缺，后续供应量有限,行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、房地产、 保险、银行、办事处等； 客户：国内知名企业驻海南机构（办事处）、外资企业、本地企业等 选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、

21、交通的成熟度、商务配套的完善：,海口高品质纯写字楼市场空白，高端办公物业客户现主要在星级酒店办公,金贸区 板块分布,7,同致行分析：,1、高端写字楼客户行业主要以金融保险、房地产、制造等行业为主，基本上为 外资企业、国内知名企业。 2、海口高品质纯写字楼市场空白，有较大的机会机遇,龙华区中高端办公物业较集中，客户主要在中高端写字楼中办公,金贸区 板块分布,8,同致行分析：,1、 中高端写字楼客户行业主要以 金融、科技、投资、咨询等行业为主，基本为 国内、省内及本地企业。 2、海口中高端写字楼较多，市场竞争较大，竞争激烈。,海口写字楼主要集中于国贸、世贸和滨海大道板块，这三大板块写字楼密集， 竞

22、争激烈,Part 2.3,大英山区写字楼市场分析,大英山是海口城市新中心区的核心区域，是海口规划中唯一的城市中心区。,大英山 片区,1,区位：未来核心区，省政府所在 地，西到龙昆南路、东到 海府路，北接蓝天路及西 沙路，南连红城湖，西北 与金贸片区相邻,规划：行政办公和综合型城市中心区市级商业中心 现状：原为海口老机场，现为大片空地、土地平整、无隔断原海口老机场，不存在任何拆迁 问题,大英山片区是海口未来写字楼最主要的供应地，该片区内项目众多，现阶段该片区正在建设。,大英山 片区分析,2,新海航大厦,海南大厦,国际金融中心,国瑞大厦,同致行分析：,省政府办公大楼已投入使用，新海航大厦等几个高端

23、写字楼在建，省政府周边的道路正在修建中，打造商务、办公、酒店、商业、餐饮、居住为一体的综合区，大英山将承载海口“商务休闲之都”的未来,大英山 片区,作为海南的支柱企业，海航集团拥有多元化的业务运营经验和广泛的客户渠道资源，是大英山片区主要的开发者,3,Part 2.4,未来海口写字楼市场分析,经济总量良好的发展态势和三产结构不断优化的调整趋势奠定了服务业“质量并重”、持续增长的运行基调,海口 产业,1,2010海口GDP、二产、三产增速对比,2006-2010年海口三产结构对比,第三产业发展在城市产业结构占比较大，相对其他城市比，处于领先水平，第二产业占比较小，是经济发展的短板。,产业 结构,

24、2,海口近些年第三产业的比例不断扩大，一二产业的比例不断缩小，第三产业发展较快； 相比其它类似二线城市，海口市第三产业占比重最大，但第二产业相对比例较小，是其 海口经济发展的短板； 未来海口市政府在保证旅游产业发展的基础上，将壮大汽车制造业、制药工业、食品饮 料工业、化纤纺织工业、农副产品加工业等五大支柱产业的发展。,同致行分析：,根据写字楼市场表现与第三产业发展高度相关的市场发展规律，海口未来写字楼容量将出现一定程度增幅,市场 现状,3,按照年增幅14的增速预估未来十年海口的三产产值，根据写字楼发展水平评估模型，推测海口写字楼容量将在未来10年内保持较低容量、进入中等容量的发展阶段,海口未来

25、五年三产产值保持在1000亿元以下,青岛近年三产产值、办公用房年均成交量对比,基于市场实现现状和未来发展趋势，海口未来五年内预期可实现60万平米的商务办公体量,未来 需求量,4,未来十年写字楼市场容量预期增长,海口20112016年九年写字楼销售量预估： 9万 2年8.4万2年+14万 2年=62.8万,海口未来写字楼最主要供应地在大英山和滨海大道，未来供应体量远大于需求量，故以后推出的写字楼多以混合业态为主,未来 供应量,5,海口市近年办公市场的供应量,同致行分析：,1、海口未来写字楼的供应量主要集中于大英山和滨海大道； 2、未来海口写字楼供应量远远大于需求量，故未来推出的写字楼基本都是混合

26、业态形式的，高端纯写字楼市场空白仍将继续持续一段时间； 3、未来写字楼将呈供大于求的局面，写字楼后期市场竞争激烈；,1、海口未来写字楼的供应量在38.5万左右（未包括海航集团自己用的海控国际广场和新海航大厦，还有安中玉沙广场和棕榈广场的写字楼）； 2、海口往年未消化的面积约有6万； 3、未来五年海口的写字楼需求量只有60万，,大英山片区是海口未来写字楼最主要的供应地，该片区内项目众多，都是规模较大和知名品牌。,未来 供应量,6,海口市目前办公市场存量情况,同致行分析：,1、现阶段写字楼的去化受到区域商业活跃性、经济发展影响，海口办公市场的成交缓慢受海口商务活动的局限性限制； 2、同时，较多的企

27、业更倾向于租赁，相对于租赁市场，销售市场显得较为沉寂； 3、海口写字楼的未来供应量主要集中在大英山和滨海大道，未来区域的竞争激烈；,未来发展趋势：住宅市场的萎靡，海口的写字楼尤其是高档的写字楼有较大的发展空间。,海口写字楼的潜在市场容量较大，但目前面临的潜在竞争比较激烈 但是海口发展写字楼缺乏足够的产业支撑，目前开发商务办公要控制好。,海南“国际旅游岛”和海口“3+1”的规划将带动旅游业、旅游地产和旅游服务业的发展，增加对写字楼的需求,海口十一五产业发展导向重点强调发展第二产业，培育发展一部分第三产业,海口作为海南省的省会城市，会吸引想到海南开发市场的公司在此落户作为总部辐射其他城市,海口目前

28、产业大部分属于非成长型企业，对写字楼的支撑作用不够,海口旅游和地产行业发展比较强劲，但是这两个行业并不是写字楼的刚性需求者,海口第三产业一方面数量缺乏，另一方面实力有限，以中小企业居多,Part 3,海口市写字楼市场调研分析,海口写字楼租售情况,物业细分 目前，海口市场上的写字楼主要为2000年以前的项目，主要以商住为主，占整个市场的34%。商务办公与居家生活混为一体，是海口写字楼市场的惯常现象，入驻企业主要以中小企业为主。不少的公司一直是居民区或电梯公寓与商务办公场地混用。,写字楼租售情况 在海口写字楼中，在售项目仅有三个，分别是天邑国际、证大国际金融中心和海控国际广场，占比为9%；在租项目

29、占据市场主导，比例为57%，在建项目有5个，有2个位于国贸区，分别是安中玉沙广场和海湾国际；3个位于未来的新国际金融区域大英山，分别是国瑞大厦，海南大厦国际金融中心。,出租率：87%以上,出售率（在售）：52.01%,面积分割 目前，海口市场上的写字楼在面积分割方面从80至500平米不等，其中，300-400平米的面积最多，占整体的24%，其次为120-200平米，占17%，整层出租的写字楼仅有琼泰大厦，80平米也下、500平米以上较少。,写字楼档次 商务写字楼整体品质不高。目前海口办公楼宇的发展状况仍落后于内地发达城市的发展速度，尤其在硬件设施配置、软性配套服务功能、智能化建设等方面均无法达

30、到等级写字楼的发展水平，这在一定程度上与本地区市场创业者对办公场所环境品质的追求，以及对智能化设施的认知程度有很大关系。,面积分割与档次分析：300-400平米占市场主流，写字楼整体档 次不高，鲜少有智能化配套,写字楼售价/租金 售价：海口在售写字楼为天邑国际与证大金融中心，均价分别为33000元/平方米和21000元/平方米。 租金：市场上在租写字楼租金在30-110元/月.平方米不等，其中，30-50元/月.平方米这个价格区间占据市场主导，比重为57%，主要是因为海口大部分写字楼为2000年以前建成的写字楼。尤以1996年前后居多，该批写字楼无论在物业折旧或是在办公配套上均较差，因此，租赁

31、价格相对较低；高租赁价格集中在2006年左右民间称高端写字楼，海口高档写字楼数目较少，因此所占比重较低。,车位售价/租金 售价：近几年，车位也如同房价的攀升一样水涨船高。据本次调查，海口写字楼已没有10万以下的车位出售，最低车位价为11.8万/个，最高达到25元/个； 租金：目前，市场上，在租写字楼车位租金多在110-150元/月之间，占总体的65%；财富中心车位租金为全市最贵，为300元/月。,售价/租金,智能化 目前，海口写字楼中，拥有智能化的仅有3家，分别为天邑国际、证大金融国际金融中心和北京大厦，仅占总体的11%，其余写字楼均未有智能化，为仅具备原始的办公写字楼功能。,电梯品牌选择 根

32、据调查，海口市写字楼在电梯的使用上主要选择日立、三菱、OTIS等，其中，日立牌电梯使用率最高，占总的26%，其次为三菱，占22%，OTIS占19%，其余品牌使用率相对较低。,软硬件配套,目前市场上，中端写字楼的面积主要集中在300-400平方米；,1,早期和近期比较高端的写字楼面积以300-400平方米为主，但这种产品在市场上的数量不多，基本上国贸和世贸大厦有这种产品，琼泰大厦是整层出租，其他大平米的都比较少；,2,近年来商务公寓面积开始进一步趋向合理化，而市场的认可度进一步增高，走向两个方向，偏投资为主的商务公寓与偏办公性能为主的商务公寓都有一定的市场支撑；,3,4,商务公寓的面积大多集中在

33、80-150平方米之间；,5,商务公寓的市场占有率在不断提高，纯粹的高端写字楼产品有，但上升势头不明显，相反综合性的办公产品，例如与酒店公寓混合，与商务公寓混合，与酒店混合等的办公楼有一定的发展趋势。,产品：产品集中在300-400平方米为主，300平方米以上大多属于早期 产品，商务公寓的面积大多集中在80-150平方米。,客户情况：购买写字楼的客户集中在房地产、旅游、实业、金融证券以及贸易等行业，置业目的中，偏向投资与自用客户最多。,客户行业情况：大多集中在房地产、旅游、实业金融证券以及贸易等行业；,1,客户投资写字楼的占据了30%以上的比例，同时额外有很多客户看重的是投资价值与自用互相结合

34、，看重写字楼目前的升值潜力特征；,2,客户来源比较分散，但总体以北京、上海、山西等地的投资客为主；自用客户以本地运营的客户为主；,3,4,投资客户以个人散户投资为主，公司投资较少，更多的客户来源于对海南有较多的了解，对写字楼的口碑传播要求比较高，他们与海南都有较大的联系，岛内的客户口碑是关键；,5,近年来贸易类的客户数量减少较大，但伴随未来国际旅游岛的定位以及可能的免税岛概念的细化，贸易类客户将进一步增加；,6,整体的写字楼客户群体，超过50%以上属于岛外客户购买，这使得区域写字楼消化速度受到一定影响。,价格：海口的写字楼价格近年来上升幅度较大，均价达21000元/平米，租金在30-50平米之

35、间的居多。,小结：,1、国家对房地产住宅市场的宏观调控政策极大地打击了住宅投资市场，抑制投资需求，却利好商业市场；,2、前几年，海口“半拉子”工程的处理政策加大了写字楼市场的供应量，目前已经逐步清除，未来的海口写字楼将步入专业化发展的道路；,3、海口写字楼在最近五年出现较大的波动，虽然整体供应量不大，但因市场需求不是很旺盛，供需并未出现矛盾的局面，未来写字楼以混合业态为主，并呈现供大于求的局面；,4、海口写字楼在经历了几个阶段的发展，目前正在逐步走向正规化、专业化、高端化的道路，低档次的写字楼将逐渐淡出市场；,5、租赁市场相对活跃，但大部分集中在中低端市场，高端客户更愿意集中在星级酒店办公，高端客户除了少量省内的大型企业外，大多数为省外及国威在海口的分公司或分机构；通过对国贸写字楼进驻企业进行统计发现，房地产、医药、实业、建筑、咨询、服务、金融保险等行业占了绝大多数比重。,Thanks for your attention,Wish you a good day!,